##כיצד מוכיחים זהות בעלים רשום במקרקעין מוסדרים?## סוגיית הוכחת זהות הבעלים הרשום במקרקעין מוסדרים לצורך ביסוס זכות בעלות בנכס דורשת עמידה ברף ראייתי מחמיר, שכן הרישום בפנקסים מהווה ראיה חותכת לתכנו. במקרים שבהם אדם טוען לזכויות בקרקע מכוח ירושה או קשר משפחתי למי ששמו מופיע בלוח הזכויות, אי-הוכחת זהות המוריש כבעלים הרשום מובילה לדחיית התביעה, כפי שנקבע בהליך ##ע"א 4441/23 (עליון)##. השורה התחתונה מבהירה כי ללא ביסוס זהות מוחלט בין הטוען לזכות או מורישו לבין השם הרשום בפנקסי המקרקעין, הרישום הקיים עומד על כנו וגובר. ##הוכחת זהות הבעלים הרשום במקרקעין מוסדרים לצורך ביסוס זכות בעלות בנכס## בסוגיית הוכחת זהות הבעלים הרשום במקרקעין מוסדרים לצורך ביסוס זכות בעלות בנכס, נדרשת הוכחה ישירה וחד-משמעית הקושרת בין שמו של הטוען לזכות לבין הרישום הפורמלי. בהליך ##ע"א 4441/23 (עליון)##, נדונה תביעתו של מערער כנגד משיבה על הבעלות במקרקעין מוסדרים ורשומים בשטח של כ-19 דונם, הידועים כחלקה 177 בגוש 6 באדמות עין יברוד, שנמצאים בתחום הישוב עפרה. לפי לוח הזכויות הסופי, אשר נערך בתקופה הירדנית, אותה חלקה הייתה בבעלות אדם בשם באג'ס עבד עבד אלמג'יד אסחק. המערער בהליך זה טען כי אביו-מורישו הוא אותו בעלים רשום, וביקש לבסס על כך את זכויותיו הקנייניות בנכס. ההשלכות של דרישה זו באו לידי ביטוי במקרה שבו נדון התיק בבית המשפט המחוזי בירושלים. באותו עניין, בית משפט קמא דחה את התביעה לאחר שנקבע כי התובע לא הצליח להוכיח שהבעלים הרשום בלוח הזכויות הסופי הוא אכן אביו-מורישו. כפי שעולה מנסיבות המקרה, כאשר קיימות טענות ביחס לעסקאות שבוצעו במקרקעין מוסדרים או טענות הנוגעות למסמכי עסקה מול טענות לזיוף, נקודת המוצא המקדמית היא הוכחת זהותו של הבעלים הרשום. בהיעדר הוכחה פוזיטיבית כי המוריש והבעלים הרשום הם אותו אדם, בית המשפט אינו יכול להצהיר על זכויות בעלות, והערעור על קביעה זו נדחה. ##מעמדו הראייתי של הרישום בפנקסי המקרקעין לפי סעיף 125 לחוק המקרקעין## בחינת מעמדו של הרישום נשענת על הוראות החוק החרות והאופן שבו הוא מיושם בערכאות השיפוט. על פי סעיף 125 לחוק המקרקעין, התשכ"ה – 1965, נקבע כי: > "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו". הוראה זו מטילה נטל כבד ביותר על כל מי שמבקש לסתור את הרישום הקיים. בהליך ##תפ"מ 43864-09-23 (שלום נתניה)##, נדונה תביעה לפינוי מקרקעין מוסדרים וסילוק יד מדירה, שבה התברר כי הדירה רשומה בפנקסי המקרקעין על שם התובע, כאשר מדובר במקרקעין מוסדרים והדירה רשומה כיחידת משנה בבית משותף. בית המשפט ציין שם כי על פי סעיף 125 לחוק המקרקעין, הרישום מהווה ראיה חותכת לתכנו, ועל כן מוטל נטל כבד על הנתבעת המבקשת לסתור רישום זה. עיקרון זה מקבל ביטוי זהה גם כאשר המדינה או רשויותיה הן בעלות הזכויות הרשומות. בהליך ##ת"א 75000-01-19 (שלום נצרת)##, נדונה שאלת הבעלות במקרקעין מוסדרים הידועים כחלקה 29 בגוש 16934 בעין מאהל. באותו עניין לא הייתה מחלוקת כי הרשות היא הבעלים הרשומים של המקרקעין מכוח עסקאות מכר (מיום 15.9.1970 ומיום 3.11.1970), כפי שעלה מנסח טאבו שצורף לכתב התביעה. בית המשפט קבע ביחס לטענת הבעלות כי מאחר שמדובר במקרקעין מוסדרים הרשומים במרשם המקרקעין בבעלות המדינה, הרישום כאמור מהווה ראיה חותכת לתוכנו בהתאם לסעיף 125(א) לחוק המקרקעין. ##תביעות סילוק יד והזכות לדרוש מסירת מקרקעין לפי סעיף 16 לחוק המקרקעין## המקור בדין המקנה לבעל זכות במקרקעין לדרוש את החזקה בנכס ממי שמחזיק בו מעוגן בסעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ה – 1965, הקובע: > "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". כפי שפורט בהליך ##תפ"מ 43864-09-23 (שלום נתניה)##, התובע סילוק יד מכוח בעלותו בנכס מקרקעין די לו להוכיח את בעלותו בנכס בלבד. משהוכחה אותה בעלות – למשל באמצעות הצגת רישום בפנקסי המקרקעין המהווה ראיה חותכת – זכאי הוא לדרוש את מסירת המקרקעין. אם דרישה זו אינה נענית על ידי המחזיק, לא נותר לבעלים אלא לפנות לערכאות המשפטיות כדי לקבל סעד של פינוי וסילוק יד. עוד נקבע באותו הליך כי כאשר לא הוכח שהתביעה עוסקת בענייני משפחה, היא אינה מצויה בסמכותו הייחודית של בית המשפט לענייני משפחה, ובית משפט השלום מוסמך לדון בה ולהכריע בדרישת הפינוי. ##סמכות עניינית בתביעות להצהרה על בעלות במקרקעין מוסדרים ושאינם מוסדרים## שאלת הסמכות העניינית של בית המשפט לדון בתביעות להצהרה על בעלות הובהרה בהליך ##ת"א 68079-11-21 (המחוזי חיפה)##. באותו עניין הובהר כי הגם שמדובר במקרקעין בלתי מוסדרים, עובדה זו אינה משנה את הגדרתם כ"מקרקעין" לצורך בחינת הסמכות העניינית, ואינה משנה את מהות הסעד המבוקש שהוא הצהרה על זכויות בעלות. במסגרת ההחלטה הוסבר כי סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט חל על מקרקעין בין אם הם מוסדרים ובין אם אינם מוסדרים, והמבחן המכריע לחלוקת הסמכויות הוא "מבחן הסעד". כאשר מבוקש סעד הצהרתי על בעלות, הסמכות נתונה באופן מובהק לבית המשפט המחוזי. מצב זה שונה מתביעה לסעד הנוגע לזכויות שמקורן בהסכם, אשר אינן יכולות להתגבש או שטרם התגבשו לכדי זכות קניינית מסוג בעלות; במקרים חוזיים כאלה, מוסמך גם בית משפט השלום לדון בתביעה כל עוד שווי המקרקעין נמצא בגדר סמכותו הכספית. בנוסף, צוין באותו הליך העיקרון לפיו מוריש אינו יכול להוריש את מה שאין לו. מקום שבו מהות הסעד העיקרי היא "יצירת בעלות" הדומה להליך לפי סעיף 51 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969, העוסק ב"חזקת שנים", נקבע כי כאשר יש מחלוקת בנקודה זו, היא מועברת על פי הפקודה לבית המשפט המחוזי, גם אם מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים. ##צעדים מעשיים לביסוס תביעת בעלות ופינוי במקרקעין מוסדרים## 1. הצטיידות בנסח טאבו רשמי ועדכני או העתק מלוח הזכויות הסופי המעיד על הרישום בפנקסי המקרקעין. 2. ביצוע הצלבה ראייתית מוחלטת בין שם הבעלים הרשום לבין פרטי המוריש, במיוחד כאשר התביעה מבוססת על זכות ירושה, על מנת לעמוד בנטל הוכחת הזהות. 3. בחינת מהות הסעד המבוקש טרם הגשת התביעה לצורך קביעת הסמכות העניינית: פנייה לבית המשפט המחוזי כאשר נדרש סעד הצהרתי על בעלות, או לבית משפט השלום כאשר מדובר בתביעת סילוק יד ופינוי מכוח סעיף 16 לחוק המקרקעין. 4. איסוף ראיות נגדיות מוצקות ומבוססות מראש אם מבקשים לסתור רישום קיים, נוכח הנטל הכבד הקבוע בסעיף 125 לחוק המקרקעין המגדיר רישום במקרקעין מוסדרים כראיה חותכת לתכנו. ##שאלות ותשובות## ##ש:## מה המשמעות הראייתית של רישום מקרקעין מוסדרים בפנקסים? ##ת:## לפי סעיף 125 לחוק המקרקעין, התשכ"ה – 1965, רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתכנו, ומוטל נטל כבד ביותר על מי שמבקש לסתור רישום זה. ##ש:## מה נדרש מיורש להוכיח כדי לזכות בבעלות על מקרקעין ששם מורישו דומה לשם הרשום? ##ת:## כפי שעלה בהליך ע"א 4441/23, על התובע להוכיח באופן פוזיטיבי כי הבעלים הרשום בלוח הזכויות הסופי הוא אכן אביו-מורישו; ללא הוכחת זהות זו, לא ניתן לקבל סעד המצהיר על בעלותו בקרקע. ##ש:## מה עלי להוכיח בתביעה לסילוק יד ממקרקעין מוסדרים? ##ת:## מכוח סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ה – 1965, די לתובע להוכיח את בעלותו הרשומה בנכס כדי לדרוש את מסירתו ממי שמחזיק בו שלא כדין, והוכחת הרישום מהווה ראיה חותכת לכך. ##ש:## לאיזה בית משפט נתונה הסמכות לדון בתביעה להצהרה על בעלות במקרקעין? ##ת:## לפי מבחן הסעד כפי שנדון בהליך ת"א 68079-11-21, תביעה לסעד הצהרתי על בעלות במקרקעין (בין אם מוסדרים ובין אם אינם מוסדרים) מצויה בסמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי. ##להלן דוגמא לנימוקים של החלטה.## בתביעות בנושא איך קובעים מי בעלים של מקרקעין מוסדרים במקרה של הסגת גבול - לאחר שבית המשפט קורא את כתבי הטענות של הצדדים לתביעה , בודקת את החומר המשפטי המצוי בתיק, בוחן את העדויות, ונותן דעתו לסיכומי הצדדים בית המשפט מגיע להחלטה. 6. התיישנות: סעיף 159 [ב] לחוק המקרקעין תשכ"ט1969-, קובע כהאי לישנא: "חוק ההתיישנות תשי"ח1958-, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכח התיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה במקרה של במקרקעין מוסדרים אין מקום לטענת התיישנות זו, על כן היא נדחית. זכויות במקרקעין: מעיון בנסח הרישום בודר בית המשפט את הזכויות בנכס, וכן האם הנכס מהווה מקרקעין מוסדרים. סעיף 125 לחוק המקרקעין: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים, מהווה ראיה חותכת לתוכנו". דא עקא שסעיף 16 לחוק המקרקעין קובע כהאי לישנא: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם, זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". הסגת גבול "הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין". 10. נטל הראייה: סעיף 30 לפקודת הנזיקין קובע על מי חלה חובת הראייה. "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין, על הנתבע הראיה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין". רוצה לומר, על התובע להוכיח שהוא הבעלים החוקי ואז עובר הנטל לנתבע להוכיח שאינו מסיג גבול. בעניין זה קיימת הלכה פסוקה כי: "מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה, רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום. לעומת זאת, אם תביעתו לפינוי מוגשת נגד אדם שנכנס למקום, או החזיק בו, מכח חוזה שכירות או רשיון, עליו לגורר כבר בשלב הראשון [היינו בכתב התביעה] את עילת הפינוי כגון: הפרת החוזה על ידי הדייר או ביטל הרשיון על ידי בעל הבית". ע"א 127/77 מלכה קפח נ' יוסף לוי ו - 3 אח', פ"ד ל"א[3], 455,46. שאלות משפטיותמקרקעיןמקרקעין מוסדריםהסדר קרקעות