פסק דין 1. מהות התביעה: בפנינו תביעה ותביעה שכנגד. התביעה עניינה פינוי וסילוק ידם של הנתבעים מהיחידה המהווה בית שימוש בבית משותף הנמצא בקומת הקרקע של הבניין בשד' דב-הוז 70 בחולון [להלן: "השירותים"]. התביעה שכנגד עניינה תביעה כספית בה מבקשת התובעת שכנגד לחייב את הנתבעות שכנגד לשלם לה סך של 55,950.- ש"ח כדמי נזק קבועים מראש בגין הפרת חוזה רכישה. 2. המסכת העובדתית: א. התובעת הינה אחת הבעלים בנכס הידוע כתת חלקה 5 בחלקה 93 בגוש 7162 שהינו חנות המצוייה בבית המשותף נשוא התביעה [להלן: "חנות א'"]. [נסח רישום מקרקעין צורף נספח א' לת2/]. ב. ביום 05.12.90, רכשה הנתבעת 1 את החנות הסמוכה לחנות התובעת. חנות זו ידועה כתת חלקה 6 בחלקה 93 בגוש 7162 (להלן: "חנות ב'). [הסכם הרכישה צורף נספח ב' לת2/ וכן נספח ב' לנ1/]. 3. הפלוגתאות בין הצדדים: טיעוני התובעת: א. על פי צו הבית המשותף הוצמד למספר יחידות בבית המשותף שטח הכולל יחידה המשמשת לבית שימוש (להלן: "השירותים"). [נסח רישום ותשריט צורף נספח ב' לת2/]. ב. בתאריך מסויים "סופחו" השירותים לחנות שבבעלות הנתבעת 1, ונחסמה הגישה לשירותים לשאר היחידות בבית המשותף אשר השירותים צמודים אליהם וזאת על ידי הנתבעים ו/או מי מטעמם. ג. הנתבעים מחזיקים בשירותים שלא כדין ותוך הפרת ומניעת זכותה של התובעת לעשות שימוש בשירותים. לפיכך, זכאית התובעת לקבלת צו לפינוי הנתבעים. טיעוני הנתבעים: א. ה"שירותים" היו מאז ומתמיד צמודים לחנות הנתבעת הן מבחינה פיזית והן מבחינה קניינית, והיא חלק בלתי נפרד מחנות ב' היא תת חלקה 6 בחלקה 93 בגוש 7162. ב. אמה של התובעת היתה הבעלים המלא והיחיד של חנות ב'. בין התובעת ואימה לבין הנתבעים התפתח מו"מ לרכישת חנות ב' כאשר בין הצדדים הוסכם, כי השטח הנרכש כולל עמו גם את שטח השירותים כחלק בלתי נפרד ממנו. אף מחיר הרכישה נקבע על בסיס ההנחה, כי 1 מ"ר שווה 3,250.- ש"ח. היות ושטח החנות 19.29 מ"ר והשירותים בשטח של 4 מ"ר נקבע מחיר עבור השטח הכולל בסך של 75,000.- ש"ח. [העתק חוזה הרכישה צורף נספח ג' לנ1/]. ג. הנתבעת 1 הינה בעלת מלוא הזכויות בשירותים. 4. המסגרת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובעת: עת1/, מר אורי אלחסיד נחקר על תצהירו ת1/. עת2/, הגב' עדנה רזניק נחקרה על תצהירה ת2/. מטעם הנתבעים: עה1/, מר דוד לוי, נחקר על תצהירו נ1/. עה2/, הגב' רחל לוי , נחקרה על תצהירה נ2/. בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בחנתי את העדויות השונות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים הגעתי למסקנה כי דין התביעה לפינוי וסילוק יד להתקבל וכי יש לדחות את התביעה שכנגד. להלן נימוקיי וטעמי להכרעתי זו: התביעה לסילוק יד: 6. מעמד השירותים בבית המשותף: א. המסגרת המשפטית פרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969- , העוסק בבתים משותפים קובע ומגדיר מהו רכוש משותף. "52. "רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדיירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצונים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת". סע' 55 דן בחלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות וקובע כך: "55[ג]: בעלי דירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה, שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית". ב. לגרסת התובעת השירותים הוצמדו למספר יחידות בבית המשותף וזאת על פי צו הבית המשותף [סעיף 4 לתצהירה ת2/]. מנסח הרישום המקרקעין ומתשריט קומת הקרקע בבית המשותף אשר צורפו על ידי התובעת, עולה כי בקומת הקרקע 6 חנויות המסומנות 1-6, שטח נוסף בגודל 20.28 , המסומן א', עליו נכתב במפורש כי הוצמד ל - 6 החנויות בקומה. דא עקא, לא נקבע מעמדה של היחידה בה מצויים השירותים אשר אין חולק על כך כי שטחה הוא כ - 4 מ"ר בלבד. [עמ' 11 שורה 22 וכן עמ' 26 שורה 19 לפרוטוקול]. לאמור, אין קביעה ברורה ומפורשת ביחס למעמדם של השירותים בקומת הקרקע על פי צו רישום הבית המשותף, כפי שהוגש על ידי התובעת. דרך נוספת בה יכול היה להיקבע מעמדם של השירותים היא קביעה בתקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם, בקשר לבית המשותף , אלא שבמקרה דנן לא נכתב תקנון שכזה על ידי הצדדים. לפיכך, עלינו לקבוע את מעמדם של השירותים בבית המשותף על פי הגדרת המונח "רכוש משותף", בחוק המקרקעין. ג. בע"א 190/84 קבע כב' השופט ו. זילר כך: "אין החוק מגדיר את הרכוש המשותף "בהגדרה חיובית" אלא בהגדרה "שיורית", דהיינו כל החלקים בבית שאינם דירות, הם רכוש משותף. העובדה שהמחוקק טרח ומינה כמה מחלקי הבית, באופן ספציפי אינה גורעת מההגדרה הכללית ה"שיורית". [ע"א [י"ם] 190/84, אליצור דיבון נ' הממונה על מרשם המקרקעין, פ"מ תשמ"ה[2], 265-7]. לשון אחרת, כדי לדעת באם השירותים הינם רכוש משותף, יש צורך לקחת את התשריט, ל"נכות", ממנו את הדירות, וכל ה"יתרה" שתישאר בתשריט לאחר ניכוי זה הוא הרכוש המשותף. מאחר והשירותים אינם רשומים כדירה [אף על פי שאין מניעה שהשרותים יפלו בגדרו של המונח "דירה" כהגדרתה בחוק המקרקעין], הרי שיש לראותם כרכוש משותף. 7. האם ניתן להצמיד את השירותים לחנות ב'? א. סע' 55 [ג'] לחוק המקרקעין, קובע כי בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות. המלומד פרופ' יהושע ויסמן קובע בעניין זה כך: "בהסכמת כל בעלי הדירות שבבית המשותף ניתן להצמיד לדירה חלקים מסויימים מן הרכוש המשותף ... היכולת להצמיד חלקים מן הרכוש המשותף לדירות שבבית המשותף היא בבחינת חריג לכלל האוסר על עסקאות ברכוש המשותף שאינן חלות גם על הדירות כאמור בסעיף 55[ב] לחוק המקרקעין. כחריג זוכים הסכמים בדבר הצמדה לפרשנות דווקנית. בתי המשפט עומדים על כך שהסכמים בדבר הצמדה לדירה של חלק מן הרכוש המשותף תעשה בדרך מפורשת וברורה ובמקרה של ספק נוטים בתי המשפט לעבר פרשנות השוללת את ההצמדה". [ראה: י. ויסמן, דיני קניין - בעלות ושיתוף עמ' 409, 410]. ב. מהאמור לעיל, אנו למדים כי הצמדת השירותים לחנותה של הנתבעת 1 כמו גם לכל דירה אחרת בבית המשותף אפשרית אך ורק בהסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף. דיון ומסקנות : התובעת הינה אחת הבעלים של חנות א' ובאה בשערי בית משפט זה כבעלים של דירה בבית המשותף. נראה לי כי יש לראות בהגשת תביעה זו חוסר הסכמה באשר להצמדת השירותים לחנות ב' וכל עוד לא ניתנה הסכמה מפורשת וברורה מצד כל בעלי הדירות הרי שיש לקבוע כי השירותים נותרו והינם רכוש משותף בבית המשותף. 8. טענת הנתבעים להסכמה עפ"י חוזה הרכישה: לגרסת הנתבעים בסוף שנת 1990, החל מו"מ בין אם התובעת לנתבעת [באמצעות בני משפחה משני הצדדים] , לרכישת חנות ב' כאשר היה זה תנאי בין הקונה למוכרת כי חנות בו כוללת את השירותים וכי לקונה, הנתבעת 1, הזכות לקשור בחנות הנרכשת לשירותים תוך קבלת חזקה ושימוש בלעדי בהם. אין חולק על כך, שבין אם התובעת אשר היתה הבעלים של חנות ב ' לבין הנתבעת 1, נכרת חוזה מכר ובטרם נכרת החוזה אף נחתם זיכרון דברים בין השתיים. על כך העיד עה1/ מר דוד לוי: "ש. אתה אומר כי ניהלת את המו"מ? ת. כן. ש. אתה טוען כי סוכם על מכירת השירותים? ת. כן. זה הוסכם עם אורי אלחסיד ועם אחותו עדנה והאמא נתנה לזה גושפנקא... ש. תוכל להראות לי ... כי האם המנוחה מוכרת לך את השרותים? ת. כן. בזכרון הדברים. (עמ' 24-26 לפרוטוקול) בזיכרון הדברים שנערך ונחתם ביום 04.11.90 נכתב כך: "1. המוכרים מתחייבים בזאת למכור לקונים... את החנות שפרטיה מצויינים כדלהלן: א. החנות נמצאת בקומת קרקע של הבית ברח' דב הוז 70 בחולון ופונה בחזיתה לרח' דב הוז". 9. שירותים: חנות זו כוללת את תא השירותים הנמצא בגב החנות, שירותים אלו יהיו בבעלותו הבלעדית של הקונה, ככל שהדבר תלוי במוכרים, הם נותנים בזאת אישור מלא לקונים לקשר את החנות לשירותים באמצעות קיר הפרדה". (הדגשה שלי - א.ג.) [ראה זכרון הדברים נספח א' לנ1/]. בחוזה המכר שנערך ונחתם כחודש לאחר מכן ב - 05.12.90, נכתב בעניין השירותים כך: "8. ככל שהדבר תלוי במוכרת, ניתנת בזאת זכות לקונה לקשר את החנות לשירותים ולקבל את החזקה והשימוש הבלעדי בשירותים ואולם לקונה לא תהיה תביעה לכפי המוכרת, במידה וזכאות זו תשלל מהקונה בשל התנגדות צד ג' כלשהו". (הדגשה שלי - א.ג.) עינינו הרואות, הסעיפים המדברים על השירותים הן בזיכרון הדברים והן בחוזה המכר, ברורים ומפורשים ואין לייחס להם כוונה אחרת מלבד הסכמת המוכרת לקשירת השירותים לחנות. אלא שאמנם הסכמת המוכרת היא תנאי הכרחי להצמדת השירותים ברם אינה תנאי מספיק להצמדה זו ועל הקונה היה להמשיך ולקבל את הסכמת שאר בעלי הדירות בבית המשותף. כאמור, עצם הגשת התביעה על ידי התובעת שהינה אחת הבעלים של חנות א', מהווה חוסר הסכמה באשר להצמדת שירותים לחנות ב', שבבעלות נתבעת 1. סיכום: לטעמי, קונה דירה אשר מקבל העברה בלשכת רישום מקרקעין וחותם על שטר מכר אמור לדעת מה כלול ברכוש המשותף ומה אינו רכוש משותף , לפי צו רישום הבית המשותף. במידה והאמור בצו הרישום אינו מתיישב עם זכויות העברה על פי חוזה הרכישה, הרי בהעדר מחאה או ביטוי אחר של שמירה על זכויות, יש לראות בקונה את האחראי לתיקון הרישום ומשלא נעשה תיקון כזה הרי שהקונה מסכים עם האמור בצו הרישום. ראינו אם כן, כי השירותים הינם רכוש משותף בבית המשותף וכי אין בהסכם הרכישה שנחתם בעניין חנות ב' כדי לאפשר את הצמדת השירותים לחנות ב'. לפיכך על הנתבעים לאפשר לכלל הדיירים את השימוש בשירותים ולסלק ידם מהם. דיון בתביעה שכנגד: 9. טענות הצדדים: טיעוני התובעת שכנגד: בסע' 8 לחוזה הרכישה [נספח ב' לנ1/], נרשם מפורשות כי ניתנה הזכות לתובעת לקשור את החנות למבנה השירותים ולקבל את החזקה והשימוש הבלעדי בהם. תנאי זה היה תנאי יסודי בהסכם אשר בלעדיו לא היתה התובעת רוכשת את החנות או מנהלת מו"מ עם הנתבעות שכנגד. עוד נאמר בחוזה הרכישה, כי במקרה של הפרה יסודית ישלם המפר למקיים סך של 15,000.- $ , כדמי נזק קבועים מראש. בהגשת תובענה זו הפרו הנתבעות שכנגד את החוזה, הפרה יסודית ולפיכך עליהן לשלם את דמי הנזק כשווים בש"ח ובסך של 55,590.- ש"ח. טיעוני הנתבעת שכנגד 1: התובעת שכנגד, ידעה מראש כי השירותים אינם צמודים לחנות. בסעיף 8 לחוזה נכתב, כי ככל שהדבר תלוי במוכרת ניתנת בזאת זכות לקונה לקשור את החנות... ואולם לא תהיה תביעה כלפי המוכרת במידה וזכות זו תשלל מהקונה בשל התנגדות צד ג כלשהו. 10. חוזה הרכישה: סע' 8 לחוזה הרכישה קובע כהאי לישנא: "ככל שהדבר תלוי במוכרת ניתנת בזאת זכות לקשר את החנות לשירותים ולקבל את החזקה והשימוש הבלעדי בשירותים, ואולם לקונה לא תהיה תביעה כלפי המוכרת במידה וזכות זו תישלל מהקונה בשל התנגדות צד ג' כלשהו". עינינו הרואות , הצדדים נקטו בלשון ברורה ומפורשת המצביעה על כך כי זכותה של התובעת שכנגד לקשר את החנות לשירותים ולקבל חזקה בהם, אינה תלויה אך ורק בנתבעות שכנגד. דיון ומסקנות: התביעה לפינוי וסילוק היד הוגשה על ידי הגב' עדנה רזניק, שהיא הבעלים של חנות א'. הנתבעת שכנגד 2, הגב' מזל אלחסיד היתה הבעלים של חנות ב' וחוזה הרכישה של חנות ב' נחתם בין הנתבעת שכנגד 2 לבין התובעת שכנגד. אף כי הגב' רזניק היא ביתה של הגב' אלחסיד ז"ל, הרי שבנסיבות המקרה דנן הגב' רזניק אינה מעורבת בעסקת הרכישה והיא תובעת את פינוי השירותים כצד ג', כאחת הבעלים של חנות אחרת בבית המשותף. סבורני, כי עצם הגשת התביעה לפינוי על ידי צד ג', אינו מהווה הפרה של חוזה הרכישה, שנחתם בין התובעת שכנגד לבין הנתבעת שכנגד מס' 2. יתר על כן, סעיף 8 לחוזה הרכישה צפה מצב בו צד ג', יתנגד להצמדת השירותים, ואף קבע במפורש כי לתובעת שכנגד לא תהיה כל תביעה במידה והזכות להצמדה אשר כבר נקבע לעיל כי היא תלויה בהסכמת כל בעלי הדירות, תישלל ממנה על ידי צד ג' כלשהו. לסיכום: הצדדים לחוזה הרכישה נקטו בלשון ברורה ומפורשת שאינה משתמעת לשתי פנים לפיה לא תהיה לתובעת שכנגד תביעה כנגד המוכרת (הנתבעת שכנגד 2) במידה ותהיה התנגדות של צד ג' כלשהו להצמדת השירותים. לפיכך, יש לקבוע כי התנגדותה של הנתבעת שכנגד 1 להצמדה האמורה (כצד ג' ) אינה מהווה הפרה של חוזה הרכישה ואין בה משום עילת תביעה לתובעת שכנגד כנגד הנתבעות. אשר על כן, יש לדחות את התביעה שכנגד. 11. לאור האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני מחייב את הנתבעים לפנות ולסלק ידם מהשירותים המצויים בקומת הקרקע בבית המשותף, בשד' דב הוז 70 בחולון כמסומן בתשריט הנספח לת2/. ב. אני דוחה את התביעה שכנגד. ג. אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ, בסך כולל של 12,000.- ש"ח. סכום זה יישא ריבית ופרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. מושבים נחלות ומשקיםבניההיתר בניה