חוזה דיור מוגן - חוזה אחיד

פסק דין 1. המבקשות מנהלות מעונות לדיור מוגן המשמשים למגורי אוכלוסייה קשישה. המבקשת בע"ש 5017/98 מנהלת מעון בירושלים בשם "מעונות מכבי מגדל הזהב". המבקשת בע"ש 5018/98 מנהלת מעון בקריית מוצקין בשם "בית אילדן קריית מוצקין". המבקשת בע"ש 5019/98 מנהלת מעון באילת בשם "נאות אילת". המבקשת בע"ש 5020/98 מנהלת מעון בפתח תקווה בשם "מעונות מכבי פתח תקווה מגדלי לוי". המבקשת בע"ש 5021/98 מנהלת מעון באשדוד בשם "מעונות מכבי אשדוד". המבקשת בע"ש 5022/98 מנהלת מעון ברמת- השרון בשם "מעונות מכבי - רמת השרון". 2. בבקשות אלה מתבקש בית הדין לאשר כי בחוזים האחידים הנקשרים בין המבקשות לבין לקוחותיהן, לפיהם מספקות המבקשות שירותי דיור מוגן ללקוחותיהם, אין תנאים מקפחים כמשמעותם בחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982 (להלן: "החוק"). 3. לאחר הגשת הבקשה, הגיעו המבקשות והיועץ המשפטי לממשלה (להלן: "היועמ"ש" או "המשיב"), לכלל הסכמה לגבי כל סעיפי החוזים, למעט סעיף אחד. המועצה הישראלית לצרכנות (להלן: "המועצה" או "המשיבה") והמבקשות נותרו חלוקים לגבי חלק מסעיפי החוזה. בפסק הדין שלהלן נתייחס לחוזה נשוא הבקשה בתיק ע"ש 5017/98 שהוגש לאישור על-ידי מגדל הזהב בע"מ, שהיא הבעלים והמפעילה של מעון מכבי מגדל הזהב בירושלים (להלן: "מגדל הזהב", או "המבקשת"). האמור בפסק הדין לגבי חוזה זה, יפה, בשינויים המחויבים (בעיקר מספרי סעיפים) גם לחוזים האחרים שבהם סעיפים זהים. החזרת הפיקדון 4. בנושא זה של החזרת הפיקדון עוסקים מספר סעיפים בחוזה, הגם שההבחנה ביניהם, כפי שיצוין בהמשך, לא תמיד ברורה. סעיף 11.3 לחוזה עוסק, לכאורה, בהחזרת הפיקדון כאשר הדייר עוזב את המעון מרצונו; סעיף 16.3 מסדיר את החזרת הפיקדון במקרה שהדייר עוזב את המעון לפי דרישת המעון; סעיף 18.1 מתייחס לנושא זה של החזרת הפיקדון כאשר הדייר עוזב את המעון במהלך תקופת הניסיון בו בסיומה. סעיף 19.4 מסדיר את החזרת הפיקדון במקרה של פטירת הדייר; סעיף 20.2 מסדיר את החזרת הפיקדון במקרה שהדייר מודיע על ביטול החוזה בשל איחור במסירת יחידת הדיור. 5. המחלוקת העומדת ביסוד טענותיהם של הצדדים לגבי כל סעיפי החוזה בעניין זה, נוגעת למועד החזרת הפיקדון. בחלק מהסעיפים נקבעו הוראות המבטיחות את החזרת הפיקדון במועד כלשהו לאחר עזיבת הדייר את המעון. גישתה של המועצה היא, שעל המבקשת להחזיר את הפיקדון קודם לעזיבתו של המעון, ועל כל פנים, לא יאוחר ממועד. 6. לטענת המועצה, ההוראה המזכה את הדייר בהחזרת הפיקדון לאחר עזיבתו את המעון, מקפחת את הלקוח, בכך שהיא שוללת או מגבילה את זכותו לעזוב את המעון ולהתקשר בהסכם חדש עם מקום מגורים אחר, עקב כך שדמי הפיקדון מוחזרים לו רק לאחר עזיבתו את המעון. במקרים רבים, טוענת המועצה, אין לדייר אשר עוזב את המעון ההון הדרוש כדי לשלם לבית אבות אחר דמי כניסה/פיקדון נוספים על אלה ששילם למעון הקודם, והוא חייב לעשות לצורך כך שימוש בדמי הפיקדון שאותם הוא זכאי לקבל מהמבקשת. לפיכך, סבורה המשיבה, שעל המבקשת להחזיר את כספי הפיקדון לדייר לפני עזיבתו את המעון. 7. המבקשת טוענת, מנגד, שכאשר הדייר עוזב את המעון מרצונו, הוא זכאי, על-פי החוזה, להודיע למעון על עזיבתו זמן מספיק קודם למועד העזיבה, באופן שעד למועד זה תחלוף מלוא התקופה הקבועה בחוזה להחזרת הפיקדון (שמניינה מתחיל במועד מתן ההודעה על העזיבה). במקרה כזה, יכול הדייר לתכנן את מועד עזיבתו, כמו גם את מועד מסירת ההודעה על העזיבה, באופן כזה שבמועד העזיבה הוא יהיה זכאי להחזרת הפיקדון. ואולם, הדייר לא יינזק, טוענת המבקשת, גם במקום שבו מוחזר לו הפיקדון לאחר עזיבת המעון. זאת, משום שקיימת ודאות ברמה גבוהה שכל בית אבות או מעון אחר עמו יתקשר הדייר בהסכם חדש, יהיה מוכן להעמיד לרשות הדייר יחידת מגורים חליפית כנגד המחאת זכות או הוראה בלתי חוזרת שתופקד בידיו שבה יורה הדייר למבקשת להעביר את כספי הפיקדון למעון החדש. לפיכך, נטען, החזרת הפיקדון לאחר עזיבתו של הדייר את המעון לא תפגע בדייר ולא תמנע ממנו להתקשר בהסכם חדש עם מקום מגורים אחר. בכל מקרה, טוענת המבקשת, הצעתה של המשיבה לפיה כספי הפיקדון יוחזרו לדייר בטרם עזיבתו את המעון, אינה סבירה, שכן אין כל ביטחון בכך שהדייר שקיבל את כספי דמי הפיקדון טרם עזיבתו, אכן יפנה את המעון ונמצא, שאז תסוכל המטרה העיקרית שלה נועד הפיקדון - הבטחת התחייבויותיו של הדייר. נקודת המוצא בדיון שלהלן היא, שהחזרת הפיקדון אכן ראוי שתעשה לא יאוחר ממועד עזיבתו של הדייר את המעון. הטעם לכך נעוץ באופיו המיוחד של החוזה שלפנינו, שתכליתו להגשים לטווח ארוך מטרות סוציאליות חשובות, ובהן הסדרת דיור והבטחת צרכים ושירותים חיוניים לדייר (ראה: רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עזבון המנוחה מילגרום הינדה ז"ל נ' מרכז משען, פד"י נב(4) 145). דייר מגיע לבית אבות בד"כ לאחר שהוא מוכר את דירת מגוריו הקודמת ומשתמש בתמורתה למימון דמי הכניסה לבית האבות. השהות בבית האבות משרה על הדייר תחושת יציבות וביטחון ויוצרת אצלו תלות בבית האבות. כאשר הדייר נדרש לעזוב את בית האבות, מתערערת תחושה זו והוא נאלץ לשוב ולחפש לעצמו מקום מגורים אשר יקנה לו את הביטחון והשלווה שלהם הוא נזקק בגילו המבוגר. לצורך כך חשוב שיעמדו לרשותו כספי הפיקדון שהפקיד במעון שאותו הוא עוזב כדי שיתאפשר לו למצוא בעזרתם מקום מגורים חדש. הדייר העוזב את בית האבות אמנם חופשי לנהל משא ומתן עם בית אבות אחר אך חופש התקשרות זה, בלא שעומדים לרשותו אמצעים כספיים, הוא חופש מדומה. יפים לעניין זה דברי כב' הנשיא ברק בפסק הדין בעניין מרכז המשען הנזכר לעיל: "פורמלית, כמובן, הדייר חופשי לנהל משא ומתן עם כל בית אבות סיעודי. אך מהו כוח המיקוח שלו? לרוב הוא אינו זכאי להחזר סכום הכסף ששילם עם כניסתו לבית האבות הרגיל; היחסים ארוכי הטווח עם בית האבות יצרו תלות בצורת חיים זו. מה יעשה הדייר ולאן יפנה? אכן, חופש ההתקשרות עומד לדייר, אך זהו כחופש של הקבצן לישון מתחת לגשר. זה איננו חופש מעשי. זהו חופש שההסתמכות עליו אינה מתיישבת עם עקרון תום הלב". טענת המבקשת כי קיימת ודאות ברמה גבוהה שבית אבות אחר יהיה מוכן להעמיד לרשות הדייר יחידת דיור כנגד המחאת זכותו של הדייר לקבלת הפיקדון כלפי המבקשת, אינה מקובלת עלינו. ראשית, לא ברור אם בית אבות אחר יסכים להכניס לתוך כתליו דייר חדש על יסוד המחאת זכות בלבד. שהרי דינה של המחאת זכות אינה כדין תשלום כספים במזומן, גם לא, בכל הכבוד למבקשת, כדין ערבות בנקאית. שנית, אין זה הכרחי שפתרון הדיור שימצא לעצמו הדייר העוזב יהא בבית אבות דווקא. שלישית, המחאת זכות כזאת מחייבת שיתוף פעולה עם המבקשת, והיא עשויה להיות כרוכה בקשיים. רביעית, כשם שהמבקשת אינה מוכנה, מבחינת הביטחונות שבידה, להסכים להחזרת הפיקדון קודם לעזיבתו של הדייר, כך גם הדייר איננו חייב להסכים לעזוב את המעון בלא לקבל את הפיקדון. במילים אחרות, עקרון זה צריך שיופעל באופן הדדי. לאור השיקולים האמורים, אנו סבורים שהימנעות מהחזרת הפיקדון, ככל שהדבר ניתן לביצוע בתנאים סבירים קודם לעזיבתו של הדייר את המעון, יש בה כדי לקפח את הלקוחות. מהצד האחר מקובלת עלינו, כפי שכבר הזכרנו, טענתה של המבקשת, לפיה אין זה סביר לאפשר את החזרת הפיקדון קודם לעזיבתו של הדייר את המעון. שהרי הפיקדון נועד, בין היתר, להבטיח למבקשת את התמורה לה היא זכאית עבור העמדת יחידת הדיור לרשותו של הדייר. לפיכך, אין זה סביר שהדייר יקבל את הפיקדון בטרם עזיבתו את הדירה, שאז באפשרותו להתגורר במעון ובה בעת להחזיק בפיקדון. 8. על רקע זה, תיגזרנה ההוראות הקובעות את מועד החזרת הפיקדון, וזאת בהתאם לפרק הזמן הניתן לדייר לצורך העזיבה ובמגמה לאפשר את החזרת הפיקדון לא יאוחר ממועד זה. סעיף 11.3 9. סעיף זה קובע כי המבקשת רשאית לעכב את החזרת דמי פיקדון והערבויות של הדייר לתקופה של 90 יום מהמועד שבו ייתן הדייר הודעה על עזיבתו את המעון. את הערבויות מתחייבת המבקשת להחזיר בתוך 90 יום ממועד העזיבה בפועל של המעון. 10. עמדתה של המשיבה, כאמור, היא שיש לאפשר לדייר לקבל את הפיקדון קודם לעזיבתו את המעון. לטענת המבקשת סעיף זה עוסק במקרה שבו עזיבת המעון נעשית על-פי בחירתו של הדייר, דבר אשר מאפשר לו למסור את ההודעה על העזיבה 90 יום קודם למועד העזיבה, שאז יעמוד לרשותו סכום הפיקדון במועד העזיבה. בעקרון גישתה של המבקשת מקובלת עלינו. אולם, עמדה זו מבוססת על כך שהסעיף אכן עוסק אך ורק בהחזרת הפיקדון לדייר העוזב את המוען מרצונו. כותרתו של סעיף 11 לחוזה היא: "עזיבת המעון". ס"ק (1) לסעיף זה אשר קובע כי אם ירצה הדייר לעזוב את המעון יהיה עליו לתת הודעה על כך חודשיים מראש, לכאורה תומך בעמדת המבקשת לפיה הסעיף חל רק כאשר הדייר מבקש לעזוב מרצונו את המעון. יחד עם זה, נוסחו של ס"ק (3) הקובע כי באם יעזוב הדייר לצמיתות, תחזיר החברה לדייר תוך 90 יום את כספי הפיקדון, פותח את הפתח בפני פרשנות לפיה הסעיף אינו חל רק כאשר הדייר עוזב את המעון מרצונו אלא גם במקרים אחרים, בהם הדייר נדרש לעזוב את המעון. תימוכין לכך ניתן למצוא בסעיפי החוזה האחרים העוסקים בהחזרת כספי הפיקדון לדייר. כך למשל, במקום שהדייר עוזב את המעון במהלך תקופת הניסיון, בין מרצונו ובין בשל דרישת המבקשת, קובע סעיף 18.1 לחוזה, כי המבקשת תחזיר כל סכום ששילם כדמי פיקדון. אולם סעיף זה איננו קובע את המועד שבו יוחזר הפיקדון, מה שפותח את הפתח לטענה שנושא זה מוסדר בסעיף 11.3. גם סעיף 16.1 לחוזה אינו ברור, בנושא זה, כפי שיפורט בהמשך, כל צרכו. לאור כך, באם כוונת המבקשת להחיל הוראת סעיף זו רק על מצב דברים זה, שבו הדייר עוזב את המעון מרצונו, עליה להבהיר זאת באופן מפורש. 11. בהנחה (ובתנאי שהדבר יובהר כל צרכו) שסעיף זה אכן עוסק במצב שבו הדייר עוזב את המעון מרצונו, אנו סבורים שאין בהוראה זו כדי לקפח את הלקוחות. הטעם לכך הוא שבמקרה כזה, קביעת עיתוי מתן ההודעה על העזיבה נתונה בידיו של הדייר, ובידו האפשרות להודיע למעון על עזיבתו שלושה חודשים מראש, שאז הוא יהא זכאי לקבל את הפיקדון במועד העזיבה. סעיף 16.3 12. המצב שונה במקום שבו עזיבת הדייר את המעון נעשית לפי דרישת המעון ולא מרצונו. סיטואציה זו מוסדרת בסעיף 16.3 לחוזה, הדן במקרה שבו המבקשת מבטלת את ההסכם (בעקבות הפרתו על-ידי הדייר). במקרה כזה, נקבע בסעיף, זכאי הדייר להחזר הפיקדון בתוך 30 יום ממועד עזיבתו את המעון. לפי סעיף זה, על המבקשת להודיע לדייר על ביטול החוזה ועל הדרישה לפנות את המעון, לפחות 30 יום מראש. אולם היא יכולה להודיע לדייר על כך גם פרק זמן ארוך יותר מראש. אם המבקשת הודיעה לדייר, למשל, שעליו לעזוב את המעון חצי שנה מראש, כי אז יעמוד לרשותה לצורך החזרת הפיקדון פרק זמן של 7 חודשים. במקרה כזה, אנו סבורים שעיכוב החזרת הפיקדון במשך 30 ימים נוספים לאחר העזיבה את המעון יש בה כדי לקפח את הדייר. 13. לעניין זה יפים הדברים שנאמרו לעיל בדבר האפשרות הנתונה בידי צד לחוזה לקבוע את עיתוי מתן ההודעה על העזיבה, ובדבר המסקנה הנגזרת מכך לגבי קביעת מועד החזרת הפיקדון. אלא שהפעם האפשרות לקבוע את עיתוי ההודעה נתונה בידי המבקשת אשר יכולה לתת את ההודעה במועד שיותיר בידה זמן מספיק להחזרת הפיקדון. לפיכך, אם המבקשת זקוקה לפרק זמן של 90 יום לשם שחרור הפיקדון, בידה האפשרות לתת את ההודעה 90 יום לפני מועד העזיבה, שאז עומדת לרשותה פרק הזמן הדרוש לה, לדבריה, לשם החזרת הפיקדון. מנקודת ראותו של הדייר, במקרה כזה אין בידו שליטה על מועד מתן ההודעה, והוא עשוי לעמוד במצב שבו עליו לפנות את המעון בלא שעומד לרשותו סכום הפיקדון הנדרש לו למציאת סידור חלופי. בנסיבות אלה, ההגינות ועקרון תום הלב מחייבים שהמעון אשר דורש את פינויו של הדייר, ידאג לכך שכספי הפיקדון יינתנו לו כאשר הוא עוזב את המעון. סעיפים 18.1, 18.3 14. החוזה קובע תקופת ניסיון בת 3 חודשים (להלן: "תקופת הניסיון הראשונה"), תקופה זו ניתנת להארכה על-ידי הדייר ב- 3 חודשים נוספים (להלן: "תקופת הניסיון השניה"). הצדדים נחלקו ביניהם לגבי מועד שבו רשאית המבקשת להביא את תקופת הניסיון לסיומה ולדרוש את פינוי המעון על-ידי הדייר. נושא זה יידון בהמשך. בשלב זה נדון במועד החזרת הפיקדון בהנחה שהמבקשת רשאית לדרוש את פינויו של הדייר תוך תקופת הניסיון, כפי שעולה מנוסח החוזה, בהתראה של שבועיים מראש. 15. סעיף 18.1 דן במקרה שבו דורשת המבקשת להפסיק את תקופת הניסיון. סעיף 18.2 דן במקרה שבו הדייר הוא אשר מפסיק את הניסיון ועוזב את המעון מרצונו. בשני הסעיפים נקבע שעל המבקשת להחזיר לדייר את הפיקדון, אך לא נקבע בהם המועד שבו הדבר ייעשה. לדעתנו, גם כאן, יש לאפשר את החזרת הפיקדון בעת עזיבת הדייר את המעון. אמנם מדובר בתקופה של שבועיים בלבד, אך הואיל ומדובר בתקופת ניסיון, על שני הצדדים להביא בחשבון את האפשרות שהניסיון לא יעלה יפה או אף יופסק קודם לסיומו. הדברים אמורים הן בדייר, שעליו להבטיח לעצמו מראש דיור חלופי באם ייאלץ לעזוב את המעון והן במבקשת שעליה להימנע בנסיבות אלה להשקיע את כספי הפיקדון בהשקעות ארוכות טווח (אם אין בידה כספים נזילים אחרים שמהם היא תוכל להחזיר את הפיקדון). 16. לפיכך, במקרה של הפסקת תקופת הניסיון ועזיבת הדייר את המעון בתוך תקופה זו או בסיומה, בין אם הדבר נעשה ביוזמתה של המבקשת ובין מיוזמתו של הדייר, יש לקבוע בחוזה שהדייר זכאי להחזרת הפיקדון בתוך שבועיים ממועד מתן ההודעה על כך מטעם מי מהצדדים. סעיף 20.2 17. על-פי סעיף זה רשאית המבקשת לעכב השבת כספי פיקדון לדייר לתקופה של עד 60 יום ממועד קבלת הודעת הדייר על ביטול החוזה בעקבות איחור במסירת יחידת הדיור, ואפילו בטרם נכנס הדייר להתגורר במעון. לטענת המשיבה, עיכוב השבת כספי הפיקדון בנסיבות אלה מקפחת את הדיירים. לטענתה, במקרה כזה אין לעכב את השבת כספי הפיקדון לתקופה העולה על 15 יום. המבקשת טוענת, שטענה זו לא הועלתה על-ידי המשיבה בסיכומיה הקודמים ולכן אין להידרש לה. 18. אשר לטענה האחרונה, נציין כבר עתה, שבהליך זה שאיננו הליך אדברסרי רגיל, שבמרכזו עומדת ההגנה על הלקוחות שאינם צד להליך, ולא "ריב" בין הצדדים, איננו רואים עצמנו כבולים לטענות הצדדים. לדעתנו, היה מקום לקבוע שהוראה זו היא הוראה מקפחת, גם אילמלא הועלתה הטענה על-ידי המבקשת כלל, וודאי שאין מניעה להיזקק לה רק בשל האיחור בהעלאתה, ובלבד שהתאפשר למבקשת להגיב על הטענה, כפי שאירע במקרה זה. 19. לגופו של דבר, אנו סבורים כי הוראה זו אכן מקפחת את הדיירים. סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות), התשל"א- 1970, קובע כי עם ביטולו של החוזה, על כל צד להחזיר את שקיבל על-פי החוזה. במקרה דנא, המבקשת אמנם אינה שוללת מהדייר את זכות ההשבה, אך היא מסייגת זכות זו באופן בלתי סביר. אין זה מתקבל על הדעת, שדייר אשר טרם נכנס למעון ואשר ביטל את החוזה בשל איחור המבקשת בהעמדת יחידת הדיור לרשותו, גם אם מדובר באיחור שלא נגרם עקב אשמתה של המבקשת, ייאלץ להמתין תקופה כה ארוכה על-מנת לקבל בחזרה את כספו . תוצאה כזאת שבה, נמנע מהדייר שלא באשמתו להיכנס למעון במועד המובטח, ובה בעת מקשה עליו המבקשת להשיג פתרון דיור אחר בכך שהיא מעכבת את כספיו לתקופה של 60 יום, היא בלתי סבירה ולא הוגנת ויש בה כדי לקפח את הדיירים. לפיכך, אנו סבורים שיש לקצר את תקופת ההשבה במקרים אלה לפרק זמן של שבועיים ממועד קבלת ההודעה על הביטול. סעיף 19.4 20. סעיף זה קובע כי במקרה של פטירת הדייר תחזיר המבקשת ליורשיו החוקיים של הדייר, תוך תקופה שלא תפחת מ- 30 יום מיום פינוי יחידת הדיור, את דמי הפיקדון שהופקדו על-ידי הדייר. 21. לטענת המשיבה, נוסח זה של הסעיף, המדבר על תקופה ש"לא תפחת" לקוי בשל כך שאין בו כל מגבלה על המועד שבו על המעון להשיב את כספי הפיקדון ליורשיו החוקיים של הדייר, ועל כן הוא מקפח. לפיכך, סבורה המשיבה, כי יש לשנות את נוסח הסעיף באופן שייקבע, כי במקרה של פטירת הדייר על המעון להחזיר את דמי הפיקדון " תוך 30 יום" מיום פינוי יחידת הדיור. 22. המבקשת מסכימה לשינוי המוצע על-ידי המועצה, אשר מקובל גם עלינו. לפיכך ישונה נוסח הסעיף כמוצע על-ידי המועצה. סעיף 20.3 23. עניינו של סעיף זה באיחור במסירת יחידת המגורים לדייר. המשיבה מבקשת לשנות את נוסח הסיפא של הסעיף, כך שבמקום הנוסח הנוכחי - "בכפוף לזכותו לבטל את החוזה כאמור בסעיף 20.2", יופיע הנוסח הבא: "אלא אם כן הודיע בכתב עם אישור מסירה חתום על-ידי מגדל הזהב על ביטול החוזה, אזי יוחזר לו הפיקדון ו/או הכספים ששילם תוך 15 יום מיום מסירת ההודעה". לטענת המבקשת, הנוסח הנוכחי של הסעיף עונה במדויק על כוונת הצדדים ואין זה מתפקידה של המשיבה לנסח את ההסכם עבור המבקשת. 24. דומה שהנוסח המוצע על-ידי המשיבה מוצלח יותר, ואנו ממליצים בפני המבקשת לאמצו. עם זה, איננו סבורים שכוונת החוזה בנוסח הנוכחי אינה ברורה וכי יש בה כדי לקפח הלקוחות. סעיף 14.4 25. בסעיף נקבע כי בתקופת אשפוזו של הדייר לצורך טיפול סיעודי במחלקה הסיעודית ו/או בזמן אשפוזו בבית חולים, ימשיך הדייר לשלם את דמי האחזקה החודשיים אך הוא יהיה זכאי להנחה בשיעור של 20% מדמי האחזקה כל עוד לא פינה את יחידת הדיור בה הוא מתגורר בהתאם לתקנה 42 לתקנות הפיקוח על המעונות (תנאי המגורים וטיפול בזקנים עצמאיים ותשושים במעונות לזקנים) התשס"א2001- (להלן: "תקנות הפיקוח"). 26. לטענת המשיבה, יש לציין בסעיף זה באופן מפורש כי מקומו של הדייר במעון יישמר לו בזמן אשפוזו לתקופה של שלושה חודשים לפחות. עוד טוענת המשיבה, כי על-פי נוסח הסעיף, עולה לכאורה כי בתקופת אשפוזו של הדייר בבית חולים הוא ימשיך לשלם למעון דמי אחזקה מלאים, ויהיה זכאי להנחה בשיעור של 20% רק אם פינה את יחידת הדיור. לפיכך, היא מבקשת לשנות את נוסח הסעיף כך שייקבע מפורשות שמקומו של הדייר יישמר לו בזמן אשפוזו לתקופה של שלושה חודשים לפחות וכי בתקופה זו הוא ימשיך לשלם את דמי האחזקה החודשיים, אך יהיה זכאי להנחה בשיעור של 20% כל עוד לא פינה את יחידת הדיור בה הוא מתגורר. 27. המבקשת מסכימה להחליף את הנוסח הנוכחי של הסיפא של סעיף 14.4 לחוזה, בנוסח המוצע על-ידי המשיבה כדלקמן: "בתקופת אשפוז הדייר לצורך טיפול סיעודי ו/או בזמן אשפוז בבית החולים, מקומו במעון יישמר לו לתקופה של שלושה חודשים לפחות, אלא אם כן הודיע הדייר כי הוא מוותר על כך ומממש זכותו לפנות את יחידת הדיור בתנאי חוזה זה. בתקופה זו ימשיך הדייר לשלם את דמי האחזקה החודשיים החלים עליו כמפורט בסעיף 2.2 לעיל אולם הוא יהיה זכאי להנחה בשיעור של 20% מדמי האחזקה הנ"ל בתקופת אשפוזו כל עוד לא פינה את יחידת הדיור בה הוא מתגורר". הצעה זו מקובלת גם עלינו. לפיכך יתוקן נוסח סעיף זה כמוצע על-ידי המועצה. סעיפים 18.1, 18.3 28. החוזה קובע, כפי שכבר נאמר, תקופת ניסיון בת 3 חודשים אשר ניתנת להארכה ב- 3 חודשים נוספים. 29. על-פי סעיף 18.1 לחוזה, המבקשת רשאית לדרוש את פינויו של הדייר תוך תקופת הניסיון בהתראה של שבועיים מראש. המשיבה טוענת כי סעיף זה סותר את תקנה 32(א) לתקנות הפיקוח, אשר קובעת כי "הודעה על החלטה בדבר הישארות הזקן במעון או עזיבתו אותו לאחר תקופת הניסיון, תינתן בידי צד למשנהו שבועיים לפחות לפני תום תקופת הניסיון הכוללת". המבקשת טוענת, מנגד, כי תקנה 32(א) מסדירה את דרך סיום ההתקשרות שבין המעון לדייר לאחר תום תקופת הניסיון והיא מתייחסת לסיום ההתקשרות במהלך תקופת הניסיון. עוד טוענת המבקשת, כי תקופת הניסיון היא תקופה שבה בודקים הצדדים האם היחסים החוזיים ביניהם יצלחו ולכן, יש לאפשר לכל אחד מן הצדדים להביא לידי סיום ההתקשרות. מאחר שמדובר בתקופת ניסיון בת שלושה חודשים בלבד, טוענת המבקשת כי פרק זמן של שבועיים לסיום תקופה זו הנו פרק זמן סביר ביותר. 30. תקנה 32 (א) לתקנות הפיקוח קובעת כדלקמן: "התקבל זקן למעון, יהיו שלושת החודשים הראשונים לשהייתו בו, תקופת ניסיון; תקופת הניסיון ניתנת להארכה בידי הועדה בשלושה חודשים נוספים; הודעה על החלטה בדבר הישארות הזקן במעון או עזיבתו אותו לאחר תקופת הניסיון, תינתן בידי צד למשנהו שבועיים לפחות לפני תום תקופת הניסיון הכוללת". עיון בתקנה מלמד, שזו נועדה להסדיר, כפי שטוענת המבקשת, את דרך מתן ההודעה לגבי הישארותו של הדייר במעון או עזיבתו את המעון בתקופה שלאחר תום תקופת הניסיון. אולם, תקנה זו איננה מסדירה את הפסקת ההתקשרות ועזיבתו של הדייר את המעון במהלך תקופת הניסיון. גם תקנות 29 ו- 30 לתקנות הפיקוח, אשר עוסקות בהוצאת זקן מן המעון או העברתו ממחלקה למחלקה במעון, אינן עוסקות בסוגייה זו. 31. בכל מקרה, וללא קשר לתקנה זו, אנו סבורים כי מאחר שמדובר בתקופת ניסיון, אשר נועדה לאפשר לשני הצדדים לבחון את התאמתו של כל אחד מהם לציפיותיו של משנהו, יש לאפשר לשני הצדדים, אם מסתבר שה"שידוך" ביניהם אינו עולה יפה, להפסיק את ההתקשרות גם קודם לסיום תקופת הניסיון. עזיבת המעון במהלך תקופה הניסיון גם אינה אמורה לפגוע בדייר, שכן על זה להיות מוכן לאפשרות כזאת, ועליו לכלכל את צעדיו בהתאם ולדאוג מראש לקיומו של פתרון דיור זמין למקרה וייאלץ לעזוב את המעון במהלך תקופת הניסיון, כמו גם בסיומה. לאור כך אנו סבורים שפרק זמן של שבועיים למתן הודעה על סיום ההתקשרות ופינוי המעון, הוא פרק זמן סביר שאין בו כדי לקפח את הדייר. סעיף 19.3 32. סעיף זה קובע כי במקרה שבו הדייר נפטר, יחידת הדיור שהועמדה לרשותו תחזור לחזקת המבקשת. המבקשת תודיע לקרוביו של הדייר שנפטר על הצורך לפנות את חפציו והיא תהיה רשאית לפנות את יחידת הדיור מכל אדם ו/או חפץ ולמסור את התכולה השייכת לדייר ואת חפציו האישיים לערבים ו/או למי שהדייר השאיר הוראות למסור לו את חפציו. עוד קובע הסעיף, כי המבקשת תהיה רשאית לעשות בחפצים לפי שיקול דעתו או לנטוש אותם בלא שתחול עליו אחריות בגין כך, וזאת לאחר פרק זמן של שבועיים מיום ההודעה. 33. לטענת המשיבה, הסעיף מקפח את הדייר במספר מובנים: ראשית, אין בסעיף זה הוראה המחייבת את המעון למסור לקרוביו של הדייר וערביו הודעה כאמור בכתב. שנית, בהתייחס לתוכנה של הודעה זו, על המבקשת לציין בה מה ייעשה ברכושו של הדייר באם לא ייענו לבקשה ולא יוציאו את חפציו של הדייר מהמעון. שלישית, הסעיף קובע כי המעון יהיה רשאי לנטוש חפצים אלה תוך שבועיים ממועד ההודעה, ולא ממועד מסירת ההודעה. לפיכך, סבורה המשיבה כי יש לשנות את נוסח הסעיף כדלקמן: "במקרה של פטירת הדייר, יחידת הדיור שהועמדה לרשותו תחזור לחזקתה של מגדל הזהב. על-פי הוראת הדייר הניתנת בזאת, החברה תודיע בכתב לקרוביו של הדייר המצוינים בסעיף 34 להלן, שהדייר נפטר, ועל הצורך בפינוי חפציו. במידה שהקרובים לא יפנו את חפציו האישיים של הדייר בהתאם לבקשת מגדל הזהב, תהיה רשאית מגדל הזהב לפנות אל הערבים כהגדרתם בסעיף 3 לעיל לשם פינוי יחידת הדיור מכל אדם ו/או חפץ ולמסור את התכולה השייכת לדייר ואת חפציו האישיים לערבים ו/או לאחסן את החפצים, וההוצאות הכרוכות בכך יחולו על עזבונו של הדייר והערבים. לאחר תקופה שלא תפחת משבועיים מיום מסירת ההודעה בכתב, תהיה מגדל הזהב רשאית לעשות בחפצים כשיקול דעת או לנטוש אותם בלא שתחול עליה אחריות כלשהי בגין כך. הודעות מגדל הזהב לקרוביו של הדייר וערביו כאמור לעיל יציינו עובדות אלה במלואן". המבקשת מקבלת הצעה זו של המשיבה. 34. לאור האמור, אנו מוכנים לקבל נוסח זה, כנוסח שאיננו מקפח למעט, בשלב זה, ההוראה המתייחסת לזכותה של מגדל הזהב לעשות בחפצים כשיקול דעתה או לנטוש אותם בלא שתחול עליה בגין כך אחריות כלשהי בתום שבועיים מיום מסירת ההודעה. 35. הוראה זו מעוררת, לדעתנו, מספר קשיים שהיא שהצדדים לא התייחסו אליהם בטיעוניהם. ראשית, ההוראה המאפשרת למעון לנטוש את החפצים או לעשות בהם כשיקול דעתו, מבלי שתחול עליו אחריות כלשהי בגין כך, אינה עולה, לכאורה, בקנה אחד עם הוראות חוק השומרים, תשכ"ז1967- ביחס לדינו של שומר חינם וגם לא עם הוראת סעיף 7 לחוק השבת אבידה, התשל"ג1973-, הדן בנכס שהוזנח. (ראה לעניין זה, בין היתר: לוסטוהויז ושפניץ, בעמ' 339-340). גם פרק הזמן שבו מתחייבת המבקשת לשמור על חפציו של הדייר נראה, על פניו, פרק זמן קצר מדי. (ראה בעניין זה גם פסק הדין בתח"א 21/87 קופת חולים מכבי). הואיל והצדדים לא טענו בפנינו בעניין זה, לא נכריע בו בשלב זה, והצדדים יוזמנו להציג עמדתם בנושא זה, כמו גם בנושאים האחרים אשר יפורטו בהמשך. סעיף 22 36. סעיף זה קובע: "במידה וצרכי המעון או הדיירים יחייבו חילופי דיירים, או אם מסיבה כלשהי היחידה לא תהיה ראויה למגורים, אזי תהיה החברה זכאית לדרוש מהדייר להתפנות מיחידת המגורים שלו ולהעבירו כמיטב יכולתה ובמידת האפשר ליחידת דיור דומה במעון שאינה נופלת מיחידת הדיור שלו". 37. לטענת המשיבה, הסעיף נותן פתח למבקשת להעביר את הדייר למעון אחר, תוצאה שיש בה כדי לקפח את הדייר. אשר על-כן מציעה המשיבה לתקן את הסעיף באופן ש: "... החברה (תהיה) זכאית לדרוש מהדייר להתפנות מיחידת המגורים שלו ולהעבירו ליחידת דיור אחרת במעון שבמידת האפשר לא תיפול מיחידת הדיור הקודם". המבקשת טוענת, כי אין בנוסח המוצע כדי להוסיף דבר על הנוסח הנוכחי. 38. לדעתנו, לא ניתן לפרש את הסעיף כמאפשר למבקשת להוציא את הזקן מהמעון ולהעבירו למעון אחר. מבחינה זו, אנו סבורים שאין בסעיף כדי לקפח את הלקוחות. 39. מאידך, דומה בעיננו שעצם האפשרות שמותירה בידה המבקשת להעביר את הדייר לדירה אחרת, גם בתוך המעון, עשויה, לכאורה, לקפח את הדייר, וספק בעיננו אם ניתן לאשרה. ראשית, מדובר בפגיעה משמעותית בדייר. שנית, הוראה זו מותירה בידי המעון את הזכות לשנות את התחייבויותיו כלפי הדייר לאחר כריתת החוזה. מאחר ומדובר בשינויו של חיוב מהותי בחוזה, יש בכך, לכאורה, כדי להקים את חזקת הקיפוח לפי סעיף 4(2) לחוק. אפילו ניתן היה לאשר, בעקרון, את העברת הדייר לדירה אחרת, גם אז, דומה שיש להקפיד על ניסוח מצומצם מוגבל הרבה יותר של העילות המאפשרות למבקשת לעשות זאת. כך, למשל, לא הובהר מהם צרכי המעון או צרכי הדיירים שיש בהם כדי להקים למבקשת את הזכות להעביר את הדייר לדירה אחרת בניגוד לרצונו. דברים אלה אמורים גם לגבי הוראת סעיף 4.1.3 לחוזה. גם העילות לשינוי דירת המגורים של הדייר על-פי סעיף זה, הן פני כניסתו למעון והן לאחריה, ("על-פי הצרכים של מגדל הזהב לניהול התקין של המעון, ו/או מצבו של הדייר") מעורפלות ביותר. כמו כן, לא ברור מה היחס בין שתי ההוראות, מדוע, בסעיף 4.1.3 לחוזה נדרש אישור הוועדה הנזכרת באותו סעיף, אישור שאיננו נדרש בסעיף זה, ומדוע שינוי דירת המגורים, הן כאשר היא נעשית לפני כניסתו למעון והן במהלך מגוריו במעון, לא יזכה את הדייר בתרופות הקבועות בדין לגבי הפרת חוזה, בכלל זה ביטול החוזה ופיצויים. 40. הואיל ונושא זה לא עלה בטיעוני הצדדים לא נכריע בו בשלב זה, והצדדים יוזמנו להציג לגביו עמדתם. סעיף 26.1 41. סעיף זה מאפשר לדייר לרשום הערת אזהרה ראשונה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין, שנועדה למנוע עשיית עסקה הסותרת לחוזה. הוראה זו שונה מנוסח הסעיף בחוזה אשר צורף מלכתחילה לבקשה. לפי החוזה המקורי, הייתה זו המבקשת אשר קיבלה על עצמה לרשום את הערת האזהרה לטובת הדייר. אולם נוסח זה שונה על-ידי המבקשת בחוזה אשר צורף להודעתה האחרונה לבית הדין. 42. לטענת המשיבה הסעיף בנוסחו הנוכחי מקפח את הדייר בהטילו עליו את חובת הרישום. גם המשיב 1 מבקש להחזיר על כנו את הנוסח הקודם של הסעיף, אשר שונה לטענתו, ללא ידיעתו. 43. לדעתנו אין מקום לאשר את הסעיף בנוסחו הנוכחי. הערת אזהרה היא כלי חשוב להבטחת זכויותיו של הדייר. במקרה דנן, המבקשת אמנם אינה שוללת מהדייר את האפשרות לרשום לזכותו הערת אזהרה, אך היא מקשה על מימושה של זכות זו, בכך שהיא מטילה את ביצועה על הדייר. בעוד שבעבור המבקשת רישום ההערה אזהרה הוא דבר של מה בכך, הדייר נמצא בעניין זה בעמדה נחיתות מובהקת כלפי המבקשת. זאת, הן מבחינתו עצם מודעותו להוראה זו שבחוזה ולמשמעותה, והן מבחינת המידע המצוי בידו לגבי הדרך שבה יש לממש זכות זו ולבצע את רישום ההערה. במקרים רבים, הדייר עשוי שלא להשגיח בהוראה זו כלל, או שלא לייחס לה את החשיבות המתבקשת. אף אם ייתן דעתו על נושא זה, הוא יידרש להעסיק לצורך הרישום עורך דין, ובסופו של דבר הוא עשוי לוותר על מימוש הזכות כליל. בנסיבות אלה, אנו סבורים שההוראה אשר מעבירה את נטל רישום הערת האזהרה אל הדייר יש בה משום קיפוח הלקוחות ואין לאשרה. סעיפים 26.2, 26.3 לחוזה וסעיף 4 לייפוי הכוח הבלתי חוזר 44. על-פי סעיפים אלה על הדייר לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר המפונה לעורכי הדין המייצגים את המבקשת כיום ומייפה את כוחם למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתו מיד כאשר יומצא למשרד עורכי הדין תצהיר מאת מנכ"ל המבקשת כי הדייר עזב את המעון, או ושולמו לו או ליורשיו כל הסכומים המגיעים להם. בסעיף 4 לייפוי הכוח נקבע שעורכי הדין של המבקשת, שלטובתם נעשה ייפוי הכוח, רשאים להעביר ייפוי כוח זה במלואו או בחלקו, לפי שיקול דעתם הבלעדי, לאחר. 45. המשיבה מבקשת להוסיף לסעיף זה שבחוזה סעיף נוסף שבו ייקבע כי: "עורכי הדין הנ"ל לא יפעלו על-פי ייפוי הכוח הנ"ל אלא בנסיבות המנויות בסעיפים 26.2 ו/או 26.3 דלעיל". תיקון זה מוסכם על המבקשת והוא מקובל גם עלינו. 46. כמו-כן מבקשת המשיבה למחוק את סעיף 4 לייפוי הכוח הבלתי חוזר המתיר למורשה להעביר את כוחותיו לפי ייפוי כוח זה במלואן או בחלקן לפי שיקול דעתו הבלעדי. המבקשת מתנגדת למחיקת סעיף זה, בטענה שזהו נוסח מקובל וקיים בייפוי כוח. 47. בעניין זה אנו סבורים, שהואיל ויפויי הכוח איננו מבוסס על יחסי אמון אישיים בין הדייר לבין עורכי הדין הנוכחיים של המבקשת, אלא על כך שמדובר בעורכי דין, שחזקה עליהם כי יפעלו בתום לב ובנאמנות גם כלפי הדייר. והואיל ומהצד האחר, אין זה סביר לתלות את זכותה של המבקשת למחיקת הערת האזהרה בכך שזו תבוצע באופן אישי דווקא על-ידי עורכי הדין הנוכחיים שלה, בלא שתהא בידה האפשרות להחליף את עורכי דינה. אין לקבל את הדרישה למחוק את הסעיף. עם זה אנו סבורים, שראוי, כדי למנוע את קיפוח הלקוחות, שיישמר הרציונל שביסוד הוראה זו שבחוזה, באופן שעורכי הדין של המבקשת יוכלו להעביר את ייפוי הכוח רק למיופי כוח שגם הם עורכי דין המיצגים את המבקשת. סעיף 4.3 ונספח ד לחוזה 48. סעיף 4.3 לחוזה קובע: "שירותים נוספים מגדל הזהב תעשה כמיטב יכולתה להעמיד לרשות הדייר שירותים נוספים המפורטים בנספח ד' להסכם זה, שמחירם אינו כלול בדמי האחזקה המפורטים בסעיף 2.2 לעיל. הדייר יהיה רשאי לעשות שימוש בשירותים נוספים אלו ואם עשה בהם שימוש, ישלם את מחירם, בנוסף לדמי האחזקה, כפי שייקבע מדי פעם לפעם ע"י מגדל הזהב ומיד עם דרישתה. למניעת ספק, אין באמור לעיל בכדי להטיל חובה כלשהי על מגדל הזהב לספק את השירותים הנוספים המפורטים בנספח ד'". נספח ד' לחוזה קובע: "שירותים נוספים שיועמדו לרשות הדירים בתשלום מגדל הזהב אינה מתחייבת להעניק לדייר שירותים נוספים אלו והם אינם כלולים בדמי האחזקה השוטפים. 1. ניקיון נוסף. 2. ארוחות בחדר האוכל, או בדירה. 3. שירותי אחות או מטפלת אישית. 4. חוגים ופעילויות נוספים שיוצעו לדיירים. 5. מכבסה אוטומטית". 49. המועצה טוענת, כי אי קביעת מחירי השירותים הנוספים, לרבות מנגנון העדכון של מחירים אלה, יש בה כדי לקפח את הדייר. מה גם שהדייר מחויב לקבל שירותים אלה, אם ירצה בהם, מהמעון בלבד. בהעדר ידיעה על מחירי אותם שירותים, טוענת המועצה, תוך שהיא מסתמכת על מאמרו של פרופ' גד טדסקי "דיור קבע במלון דירות ובבתי אבות", (עיוני משפט יא (2) 181, 187, 194), לא יכול הדייר להעריך נכונה את "עסקת החבילה" המוצגת לפניו לעומת אופציות אחרות הקיימות בשוק, וכוח המיקוח שלו בהתחשב בנסיבות הסובייקטיביות והאובייקטיביות שבהן אין ביכולתו לקבל שירותים אלה במקום אחר, הוא נמוך ביותר. המבקשת טוענת כי הואיל ומדובר בשירותים נוספים, אופציונליים, אין מקום להגביל את חברת הניהול בקביעת תעריפיהם. 50. טענת המבקשת כי מדובר בשירותים אופציונליים, כפי שאנו מבינים אותה, נסבה הן לגבי הדייר, אשר איננו חייב לרכוש שירותים אלה, והן לגבי המבקשת אשר אינה מתחייבת מראש לספק שירותים אלה לדייר. אשר לדייר, אנו סבורים שהעובדה שזה אינו מתחייב מראש לרכוש שירותים אלה, מהמבקשת אין בה כדי לשלול, בעקרון, את זכותו לדעת מראש מהם מחיריהם של אותם שירותים. אמנם, ספק בעיננו אם תנאי זה מקים חזקת קיפוח מכוח סעיף 4(4) לחוק החוזים האחידים. שכן חזקה זו קמה, על-פי אותו סעיף, בהתקיים תנאי, "המקנה לספק זכות לקבוע או לשנות על דעתו בלבד, ולאחר כריתת החוזה, מחיר או חיובים מהותיים אחרים המוטלים על הלקוח". שהרי כאשר הלקוח אינו מחויב מראש לרכוש שירותים אלה, אין מדובר לכאורה, במחיר או חיוב מהותי אחר אשר מוטל עליו לפי החוזה. במאמר מוסגר נעיר, שלפחות בחלק מההסכמים (ראה סעיפים 6.1 ו - 6.2 לנספח 3 להסכם ההרשאה של אילת) נדרש הדייר לרכוש גם את השירותים הנוספים, באם ירצה לרוכשם ואם חברת הניהול תעניק שירותים אלה, מחברת הניהול בלבד. הטלת חובה כזאת עשויה בהחלט ליפול בגדרה של חזקת הקיפוח בהתייחסה למחירו של חיוב המוטל על הלקוח. עם זה וגם בהעדר חזקת קיפוח סטטוטורית, העדר מידע בנושא זה, עשוי, כפי שטוענת המשיבה, למנוע מהדייר להעריך נכונה את "עסקת החבילה" המוצעת לו, ביחס לאופציות אחרות בשוק, והיא פוגעת קשה בכושר המיקוח שלו לגבי מחירם של השירותים, אם יחליט בעתיד לרכוש אותם מהמבקשת. שכן במקרה כזה הוא יהיה תלוי לחלוטין בשיקול דעתה של מגדל הזהב באשר למחירם של אותם שירותים. התייחס לכך כב' הנשיא ברק בפסק הדין בעניין משען הנזכר לעיל. באותו פסק דין נדונה הוראה אשר קבעה שמחירי הדיור בבית אבות סיעודי, אם תידרש בעתיד העברתו של הדייר לשם, ייקבעו לפי התעריפים שיהיו מקובלים מעת לעת עבור אשפוזם בבית האבות הסיעודי של תושבי בית האבות. בפסק הדין נקבע כי הוראה זו מקפחת, שכן היא שוללת מהלקוח מידע חשוב וחיוני לשם החלטה חופשית ורציונלית בעת כריתת החוזה פגעת קשה בכושר המיקוח של הדייר כלפי בית האובות אם וכאשר יזקק לשירותים אלה בעתיד. לאור כך, נקבע בפסק הדין, על בית האבות לקבוע נוסחה לקביעת תעריף וכן מנגנון אובייקטיבי לעדכון תעריף זה. נוסחה כזאת, נקבעה בפסק הדין: "... מאזנת בצורה ראויה בין השיקולים שיש להתחשב בהם, על רמותיהם השונות... מנקודת המבט של בית האבות הטיפוסי, נמנע הצורך לנחש את ההתפתחויות בעתיד. נקבע מחיר שהוא הוגן כלפי בית האבות והמבטא את הוצאותיו הצפויות. מנקודת המבט של הדייר הטיפוסי הנוסחה היא הוגנת וסבירה. היא מעניקה לו מידע באשר לתנאי ההתקשרות. היא מאפשרת לו להעריך נכונה את 'עסקת החבילה' המוצגת בפניו... היא מעמידה אותו בפני הסיכונים שהוא נוטל על עצמו. היא מאפשרת לו להשוות ההצעה שבפניו לעומת אופציות אחרות הקבועות בשוק. היא מונעת הענקת כוח חד צדדי לבית האבות להכתיב את התעריף העתידי. היא שוללת שיקול דעת רחב העשוי להיות מופעל, הלכה למעשה, בשרירות. היא נותנת ביטוי ליחסים המיוחדים שבין בית אבות לדייר- יחסים המאופיינים על-ידי השליטה הרבה שיש לבית האבות על גזרה רחבה של חיי אוכלוסיית הדיירים, שהיא בעיקרה חלשה ונתונה בעמדה נחותה מבחינת כוח המיקוח שלרשותה, מבחינת ידיעתה ומודעותה לזכויותיה ומבחינת יכולתה לממשן". יש לציין שגם באותו מקרה דובר בשירות שההיזקקות לו היא אופציונלית מבחינתו של הדייר, שהרי אין זה הכרחי שהדייר יזקק בעתיד לבית אבות סיעודי. 51. קשה יותר היא הטענה בדבר האופציונליות מבחינתה של המבקשת. במובן זה המקרה הנוכחי שונה מזה שנדון בפסק הדין בעניין משען. שכן באותו מקרה, התחייבה משען מראש לספק לדייר, אם יזקק לכך, דיור בבית אבות סיעודי. בעוד שבמקרה זה המבקשת איננה מתחייבת לספק לדייר שירותים כאלה בעתיד. 52. עם זה, חרף העובדה שהמבקשת אינה מתחייבת לספק לדייר שירותים אלה, אין זה נכון לומר שהיא אינה נוטלת על עצמה כל התחייבות בעניין זה. שהרי בסעיף 4.3 לחוזה מציינת המבקשת באופן מפורש כי תעשה כמיטב יכולה להעמיד לרשות הדייר אותם שירותים. אמנם, בסיפא לאותו סעיף נקבע שהמבקשת אינה מתחייבת להעניק לדייר שירותים נוספים אלה. אך הוראה זו יש לקרוא בכפוף לרישא של אותו סעיף, שבו היא מתחייבת לעשות כמיטב יכולתה לספק שירותים לדייר. משמע, הספקתם של שירותים אלה לדיירים איננה אופציונלית מבחינתה של המבקשת, במובנה המלא, והיא לא תוכל להימנע מהספקתם, אלא אם הדבר לא יעלה בידה למרות שעשתה, כמיטב יכולתה, כדי לספק שירותים אלה. הואיל ומדובר בשירותים שקשה לראות מדוע לא תוכל המבקשת לספקם לדייריה אם תעשה לצורך כך מאמצים "כמיטב יכולתה", עולה שיסוד החיוב שבהוראה זו שבחוזה, עולה במידה ניכרת על היסוד האופציונלי. בנסיבות אלה, אנו סבורים שגם טענת האופציונליות מההיבט של המבקשת, אין בה, בעקרון, כדי לפטור את המבקשת מציון מחיריהם של אותם שירותים בחוזה. 53. דברים אלה יש לסייג במובן זה, שחרף האמור לא היינו רואים מקום לחייב את המבקשת לנקוב במחיריהם של אותם שירותים אופציונליים שכיום היא איננה מספקת בפועל לדיירים במעון זה. זאת, משום שאם המבקשת איננה מספקת שירותים אלה כיום, קשה לראות כיצד היא תוכל להעריך מחירים אלה. למשל, אם חדר האוכל יופעל בעתיד, על-ידי קבלן חיצוני, קשה לראות כיצד תוכל המבקשת לקבוע את מחירי הארוחות כיום בלא שתערוך מכרז או תזמין הצעות מקבלנים, דבר שבנסיבות המקרה אינו סביר. גם מבחינתו של הדייר, יש להניח שאם מדובר בשירות שכיום המבקשת אינה מספקת לדיירי המעון, ציפיותיו להספקת שירותים אלה בעתיד אינן גבוהות. גם בפסק הדין בעניין משען בוססה הקביעה בדבר חובתה של משען לנקוב בחוזיה במחירי הדיור הסיעודי על המחירים שהיא גובה עבור דיור זה בבית האבות הסיעודי המופעל על ידה כיום, תוך עדכונם מעת לעת בהתאם למדדים מקובלים. 54. במקרה זה, למעט נושא הטיפול הסיעודי והאישי אליו נתייחס בהמשך, איננו רואים לחייב את המבקשת לנקוב גם במחירם של אותם שירותים שהיא מספקת לדיירים כבר כיום. הטעם לכך הוא שרוב השירותים אינם ניתנים להגדרה מניחה את הדעת אשר תאפשר קביעת מחיר אשר יגן על הדייר בעתיד מפני שינוי שרירותי. טול, למשל את השירות של הגשת ארוחות בחדר האוכל או בדירה. ברור שמחירן של ארוחות אלה הוא פועל יוצר, של הרכב התפריט ואיכותו. נושא זה אנו סבורים שלא ניתן לקבוע מראש בחוזה. הוא הדבר בחוגים ופעילויות נוספות, שירות שגם את טיבו, איכותו ומחירו לא ניתן להגדיר מראש בחוזה. 55. בעניין הטיפול הסיעודי קובע סעיף 14.1 לחוזה כי: "היה הדייר זקוק לטיפול סיעודי, תדאג מגדל הזהב להעמיד לרשות הדייר את הטיפול הדרוש ובמידת הצורך להעבירו למחלקה סיעודית ...". סעיף 14.2 אף קובע, כי הדייר יישא בכל הוצאות הטיפול הסיעודי שיינתן לו לרבות תשלום דמי האשפוז במחלקה הסיעודית בה יאושפז. אולם בעוד שלגבי עלות דמי האשפוז נקבעו בחוזה הוראות (שגם לגביהן יש לנו הסתייגויות) אין בחוזה התייחסות לעלות הטיפול הסיעודי. בעניין זה, להבדיל מהשירותים הנוספים הנזכרים בסעיף 14.3 לחוזה, אין מדובר בשירות אופציונלי, שכן קיימת התחייבות מפורשת של המבקשת להעמיד לרשות הדייר את הטיפול הסיעודי, אשר כול, כפי שאנו מבינים גם טיפול אישי, הדרוש לו. בנסיבות אלה, בהתחשב בכך שמדובר בהתחייבות מהותית, אי קביעת מחיר לגבי שירות זה, לרבות מנגנון עדכון, יש בה משום קיפוח. 56. שאלה נוספת אשר עולה בהקשר זה, נוגעת לתנאי האוסר על הדייר להיזקק לשירותים הנוספים שלא באמצעות חברת הניהול המפעילה את המעון, אם זו תחליט לספק בעצמה שירותים אלה לדיירים. ככל שמדובר בטיפול סיעודי - אישי, למשל, ספק בעיננו אם יש הצדקה לחיוב זה, לאור האופי האישי של השירות. מדוע יימנע מהדייר להעסיק מטפלת אישית בעצמו, ולהגבילו בקבלת טיפול אישי דווקא מחברת הניהול, אם הוא יכול להשיג טיפול אישי עדיף ובמחיר זול יותר שלא באמצעותה של חברת הניהול? הוראה זו אף מקימה, לכאורה, חזקת קיפוח על-פי סעיף 4(5) לחוק החוזים האחידים. הואיל והצדדים לא טענו בנושא זה (גם המבקשת לא בקשה לפסול הוראה זו לגופה, אלא הזכירה עניין זה כנימוק לדרישתה למתן פירוט לגבי מחירי השירותים הנוספים בלבד), לא נקבע גם בנושא זה, בשלב זה, מסמרות, והצדדים יוזמנו להציג התייחסותם לעניין זה. חפציו האישיים של הדייר לאחר פטירתו 57. המשיבה סבורה כי יש להוסיף סעיף לחוזה שבו הדייר יסדיר מה יעשה בחפציו לאחר פטירתו, והיא מציעה לקבוע בעניין זה הוראה דומה לזו המצויה בחוזה רמת השרון. ב"כ המבקשת לא התייחס לטענה זו. 58. על-פי סעיף 31(א)(2)(3) לתקנות הפיקוח נקבע כי "בהסכם הקבלה יצוין שם הגוף או האדם שהזקן יחפוץ שאליו יועברו החפצים האמורים לאחר פטירתו". מכאן שהעדר הוראה כזאת בהסכם נוגדת את התקנות, ככל שאלה חלות על המבקשת. בהעדר התייחסותה של המבקשת לטענה זו, עליה להגיש תגובתה גם בנושא זה. סעיף 11.1.12 להסכם ההרשאה בע"ש 5019/98 (נאות אילת) 59. סעיף זה קובע כי במקרה של פינוי היחידה יש להחזיר לחברה את היחידה שהיא פנויה וחופשית מכל אדם ו/או חפץ השייך לדייר או לבן זוגו, למעט בלאי סביר עקב שימוש רגיל ומקובל. המשיבה טוענת כי על-פי נוסח הסעיף, אם אחד מבני הזוג עוזב במקרה של גירושין או פרידה, אזי גם בן הזוג השני המתגורר ביחידת הדיור חייב לפנות את הדירה ולהחזירה לחברה. דרישה זו, טוענת המשיבה ,איננה סבירה ואף מקפחת. המשיבה מציעה לתקן את הסעיף כך שייקבע כי במקרה של פינוי היחידה, החובה להחזיר את יחידת הדיור כשהיא פנויה מכל אדם ו/או חפץ חלה רק על דייר המתגורר בגפו ביחידת הדיור. המבקשת לא השיבה לטענה זו של המשיבה. עם זה, אנו סבורים שלא ניתן לפרש את הסעיף בדרך המוצעת על-ידי המשיבה, לפיה במקום שאחד מבני הזוג עוזב את יחידת הדיור, אזי גם על בן הזוג השני, המתגורר ביחידת הדיור, לפנות את יחידת הדיור. סעיף זה כלל אינו עוסק בעילות הפינוי של יחידת המגורים, ועניינו אך בצורת הפינוי. כלומר, במקרה של פינוי היחידה, על הדייר להחזיר לחברה את היחידה כשהיא פנויה מכל אדם ו/או חפץ השייך לדייר או לבן זוגו. זאת ותו-לא. סעיף 11.2.3 להסכם ההרשאה (תעריפי שירותים) בע"ש 5019/98 (נאות אילת) 60. סעיף זה קובע כי מקום שהדייר מלין מבקר ביחידתו, על אותו מבקר לשלם תשלום מלא בגין ארוחותיו, וכל שימוש שיעשה על ידו במתקנים השונים המצויים במלון וכל היזקקות לשירותים הניתנים במעון יהיה לפי התעריפים המקובלים באותה עת במעון לגבי אורחים. המשיבה טוענת כי סעיף זה אינו קובע את גובה התשלום לגבי השירותים ואף אינו קובע מנגנון אובייקטיבי מוסכם לעדכון תעריפים אלה, ולכן יש בו כדי להביא לידי קיפוחם של הלקוחות. 61. לאור האמור בפסק דין זה לעיל בנושא השירותים הנוספים, בהתחשב בכך שעיקר השירותים מהם ייהנה המבקר הן הארוחות המוגשות במעון, ולאור כך שאין מדובר בהתחייבות מהותית העומדת במרכזו של החוזה, אנו סבורים שאין בהוראה זו כדי לקפח את הלקוחות. סעיף 31 לחוזה בע"ש 5021/98 מעונות מכבי אשדוד) 62. סעיף זה קובע: "הדייר מורה בזאת לקופת החולים מכבי כי עם פטירתו, קופת חולים מכבי תעביר את חפציו האישיים של הדייר ל- _____________ . המשיבה טוענת, כי סעיף זה עלול להתפרש כצוואה אשר סותרת צוואה קודמת או מאוחרת של הדייר, ועל כן היא מבקשת לתקן את נוסח הסעיף כדלקמן: "הדייר מורה בזאת לקופת החולים מכבי כי עם פטירתו קופת חולים מכבי תעביר את חפציו האישיים של הדייר למשמורת אצל ____________". 63. המבקשת מסכימה לתיקון המוצע, אשר מקובל גם עלינו. הוראות נוספות 64. בהמשך נתייחס להוראות נוספות בחוזה, אליהן הצדדים לא התייחסו בטיעוניהם, שלכאורה, עשויות לקפח את הלקוחות. א. בעניין העלאת דמי האחזקה (סעיף 2.2) ודמי האשפוז במחלקה הסיעודית (סעיף 14.2) - יש להבהיר שאישור רואה החשבון מגביל רק את המבקשת בבואה להעלות מחירים אלה, אך הוא אינו מחייב את הדייר. ב. הזכות ששומרת בידה המבקשת להעלות את דמי האחזקה ודמי האשפוז בשיעור של עד 5% לשנה מעבר לעליית המדד, מקימה, לכאורה, חזקת קיפוח מכוח סעיף 4(4) לחוק. שהרי קביעת תקרה להעלאת המחיר אינה מוציאה את ההוראה מגדרו של "תנאי המקנה לספק זכות לקבוע או לשנות, על דעתו בלבד" את המחיר. בהתחשב בשיעור ההעלאה הגבוה במאות אחוזים מהאינפלציה הנוכחית, אשר עשוי להצטבר במשך מספר קטן של שנים להעלאה של עשרות אחוזים, יש בתנאי זה, לכאורה, כדי לקפח את הלקוחות. ג. בסעיף 11.1 יש להבהיר שהחוזה יגיע לקצו במועד שקבע הדייר בהודעתו, אך לא לפני חלוף חודשיים ממועד ההודעה. שהרי החוזה לא בא למנוע מהדייר לתת הודעה מוקדמת אשר עולה על חודשיים במקרה שכך ייעשה, כפי שאנו מבינים, אין בכוונת המבקשת לכפות על הדייר לעזוב את המעון בתוך חודשים ממועד מתן ההודעה. ד. בסעיף 14.5 לאחר המילים "שלושה חודשים" בשורה השנייה, יש להוסיף את המילה "רצופים". ה. בסעיף 14.7 לחוזה אין התייחסות להפרשי המחיר, דמי הכניסה או הפיקדון בין הדירה החדשה - הקטנה יותר - אשר תועמד לרשות הדייר לבין הדירה הקודמת. ו. סעיף 16.1 לחוזה אינו ברור כל צרכו. האם תקופת 30 הימים הנקובה בסעיף זה היא (כפי שעולה לכאורה) התקופה שאם במהלכה לא יתקן הדייר את ההפרה (כאשר מדובר בהפרה שאיננה הפרה יסודית, או, כאשר מדבר בעיכוב תשלומים - גם בהפרה יסודית), רשאית המבקשת לבטל את החוזה, או שמדובר בתקופת ההודעה המוקדמת (במקרה כזה) על ביטול החוזה ופינוי המעון. באם הפרשנות היא כפי זו המוצגת ברישא, כי אז אין בסעיף זה קביעת מועד להודעה מוקדמת על הפינוי. אם הכוונה היא כאמור בסיפא, כי אז דומה שתקופת 30 יום לפינוי הדייר מהמעון, הנה תקופה קצרה מדי. ז. בסעיף 18.3 לחוזה יש להוסיף, לאחר המילים "לרשות הערבים" (שורה לפני אחרונה) את המלים "הכל בכפוף לחוק", כפי שנאמר בסעיף 16.2 לחוזה המתייחס לסיטואציה דומה. ח. סעיף 20.2 - דומה שסעיף זה נוסח בצורה רחבה מדי, הן מבחינת עילות העיכוב (למשל, שביתה, מחסור כללי בכוח אדם ועוד), הן מבחינת העדר התנאה מפורשת התולה את העיכוב בכך שהוא נובע מגורמים שאינם בשליטת הספק, והן בהעדר מגבלה על משך העיכוב. ט. בסעיף 21.2 יש להוסיף בסופו: "או באיכות החיים של הדייר במעון". י. הויתור על טענות ויתור או מניעות, במקום שלדייר עשויות לעמוד טענות כאלה מכוח הדין מקים, לכאורה, חזקת קיפוח לפי סעיף 4(6) לחוק. יא. סעיף 31.1, ככל שהוא נוגע מונע שינוי ההסכם לאחר כריתתו שלא בכתב ובחתימת המבקשת מקים גם הוא לכאורה חזקת קיפוח במקום שהדין מכיר בשינוי כזה, גם אם נעשה בע"פ. בהעדר טיעון מצד הצדדים לגבי כל הנושאים הנזכרים, יש להתייחס להערות אלה, בשלב זה, במישור הלכאורי בלבד, והצדדים מוזמנים להגיב על הערות/שאלות אלה, כמו גם לגבי הנושאים האחרים שלגביהם התבקשה תגובה בגוף פסק הדין, בכתב. המשיבים יוכלו להגיש את תגובתם בתוך 30 יום והמבקשת תוכל להגיב (לרבות תגובה על תגובות המשיבים) בתוך 30 יום ממועד קבלת תגובות המשיבים. חוזהדיור מוגןחוזה אחיד