פסק דין 1. מהות התביעה: זוהי תביעה לפינוי הנתבעים ממבנה ברח' רוסלן 13 יפו, [המורכב ממסעדה בקומת הקרקע ודירה בקומה א'], הידוע כמבנה בגוש 7019 חלקה 13 [להלן: "המבנה"], ולהחזירו לידי התובעים כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ מטעם הנתבעים. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. המבנה הוא בן שתי קומות, כאשר קומת הקרקע הוא מסעדה וקומה א' היא דירת מגורים. ב. הנתבעים, מחזיקים בדירה ובמסעדה בשכירות מוגנת. 3. הפלוגתאות בין הצדדים: טענות התובעים: א. התובעים הינם מאז 01.09.1992, בעלי זכות הבעלות וזכאים להירשם כבעלים של המבנה. ב. התובעים רכשו את המבנה במכרז, מכונס נכסים של חב' שכיות יפו, על פי חוזה רכישה מיום 27.05.92, שאושר על ידי בית המשפט המחוזי בת"א ביום 01.09.92 בת.א. 737/90 [חוזה הרכישה והצו המאשר רכישה נספח א' לתצהיר ת1/]. ג. התובעים הם כאמור בעלי זכות בעלות במבנה מאז 01.09.92, אך חרף דרישות חוזרות ונשנות, הן בכתב והן בע"פ, של התובעים לא טרחו הנתבעים לשלם לתובעים את דמי השכירות לתקופה שמאז 01.09.92. ד. הנתבעים עושים במושכרים כבשלהם, תוך התעלמות מזכויות התובעים בכך שבנו פרגולה בחזית המושכר - המסעדה [לכיוון מערב] וכן פתחו בקומת הקרקע, בנוסף למסעדה, גם קיוסק, והכל ללא הסכמה ורשות מטעם התובעים. ה. הנתבעים התעלמו מכל המכתבים וההתראות שנשלחו אליהם, פוגעים בזכויות התובעים, הפרו ומפירים הפרה בוטה את חוזי ודיני השכירות. ו. על פי סעיף 2 לחוזה השכירות [נספח ב'], התחייבו הנתבעים לשלם במועד את דמי השכירות, על פי סעיף לכתב התביעה 6 לחוזה, התחייבו הנתבעים לא לשנות את מבנה המושכר ולא להוסיף לו כל מבנה. על פי המבוא לחוזה השימוש במושכר הוא למטרת מסעדה בלבד, ועל פי סעיף 1 לחוזה השכירות אי קיום כ"א מאמור לעיל מעניק למשכיר את הזכות לתביעת פינוי כנגד הנתבעים. ז. הנתבעים הפרו את חוזה השכירות ואת החוק, ביום 14.10.96 נשלח לנתבעת מכתב הודעה על ביטול חוזי השכירות ודרישת פינוי המושכרים, הנתבעים לא התייחסו למכתב זה. ח. הנתבעים לא שילמו את דמי השכירות שהם חייבים בגין הדירה והמסעדה מהתקופה שמאז 01.09.92 ועד להגשת התביעה , וכן הפרו את חוזה השכירות, לפיכך זכאים הנתבעים לדרוש את פינוי המושכרים הן על פי סעיף 131[1] והן על פי סעיף 131[2] לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב1972- [להלן: "החוק"]. טענות הנתבעים: א. יש לדחות על הסף את התביעה מאחר וכל עוד התובעים לא הוכיחו את בעלותם על הבניין אין בידיהם עילת תביעה. ב. המסמכים המצורפים לתביעה לא הוכיחו את בעלותם של התובעים על המבנה, ובלא הוכחה ברורה וחד משמעית של בעלותם, אין הנתבעים יכולים להכיר בהם כבעלים ועל כן לא מוטלת על הנתבעים החובה לתשלום דמי שכירות. לחילופין, מעולם לא הגישו התובעים לנתבעים חשבון של דמי השכירות ודרישה ברורה לתשלום, המגדירה סכום חוב. ג. עד היום לא הוצג בפניהם כל מסמך כגון נסח טאבו, המוכיח את בעלותם המלאה והרשומה של התובעים. ד. הנתבעים מתכוונים מכל מקום להפקיד את דמי השכירות המוגנים לקופת בית המשפט לאחר עריכת חשבון נכון כדי להוכיח רצונם לקיים חובתם תשלום דמי השכירות. ה. המושכר פועל כמסעדה בלבד ולא לכל מטרה אחרת. הנתבעים טוענים כי לא עשו שום שינוי במושכר. ו. במידה ותוכח הפרה כלשהי של הסכם השכירות, הפרה המקנה עילת פינוי, יתבקש בית המשפט בשל הנסיבות הענייניות והאישיות להעניק להם סעד מן הצדק. 3. המסכת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות. מטעם התובע: עת1/ מר עזרא גבריאלי, נחקר על תצהירו ת1/ כולל נספחים. כמו כן הוגשו: נסח רישום, סומן ת2/. מכתב מעו"ד קנת, סומן ת3/. בקשה בכתב מתאריך 22.04.99 + תצהיר , סומנו ת4/ בקשה בכתב מתאריך 11.05.99, סומנה ת5/. מטעם הנתבע: עה1/ מר יפרח חיים, נחקר על תצהירו נ1/. כמו כן הוגש תיק מוצגים. בתום הבאת הראיות הגישו הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות, וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנות הבאות: א. התגבשה עילת פינוי מהמבנה כנגד הנתבעים על פי סעיף 131[1] לחוק בגין אי תשלום שכר דירה. ב. לא התגבשה עילת פינוי מהמבנה כנגד הנתבעים בגין שינוי במושכר. ג. התגבשה עילת פינוי כנגד הנתבעים על פי סעיף 131[2] לחוק בגין שינוי מטרת השכירות. ד. יש ליתן לנתבעים סעד מן הצדק. להלן נימוקי למסקנה זו: 6. עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות: א. סעיף 131[1] לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: [1] הדייר לא המשיך בתשלום דמי שכירות המגיעים ממנו". ב. לעניין זה הלכה היא כי: "עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. מצב דברים זה, של ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, הוא תנאי בל יעבור להעמדתה של עילה לפי סעיף 131[1] ... כדי שתגובש עילת פינוי לפי סעיף 131[1] לחוק צריך להיווצר מצב עובדתי שבו מתקיים ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים...". [ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין-גינוסר, עמ' 9, להלן בר-אופיר וכן ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד ט"ז, 1320]. 7. דיון ומסקנות: א. בעובדות המקרה דנן, אין חולק כי הנתבעים לא שילמו דמי שכירות מוגנים לתובעים מאז 02/1993 - המועד בו הועברו זכויות הבעלות [הופקדה מלוא התמורה]. ניתן לומר שהימנעות מתשלום שכר דירה מוגן במשך 3 שנים עד להגשת התביעה, מגיעה לכדי ניתוק של המשכיות בתשלומים. ב. לטענת הנתבעים, כיוון שהתובעים לא הוכיחו את בעלותם על המבנה, לא מוטלת עליהם החובה לתשלום דמי שכירות. בנוסף, טענו הנתבעים כי בלא הוכחה כנ"ל יש לדחות את התביעה על הסף. אין בטענות אלה ממש: 1. להלן השתלשלות העניינים המעידה כי זכויות הבעלות הועברו לתובעים: התובעים רכשו את המבנה במכרז מכונס הנכסים של חברת שכיות יפו בע"מ , על פי חוזה מכר מיום 27.05.92, שאושר על ידי בית המשפט המחוזי בת"א, ביום 01.09.1992 [נספח א' לתצהיר ת1/]. סע' 5 לחוזה המכר קובע כי מסירת החזקה בנכס תהיה במועד הפקדת מלוא התמורה בידי המוכר. על פי המכתב מכונס הנכסים מיום 19.11.97 [נספח ג' לתצהיר ת1/], תשלום יתרת התמורה היה ב - 25.02.93, וממועד זה התובעים הם בעלי זכות הבעלות, זכאים להירשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלי המקרקעין, וזכאים כבעלי הבית של המבנה לקבל את שכר הדירה בגינו. רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שם התובעים, התעכב אך נעשה לבסוף ב 23.04.98 [נסח רישום ת2/]. 2. מעבר לכך, לפי הגדרת "בעל בית" בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר, [נוסח משולב], התשל"ב1972-, בעל הבית אינו בעל הנכס דווקא. " "בעל בית" - מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעליו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור". [הדגשות שלי א.ג.] וכן נאמר: "נוכח ההגדרה האמורה "בעל בית" לעניין החוק [חוק הגנת הדייר] אינו דווקא הבעל הרשום בספרי האחוזה ולא דיני הקניין קובעים מי הוא בעל הבית לעניין זה...". [ע"א 112/70 יונג נ' סטרלוביץ, פ"ד כ"ד[1] 679, 681]. אין ספק שהתובעים הם חליפיו של בעל הבית שכן הוכח כאמור, כי רכשו את המבנה מאת הבעלים הקודמים חברת שכיות בע"מ, העובדה שהמבנה המושכר לא היה רשום בשם התובעים בפנקס המקרקעין, אינה מעלה ואינה מורידה לעניין היות התובעים בעלי הבית של המבנה. [ראה ע"א [חיפה] 4071/96 מוריס לוי נ' יעקב הראל חק-מח 97[ו], 755]. לפיכך, לאור כל האמור לעיל התובעים הם "בעלי הבית", לעניין חוק הגנת הדייר, ולכן רשאים לתבוע פינוי וכן היה על הנתבעים לשלם להם דמי שכירות גם בלא הגשת נסח רשום. ג. הוכח לי כי הנתבעים ידעו על חילופי הבעלים של המבנה כבר בשנת 1993 ולא כפי שנטען על ידי הנתבעים, שלא ידעו כלל על רכישת הבעלות במבנה על ידי התובעים. לפי מסמך ת3/ מיום 17.01.93 בא כוחם דאז עו"ד קנת הודיע לב"כ התובעים כי: "בהמשך לשיחתנו הטלפונית הריני להזכירך כי בידי הופקדו דמי השכירות והם מיועדים עבורכם כבעלים החדשים של המושכרים". וכן במכתב שנשלח אל הנתבעים מיום 12.04.94, נאמר בסעיף 1: "כפי שידוע לך, מרשי רכשו את המבנה האמור בנדון מכונס נכסים עו"ד עוזי שילון ובאישור ביהמ"ש והם בעלי המבנה". [נספח ח'[1] לתצהיר ת1/]. ד. גם אם לא הכירו הנתבעים בתובעים כבעלי הבית היה עליהם לשלם לכונס הנכסים של בעל הבית הקודם, אך את זאת לא עשו, כפי שכתב כונס הנכסים במסמך נספח ג' לתצהיר ת1/. "7. השוכרים חיים וגנט יפרח לא שילמו גם לי ככונס נכסים את שכר הדירה שהיו חייבים עד להעברת הזכויות לגבריאלי וורדי. ע"פי חשבון שערך בא כוחם דאז, עו"ד נתן קנת, החוב שהם היו חייבים ליום 23.02.92 עמד על סך של 2,800 ש"ח, אך חרף הבטחותיהם לא שולם לי כל תשלום". ה. בכתב ההגנה הודיעו הנתבעים כי הם מתכוונים להפקיד את דמי השכירות לקופת בית המשפט להוכחת רצונם לקיים חובתם לתשלום דמי השכירות, ברם דבר זה לא נעשה. רק לאחר הגשת התביעה בתאריך 30.12.97 שלחו הנתבעים צ'ק על סך 1,726.- ש"ח לכיסוי חוב דמי שכירות שהועבר לידי התובעים רק בתנאי שיושלם רישום הבעלות בטאבו [נספח ו' 1 לתצהיר ת1/]. ו. לטענת הנתבעים, התובעים סירבו לקבל את דמי השכירות. לעניין זה הלכה פסוקה היא כי: "הניתוק בהמשכיות התשלומים צריך שיבוא כתוצאה ישירה ממחדלו של הדייר, ולא עקב סירובו של בעל הבית. בוודאי שבעל הבית אינו רשאי לאחוז בתחבולות ובתכסיסים בכדי להכשיל את הדייר ולמנוע ממנו לשלם את דמי השכירות כסדרם...". [בר אופיר, שם עמ' 13 [הדגשות שלי א.ג.] וכן ע"א 388/64 בית שמעון בע"מ נ' מרום בע"מ, פ"ד י"ט[1], 281]. במקרה דנן, לא הוכח לי כי התובעים מנעו מהנתבעים לשלם את דמי השכירות כנדרש. הנתבעים לא הביעו רצון לשלם דמי שכירות; כאמור לא הופקדו דמי השכירות בקופת בית המשפט כפי שהצהירו בכתב ההגנה. כמו כן הצ'ק שנשלח על ידם לתובע היה רק כשנה לאחר הגשת התביעה וגם אז הותנה בהשלמת תהליכי רישום הזכויות של התובעים בטאבו. בנסיבות אלה, שוכנעתי כי החזרת הצ'ק על ידי התובע אינה מהווה הכשלת הדייר, וניתוק בתשלומי שכ"ד נובע כתוצאה ישירה ממחדלם של הנתבעים, שכן על דייר מוגן מוטלת החובה שבדין לשלם במלואם ובמועדם את דמי השכירות לבעל הבית. ז. גם אך לא היה ידוע לנתבעים מה גובה החוב. דבר זה אינו מצדיק אי תשלום במשך מס' שנים, והיה ניתן לבירור אצל התובעים. לסיכום: מאחר והנתבעים לא העבירו לתובעים או לאחר כל תשלום עבור דמי שכירות משנת 1993 ועד 30.12.97, הרי שהתגבשה עילת פינוי כנגד הנתבעים על פי סעיף 131[1] לחוק. 8. עילת פינוי על פי סעיף 131[2] לחוק בגין ביצוע שינויים במושכר ושינוי מטרת השכירות: א. סעיף 131 לחוק קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי. [1] ... [2] הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית, לפי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי" ב. על פי ב"כ התובעים התגבשה כנגד הנתבעים עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות במספר נקודות כדלהלן: 1. בגין שינוי המושכר בכך שהנתבעים בנו בחזית המושכר - המסעדה קונסטרוקציית פרגולה, ללא הסכמת התובעים, והפרו את סעיף 6 לחוזה השכירות. 2. בגין שינוי מטרת השכירות בכך הנתבעים פתחו קיוסק בתוך המסעדה. 9. יסודות עילת הפינוי: עילות הפינוי של "עשיית שינויים במושכר", וכן "שינוי מטרת השכירות", אינן מצויות במסגרת העילות המנויות בסעיף 131 לחוק, על כן על התובעים הטוענים להתקיימות עילות אלה להוכיח 3 תנאים מצטברים: א. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר ביצוע פעולות אלו [להלן: "התנאי הראשון"]. ב. תנאי זה הופר על ידי הנתבעים [להלן: "התנאי השני"]. ג. התנאי שהופר מעניק לתובעים, על פי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי [להלן: "התנאי השלישי"]. להלן אדון בשאלת שינוי המושכר וכן שינוי מטרת השכירות, כשבכל אחת מהטענות אבדוק האם התקיימו תנאים אלו אחד לאחד. 10. שינוי במושכר: א. האם התקיים התנאי הראשון? סעיף 6 לחוזה השכירות קובע: "השוכר מתחייב לא לשנות את מבני המושכר באיזה אופן שהוא, וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר". יש סעיף בחוזה השכירות אשר אוסר ביצוע שינויים במושכר ללא אישור מתאים. כלומר, התנאי הראשון התקיים. ב. האם התקיים התנאי השני? התובעים טענו, כאמור כי הנתבעים בנו פרגולה בחזית המושכר - המסעדה, לכיוון מערב. התובע מס' 1, טען בעדותו כי ראה את בניית הפרגולה. הנתבעים מצדם מכחישים שבנו את הפרגולה וטוענים כי כל מה שיש מהפרגולה זה קורת עץ שמונחים מחוץ למושכר, והן נמצאת עוד מתקופת הדייר הקודם שניהל במקום מסגרייה. לאחר עיון בחומר המונח לפני, לא מצאתי תימוכין לטענות התובעים כי הנתבעים הם שבנו את הפרגולה, והיא לא היתה קיימת מאז ומתמיד. כל שהציגו התובעים היה תמונות של המבנה [נספחים ד לתצהיר ת1/], אך אי אפשר להסיק מהן תשובה לשאלה האם הנתבעים הם אלה שהוסיפו את הקירות העץ, או שהן היו קיימות קודם. כמו כן עדותו של התובע מס' 1 לא שכנעה, באשר לנכונות גרסתו. כך העיד: "ש. אתה ראית את בניית הפרגולה? ת. כן. ש. מתי. ת. מתי שהם עשו את זה. ש. מתי ראית? ת. ראה את זה השותף שלי והאחיין שלי בזמן הבנייה. ש. מתי ציין תאריך? ת. לא זוכר אבל לפני הפרגולה השניה. ... ת. המשרד שלי נמצא מול המקום שבנו את הפרגולה. אני יודע מה קורה שם בדיוק...". [עמ' 18 לפרוטוקול שורות 23-25 עמ' 19 שורות 1-7]. לא ברור מעדות זו מתי נבנתה הפרגולה, ולא שוכנעתי כי אכן התובע ראה את הפרגולה בבנייתה. כידוע: "כלל אוניברסלי הוא, כי בעל דין הטוען טענה מסויימת התשובה לעמדתו במשפט - בין טענה חיובית ובין שלילית - עליו הראייה... חובה זו - ונכנה אותה בשם "חובת הראיה" [the burden of establishing a case] היא היא החובה העיקרית במשפט". [י. קדמי, על הראיות, עמ' 1275]. לאור העובדה כי לא השכילו התובעים להרים את הנטל המונח לפתחם, כי התובעים הפרו את החוזה בעניין זה, קרי שינוי המושכר בבניית הפרגולה, ומשלא עמדו בהוכחות התנאי השני המוזכר לעיל , אני קובע כי לא השתכללה עילת פינוי בגין ביצוע שינויים במושכר. 11. שינוי מטרת השכירות: גם בטענה זו אבחן האם התקיימו התנאים להוכחת העילה. א. האם התקיים התנאי הראשון? בחוזה השכירות נכתב בהקדמה כך: "... השוכר מתחייב להשתמש במושכר למטרת: מסעדה בלבד ולא לשום מטרה אחרת.". ללמדך, כי מטרת השכירות נקבעה בחוזה השכירות. סעיף 16 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א1971-, הוא אשר מסדיר את מטרת השכירות ותוחם את גבולותיה בחוזים שנכרתו מיום 01.01.72 [יום כניסתו של החוק לתוקף] ואילך. לעניין זה מקובלני כי: "... הכלל שנקבע בו הוא שהדייר חייב להשתמש במושכר לפי המוסכם; אבל אם שימוש זה לא הותנה דווקא כשימוש ייחודי [בנוסח "אך ורק" או "זה לא אחר"], ניתן לעשות במושכר שימוש אחר שלא נקבע מפורשות בחוזה...". [ד. בר אופיר, עמ' 44]. במקרה דנן, חוזה השכירות בין הנתבעים לבעלים הקודמים נחתם בשנת 1975, משמע, חוק השכירות והשאילה הוא שיתחום את גבולותיו. כלומר משנקבע בחוזה שעל הנתבעים להשתמש במושכר אך ורק למטרת מסעדה, הרי ששומה על הנתבעים לעמוד בכך. כלומר, התנאי הראשון התקיים. ב. האם התקיים התנאי השני? הוכח לי כי הנתבעים, בנוסף למסעדה, פתחו קיוסק ללא הסכמת התובעים ובכך הפכו את חוזה השכירות והשתכללה עילת פינוי בגין שינוי מטרת השכירות. להלן נימוקי למסקנה זו: 1. נתבע 1 העיד כך: "... במסעדה יש לי פינה - אנשים שאוכלים אני מקבל אותם עם כוס תה עם נענע. ש. אדם בא מהרחוב ורוצה לקנות פיצוחים האם הוא יכול? ת. סיגריות כן. פיצוחים לא .... השלט הם עשו לפרסומת אני לא יודע למה... ש. אתה אמרת כי יש במקום ארטיקים? ת. זה לילדים שאוכלים במקום עם ההורים... לאדם מהרחוב לא מכרתי ארטיק. [פרוטוקול עמ' 28 שורות 22, עמ' 29 שורות 1-7]. כלומר, נתבע 1 הודה שבמסעדה יש לו פינה נפרדת וכן שהוא מוכר סיגריות ולא רק דברי מזון. עובדה זו עומדת בסתירה לתצהיר הנתבע נ1/, בסעיף 9. "... לגבי הקיוסק במושכר אין כלל קיוסק אלא בתוך המסעדה מאז ומתמיד הנני נותן שירות למכירת דברי מזון לעוברים ושבים...". כמו כן דברי הנתבע שאינו מוכר ארטיקים אלא רק מחלק לילדים היא טענה בעלמא שאין לה על מה להתבסס. בייחוד נוכח התמונות שהוצגו נספח ד' 12, 11 שבהן נראה מקרר למכירת ארטיקים וגלידות. 2. בתמונות ד' 11,12 נספחים ד' לתצהיר ת1/, ניתן לראות אגף שבו נמכרים משקאות קלים, סיגריות ודברי מזון כגון ארטיקים. כמו כן יש שלט בו נכתב "פיצוחי יפו העתיקה". תאור זה תואם להגדת "קיוסק" ולא נכלל בהגדרת "מסעדה", כפי שמובא במילון אבן שושן : " "קיוסק" - סכה, בניין קטן המיועד למכירת מצרכים קלים שונים - קיוסק לעיתונים, קיוסק למשקאות קלים". " "מסעדה" - בית אוכל, בית שמגישים בו סעודות לבאים לאכול". [הדגשות שלי א.ג.]. נראה שמכירת הסיגריות, ארטיקים אינו עולה בקנה אחד עם השימוש שנעשה במושכר כמסעדה, כמופיע בחוזה השכירות, מה גם שהשלט הנישא " פיצוחי יפו", מוכיח שמדובר באגף הנפרד מהמסעדה. דיון ומסקנות: הוכח לי כי בנוסף למסעדה פתחו הנתבעים קיוסק, בכך שינו את מטרת השכירות והפרו את חוזה השכירות. אי לכך התקיים התנאי השני. ג. האם התקיים התנאי השלישי? על מנת לבדוק התקיימות תנאי זה, נפנה אל לשון חוזה השכירות. כאמור בהקדמה לחוזה , נאמר: "השוכר מתחייב להשתמש במושכר למטרת, מסעדה בלבד...". בסעיף 1 לחוזה, נאמר: "[1] ההקדמה הנ"ל היא חלק מתנאי החוזה, ושני הצדדים מסכימים כי כל סעיפי החוזה הם תנאים עיקריים ואי קיום אחד מהם מעניק למשכיר את הזכות לתביעת פינוי". כלומר, צוין בחוזה במפורש כי הפרה מסוג זה מאפשרת למשכיר שכיות יפו בע"מ, שהתובעים באו בנעליהם, לתבוע את פינוי הנתבעים ובכך התקיים גם התנאי השלישי והשתכללה עילת פינוי בגין שינוי מטרת השכירות על פי סעיף 131[2] לחוק. 12. סעד מן הצדק: א. מקור הסעד: סעיף 132[א] לחוק קובע כהאי לישנא: "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו". ב. שיקולים במתן הסעד: 1. מטרת החוק: לעניין זה מקובלני כי: "תכלית חקיקתו של חוק הגנת הדייר לא באה לשלול מבעלי הבתים את זכותם לשלמות רכושם, אלא להגן על דיירים מוגנים בפני פינוי, כל עוד הם מקיימים בקפדנות את תנאי שכירות. החוק שלל אמנם מבעלי הבתים חלק נכבד מזכותם להתקשרות חופשית, ואת ההנאה השלמה מרכושם, אולם לדייר לא ניתנה זכות קניינית לעשות במושכר כרצונו" [בר אופיר, עמ' 185]. כלומר, ההגנה על הדיירים על חשבון זכויותיו של בעל הבית, מותנית בדרך כלל במילוי קפדני של תנאי השכירות. 2. חוק יסוד כבוד האדם וחירותו: סעיף 3 לחוק זה קובע כי: "אין פוגעים בקניינו של אדם". וכידוע: "זכות הקניין הוא מזכויות היסוד של האדם בישראל ועל כן אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין". [ע"א 377/89, פייצר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן ואח', פ"ד ל"ה[3], 656]. ברור אם כן כי אף כאשר יש הוראות חוק מפורשת, אשר פוגעת בזכות הקניין, הרי שיש לפרשה על דרך הצמצום. [ראה בר-אופיר, עמ' 188]. 3. טיב המושכר: מדובר בדירת מגורים וכן בבית עסק. לגבי דירת מגורים, בית המשפט נוטה להקל יותר, כמו כן במקרה זה מדובר בנטילת קורת גג מעל ראשם של הנתבעים. לגבי בית העסק, יש להתחשב בעובדה שפינוי יהווה שבירת מטה לחמם של הנתבעים. 4. מהות ההפרה: ההפרה היתה בשינוי מטרת השכירות בבתי העסק - המסעדה ואי תשלום דמי שכירות עבור המבנה כולו. בעניין מתן סעד מן הצדק במקרה של עילת פינוי בגין שינוי מטרת השכירות נאמר: "... השקעה שהשקיע דייר במקום העסק עצמו, ברכישת המונטין ובעיקר דמי המפתח ששילם בעל הבית - כל אלה שקולים כנגד החטאים שחטא [אם אכן חטא] בקיום מרושל ובלתי מספיק של תנאי השכירות". [בר אופיר, עמ' 176]. במקרה דנן, יש להתחשב בעובדה שהנתבעים השקיעו במסעדה ושילמו דמי מפתח מלאים עוד בשנת 1975, לדייר היוצא ולבעלי הבית התובעים. כמו כן המשיכו הנתבעים כל השנים לעשות שימוש במושכר כמסעדה, כמטרה שהוגדרה בחוזה השכירות, אלא שהוסיפו אגף נוסף. בעניין דמי השכירות - הנתבעים לא שילמו שכר דירה מ - 1993, במשך כ - 3 שנים עד להגשת התביעה. 5. התנהגות הדיירים: התרשמתי כי לא היה בהתנהגות הנתבעים זלזול בוטה בזכויות בעלי הבית. הנתבעים מחזיקים בנכס משנת 1975, כאשר שילמו לבעלי הבית הקודמים את דמי השכירות במועד במשך 17 שנה. אין ספק , כי אי תשלום דמי שכירות לבעלי הבית החדשים, הם התובעים נעשה תוך התרשלות, שכן הנתבעים לא התאמצו לברר מהו חשבון שכ"ד, אך לא מתוך זדון. לגבי פתיחת הקיוסק, הנתבעים התעלמו מהוראות חוזה השכירות וביצעו שינויים ללא קבלת אישור מתאים מאת הבעלים. 6. התנהגות בעלי הבית: אי תשלום דמי שכירות נגרם לא מעט באשמת התובעים. חילופי בעלים במושכר, היא תקופה מבלבלת מבחינת הדייר, הנוהג שהיה קיים בין הדיירים לבעלים הקודמים במשך שנים ארוכות השתנה. על כן היה על התובעת להקפיד ביתר שאת ולהבהיר לנתבעים בהודעה מסודרת וברורה את דבר חילופי הבעלים, מועד התשלום, פירוט החשבון ודרך התשלום. במקרה דנן, לא נשלחה לנתבעים הודעה מסודרת שתוכנה חילופי בעלים ופרטים בנוגע לתשלום דמי השכירות. בהתנהגות זו "הכשירה" את אי התשלום בהמשך. 7. שיקולי רחמים: אמת, כבר נפסק לא אחת כי: "הלכה פסוקה היא, שסעד מן הצדק איננו סעד של רחמים...". [ע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס ואח', פ"ד ל"ח[2], 159]. ברם, אין להתעלם מן העובדה כי יסוד מסוים של רחמים מצוי בסעד זה. "בעל בית הדורש פינוי את זכותו הוא דורש, ואם בית המשפט משים את פניו ריקם ואומר לו כי התרופה שהוא זכאי לה על פי דין היא חמורה מדי ולכן איננה צודקת - קשה לומר שלא הושפע גם משיקולי רחמים". [בר-אופיר, עמ' 183]. השילוב הנכון בין הקביעות דלעיל הוא כי יש להתחשב בכך, אך לא לתת סעד זה משיקולים של רחמים בלבד. יש לציין שלא נעלמה מעיני דברי התובע בעדותו: "אני למשפחת יפרח אמרתי שגם יהיה צו פינוי אני לא יפנה אותם". משמע התובע בעצמו אינו שלם עם תביעת הפינוי. 8. תיקון המעוות: הנתבעים שלחו לתובעת צ'ק בסך 1,726.- ש"ח לכיסוי חוב דמי השכירות. צק זה הוחזר לנתבעים. 9. מאזן הנזקים: יש לשקול את הנזק שייגרם לתובעים אל מול הנזק שיגרם לנתבעים. 10. הנזק ניתן לתיקון: ניתן ל"כמת" את הנזק שנגרם לבעלי הבית, עקב אי תשלום דמי השכירות בפיצוי כספי הולם. ג. מסקנות: לאחר ששקלתי היטב את כל השיקולים דעליל בנסיבות המקרה הספציפי שבפני, הרי שלטעמי יש להעניק לנתבעים דנן סעד מן הצדק, אשר ימנע פינויים מהמבנה. 13. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני מחייב את הנתבעים לפנות ולסלק ידם מהמבנה ברח' רוסלן 13 יפו, הידוע כמבנה בגוש 7019 חלקה 13 ולהחזירו לידי התובעים כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ מטעמם. ב. הפינוי לא יבוצע באם הנתבעים יעמדו בתנאים הבאים: 1. יסגרו את הקיוסק לאלתר. 2. ישלמו לתובעים פיצוי כספי בסך של 50,000.- ש"ח וזאת עד ליום 28.2.2002 . 3. ישלמו את חוב דמי השכירות. ג. אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 12,000.-, סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. תביעת פינוימקרקעיןפינויפינוי דירה