מהם דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל ? איך מחשבים דמי הסכמה בנחלה ? מה הדין בסוגיית דמי הסכמה משק עזר ? ##(1) מה זה דמי הסכמה למינהל ?## מינהל מקרקעי ישראל הוא גוף סטטוטורי אשר הופקד על ניהול "מקרקעי ישראל", הכוללים מקרקעין הנמצאים בבעלות המדינה, רשות הפיתוח או הקרן הקיימת לישראל (ראו, סעיף 2(א) לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960; סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל). כידוע, לא ניתן להעביר את זכות הבעלות במקרקעי ישראל, למעט במקרים חריגים הקבועים בחוק (ראו, חוק יסוד: מקרקעי ישראל; סעיף 2 לחוק מקרקעי ישראל, התש"ך-1960). לאור מצב חוקי זה, מציאות שכיחה בישראל היא כי המינהל מחכיר את המקרקעין שבהחזקתו. בתמורה גובה המינהל דמי חכירה. דמי החכירה עשויים להשתלם בשיטות שונות (ראו, גדעון ויתקון דיני מינהל מקרקעי ישראל 711-671 (כרך ראשון, 2004). כאשר מבקש חוכר להעביר את זכות החכירה שלו לאדם אחר נוהג המינהל להתנות את הסכמתו לכך בתשלום דמי הסכמה. זכותו של המינהל לקבל דמי הסכמה נובעת מזכות הבעלות שלו במקרקעין (וליתר דיוק, זכות הבעלות של הגופים עבורם הוא מנהל את המקרקעין). המינהל נוהג לקבוע את זכותו לגבות דמי הסכמה בחוזה החכירה, אם כי זכותו אינה מותנית בקביעה מפורשת בחוזה (ע"א 585/68 וייראוך נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד כג(1) 491 (1969)). בפסיקה נקבע, כי הנוהג להתנות את העברת זכות החכירה בתשלום הינו סביר, באשר הוא מבטא אינטרס לגיטימי של המינהל, כבעלים, לקבל את חלקו בעליית הערך של המקרקעין (ראו, ע"א 585/68 הנ"ל; ע"א 840/75 קרן קיימת לישראל נ' תבל וסביצקי, פ"ד ל(3) 540 (1976)). מדיניות המינהל בנוגע לדמי הסכמה מוסדרת בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל. ההחלטה הרלוונטית המרכזית היא החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534, שהתקבלה ביום 29.6.92. ##(2) חישוב דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל:## דמי ההסכמה מחושבים כחלק מסוים מעליית ערך המקרקעין ממועד רכישת זכות החכירה עד להעברתה, תוך ניכוי רכיבים מסוימים. השיעור המקובל לגבי קרקע שאינה עירונית ואינה חקלאית הוא שליש מעליית הערך. בהחלטות המועצה נקבעו מקרים בהם יחול פטור מתשלום דמי הסכמה או שתינתן הנחה מן השיעור המקובל. הנתון החשוב לענייננו הוא כי בדרך כלל גובה המינהל דמי הסכמה רק כאשר משלם החוכר דמי חכירה שנתיים. אם שולמו דמי החכירה מראש בתשלום מהוון, לא מחויב החוכר בדמי הסכמה. כאשר שולמו דמי חכירה ראשוניים, יהיה הבסיס לחיוב בדמי הסכמה היתרה הבלתי משולמת. כלומר, החוכר יחויב בדמי הסכמה חלקיים בלבד, הנגזרים מן היחס שבין דמי החכירה השנתיים לבין דמי החכירה בכלל (ראו, סעיף 5 להחלטה 534; ויתקון, עמ' 764). יוער, כי בחוזה החכירה דנא נקבעה מפורשות זכותו של המינהל לדרוש דמי הסכמה במקרה של העברת זכויות. עוד צוין בחוזה כי אם שולמו דמי חכירה ראשוניים, ישולמו דמי הסכמה רק עבור היתרה הבלתי משולמת (סעיף 18.ג לחוזה החכירה). ##(3) דמי הסכמה למינהל בהעברת מקרקעין - העברת זכות חכירה:## בפסיקה נקבע כי זכותו של המינהל לקבל דמי הסכמה נובעת מזכות הבעלות במקרקעין של הגופים עבורם הוא מנהל את המקרקעין, וכי הנוהג להתנות את העברת זכות החכירה בתשלום הינו נוהג סביר המבטא אינטרס לגיטימי של המינהל, כנציג הבעלים, לקבל את חלקו בעליית הערך של המקרקעין. סבירות ההתנאה נבחנת גם לאורו של סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971. ר' למשל, בג"ץ 5889/08 עזבון רבקה פורמן ז"ל נ' קרן קיימת לישראל (3.10.11); ע"א 8091/03 תאומים תחנות דלק (1984) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (10.12.08); ע"א 605/82 בובילסקי נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד לט(3) 130 (1985); ע"א 840/75 קרן קיימת לישראל נ' סביצקי, פ"ד ל(3) 540 (1976); ע"א 585/68 וייראוך נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד כג(1) 491 (1969). עיין גם: ג' ויתקון, דיני מקרקעי ישראל (2009), עמ' 857- 884. המינהל נוהג לקבוע בחוזה החכירה את זכותו לגבות דמי הסכמה, אם כי זכותו אינה מותנית בקביעה מפורשת בחוזה (ר' ע"א 8091/03 הנ"ל). ##(4) דמי הסכמה מנהל מקרקעי ישראל - פסיקה:## אחד מפסקי הדין שאוזכרו על ידי הצדדים הוא ע"א ( ת"א) 468/81 מינהל מקרקעי ישראל נ' ברכה קידר, פ''ד תשמ"ב(2), 346, שם נבחנה הזכות לגבות " דמי הסכמה" כתשלום חד פעמי בגין תוספת בניה . שם נקבע כי מקום שלא נכתב בהסכם החכירה כי על החוכר לשלם " דמי הסכמה" אין זכות להתנות תוספת בניה בתשלום " דמי הסכמה" זאת להבדיל מהזכות להעלות את דמי החכירה השנתיים כתוצאה מהסכמה על תוספת הבניה. מעניין קידר עולה כי דרישה לתשלום " דמי הסכמה" חייבת להיות מכוח הוראה מפורשת בהסכם או מכוח החלטות של מועצת מקרקעי ישראל .כן הובהר כי קיימת הבחנה בין תשלום " חד פעמי" לבין תשלום דמי חכירה שנתיים. ##(5) דמי הסכמה בנחלה - החלטה 534:## החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534 - (מיום 29.6.92) "החלטה בדבר שיעור חלקו של מנהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מ נהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960"- החלטה זו מחייבת תשלום דמי הסכמה כתנאי לאישור העברת זכות חכירה מחוכר לאדם אחר. חובה זו מוסדרת בפרק ב' בהחלטה ומוחלת על פרק ג' הדן בנחלות, שטחי עיבוד ומשקי עזר, אם אין הוראה מפורשת או משתמעת בפרק ג'. בפרק ג' נקבע כי דמי ההסכמה יחושבו למועד הקובע וישולמו עובר לו, כאשר המועד הקובע מוגדר כמועד חתימתו של החוזה. ההחלטה קובעת את אופן חישוב דמי ההסכמה בהעברת הזכויות בנחלות או בשטחי עיבוד. ##(6) דמי הסכמה בנחלה - חישוב דמי הסכמה בנחלה:## סעיף 3 להחלטה 534 קובע את הדרך הכללית לחישוב דמי ההסכמה בזו הלשון: "3. חוכר המעביר זכות חכירה חייב בתשלום דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע." האם סעיף 3 לעיל חל על נחלות? בעניין ת"א 53839-08 שטייניג ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל סבר כב' ביהמ"ש כי התשובה הינה בבירור לא. מסקנה זו נבעה בין היתר " מכוח הכלל הרגיל לפיו הוראה ספציפית גוברת על הוראה כללית ( א. ברק " פרשנות במשפט – תורת הפרשנות הכללית 1992), עמוד 540" ( עמוד 10 לפס"ד שטייניג). אולם, לטעמי, מסקנה זו הינה מרחיקת לכת, ויש לעשות מאמץ, כאשר נראה שסעיפים שונים באותו החוק אינם מתיישבים זה עם זה, לנסות וליישבם כך שהחוק כולו יבחן באופן הרמוני. ##(7) דמי הסכמה במשק עזר - דמי הסכמה החלטה 534:## החלטה מס' 534 מיום 29.6.1992 של מועצת מקרקעי ישראל עוסקת בקביעת שיעור חלקה של הרשות בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה. סעיף 2 להחלטה מגדיר את דמי ההסכמה כ"חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע". סעיף 3 להחלטה קובע כי חוכר המעביר זכות חכירה חייב בתשלום דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע. פרק ג' להחלטה, שכותרתו "נחלות, שטחי עיבוד ומשקי עזר", מבאר את אופן חישוב דמי ההסכמה. כאמור, סכומם של אלה נגזר מעליית ערך הקרקע. פרק זה להחלטה מפרט ומגדיר את הפרמטרים המשמשים בחישוב עליית הערך: התמורה היא הסכום שנקבע בחוזה להעברת זכות החכירה (ובכלל זה, כאמור, זכותו של בר הרשות), או שווי הזכויות כפי שהעריכם שמאי הרשות (כאשר יש יסוד להניח שהתמורה שננקבה בחוזה אינה משקפת את ערכן הנכון של הזכויות). מחיר יסודי של נחלה הוא סכום המתקבל מצירוף הערכים הנקובים בתוספת הראשונה להחלטה, כאמור בסעיף 15(א) להחלטה. בתוספת האמורה מצויה רשימה של פריטים שונים שיכולים להיות כלולים בנחלה בהתאם לשימושים האפשריים בקרקע (כגון מבני מגורים, החלק ברכוש המשותף של האגודה, סוגי עיבודים וגידולים חקלאיים וכד') ובצד כל אחד מהם נקוב ערכו. הערכים מתעדכנים ארבע פעמים בשנה. המחיר היסודי אמור לשקף את מחיר הקרקע ללא השקעות החוכר (ויתקון, בעמ' 869). כך, למשל, המחיר היסודי בעניינם של אהרוני עמד על 706,800 ש"ח (ומרכיביו הם: בתי מגורים ומבני משק - 400,000 ש"ח, 2 דונם חצר ללא המחוברים - 50,000 ש"ח, שטחי עיבוד - 176,800 ש"ח והחלק ברכוש המשותף – 80,000 ש"ח). לצד זאת, קובעת ההחלטה מחיר יסודי מזערי לנחלה, שהוא מחיר אחיד ומינימאלי לנחלה הקבוע בסעיף 15(ג) להחלטה, המהווה מחיר מינימאלי לנחלה עליו יש לשלם דמי הסכמה גם אם לא עלה ערך הקרקע. כך, למשל, בעניינם של אהרוני המחיר היסודי המזערי עמד על 460,000 ש"ח. פרמטר נוסף שיכול להיות נחוץ לשם חישוב דמי ההסכמה הוא התמורה הקודמת, שהיא שווי זכות החכירה נכון למועד העברה הקודם, כפי שזו נקבעה בחוזה או על ידי שמאי. סעיף 12 להחלטה קובע באופן הבא (המסורבל, יש לומר) את דרכי החישוב של דמי ההסכמה: א. דמי ההסכמה בהעברת זכות חכירה יהיו כדלקמן: בעד נחלה – 3) אם התמורה או התמורה הקודמת, זהה למחיר היסודי או עולה עליו 2% מהמחיר היסודי המזערי ; 4) אם התמורה נמוכה מהמחיר היסודי המזערי - 2% מהתמורה; בעד שטחי עיבוד – 5) אם התמורה או התמורה הקודמת, זהה למחיר היסודי או עולה עליו - 2% מהמחיר היסודי; 6) אם התמורה נמוכה מהמחיר היסודי - 2% מהתמורה; ב. עולה התמורה על המחיר היסודי יהיו דמי ההסכמה, בעד נחלה או בעד שטחי עיבוד, בשיעור כמפורט בסעיף קטן (א) בתוספת שליש של הסכום שבו עודפת התמורה על המחיר היסודי; ג. עולה התמורה על התמורה הקודמת וזו עלתה על הגבוה מבין המחיר היסודי והמחיר היסודי המזערי או זהה לגבוה מביניהם, יהיו דמי ההסכמה, בעד נחלה או בעד שטחי עיבוד, בשיעור כמפורט בסעיף קטן (א) בתוספת שליש של הסכום שבו עודפת התמורה על התמורה הקודמת. ד. על-פי בקשתו של המינהל או של מעביר זכות החכירה בנחלה, ישום שמאי את ערכם של בית המגורים ושל המבנים האחרים שבנחלה (כל אלה להלן – 'המחוברים') בלי הקרקע המוחכרת, כפי שהוא במועד הקובע; עלה ערך המחוברים לפי השומה על המחיר היסודי, יבוא הסכום שנקבע בשומה במקום המחיר היסודי. ##(6) דמי הסכמה מנהל מקרקעי ישראל - סיכום:## ככלל, החוכר יכול לבצע עסקאות בזכויות החכירה, אך אלו מותנות בהסכמת הרשות. בחוזי חכירה בהם משתלמים דמי חכירה תקופתיים (ולא מהוונים כמקובל במגזר העירוני), כתנאי למתן הסכמתה של הרשות להעברת זכות החכירה בנכס, נוהגת הרשות לגבות "דמי הסכמה" (ברק-ארז בעמ' 601; גדעון ויתקון, דיני מקרקעי ישראל כרך ב, 860, 866 (2009) (להלן: ויתקון). סמכות הרשות לדרוש את תשלום דמי ההסכמה נבחנה, הוכרה ואושרה בבית משפט זה (ראו: בג"ץ 5889/08 עזבון רבקה פורמן ז"ל נ' קרן קיימת לישראל, פסקה 2 (3.10.2011) והאסמכתאות המובאות שם). דמי ההסכמה, כפי שיוסבר להלן, מחושבים בזיקה לעליית ערך הקרקע במהלך תקופת החכירה. ##(7) להלן פסק דין בנושא חישוב דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל:## 1. בפניי תביעה לפסק-דין הצהרתי אשר עניינה אופן החישוב של דמי ההסכמה ע"י מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), בה מבוקש להצהיר כי על המינהל לחשב את חלקו בעליית ערך הקרקע תוך התחשבות בשווי הקרקע במועד רכישתה בצירוף הפרשי הצמדה למדד מאז ועד ליום המכירה ו/או בסכום הרכישה המתואם, כך שחלקו של המינהל ייגזר מההפרש שבין סכום המכירה לבין שווי מתואם של הקרקע שנרכשה ובצירוף עלות ההשבחות / השקעות בנחלה. כמו-כן קיימת תביעה כספית על-סך 373,888 ש"ח. סכום המהווה, לטענת התובעים, את עודף דמי ההסכמה שגבה המינהל ביתר עפ"י התביעה. התובעים - ליפמן מאיר וליפמן יהודית - היו בני רשות של המינהל בתקופה הרלבנטית לתביעה, בנחלה מס' 81 המצויה בגוש 7678 חלקות 81 ו6- במושב שדה ורבורג בשטח כולל של כ26- דונם אדמה (להלן: "הנחלה"). התובעים רכשו את הנחלה ביום 28/3/93 בסכום של 825,000 ש"ח. לטענת התובעים הם השביחו את הנחלה ע"י בניית בית מגורים נוסף בן שתי קומות על שטח של 400 מ"ר, וכן הכשירו בנחלה גינה בשטח של כ2- דונם. ביום 17/10/96 מכרו התובעים את הנחלה בסכום של 4,529,000 ש"ח. התובעים נדרשו לשלם לנתבע דמי הסכמה בסך של 1,108,825 ש"ח נכון ליום 3/3/97 וביום 4/5/97 שילמו התובעים למינהל דמי ההסכמה בסכום כולל של 1,121,943 ש"ח כקבוע בכללים המפורטים בהחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 29.6.92, בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעלויות ערך הקרקע בעת העברת זכות החכירה (להלן: "החלטה 534"). לתובעים טענות כנגד החלטה 534 ואופן החישוב של דמי ההסכמה כמפורט בם, תוך תקיפה גם של תוקף ההחלטה וטענה לבטלות הכללים. לטענת התובעים, ההחלטה מהווה חריגה מסמכות מועצת המינהל, שכן מדובר בחריגה מתפקיד המועצה לקבוע מדיניות קרקעית ולפקח על פעולות המינהל מכוח סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל תש"ך - 1960 (להלן: "החוק"). לטענת התובעים המינהל בקובעו את דמי ההסכמה פעל בניגוד לצדק, למידת ההגיון, לחובת תום-לב ולהגינות, תוך שרירות ואי סבירות קיצונית, תוך התחשבות בשיקולים זרים מחד ואי התחשבות בשיקולים רלבנטיים, מאידך גיסא. לטענת התובעים, ההחלטה מתעלמת, בעת חישוב דמי ההסכמה, מכך שעל מוכר הזכויות לשלם למינהל בעת העברת הזכויות בנחלה, משווי הרכישה של הנחלה וכן משווי הקרקע בעת רכישת הזכויות. לטענת התובעים במסגרת חישוב דמי ההסכמה ע"י המינהל קיימת התעלמות מערך הקרקע המוחכרת ו/או מסכום הרכישה המתואם, וכפועל יוצא מכך נוצרת כפילות בתשלום דמי ההסכמה, שכן, לגבי רכיב עליית ערך הקרקע, גובה המינהל פעמיים דמי הסכמה - פעם מהמוכר ופעם מהקונה בשעה שהוא משמש כמוכר. כמו-כן, התובעים טוענים כי בפועל, גובה המינהל דמי הסכמה לא מעלייה ריאלית ואמיתית של ערך הקרקע, אלא מעלייה מדומה ופיקטיבית שנוצרת מחישוב מלאכותי על-פי הכללים וזאת תוך פגיעה בזכויות הקנייניות של התובעים ותוך עשיית עושר ולא במשפט ועושק של התובעים. לטענת התובעים, אין באמור בהודעת המינהל על תשלום דמי ההסכמה בנחלות שצורפה, ו/או בשובר התשלום שצורף בכדי למנוע מהם לתבוע השבה מהמינהל. לטענת הנתבע, תשלום דמי ההסכמה על ידי התובעים מהווה הסכמה עם עמדת הנתבע בדרך בה חושבו דמי ההסכמה, כשהתובעים ידעו, או היה עליהם לדעת, על הצורך בתשלום דמי הסכמה במכירת הנחלה, דבר העולה גם מהתנהגותם של התובעים במקרה הספציפי. לטענת הנתבע, עליית ערך המקרקעין מתייחסת בעיקר להחלטות המועצה המתייחסות למגזר החקלאי שהתקבלו מעת לעת. הנתבע מכחיש את טענת התובעים באשר לליקויים בחישוב דמי ההסכמה. לטענתו, הכללים סבירים, צודקים, מאוזנים ומושתתים על אבחנה עניינית ומשמשים את המינהל כ14- שנה לפני מועד מכירת הנחלה על ידי התובעים. לטענת הנתבע, החלטות המועצה ניתנו בסמכות, ההחלטות אינן חורגות ממתחם הסבירות והן שוות, צודקות והוגנות כלפי כל מתיישב בנחלה ברחבי הארץ. כמו-כן טוען הנתבע כי דמי ההסכמה חושבו בהתאם לכללים הקבועים בהחלטה 534, כך שהובאה בחשבון הגבוהה מבין התמורה הקודמת, המחיר היסודי הכולל הערכה נפרדת של המחוברים והמחיר היסודי. כפועל יוצא מטענה אחרונה זו, הנתבע טוען כי אין המדובר בכפל תשלום דמי הסכמה. לטענת הנתבע, הנחלה נמסרה לתובעים ללא תשלום דמי חכירה ראשוניים פרט לדמי חכירה שנתיים סמליים המשולמים באופן אחיד, והתובעים לא שילמו לנתבע את ערך הקרקע הריאלי. לטענת הנתבע, התובעים נהנו והרוויחו סכום נכבד מעליית ערך המקרקעין בפרק זמן קצר של כ3- שנים, הם מנועים מלתבוע את הסכומים אותם הם תובעים, ותביעתם נגועה בחוסר תום לב. 2. לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי במסמכים, בראיות ובסיכומי הצדדים, החלטתי לדחות את התביעה, וזאת מן הנימוקים כדלקמן: א. כללי המינהל הוקם מכוח חוק מינהל מקרקעי ישראל התש"ך1960-. תפקידו של המינהל הוא, כאמור בס' 2(א) לחוק הנ"ל- לנהל את מקרקעי ישראל (כלומר: "המקרקעין בישראל של המדינה, של הרשות לפיתוח או של הקרן הקימת לישראל", כהגדרת סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל). עפ"י ס' 3 לחוק הוקמה מועצת מקרקעי ישראל, המועצה היא "שתקבע את המדיניות הקרקעית שלפיה יפעל המינהל, תפקח על פעולות המינהל ותאשר הצעת תקציבו שיקבע בחוק". מכוח סמכותה זו החליטה המועצה עם הקמתו של המינהל, לגבות, כתנאי להסכמתה להעברת זכויות של חוכרים במקרקעי ישראל, דמי הסכמה. החלטת המועצה הרלבנטית לענייננו הינה החלטת המועצה 534. ההחלטה מסדירה את נושא דמי ההסכמה בפרק ב' ואת נושא הנחלות, שטחי עיבוד ומשקי עזר בפרק ג' ( נספח ז' לכתב התביעה). בסעיף 1 להחלטה נקבע "בכפוף לשיקול הדעת המוקנה למינהל להסכים להעברת זכות החכירה ובהתחשב בתנאים אחרים הקבועים בחוזה החכירה, לא יתן המינהל הסכמתו להעברת זכות חכירה מחוכר לחוכר אחר אלא אם כן, בנוסף לתנאים אחרים שרשאי המינהל לקובעם לענין זה, ישולמו לו דמי הסכמה בעד הסכמתו להעברת זכות חכירה, בשיעור מסויים מעליית ערך הקרקע, בהתאם לכללים הקבועים בהחלטה זו להלן:.." מוסכם על הצדדים כי המינהל ערך את חישוב דמי ההסכמה על-פי ההוראות המפורטות בכללים (ראה סעיף 20 לכתב התביעה). עוד מוסכם, כי המינהל זכאי לקבל את חלקו בהתאם לקבוע בכללים, כבעלים, מעליית ערך הקרקע בתקופה שבין מועד הרכישה של הנחלה ומועד מכירתה לקונה. כאמור, טענות התובעים עניינן כנגד הכללים עצמם וכנגד קביעת דרך החישוב בהם. הכלל הבסיסי הינו אי התערבות של בית המשפט בשיקול הדעת המינהלי: "…כל עוד שיקול הדעת של הרשות הוא כדין, תעמוד החלטת הרשות, אפילו אם בית המשפט סבור כי אין זו ההחלטה הטובה ביותר מכאן, שכאשר מדובר בביקורת של שיקול הדעת המהותי של הרשות המינהלית, המתייחסת לתוכן ההחלטה המינהלית עצמה, בית המשפט נמנע מלבחון את תבונתה של ההחלטה או את יעילותה ומגביל עצמו לבדיקת חוקיותה, על פי העילות שגובשו במסגרת המשפט המינהלי". (רענן הר זהב בספרו: "המשפט המינהלי הישראלי", תשנ"ז, 1996 בעמ' -435 436). עם זאת, חוק השכירות והשאילה , תשל"א -1971, מעניק את הרשות לביהמ"ש להתערב וזאת עפ"י הקבוע בסעיף 22 לחוק הנ"ל, וזו לשונו: "השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר. אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה- (1) … (2) בכל שכירות - רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו. ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות". ( ע"א 840/75 קק"ל נ' סביצקי פד"י ל (3) 540). אני דוחה את הטענות כנגד חריגה מסמכות המינהל הפועל במסגרת תפקידו על פי הדין ועל פי הנוהלים. ב. טענות התובעים כנגד החישוב של דמי ההסכמה בהחלטה 534 כאמור, התובעים קובלים כנגד החישוב שביצע המינהל בקובעו את שווי דמי ההסכמה שעל התובעים לשלם. התובעים טוענים כי בעת מכירת הזכויות על ידם חושבו דמי ההסכמה על מלוא שווי הקרקע, ולא על עליית ערך הקרקע ממועד הרכישה. התובעים טוענים כי אופן חישוב זה מוטעה, שכן דמי הסכמה בעבור שווי הקרקע שולמו בעבר ע"י מי שמכר להם את הנחלה ואילו התובעים אמורים לשלם רק את ערך עליית הקרקע. התובעים טוענים כי החישוב ההוגן והצודק הוא החישוב אשר נעשה על-פיהם בו מנכים את שווי הקרקע שבגינו שולמו דמי הסכמה ע"י מוכר הנחלה להם בעת המכירה לתובעים. כפועל יוצא מהטענה האחרונה טוענים התובעים כנגד גביית כפל דמי הסכמה על ידי המינהל. לטענתם, פגיעה זו נגרמת כתוצאה מהתעלמות המינהל מערך הקרקע המוחכרת ו/או מסכום הרכישה המתואם, תוצאה הגורמת לכפל תשלום דמי ההסכמה: פעם מהמוכר ופעם מהקונה בשעה שקונה זה מוכר את הזכויות בנחלה. אני דוחה טענות אלו של התובעים בסעיף 2 להחלטה 534 הנדונה הוגדרה "עליית ערך הקרקע" כ- "השיעור שבו עולה ערך הקרקע בעת העברת זכות החכירה על ערך הקרקע בעת רכישתה כאמור בסעיף 4 בפרק ב'". אני מקבל את הסברו של נציג המינהל מר קרישפין לגבי החישוב: "החישוב בהעברה השניה נעשה עפ"י החלטה 534. הובאה בחשבון התמורה הקודמת, אולם היות והמחיר היסודי כפי שנקבע בעת ההעברה השניה היה גבוה מהתמורה הקודמת המשוערכת אז המחיר היסודי נקבע בסכום הגבוה מבין השניים והוא היה סכום גבוה יותר מהתמורה הקודמת המשוערכת". (עמוד 25 לפרוטוקול שורות 13-16) וכן לגבי החלטה 534 ותחולתה על ברי רשות, כחלק ממכלול של החלטות: "… ההחלטה הזו בנושא דמי ההסכמה לנחלות יש לראותה כחלק מההחלטות האחרות שנתקבלו ע"י מועצת מקרקעי ישראל לגבי התנאים להקצאת קרקע לנחלות, לשימוש המותר בהן, לדמי החכירה האחידים והסמליים שנגבים מהם ולכל ההחלטות הנוספות האחרות. זה חלק עם כל ההחלטות וככזו יש לראות את ההחלטה הזו". (עמוד 24 לפרוטוקול שורות 8-12, עמוד 21 לפרוטוקול שורות 10-16, ובעמוד 22 שורות 17-25) תמיכה לדברים אלו ניתן למצוא בת.א (שלום) 8993/86 שושנה ומשה גדסי נ' מינהל מקרקעי ישראל (טרם פורסם, מצורף לסיכומים מטעם הנתבע), כבוד השופט בר-אופיר (להלן: "פ"ד גדסי"). דמי ההסכמה הם חלקו של בעל הקרקע בעליית ערך רכושו והדין והיושר דורשים שיהנו מרווח של נכס מוחכר אשר עקב התייקרות המקרקעין נמכר ברווח, לא רק חוכרו אלא גם בעליו כשותף בהשבחת הרכוש (ראה: ע"א 840/75 קרן קיימת לישראל נ' תבל טוביה ובלה סביצקי פ"ד ל (3) 540, וע"א 585/68, וייראוך נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד כג (1) 491). המינהל כבעלים זכאי להשתתף ברווח, הניכר במקרה זה, של התייקרות המקרקעין על דרך של גבית דמי הסכמה להעברה מידי המוכר ואין זה ראוי שהרווח יישאר בידי השוכר או החוכר מבלי שהמינהל כבעלים ישתתף בו. אני סבור (כפי שנוטה לכך כבוד השופטת חיות בה.פ (ת"א) 11079/99 אסטרחן נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם) (להלן: "פס"ד אסטרחן"), שהחלטה 534 מהווה מקור לזכותו של המינהל לגבות דמי הסכמה בעת העברת זכויות בנחלה, גם כשאין חוזה חכירה מפורט עם המתיישב, שבו נאמר לגבי הזכות לדמי הסכמה בעת העברת זכות החכירה אך גם בלא להכריע בכך כאמור (כפי שלא הכריעה בכך כבוד השופטת חיות בפס"ד אסטרחן) הדבר עולה מכוח החוזה המשולש נ10/ עליו חתומים התובעים לו ומכוח חוזה המשבצת - נספח ה' לנ15/. "כך נאמר שהזכות לדרוש דמי הסכמה הינה דרישה סבירה וצודקת כשהמקור הנוסף לחוזה החכירה הנה החלטת מועצת מקרקעי ישראל" (ראה: ע"א 605/82 בובילסקי נ' קרן קיימת לישראל, פד לט (3) 130). בחוזה המשבצת הדו צדדי בין המינהל לאגודה השיתופית שדה ורבורג (נספח ה לנ15/) נקבע בסעיף 19 כי "אסור לחברי האגודה להעביר ו/או למסור לאחר את זכויות השימוש שלו במשקו לרבות בית המגורים, אלא אם קיבל לכך הסכמת המשכיר בכתב ומראש ובתנאי נוסף שהמציא גם הסכמת האגודה לכך. העברה ו/או מסירת זכויות השימוש כאמור דינה כדין העברת זכות חכירה לענין חובת תשלום דמי הסכמה". ובסעיף 8 לחוזה המשבצת הנ"ל נאמר שהאגודה לא רשאית להעביר לאחר את זכויותיה שבחוזה זה כל דרך שהיא בלא לקבל רשות מראש ובכתב מהמינהל שרשאי להתנות מתן הסכמתו בתנאים המבוקשים אצלו באותה עת לגבי שוכרים מסוגה של האגודה. דהיינו, דין העברת הזכויות בנחלה כדין העברת זכויות חכירה המחוייבות בדמי הסכמה והתובעים קיבלו על עצמם עם קבלתם כחברי האגודה (נ13/ ונ8/) וחתימתם על ההסכם המשולש נ10/ גם את הוראת חוזה זה. המינהל רשאי על פי הסכם המשבצת להתנות את מתן הסכמתו להעברת הזכויות בתשלום דמי ההסכמה בשיעור שנקבע על פי החלטות המועצה התקפות בעת העברת הזכויות כשהתובעים קיבלו על עצמם מערכת זכויות וחובות זו וידעו או לפחות היה עליהם לדעת על מה חתמו ומה מחייב אותם. התובעים בעצמם, מחד מאשרים שהחישוב של דיני ההסכמה נעשה לפי החלטה 534, ומאידך הם מנסים לתקוף החלטה זו שהם בעצמם מסתמכים עליה ולמעשה מנסים לתקוף רק חלקים ממנה לגבי אי סבירות הקביעה לגבי חישוב דמי ההסכמה ודין ניסיון זה להיכשל. מועצת מקרקעי ישראל, אשר קיבלה סמכות מכוח חוק, בחרה להחליט החלטה הכוללת בחובה סעיפים המנחים חישוב דמי ההסכמה. כללים אלו אינם מקובלים על התובעים. אך, כנאמר וכמוסכם עלי כללים אלה ניתנים כחלק ממכלול. לא ניתן להפרידם מכללים אחרים הבאים לטובת התובעים במצבים השונים. מה גם שכללים אלו נמצאים במתחם הסבירות כפי שייסקר בהמשך. כשם שהמינהל בהתאם להחלטותיו מקצה קרקעות ונחלה למתיישבים חקלאיים במקרה של מתיישב ראשון, ללא תמורה וגובה דמי חכירה שנתיים סמליים הוא גובה דמי הסכמה בהתאם להחלטות אחרות של המינהל. מעבר לכך שהחלטה 534 מהווה לטעמי מקור עצמאי לחיוב בדמי הסכמה הרי מכוח החוזה המשולש נ10/ומכוח חוזה המשבצת הדו-צדדי (נספח ה' לנ15/) קיבלו על עצמם התובעים את תחולת החלטת מועצת מקרקעי ישראל כולל החלטה 534 ולכן אין ספק שהחלטה זו חלה גם עליהם וזאת מעבר למניעות במקרה זה עקב התנהגותם של התובעים כפי שיפורט בהמשך. התובעים חתומים על הסכם משולש עם המינהל ועם האגודה השיתופית. מיום 18/3/93 (נ10/) כשבהסכם זה נאמר בסעיף 4 שכל הוראות חוזה החכירה (כשנאמר במבוא שהקרקעות במושב שדה ורבורג מוחזקות ע"י האגודה ו/או על ידי חברי האגודה מכוח חוזה חכירה עם המינהל והמתיישב הינו חבר באגודה ומחזיק ברשות האגודה) והחלטות מועצת מקרקעי ישראל על נחלה, התקפות בעת הגשת תוכניות הבניה למינהל, ובמיוחד החלטות מועצת מקרקעי ישראל המתייחסות לגודל שטח הבנייה של יחידת המגורים הנוספת תחולנה על הסכם זה. דהיינו, הסכם זה מחיל על התובעים הן את הוראות חוזה החכירה עם האגודה והן את החלטות מועצת מקרקעי ישראל החלות על נחלה התקפות במועד הגשת תוכניות הבניה למינהל (1993) כשבמועד זה היתה בתוקף החלטה 534 של המינהל מיום 29/6/92 (נספח ז' לתביעה) שלפיה חושבו דמי ההסכמה במקרה הנוכחי כך שהתובעים מנועים מלטעון כנגד החלטה זו שהם קיבלו על עצמם בעת חתימת ההסכם (נ10/). למעשה ישנו כאמור גם כשל לוגי בתביעת התובעים, הטוענים מחד לאי תקפות ולבטלות החלטה 534 ומאידך הם מסתמכים על החלטה זו, מנתחים את הגדרותיה ומנסים ליתן פרשנות אחרת לאמור בהחלטה זו ולחישוב דמי ההסכמה ובכך יש למעשה תרתי דסתרי. אני דוחה טענות התובעים לגבי השבחת הנחלה על ידם, כמשפיעה משמעותית על הקרקע, כשהמרכיב העיקרי המשפיע משמעותית על ערך הקרקע שבעליו הוא המינהל הוא ערך הקרקע שעלה בין היתר גם בשל החלטות אחרות של המינהל כמו שינוי ייעוד, הרחבות למגורים והקצאת מגרש נוסף. ג. התנהגות התובעים לא ניתן להתעלם מהתנהגות התובעים עצמם שהיא כשלעצמה יוצרת לטעמי מניעות כלפי התובעים מלטעון את טענותיהם ומביאה לדחיית התביעה באופן עצמאי ובוודאי כטעם שמצטבר לטעמים האחרים. התובעים רכשו את הנחלה בשנת 1993 במחיר של 825,000 ש"ח (שווי של 275,000 דולר) כשהם ידעו על הצורך בתשלום דמי הסכמה. התובעים מכרו אותה נחלה כ3- שנים מאוחר יותר בסכום של 4,529,000 ש"ח (שווי של 1.4 מליון דולר), דהיינו הסכום שבו נמכרה הנחלה עולה בסך של 1,125,000 דולר על סכום הרכישה שזהו סכום נכבד ביותר. התובעים מודים בעצמם שהם ידעו שיצטרכו לשלם דמי הסכמה כשימכרו את הנחלה (עמוד 8 לפרוטוקול שורות 1-3). בסעיף 10 להסכם המכירה נאמר שהתובעים כמוכרים מחוייבים בתשלום דמי הסכמה למינהל. בסעיף 9ג להסכם המכירה של הנחלה מהתובעים למר ויזל נאמר שיופקדו כספים אצל הנאמן לצורך תשלום דמי הסכמה בסך של 300,000 דולר, דהיינו התובעים לקחו בחשבון תשלום דמי הסכמה בגובה סך משוער בסדר גודל של מאות אלפי דולרים. זאת ועוד, עו"ד מטעם התובעים פנה לפני המכירה למינהל וביקש עריכה של תחשיב מוקדם של דמי הסכמה ולאחר בדיקה ושמאות ולפני ביצוע עסקת מכירת הנחלה וביום 22/5/96 נתקבלה התשובה מהמינהל שסכום דמי ההסכמה המשוער (במידע המוקדם) בגין העברת הזכויות בנחלה יעמוד על סך של 882,414 ש"ח (נ7/). דהיינו, התובעים ידעו מראש לפני מכירת הנחלה על הצורך בתשלום דמי ההסכמה למינהל והם אף פנו למינהל לקבלת מידע מוקדם על גובה תשלום זה והדבר אף נלקח בחשבון בחוזה המכירה תוך שריון סכום בסדר גודל אף גבוה יותר לנאמן לצורך תשלום דמי ההסכמה. התובעים גם ידעו בעת רכישת הנחלה על הצורך בתשלום דמי ההסכמה למינהל. התובעים התקבלו כחברי אגודה בשדה ורבורג כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ (ראה נ8/) ושילמו דמי היתר נמוכים ביותר עבור בניית בית נוסף בנחלה (נ9/). התובעים מנסים "להינות מכל העולמות" הן מתשלום דמי חכירה שנתיים סמליים, הן מתשלום דמי היתר מעטים לבנית בית נוסף והן מרווח גדול ביותר של 1.125 מליון דולר הנובע מההפרש בין הקניה למכירה של הנחלה (בפרק זמן מועט של כ3- שנים בלבד) ומנסים גם להימנע מתשלום דמי הסכמה למינהל ויש לדחות נסיון זה של התובעים וכן את טענותיהם לגבי עושק, ניצול וכיוצא בזה, טענות שאין בהן ממש. יש לציין, שהתובעים באו לבית משפט זה תוך שיהוי בפעולותיהם לאחר שנים שרכשו את הנחלה ונהנו מהחלטות המינהל לגבי דמי החכירה השנתיים, דמי ההיתר ואף השכירו בית מגורים נוסף ב600- דולר לחודש והם תוקפים את אותן החלטות רק לאחר מכירת הנחלה לאחר שנים בהתעלם מאותו מכלול שלם של תנאים והטבות אחידות וארציות. ג. טענות התובעים כנגד אי סבירות החלטה 534 טענה נוספת של התובעים עניינה באי- סבירות קיצונית בה נהג המינהל. התובעים טוענים, כי המינהל לקח בחשבון שיקולים זרים מחד גיסא ומאידך גיסא - לא שקל את כל השיקולים והפרמטרים הרלוונטים, כפי שצריך היה לשקול, בעודו מיישם את החלטה 534. הנתבע טוען כי ההחלטות אינן חורגות ממתחם הסבירות והן שוות, צודקות והוגנות כלפי כל מתיישב בנחלה ברחבי הארץ. כמו-כן טוען הנתבע כי הכללים אשר התקבלו על ידי המועצה לא התקבלו משיקולים זרים ובהחלטות נלקחו בחשבון שיקולים עניינים. אני דוחה את טענות התובעים לגבי אי סבירות החלטת המינהל. רענן הר-זהב בספרו "המישפט המינהלי הישראלי", תשנ"ז1996-, 473, מרחיב אודות סבירות ההחלטות של רשות מינהלית: "עילת אי הסבירות עניינה באופן הפעלת שיקול הדעת על ידי הרשות המינהלית. היא מתמקדת בתהליך איזון האינטרסים והשיקולים הרלבנטיים שביסוד ההחלטה המינהלית, והפעלתה כרוכה בבחינה מהותית של תוכן ההחלטה. כאשר תבוטל החלטת הרשות בגין אי סבירות, יהיה זה בעיקר משום שהרשות נכשלה בתהליך איזון האינטרסים, ולא נתנה את המשקל הראוי לשיקולים הרלבנטיים שאותם שקלה". מיתחם הסבירות נקבע על ידי בית המשפט שלא יתערב בשיקול דעת המינהל גם אם חלופה אחרת מזו שבחר המינהל נראית לו עדיפה. ההנחיה המינהלית היא כוללת ומשקפת סטנדרט התנהגות הראוי בעיני הרשות תוך איזון בין האינטרסים השונים. כלל הוא שכל רשות מינהלית חייבת להפעיל את סמכותה על יסוד שיקולים עניינים בלבד, וכלל הוא שהיא חייבת להפעיל את סמכותה כדי לשרת את מטרת החוק המסמיך, ושניים אלה - חד הם. תוך הפעלת הסמכות המינהלית בסבירות על בסיס תשתית נתונים ראויה ולאחר שנשקלו השיקולים הענייניים. (ע"א 5042/96 פנחס כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, מחוז ירושלים, נג (1) 743, וכמו -כן בבג"ץ 4422/92, עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מז (3) 853, 857). המגמה בפסיקה היא לא למהר להטיל אחרת על רשות המפעילה שיקול דעת רחב במסגרת פעולות שלטוניות המחייבות הכרעה בין שיקולים חברתיים, פוליטיים וכלכליים מתקיים על אחת כמה וכמה כשמדובר בסמכות ביצוע של הרשות ומקל וחומר לגבי רשלנות רשות למקרה שלנו (ראה: ע"א 915/91, מדינת ישראל נגד לוי, פ"ד מח (3) 45). אני סבור שהחלטת המינהל סבירה ונותנת ביטוי מתקבל על הדעת לאמות המידה שעל פיהן קובע המינהל את דמי ההסכמה המגיעים לו תוך לקיחה בחשבון של סיטואציות שונות ותוך ראיה גם כללית וארצית ולא רק ראיה ספציפית של איזור או משק זה או אחר. מבחן הסבירות אינו מתבצע על פי בדיקה פרטנית של פרט זה או אחר אלא על פי ראייה כוללת ומקיפה של מכלול הנתונים הרלוונטים והמסקנות העולות מהם שבמקרה זה סבירים ונכונים (ראה: השופט בר אופיר בפס"ד גדסי). לא מצאתי את החלטת המינהל לוקה בחוסר סבירות או בחוסר תום לב, כשמדובר בהחלטה של המינהל המיושמת במשך שנים רבות על חוכרים רבים של קרקע חקלאית בצורה אחידה תוך ראייה כוללת וארצית המאזנת בין אינטרסים שונים בצורה סבירה. בנוסף, ההחלטה מאזנת בין אינטרסים שונים שיש לקחת בחשבון. אינטרסים ראויים הבאים להנחות מדיניות של רשות, אשר לא מתגבשת מיישומו של מקרה פרטני אחד, אלא מתגבשת בהתאם לסטנדרט פעולה הראוי בעיני הרשות במקרים דומים. התוצאה הסופית המתקבלת לא מעמידה את ידו של אחד מהצדדים (הן של החוכר והן של המינהל) על העליונה. כמו-כן, אני דוחה את הטענה בדבר הפלייה מצד המינהל בין קרקע עירונית לקרקע חקלאית. התובע לא יכול לדרוש מחד הטבות המגיעות לו מכוח חוק בשל יושבו על קרקע חקלאית, ומאידך לתבוע אודות חובות אשר חייב הוא מכוח אותו חוק. המינהל ומועצת מקרקעי ישראל תרמו בהחלטותיהם לעליית ערך הנחלה עקב החלטות כמו שינוי ייעוד, הקצאת מגרשים נוספים, הרחבות למגורים וכו', ולא ניתן להתעלם מחלקם זה לבודדו ולדרוש רק את ה"דבש" (ההטבות) בלא ה"עוקץ" (התשלומים למינהל). דמי ההסכמה הינם עבור התמורה העודפת ולכן אין בהם משום כפל גביה ואין בהם עושק או חריגה מסמכות או הפליה או אי סבירות כפי שנטען על ידי התובעים. גם אם ישנו אי שוויון בין נחלות במקומות שונים בארץ לא פוגם הדבר בסבירות ההחלטה והבסיס הכללי והסביר שלה, הלוקח בחשבון מדיניות ארצית, מאוזנת כראיה כוללת שגם אם יש בה פגיעה בפרט זה או אחר היא שוויונית, אחידה ואינה חורגת ממתחם הסבירות באופן שיכול להביא להתערבות של בית משפט זה. 3. לאור האמור לעיל אני דוחה הן את התביעה הכספית והן את התביעה לפסק דין הצהרתי. אני מחייב את התובעים ביחד ולחוד לשלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של כ- 20,000 בתוספת מע"מ כדין. בניהמושבים נחלות ומשקיםדמי הסכמה