פסק דין 1. מהות התביעה: עניין לנו בתביעה לפינוי וסילוק ידה של הנתבעת מהמושכר הכולל חדר וחצי המצוי בבניין ברחוב הרכבת 20 תל אביב, הידוע כחלקה 178 בגוש 6940 [להלן: "המושכר"], ולהשבתו לתובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ מטעמה. כמו כן בפנינו תביעה כספית של התובעת כנגד הנתבעת בסך של 35,020.- ש"ח. 2. המסכת העובדתית: א. הנתבעת מחזיקה בחדר וחצי בבניין הנ"ל כדיירת מוגנת על פי הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב1972- [להלן: "החוק"] בהתאם לחוזה שכירות מיום 12.12.72 אשר נחתם בין התובעת 3 לבין הנתבעת. [חוזה השכירות המקורי הוגש וסומן נ4/]. ב. הנתבעת מחזיקה במושכר. 3. הפלוגתאות בין בעלי הדין: טענות התובעות: א. מאז חודש אפריל 1992, לא משלמת הנתבעת דמי שכירות כלשהם לתובעות. הנתבעת נדרשה לשלם את דמי השכירות מספר רב של פעמים אך היא אינה עושה כן. ב. דמי השכירות החודשיים עומדים [נכון ליום הגשת התביעה] ע"ס של 554.- ש"ח ובסה"כ חובה של הנתבעת בגין דמי השכירות ליום הגשת התביעה הוא בסך של 35,020.- ש"ח. ג. כנגד הנתבעת קמה עילת פינוי עקב הפרת חוזה השכירות וזאת בשל אי תשלום דמי השכירות. ד. אשר על כן, מבקשות התובעות ליתן פסק דין לפינוי המושכר וכן לחייב את הנתבעת לשלם לתובעות את הסך של 35,020.- ש"ח בגין דמי השכירות. טענות הנתבעת: א. על פי חוזה השכירות זכאית היתה הנתבעת להחזיק בחדר וחצי מתוך דירת 4 חדרים וכן במרפסת המטבח. בפועל שללו התובעות מהנתבעת את החזקה בחלק המושכר המגיע לה ונשאר בידה חדר אחד בלבד. ב. דמי השכירות הישנים נכון ל - 05/78 היו בסך של כ - 240 ל"י והם התייחסו למושכר כפי שמופיע בחוזה השכירות נ4/. ג. התובעת 3 או מי מטעמה, גבו שלא כדין במשך תקופה של כ - 14 שנה סכומים מיותרים ובלתי מוצדקים תוך התעלמות ממחאותיה של הנתבעת. בנוסף על כך, מאחר ולא נמסר לנתבעת מלוא שטח המושכר שהושכר לה על פי חוזה השכירות הרי שגם מהתחלה גבו הנתבעות דמי שכירות גבוהים מהמגיע. אשר על כן, זכאית היתה הנתבעת לקזז לעצמה את כל התשלומים העודפים והמיותרים שנגבו ממנה שלא כדין מתוך דמי השכירות השוטפים. לפיכך, אין לתובעת כל עילת פינוי כנגד הנתבעת. 4. המסכת הדיונית: א. בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובעת: עת1/ , מר בנימין קרסו, נחקר על תצהירו ת1/ , על נספחיו. מטעם הנתבעת: עה1/, מר אלישע כהן נחקר על עדותו בחקירה ראשית וכן הוגשו: מכתב הנתבעת לתובעת 3 מיום 30.05.78 סומן נ1/. מכתב ב"כ התובעת 3 לנתבעת מיום 28.05.78 סומן נ2/. מכתב דרישה לתשלום דמי שכירות סומן נ3/. חוזה השכירות המקור סומן נ4/. מכתב הנתבעת על נספחיו סומן נ5/. ב. בתום הבאת הראיות, הודיע מר אלישע כהן מטעם הנתבעת לבית המשפט על פיטוריו של ב"כ הנתבעת ולאחר מכן הגישו ב"כ התובעת ומר אלישע כהן מטעם הנתבעת את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי בעיון רב את כתבי הטענות , בחנתי את החומר המשפטי המצוי בתיק ואת עדויות הצדדים וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ התובעות וסיכומיו של מר כהן מטעם הנתבעת, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את התביעה לפינוי ולסילוק יד כמו גם את התביעה הכספית בחלקה. להלן נימוקי למסקנתי זו: 6. השתלשלות האירועים: א. בהתאם לחוזה השכירות נ4/ אשר נחתם ביום 12.12.72, שכרה הנתבעת מאת התובעת 3, חדר וחצי מתוך 4 חדרים וכן את המרפסת המטבח בבניין ברחוב הרכבת 20 בתל אביב. על פי חוזה זה , החלה תקופת השכירות ביום 01.01.73, כאשר מטרת השכירות כפי שהוגדרה בחוזה, היתה למטרת משרדים בלבד. דמי השכירות לשלושת החודשים הראשונים נקבעו על סך 95.- ל"י והחל מיום 01.04.73 הועלו דמי השכירות ונקבעו על סך 120.- ל"י, בנוסף להוצאות הניקיון. [ראה חוזה השכירות המקורי נ4/]. ב. במסגרת ההליכים המשפטיים שהתנהלו בין הצדדים , היתה זו התובעת 3 אשר פנתה לראשונה לבית הדין לשכירות בבקשה לפסיקת דמי שכירות למושכר שהוא בית עסק [ת.ש. 704/75]. בפסק הדין מיום 02.03.76, קבע כב' השופט ח. פורת את לוח תשלומי דמי השכירות שעל פיו היתה אמורה הנתבעת לשלם לתובעת 3 בגין המושכר שכלל חדר וחצי, וזאת בכפוף לשינויים בתקנות ועל פי החוק. [העתק פסק הדין צורף נספח ב' לת1/]. ג. התובעת 3 פנתה בשנית לבית הדין לשכירות בת"א [ת"ש 237/78], בבקשה לקביעת גובה דמי השכירות בגין המושכר. כבוד השופט י. גרוס קבע בפסק דינו מיום 09.03.79 כך: "... אני קובע כי מתנהל במושכר עסק של ייבוא ויצוא שלגביו אין חלות ההוראות בדבר המקסימום של דמי השכירות". עוד קבע השופט את שיעור דמי השכירות עד ליום 30.05.82 [ראה נספח ד' לת1/]. ד. עוד עולה ממסמכי הצדדים, כי התובעת 3 פנתה לבית המשפט בתביעה לפינוי הנתבעת מהמושכר [ ת.א. 7199/81], וכנגד הנתבעת ניתן פסק דין , לפיו עליה לפנות את המושכר. פסק הדין שניתן בהעדר הנתבעת בוטל [מכח הסכמה בין התובעת 3 לבין הנתבעת], על ידי כב' השופט ד"ר עדי אזר בהחלטתו מיום 16.02.99. (העתק החלטת כב' השופט אזר צורפה כנספח לכתב התביעה) 7. עילת פינוי בשל הפרת החוזה - אי תשלום דמי השכירות: א. סעיף 131 לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: [1] ... [2] הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי שכירות את הזכות לתבוע פינוי". ב. התובעות טוענות בכתב תביעתן כי כנגד הנתבעת קמה עילת פינוי עקב הפרת הסכם השכירות , וזאת בשל אי תשלום דמי השכירות המגיעים ממנה. ג. על התובעות הטוענות לקיומה של עילת פינוי זו להוכיח 3 תנאים מצטברים: [1] תנאי מפורש בחוזה השכירות המסדיר את תנאי התשלום [להלן: "התנאי הראשון"]. [2] התנאי הנ"ל הופר על ידי הנתבעת [להלן: "התנאי השני"]. [3] הפרת תנאי זה מקנה לתובעות את הזכות על פי תנאי השכירות לתבוע את פינוי הנתבעת מהמושכר [להלן: "התנאי השלישי"]. [ראה: דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין-גינוסר, עמ' 22] 8. האם התקיים התנאי הראשון: בסעיף 2 לחוזה השכירות נ4/ נכתב כך: "מתחייב בזה השוכר לשלם את דמי השכירות וכן יתר התשלומים עבור שירותים במועדם וכל פיגור, שיהוי , עיכוב סכום או מניעה מצידו בתשלומם במלואם או מקצתם דיה כדי לגרום להפרת החוזה ויהא זכאי המשכיר לדרוש את חילוטי השכירות ופינוי השוכר מן המושכר". משמע, קיים תנאי מפורש המחייב את הנתבעת בתשלום דמי שכירות במועד. 9. האם התקיים התנאי השני? התובעות טוענות כאמור כי הנתבעת חדלה מלשלם את דמי השכירות המגיעים ממנה החל מחודש אפריל 1992, וזאת בהתאם לכרטיס הנהלת החשבונות שמתנהל אצל התובעות. על כך העיד נציג התובעות, מר בנימין קרסו בתצהירו ת1/: "בהתאם לכרטיס הנהלת החשבונות שמתנהל אצל התובעות ... חדלה הנתבעת לשלם דמי שכירות כלשהם עבור המושכר החל מ - 4/92 וחובה נכון ליום הגשת התביעה בתיק זה עומד על 35,020.- ש"ח". [סע' 13 לתצהירו ת1/]. הנה כך העיד מר אלישע כהן, אשר הציג עצמו כמנהל הנתבעת, בחקירתו הראשית: "אני מנהל חברת עמי, החברה הנתבעת ... שילמתי שכר דירה ב 300% יותר מהמגיע לו, כי חשבו אותנו כיבואנים ועל פי חשבון זה אני פטור במשך 20 שנה מלשלם את שכר הדירה בגלל מה ששילמתי בעודף...לכן אני חושב כי לא הייתי צריך לשלם שכר דירה ולכן לא שילמנו". [עמ' 26 לפרוטוקול]. בחקירתו הנגדית העיד נציג הנתבעת כך: "ש. האם במהלך השנים שאתה במושכר ניתנו שני פסקי דין בנושא קביעת דמי שכירות. אני מציג בפניך את נספח ד' לת1/ וכן נספח ב' לת1/. ת. אכן ניתנו שני פסקי הדין הנ"ל. ש. מתי חדלתם לשלם דמי שכירות כלשהם? ת. כמדומני לפני 8 שנים". [עמ' 27 לפרוטוקול]. עה1/ , מר כהן - מנהלה של הנתבעת, מעיד במפורש כי הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות המגיעים ממנה במהלך התקופה הרלוונטית לענייננו. עדותו הברורה והמפורשת של עה1/, מר כהן מהווה לטעמי ראייה מספקת לכך שהתנאי לפיו התחייבה הנתבעת לשלם את דמי השכירות במועד ובמלואם, הופר. ויודגש כי בית המשפט נעתר לבקשת הנתבעת לזמן עדים נוספים מטעמה, אולם הנתבעת לא מצאה לנכון לזמן את אותם עדים. לפיכך, לא נותר לי אלא לקבוע כי הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות המגיעים ממנה, החל מחודש אפריל 92 ועד ליום הגשת התביעה, ומכאן שהנתבעות הוכיחו את התקיימותו של התנאי השני. 10. האם התקיים התנאי השלישי? בסעיף 10 לחוזה השכירות נכתב כך: "אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה או גם אם השוכר לא ישלם בזמן איזה סכום שהוא חייב בו ... יהיה [המשכיר] רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר...". כלומר, אף התנאי השלישי התקיים. מן המקובץ עד כאן, עולה כי התגבשה עילת פינוי כנגד הנתבעת בגין אי קיום תנאי השכירות לפי סעיף 131[2] לחוק הגנת הדייר. 11. טענת הנתבעת לקיזוז א. בכתב הגנתה טוענת הנתבעת כי אי תשלום דמי השכירות נבע מכך שהתובעת 3 גבתה ממנה סכומים בלתי מוצדקים וגבוהים מהמגיע לה זאת גם מאחר שלטענת הנתבעת, שללו ממנה התובעות את זכות השימוש בחלק מהמושכר כך שבמקום חדר וחצי נותר לנתבעת חדר אחד בלבד. לפיכך, היתה זכאית לקזז לעצמה את כל התשלומים העודפים והמיותרים שנגבו ממנה שלא כדין. אין לקבל טענה זו של הנתבעת כלל וכלל. ב. ראשית, אפשרות הקיזוז אינה מוזכרת בחוזה השכירות שנחתם בין הצדדים. טענת הקיזוז לה טוענת הנתבעת באה מדיני השכירות הכלליים בהם חוק השכירות והשאילה התשל"א 1971-, וכן חוק החוזים [חלק כללי] התשל"ג1973-. אלא שההוראות הכלולות בדיני השכירות כלליים נדחות בפני חוק הגנת הדייר , ככל שהן עומדות עימו בסתירה או אינן מתיישבות איתו. [ראה דוד בר אופיר לעיל עמ' 20]. המטרה החוקתית שברקע חוק הגנת הדייר מראשיתו היתה לתת הגנה לדיירים לבל ימצאו עצמם חסרי קורת גג או נעדרי יכולת לנהל ולקיים בית עסק בגלל דרישות שרירותיות של בעלי בתים. גם משהו העניקה הגנת החוק לדיירים. הרי שהמדובר בהגנה "מותנית" - בכך שהדייר יקיים את התחייבויותיו, על פי החוזה השכירות ולא יעשה דבר הנוגד את הכללים הבסיסים שנקבעו בחוק שדרש עליו את הגנתו. במקרה דנן, נראה לי כי עדיף כוחו של חוק הגנת הדייר , על פני טענת הקיזוז לה טוענת הנתבעת. ג. שנית, בחוק השכירות והשאילה נכתב בעניין הקיזוז [סעיף 25], כי: "חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז". לנתבעת ניתנה האפשרות לזמן כל עד שתחפוץ על מנת שתוכיח את טענותיה כי התובעות גבו דמי שכירות גבוהים מהמגיע וכי המושכר שהושכר בפועל היה שונה מזה המוגדר בחוזה השכירות. אלא, שהנתבעת לא הביאה בפני בית המשפט כל ראיה המוכיחה ולו טענה אחת מאלו שטענה להן. אדרבא, בפני בית המשפט הובאו ראיות המצביעות על כך שהתובעת 3 פנתה לבית הדין לשכירות לקביעת דמי השכירות בעוד שהנתבעת לא מצאה לנכון להתייצב לדיונים שנקבעו בענייניה אף כי הייתה לה בכל עת הזכות לפנות לבית הדין לשכירות ולנסות לשכנע את בית הדין כי הצדק עמה וכי דמי השכירות ראויים שיקבעו כדעת הנתבעת דבר שמעולם לא עשתה. לפיכך, קובע אני כי אין כל ממש בטענת הנתבעת לזכאותה לקזז לעצמה תשלום כלשהו מתוך דמי השכירות שהיו מגיעים ממנה לתובעת ועליה לפנות את המושכר ולהשיבו לתובעות כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ מטעמה. 12. התביעה הכספית התובעות מבקשות לחייב את הנתבעת לשלם להן סך של 35,020.- ש"ח עבור התקופה שבין אפריל 92 ועד ליום הגשת התביעה. בעניין דמי השכירות החודשיים אשר על הנתבעת היה לשלם לתובעת העד נציג הנתבעת כך: "ש. מה היה סכום דמי השכירות האחרון ששילמת? ת. לא זוכר. ש. אני אומר לך כי הסכום האחרון ... עבור שנת 99 הוא 527 ש"ח לחודש. האם זה נכון או לא נכון? ת. אני מקבל את דבריך שאתה אומר כרגע אם שלחתם לי חיוב כזה, יתכן כי הגיע למשרדנו". [עמ' 27 לפרוטוקול]. הוכח לי מדבריו המפורשים של נציג הנתבעת כפי שצוינו לעיל, כי הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות המגיעים ממנה. מקובלת עלי כרטסת החשבונות אשר הוצגה מטעם התובעות , לצורך הוכחת דמי השכירות החודשיים אשר על הנתבעת היה לשלם לתובעות ואני מעניק לה את מלוא המשקל הראייתי וזאת גם עקב דבריו המפורשים של עד ההגנה. שוכנעתי כי יש לחשב את דמי השכירות על פי כרטסת החשבונות אשר בה קבועים דמי השכירות החודשיים לתקופה הנ"ל. מכרטסת החשבונות עולה כי על הנתבעת לשלם לתובעות דמי שכירות עבור התקופה שבין 30.04.1992 ועד ליום הגשת התביעה סך של 29,927 ש"ח. 13. מכל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני מחייב את הנתבעת לפנות ולסלק ידה מהמושכר הכולל חדר וחצי בבניין ברחוב הרכבת 20 בת"א , הידוע כחלקה 178 בגוש 6940 ולהשיבו לתובעות כשהוא פנוי ונקי מכל אדם וחפץ מטעמה. ב. אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעות סך של 29,927.- ש"ח. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום הגשת התביעה ה- 20.07.1998 ועד ליום התשלום המלא בפועל. ג. אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 10,000.- ש"ח. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. קיזוזשכירותחוב