פסק דין 1. מהות התביעה: עניין לנו בתביעה לפינוי ולסילוק ידם של הנתבעים משתי יחידות דיור, המצויות במבנה מגורים ברח' האתרוג 16 ביפו, הידוע כחלקה 56 בגוש 7035 ולהשיבן לתובעת כשהן פנויות מכל אדם וחפץ מטעמם. כמו כן בפנינו תביעה כספית של התובעת כנגד הנתבעים לדמי שימוש ראויים בסך של 60,225.- ש"ח בגין השימוש ביחידת הדיור אשר תקרא להלן "יחידה 1". 2. המסכת הדיונית: א. ביום 01.05.95 הוגש לראשונה כתב תביעה כנגד הנתבעת מס' 1. לאחר שהנתבעת לא הגישה כתב הגנה במועד, ניתן כנגדה פסק דין המחייב אותה לפנות את יחידות הדיור נשוא כתב התביעה וכן לשלם לתובעת את הסך האמור בו. פסק הדין האמור ניתן על ידי כב' הרשם אהוד שוורץ ביום 01.08.95. ב. ביום 26.06.96 הוגשה לבית משפט בקשה משותפת של ב"כ הצדדים לביטול פסק הדין ולתיקון כתב התביעה. כתוצאה מכך בוטל פסק הדין מיום 01.08.95 אשר ניתן על ידי כב' הרשם שוורץ והוגש כתב תביעה מתוקן ע"י הוספת הנתבע 2 ושינוי התביעה בהתאם. 3. המסכת העובדתית: א. רשות הפיתוח הינה הבעלים של הנכס שברח' האתרוג 16 ביפו, הידוע כחלקה 56 בגוש 7035 [להלן: "הנכס"]. [נסח רישום מקרקעין צורף נספח א' לת2/]. ב. בהתאם לחוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ח1960- וחוק רשות הפיתוח [העברת נכסים, תש"י1950-] כל הנכסים דלא ניידי שבבעלות רשות הפיתוח כולל הנכס הנ"ל מנוהלים על ידי מנהל מקרקעי ישראל. המחלוקת המשפטית: טיעוני התובעת א. הנכס, מבנה מגורים בן 2 קומות הכולל 4 יחידות דיור ביניהן 2 יחידות דיור נשוא תובענה זו. האחת כיום בת 2 חדרים [להלן: "יחידה 1"], והשניה כיום בת 6 חדרים [להלן: "יחידה 3"]. יחידה 1 מסומנת בצבע ורוד והיחידה 3 מסומנת בצבע ירוק על גבי תשריט הנכס אשר צורף נספח ב' לת2/. ב. ביום 05.07.76 חתם אביה של המנוח של הנתבעת 1 , מר יתים מוחמד ז"ל, על חוזה שכירות מוגנת עם התובעים להשכרת יחידה מס' 3 בנכס שכללה בעת חתימת החוזה 2.5 חדרים (חוזה השכירות צורף נספח ג' לת2/) . מר יתים נמנע מתשלום מלוא דמי המפתח בגין חוזה השכירות. ג. לאחר פטירת המנוח הנ"ל ביום 20.04.93 הפכה הנתבעת 1 לדיירת מוגנת במושכר - יחידה 3, אולם אף היא נמנעה מלהשלים ו/או לסלק את יתרת החוב הרובצת על יחידה 3, עד ליום הגשת כתב התביעה. ד. ביום 01.06.91 או במועד סמוך לזה, פלשו הנתבעים ליחידה 1 ותפסו בה חזקה , תוך השגת גבולה של התובעת, ללא כל הסכמה או רשות ובניגוד גמור לרצונה. יחידה 1 הינה נכס מניב פרות ולכן חייבים הנתבעים לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים החל מיום 01.06.91 ועד ליום 30.06.97 בסך כולל של 60,225.- ש"ח. ה. אי תשלום דמי שכירות ו/או חוב דמי המפתח בעבור יחידה 3, מהווה הפרה יסודית של החוזה , ולפיכך קמה לתובעת עילה לתבוע את פינוי הנתבעים מהיחידה. טענות הנתבעים: א. הנתבעת 1 היא אלמנתו של מר יתים מוחמד אשר השלים את תשלום מלוא דמי המפתח בגין יחידה 3 (אשר כללה בעת ההיא 2.5 חדרים) נשוא חוזה השכירות מיום 05.07.76. ביום 30.09.82 קיבלה הנתבעת 1 לידיה עותק מהחוזה. ב. בסמוך לדירת הנתבעת 1 היה חדר נטוש זמן רב וכן היתה דירה הרוסה ואטומה מתחת לדירתה. בעלה המנוח של נתבעת 1 פנה לחברת עמידר בבקשה לרכישת הדירות. ג. לאחר בדיקה שערך מר עובדיה טאוב מטעם חברת "עמידר", קיבלו הנתבעים מכתב בו מודיעה להם עמידר כי היא מוכנה להשכיר להם את החדר והדירה בשכירות מוגנת ( יחידה 1 ויחידה 3 - א.ג.), תמורת תשלום של 30,000.- ש"ח - בדמי מפתח. הנתבעת 1 שילמה לתובעת סך של 27,290.- ש"ח ונותר לה לשלם סך של 2,710.- ש"ח בלבד, וכאשר ביקשה הנתבעת 1 להמשיך את התשלומים ולסלק את החוב, נמנעה התובעת מלתת השוברים הדרושים לתשלום החוב. 4. המסגרת הראייתית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובעים: עת1/, מר רמי עופר, נחקר על חוו"ד השמאית, ת1/. עת2/, מר אלי נבעה , נחקר על תצהירו ת2/ על נספחיו כן הוגשו: תרשים הדירה ופרוטוקול אשר סומנו ת3/. חוו"ד המודד, מר אונגל נועם, סומנה ת4/. מטעם הנתבעים: עה1/, הגב' יתים בדריה, הנתבעת 1 נחקרה על תצהירה נ1/ על נספחיו. 6. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים הגעתי למסקנה כי אין לפנות את הנתבעים מיחידה 3 וכי עליהם לסלק ידם מיחידה 1. דין התביעה הכספית לדמי שימוש ראויים בגין יחידה 1 להדחות. להלן הנימוקים שהביאוני למסקנתי זו: 7. סוגיית יחידה 3: התובעת מבקשת לפנות את הנתבעים מיחידה 3 אשר אין חולק על כך כי הושכרה לבעלה של הנתבעת, בהתאם לחוזה שכירות מוגנת מיום 05.07.76, ובאותה עת, יחידה 3, אשר מצוייה בקומה הראשונה של הבניין נשוא התובענה, כללה 2.5 חדרים בלבד. עילת הפינוי אשר להתגבשותה טוענת התובעת היא הפרה יסודית של חוזה השכירות עקב אי תשלום דמי שכירות ו/או חוב דמי מפתח. [סעיף 8 לכתב התביעה]. עוד טוענת התובעת כי יחידה 3 , הפכה ליחידה בת 6 חדרים , זאת לאחר שביום 20.02.91, החליטה התובעת על העברת יחידה בת 2 חדרים באותה קומה לידי בעלה המנוח של הנתבעת וביחידה 3 נערכו שינויים פנימיים. על כך הצהיר נציג התובעת מר אלי נבעה בתצהירו ת2/: "ביום 21.02.91 החליטה ועדת דמי מפתח מטעם התובעת לאשר העברה בדמי מפתח של יחידה בת 2 חדרים בקומה א' שבנכס, לידי המנוח וזאת בכפוף לתשלום חלקה של התובעת.... במושכר נערכו שינויים פנימיים וכיום ... היחידה מונה 6 חדרים". [סע' 5 לתצהירו ת2/] לשם זיהוי יחידה 3, צירפה התובעת תשריט הנכס [אשר סומן נספח ב' לת2/]. אשר נערך על ידי מודד מוסמך, מר משה סלוצ'ק, ביום 15.05.90, ועודכן ביום 19.07.93 וביום 28.04.96. כמו כן הוגש לבית המשפט תצהירו של מר אונגיל נועם, מודד מוסמך, אשר העיד על כך כי התשריט משקף נאמנה את הנכסים המתוארים בו, נכון ליום עדכונו האחרון 28.04.96 [חוו"ד של מר אונגיל הוגשה וסומנה ת4/]. בהחלטתי מיום 24.01.01 , קבעתי כי: "אם ברצונו של ב"כ הנתבעים לחקור את המודד יודיע על כך לב"כ התובעת אשר תזמן אותו לבית המשפט...". ב"כ הנתבע לא התנגד להגשת חוות דעת המודד המוסמך ובחר שלא לזמנו לחקירה. הנתבעת 1 הצהירה בעניין זה כך: "בסמוך לדירה שלי היה חדר אטום נטוש מזה מספר רב של שנים וכן קיימת דירה הרוסה נטושה ואטומה [להלן: "המרתף"]". [סעיף 4 לתצהירה נ1/]. וכך העידה בחקירתה הנגדית: "בקומה הראשונה... רצינו את המקום... כדי להתרחב... ש. האם יהיה נכון לומר כי בשנת 90 ביקשתם לצרף את החדר אליכם. ת. כן, אבל אנחנו את הדירה מלמטה [המרתף] , ביקשנו לפני שביקשנו את החדר". [עמ' 24 לפרוטוקול]. מקובלות עלי קביעותיה של התובעת כי יחידה 3, היא היחידה המצויה בקומה הראשונה בבניין והכוללת כיום 6 חדרים, ויחידה 1 היא היחידה המצויה בקומת הקרקע ואותה מתארת הנתבעת כמרתף שבבניין נשוא התובענה, הכוללת 2 חדרים. 8. עילת פינוי בשל הפרת חוזה השכירות: א. לטענת התובעת העברת היחידה הסמוכה לידי הנתבעים [שכללה 2 חדרים], כפופה היתה לתשלום דמי מפתח בסך של 30,000.- ש"ח, נכון ליום 20.02.91. התובעת תומכת בטענתה זו באמצעות העתק החלטת ועדת דמי מפתח [צורפה נספח ה' לת2/] אשר הסתמכה על שמאות מיום 19.06.90 [העתק חוו"ד שמאי צורפה נספח ו' לת2/]. בחקירתו הנגדית נשאל נציג התובעת, מר נבעה לגבי מסמכים אלו וכך השיב: "ש. אתה השתתפת בחלק מהמסכים שנערכו? ת. כן. בפרוטוקול של ועדת דמי מפתח. [נספח ה' לתצהירי]". [עמ' 8 לפרוטוקול]. עוד טוען נציג התובעת כי הנתבעים לא שילמו את מלוא דמי המפתח ואף אינה משלמת דמי שכירות ו/או כל חובות אחרים בגין השימוש ביחידה 3, החל משנת 93. וכך העיד בחקירתו הנגדית: "ת. לאחר כמה שנים היא באה וביקשה את החדרים הסמוכים לדירה שלה, הסכמנו לתת לה אותם וזאת תמורת תשלום דמי מפתח של 30,000.- ש"ח. לאחר מכן ביקשו לפרוס לתשלומים ונותר תשלום אחרון שלא שילם אותו". ב. התובעת טוענת להתגבשות עילת פינוי כנגד הנתבעים בשל הפרת חוזה השכירות המוגנת, ולפיכך יש לבחון זאת לאור חוק הגנת הדייר, התשל"ב1972-. סע' 131 לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: [1] ... [2] הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית, לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". 9. יסודות העילה: על התובעת הטוענת להתגבשות עילת פינוי זו להוכיח 3 תנאים מצטברים: [א] תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר מסדיר את תנאי התשלום החלים על הנתבעים [להלן: "התנאי הראשון"]. [ב] התנאי הנ"ל הופר על ידי הנתבעים [להלן: "התנאי השני"]. [ג] הפרת התנאי הנ"ל מקנה לתובעת את הזכות על פי תנאי השכירות לתבוע את פינוי הנתבעים מהדירה [ להלן: "התנאי השלישי"]. דא עקא, חוזה השכירות אשר הוגש לבית המשפט [נספח ג' לת2/] אשר נעשה ביום 05.07.76, מסדיר את היחסים בין התובעת לבין בעלה המנוח של הנתבעת 1, בעניין יחידה 3 כשהייתה בת 2.5 החדרים, אשר הושכרה לנתבעים ואין הוא מאזכר ולו במילה את עניין החדרים הצמודים לדירה המקורית, אשר הועברו לרשות הנתבעים ואשר יחדיו מהווים הם את יחידה 3. לנתבעים נשלחו שתי הזמנות לחתימה על חוזה שכירות [נספח ד1/ ו ד2/ לנ1/]. אולם לא הוצג בפני בית המשפט כל חוזה שכירות בנוגע ליחידה 3 המורחבת. [ד] הוראות סעיף 131[2] לחוק ופירושה : כב' השופט דוד בר אופיר קבע בספרו "סוגיות בדיני הגנת הדייר", כהאי לישנא: "הוראתו של סע' 131[2] לחוק הגנת הדייר קובעת כי עילת פינוי תקום לבעל הבית אם הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית, לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי. הפירוש הנכון של הוראה זו הוא שרק אם הותנה במפורש בן בעל הבית והדייר שאי קיומו של תנאי מסויים ניתן לבעל הבית את הזכות לתובע פינוי, יכול בעל הבית לבסס את תביעתו על עילה זו... בעל בית אשר טוען כי הדייר עשה מעשה שיש בו הפרה של תנאי מתנאי השכירות שאי קיומו מעמיד עילת פינוי - עליו להוכיח מהו התנאי שהופר ולהצביע עליו. אם לא הצביע על תנאי כזה, פירוש הדבר הוא שאין בידו עילת פינוי לעניין אותו מעשה. תנאי הכרחי לקיומה של עילת פינוי לפי סעיף 131[2] לחוק הגנת הדייר הוא שבהסכם בין הצדדים נקבע במפורש כי הפרתו של תנאי מתנאי השכירות מעניקה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי". [הדגשות שלי א.ג.] [ראה: ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין-גינוסר, עמ' 22 וכן ראה ע"א 2160/77 שלומית דרוקר ואח' נ' חנניה פלטין, פ"ד ל"ב[2], 809-812]. אמנם לא רק התנאים הכתובים בחוזה קובעים את היחסים שבין בעל הבית לבין הדייר, וגם התנהגותם של הצדדים מורה לעתים על כוונה ועל תנאים שהוסכם להם, אולם בעל הבית אינו פטור מהצגת תנאי השכירות בתובענתו כאשר הוא טוען כי תנאים אלה הופרו וטענה כללית שמובאת בכתב התביעה, לפיה אי תשלום דמי שכירות ואי תשלום מלוא דמי המפתח מהווה הפרה של תנאי השכירות , המקנה לתובעת זכות לתבוע פינוי הנתבעים - טענה כזו אינה מניחה את התשתית הבסיסית אשר יכולה לשמש יסוד להעלאתה של טענה לפי סעיף 131[2] לחוק. באין התשתית הבסיסית לעילת הפינוי כנגד הנתבעים, קובע אני כי יש לדחות את תביעת התובעת לפינוי הנתבעים מיחידה 3. 10. סוגיית יחידה 1: התובעת כאמור, טוענת כי ביום 01.06.91 או במועד סמוך לכך, פלשו הנתבעים ליחידה 1 בבניין נשוא התביעה ותפסו בו חזקה ללא הסכמת התובעת ובניגוד מפורש לרצונה. התובעת מבקשת את סילוק ידם של הנתבעים מיחידה 1 ואף תובעת דמי שימוש ראויים עבור התקופה שבין 01.06.91 ועד 30.06.97 בסך של 825.- ש"ח לחודש, לפי הערכת שמאי מטעם התובעת ובסה"כ 60,225.- ש"ח. א. הסגת גבול - מקור העילה: תביעה זו לסילוק ידם של הנתבעים מיחידה 1, הינה על פי עילה של הסגת גבול במקרקעין. סעיף 29 לפקודת הנזיקין קובע כהאי לישנא: "הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין". ב. נטל הראייה: סעיף 30 לפקודת הנזיקין קובע על כתפי מי מונח נטל הראייה: "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין על הנתבע הראייה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין". רוצה לומר, על התובעת להוכיח שהיא הבעלים החוקי, ואז עובר הנטל לנתבעים להוכיח שאינם מסיגי גבול. ג. התובעת הוכיחה את בעלותה ביחידה [ראה נספח א' לת2/'], ולפיכך, הרי שעבר נטל הראייה לנתבעים להראות כי מחזיקים הם ביחידה 1 כדין. 11. זכויות הנתבעים ביחידה 1: הנתבעת 1 הטוענת כי מחזיקה היא ביחידה 1 כדין, מצהירה כך: "בסמוך לדירה שלי היה חדר אטום, נטוש מזה מספר רב של שנים וכן קיימת דירה הרוסה ואטומה [להלן: "המרתף"] ושלא היתה ראויה למגורים ואני לאחר ששכרתי אותה בשכירות מוגנת מטעם התובעים, ערכתי בה שיפוצים... והתאמתי אותה למגורים ראויים. לצורך הקלה פנה בעלי המנוח אל חברת עמידר בבקשה לרכישתם בדמי מפתח ... ואכן לאחר תקופה קיבלתי הודעה ממר ברגיג כי ועדת דמי מפתח אישרה לי את הבקשה וכי לאחר עריכת שמאות לחדר האטום ולמרתף ביקשו תשלום של 30,000.- ש"ח. על חשבון דמי המפתח שילמתי סך של 27,595.- ש"ח". [עמ' 1 לתצהיר נ1/]. נציג התובעת מר אלי נבעה העיד בעניין זה כך: "ש. לא היתה בקשה לרכוש אתה דירה הנוספת בקומת הקרקע? ת. תחילה לא דובר על דירה בקומת הקרקע, לאחר מכן לאחר שאישרנו את הבקשה כפי שעולה מפרוטוקול הוועדה... גילינו כי היא תפסה את החדרים שבמרתף. ש. מתי? ת. בשנת 93 או בשנת 92 ... ש. אתם דחיתם את טענת הדיירת לרכישת המרתף? ת. נכון". [עמ' 8, 17 לפרוטוקול]. מר נבעה אף תומך דבריו אלה באמצעות פרטיכל קביעת דמי מפתח עליו הוא חתום ובו נכתב כך: "מדובר ב - 2 חדרים צמודים ואטומים לדירתו של המוצע [יתים מוחמד - א.ג. ] ומעוניין לרכוש ולפי המלצות הפרוייקט ניתן לשווק לו בדמ"פ, בקומה א'... הוועדה קובעת דמי מפתח בסך 30,000.- ש"ח". [הפרטיכל צורף נספח ה' לנ1/]. מעדותו של מר נבעה אשר אני נותן בה אמון מלא ומהמסמך אשר הציג לו הענקתי משקל ראייתי רב, שוכנעתי כי התובעת התכוונה כי תשלום דמי המפתח יהיה עבור החדרים הצמודים לדירתה ולא עבור המרתף. מסקנות הנתבעים לא הציגו בפני בית המשפט כל ראייה אשר מכוחה ניתן להסיק על זכויות הנתבעים ביחידה מס' 1 ולא הובא אף לא עד אחד שיאשר את דבריה או יתמוך בכך שדמי המפתח אשר שילמה הנתבעת 1 עבור יחידה 3 היו גם עבור יחידה 1 וכידוע: "... כלל הנקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל דין בחזקתו , שלא ימנע מבית המשפט ראייה כשהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראייה רלבנטית שהיא בהישג ידו ואין לו על כך הסבר סביר, ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה היתה פועלת נגדו". [י. קדמי על הראיות- הדין בראי הפסיקה, תשנ"ט1999-, עמ' 1396]. על כן קובע אני כי לנתבעים אין כל זכות חוקית ביחידה 1 והם מסיגי גבול ביחידה זו, ולפיכך עליהם לסלק ידם מיחידה 1. 12. דמי שימוש ראויים: א. טוען ב"כ התובעת כי על הנתבעים לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בסך 60,225.- ש"ח. להוכחת הסכום צורפה חוות דעת שמאית, ת1/, בה אמד המומחה מטעם התובעת, מר רמי עופר, את דמי השכירות החודשיים הראויים עבור המרתף לפני שיפוצו בסך של 825.- ש"ח לחודש. התובעת מבקשת דמי שימוש ראויים עבור התקופה שבין 01.06.91 ועד ליום 30.06.97 ובסך הכל 60,225.- ש"ח. ב. לטעמי, אין לקבל חוות דעת זו כלל. ראשית, השומה נערכה לתאריך ביקורו של השמאי בנכס - 21.03.97, ולא הביאה בחשבון את מגמות השוק לאורך התקופה שבין 01.06.91 ועד ליום הגשת כתב התביעה המתוקן. שנית, דמי השכירות החודשיים אשר קבע השמאי, מר רמי עופר כוללים מרכיב של מע"מ, אשר לטעמי אין להביאו בחישוב דמי השכירות. בנוסף על כך ראוי להדגיש כי לתיק המוצגים מטעם התובעת צורפה חוות דעת שמאית נוספת מיום 26.06.94, על ידי השמאי בני פיש אשר קבע כי דמי השכירות הראויים הינם 585.- ש"ח לחודש. [חוות הדעת צורפה כנספח לת1/]. תמוהה בעיני התעלמותה של התובעת מחוות דעת זו אשר הגישה בעצמה ולפיכך מצאתי את חוות הדעת של התובעת בלתי מהימנות ואין בחוות הדעת אלו כדי לשקף את דמי השכירות הראויים, בהתחשב בכל הנתונים הדרושים לקביעת חוות דעת אמינה ומהימנה. מאחר ואין אני נותן אמון בחוות הדעת אשר הוגשו מטעם התובעת, הרי שיש לדחות את התביעה לדמי שימוש ראויים. 13. מכל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני מחייב את הנתבעים לפנות ולסלק ידם מיחידה 1, המהווה דירה בת 2 חדרים, בקומת הקרקע בבניין שברח' האתרוג 16 ביפו הידוע כחלקה 56 בגוש 7035, אשר מסומנת בצבע ורוד על גבי תשריט הנכס אשר צורף נספח ב' לת2/ , ולהשיבה לתובעת כשהיא פנוייה מכל אדם וחפץ מטעמם. ב. אני דוחה את התביעה לפינוי הנתבעים מיחידה 3 הכוללת 6 חדרים, המצויה בקומה הראשונה בבניין שברחוב האתרוג 16 ביפו הידוע כחלקה 56 בגוש 7035, אשר מסומנת בצבע ירוק על גבי התשריט נספח ב' לת2/. ג. אני דוחה את התביעה הכספית של התובעת כנגד הנתבעים. ד. אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 10,000.- ש"ח. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. רשות הפיתוחפינוי מקרקעיןפינוי