רשות חינם בלתי הדירה - רישיון במקרקעין

פסק דין 1. מהות התביעה: בפנינו תביעה לפינוי וסילוק ידו של הנתבע מחדר המצוי בקומת קרקע של הבניין ברחוב ענתבי 15 בת"א, הידוע כחלקה 23 בגוש 6949 [להלן: "החדר"] ולחייב את הנתבע לשלם לתובע סך של 7,308.- ש"ח, בגין דמי שימוש ראויים עבור החדר. 2. המסכת העובדתית: א. ביום 02.08.90 שכר התובע את קומת הקרקע בבניין נשוא התביעה בשכירות בלתי מוגנת, בהתאם לחוזה השכירות [שצורף נספח א' לת3/]. יצויין כי בחוזה השכירות נפלה טעות כאשר נכתב כי אברהם סיוה, התובע הוא "המשכיר" והבעלים אשר שמותיהם נכתבו לצד המילה "השוכר" הם השוכרים. ברי כי היה צריך להיכתב שהתובע הוא השוכר מאת הבעלים ששמותיהם: מתילדה יקואל, שושנה ולאדי, שרה לוי והנתבע שלמה מיוחס. ב. באותה עת היה הנתבע אחד מבעלי הזכויות להירשם כבעלים של 1/4 מהמקרקעין עליהם מצוי הבניין מכח ירושה והיה זה שטיפל בעניין חוזה השכירות מטעם בעלי הבית. ג. ביום 31.07.94 רכש התובע 50% מזכויות הבעלות במקרקעין ואלו נרשמו על שמו בלשכת רישום המקרקעין בת"א-יפו ביום 08.02.98 וביום 05.04.98. [נסחי רשום מקרקעין צורפו נספח ב' לת3/]. ד. הנתבע מחזיק בחדר. 3. הפלוגתאות בין בעלי הדין: טיעוני התובע: א. התובע מחזיק בקומת הקרקע כשוכר החל מיום 02.08.90. ב. לאחר רכישת 50% מזכויות הבעלות על המקרקעין ועל מנת לשמור על יחסים טובים עם הנתבע, אפשר התובע לנתבע לעשות שימוש בחדר אחד בקומת הקרקע שנשכרה על ידו. ג. בתאריך 15.12.97 או במועד סמוך לכך, מכר הנתבע את זכויותיו במקרקעין לאדם בשם ניסן יעקב. ד. התובע פנה לנתבע בדרישות שיפנה את החדר מאחר ולנתבע אין כל זכות בו, אולם הנתבע מתחמק מלעשות כן. ה. שווי השימוש בחדר מוערך בלא פחות מ - 150$ לחודש. על הנתבע לשלם לתובע את הסך של 1,800$ , כשווים בשקלים בגין שימושו בחדר ללא הסכמת התובע במשך שנה, דהיינו סך של 7,308 ש"ח. טיעוני הנתבע: א. מאז 1982 מחזיק הנתבע בשטח של כ - 30 מ"ר בקומת הקרקע כבעל רשות בלתי הדירה, לכל ימי חייו וללא תמורה. התובע ידע על זכותו של הנתבע ורכש את 50% הזכויות בנכס, בכפוף לזכותו של הנתבע להחזיק בחדר כל ימי חייו. ב. בעלי 50% הנותרים בנכס, מסכימים כי לנתבע רשות בלתי הדירה להחזיק בנכס כל ימי חייו, ללא תמורה, ולפיכך יש לדחות גם את התביעה הכספית. 4. המסכת הראייתית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובע: עת1/, מר שלמה מערבי, נחקר על חוות הדעת ת1/. עת2/, מר פרחן שלולה, נחקר על תצהירו ת2/. עת3/, מר אברהם סיור, התובע , נחקר על תצהירו ת3/. כן הוגש: כתב תביעה + כתב הגנה בת.א. 31039/92 סומנו ת4/. מסמך ארנונה סומן ת5/. מטעם הנתבע: עה1/, מר יהודה שקד, נחקר על תצהירו נ1/. עה2/, מר סלמאן זדה רחמים, נחקר על תצהירו נ3/. עה/ 2 א' , מר יצחק ולאדי, נחקר על תצהירו נ4/. עה3/, מר יונתן ולאדי, נחקר על תצהירו נ5/. עה4/, מר שלמה מיוחס, הנתבע, נחקר על תצהירו נ6/. בתום הבאת הריאות הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את התביעה לפינוי ויש לדחות את התביעה הכספית. להלן נימוקי להכרעתי זו: 6. זכויות הנתבע בחדר: א. הנתבע טוען כאמור, כי החל משנת 1982 הוא מחזיק בחדר כבעל רשות בלתי הדירה וללא תמורה לכל ימי חייו, זאת בהסכמת כל יתר הבעלים בנכס שהיו בני משפחתו. הנתבע גם טוען כי התובע רכש את זכויותיו בנכס בכפוף לזכותו של הנתבע להחזיק בחדר. הנה כך מעיד הנתבע בתצהירו נ6/: "בשנת 1982 בערך התפנתה כל קומת הקרקע של הבניין, שכללה דירה בת שני חדרים וחנות צמודה אליה... כשהתפנתה הקומה - הציעו לי אחיותי לעזוב את הדירה בה גרתי עם אשתו ולעבור להתגורר בקומת הקרקע ... אחיותי הבטיחו לי שאוכל לחיות בחלק מקומת הקרקע כל חיי ללא תשלום שכר דירה". [סע' 3 - 4 לתצהירו נ6/]. כתימוכין לדבריו אלו של הנתבע הובאו עדויותיהם של מר יצחק ולאדי ושל מר יונתן ולאדי, שניהם בניה של הגב' שושנה ולאדי, אחותו של הנתבע ואחת מבעלי הבניין נשוא כתב התביעה. [ע"פי נסח רשום המקרקעין שצורף נספח ב' לת3/]. כך הצהיר מר יצחק ולאדי בתצהירו נ4/: "אני בן אחותו של שלמה מיוחס, שושנה ולאדי. מיוחס התגורר עם אשתו בדירה בקומה הראשונה בבניין [ מעל קומת הקרקע]. בין מיוחס לאשתו היו סכסוכים קשים ביותר... סכסוכים אלה השפיעו קשה על מצבו הנפשי של דודי שלמה... בנסיבות אלה אמי ואחיותיה הציעו לדודי שלמה לעזוב את הדירה ולהתגורר ביחידה הפנויה בקומת הקרקע בבניין, ללא תמורה לכל ימי חייו ... אמי הבהירה לי כי זכותו של דודי שלמה להתגורר ביחידה זו כל ימי חייו ללא תמורה". [סעיפים 3-4 לתצהירו ת4/]. עה3/, מר יונתן ולאדי מצהיר בעניין זה כך: "ידוע לי כי שלמה קיבל רשות מאמי שושנה ולאדי ומאחיותיה להתגורר בקומה א' בשטח של כ - 30 מ"ר כל ימי חייו ללא תמורה ...". [ראה תצהירו נ5/]. עדויותיהם אלו של בני משפחתו של הנתבע, מהוות לטעמי עדות "מפי השמועה". כידוע, הכלל הוא שעד מעיד בבית המשפט על עובדות שהוא קלט בחושיו שלו ולא על עובדות שקט העד מפיו של אחר. לא שוכנעתי כי עדויות אלו באות בד' אמותיו של החריג לכלל הפוסל עדות מפי השמועה, באשר לא הוכח לי כי אמירת הנפטרת נוגדת את האינטרס הרכושי שלה. [ראה י. קדמי, על הראיות, הוצאת דיונון , עמ' 409-422]. לפיכך, בחרתי להעניק משקל ראייתי נמוך לעדויותיהם של עדי ההגנה אלו . 7. רשיון במקרקעין: לטענת הנתבע, השימוש וההחזקה בחדר הינם מכוח רשות חינם בלתי בדירה שהוענקה לו ע"י אחיותיו אשר הבניין נשוא התביעה היה בבעלותן. בעומדנו על משמעותה של רשות זו הרי שיש לנתח תחילה את מהי רשות במקרקעין ו/או רשיון במקרקעין : רשיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס מסויים. הרשות במקרקעין אפשר שתהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים וכך תצמח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, אקט של רצון טוב - רשות גרידא. כך מבארת פרופ' נ. זלצמן במאמרה: "רשות גרידא באה להבחין מן הרשות החוזית. תוכנה של הרשות החוזית, משך קיומה ותנאי סיומה, ילמדו מן ההסכם שבין הצדדים. רשות גרידא אינה מעניקה לבעליה זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין. היא בגדר היתר של רצון טוב שניתנו רשאי לבטלו בכל רגע...". [ראה פרופ' נינה זלצמן, רשיון במקרקעין, הפרקליט מ"ב[א], עמ' 24]. בנסיבות העניין, לא מצאתי כי יחסי הרשות בין הנתבע לבין בעלי המקרקעין בין אם המדובר באחיותיו של הנתבע, הבעלים הקודמים, ובין אם המדובר בתובע כרוכש הבעלות - מעוגנים בחוזה כתוב, ואף לא ניתן ללמוד על הסכם כלשהו בין הצדדים. במקרה דנן, כל שהוכח לי הוא כי לנתבע נתנה רשות גרידא לגבי המשך ההחזקה או השימוש בחדר ולפיכך איני מקבל את טענתו של הנתבע כי הוענקה לו רשות בלתי הדירה מאת הבעלים להחזיק ולהשתמש במקרקעין. עוד יצוין כי הנתבע הסתפק בעדויותיהם של שני קרובי המשפחה, אשר על משקל עדויותיהם כבר עמדתי לעיל ולא השכיל להביא לעדות בבית המשפט את שאר בעלי המקרקעין, אחיותיו של הנתבע אשר טען כי הן אלה שהעניקו לו רשות חינם בלתי הדירה, על מנת לשפוך אור על פרשת הגנתו וכידוע : "... כלל הנקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה כשהיא לטובתו ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו ואין לו על כך הסבר סביר, ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה היתה פועלת נגדו..." (ראה י. קדמי לעיל, עמ' 1396) לעניין רשות חינם פרופ' זלצמן מוסיפה וקובעת כך: "רשות חינם ואפילו היא תסווג כרשות חוזית רשאי יהיה נותן הרשות לחזור בו לרצונו... בר רשות מכוחה של רשות גרידא צפוי בכל רגע לדרישת סילוק יד של בעל המקרקעין, אפילו נמשכת פעולותיו בנכס על פני תקופות זמן ארוכה... הזכות האישית של פלוני כלפי בעל המקרקעין, מכוחו של הסכם ביניהם אינה "קושרת" צד שלישי, שרכש זכויות בנכס מבעל המקרקעין ואפילו ידע על קיומה". [ראה פרופ' זלצמן לעיל עמ' 35-39]. מאחר ועסקינן ברשות חינם מקובלני כי: "רשות הניתן חינם ללא כל תמורה, איננו הסכם במובן החוקי של המילה. רשיון כזה מתפרנס מדי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון". [ראה ע"א 96/50 יעקב צינקי נ' ויקטור כיאט, פ"ד ה[1], 479]. כלומר , רשות זו ניתנת לביטול בכל עת. מסקנות: הנתבע לא הוכיח כל זכות בחדר נשוא התביעה, ומעמדו בחדר נקבע כבר כרשות גרידא, אשר ניתנה לו מאת הבעלים הקודמים של הבניין ובהמשך מאת התובע כבעל 50% מהמקרקעין. לאחר שגילה התובע דעתו כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון, הרי שרשיון זה בטל ומבוטל ועל הנתבע לפנות את החדר נשוא התביעה. 8. התביעה הכספית: התובע מבקש לחייב את הנתבע לשלם לו סך של 7,301.- ש"ח בגין דמי שימוש שראויים עבור תקופה של שנה, החל מחודש דצמבר 1997 וזאת מאחר והנתבע לא ענה לפניותיו של התובע לפנות את החדר. נטל ההוכחה: על התובע מוטל הנטל להוכיח כי אכן פנה אל הנתבע דרש את פינוי החדר : כך העיד התובע בחקירתו הנגדית: "ש. כשקנית בשנת 94 - מיוחס כמובן היה גר בקומת הקרקע? ת. הוא לא התגורר. הוא גידר ציפורים. הוא החזיק בקומת הקרקע... ש. אתה הרשית לו לגור? ת. כן ...". [עמ' 16-17 לפרוטוקול] לא מצאתי בעדותו של התובע או בראיות שהוגשו מטעמו כל הוכחה או תימוכין לכך שהתובע דרש כבר בחודש דצמבר 1997 מהנתבע לפנות את החדר. משום כך, יש לראות בהגשת התביעה לסילוק יד את הפעם הראשונה בה גילה התובע דעתו כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון. לפיכך, אין מקום לדון בתביעה לדמי שימוש ראויים, זאת מאחר ובתקופה הנדונה היה הנתבע בר רשות חינם בחדר מכח הסכמתו של התובע וזאת עד ליום הגשת התביעה. 9. לאור האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני מחייב את הנתבע לפנות ולסלק ידו מהחדר המצוי בקומת הקרקע בבניין ברחוב ענתבי 15 בת"א, הידוע כחלקה 23 בגוש 6949, ולהשיבו לתובע כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ מטעמו. ב. אני מעכב את ביצוע הפינוי עד ליום 15.01.02, על מנת לאפשר לנתבע להתארגן. ג. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 5,000.- ש"ח. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. רישיון במקרקעיןרישיון / רשות / זכות - בלתי הדירהרשות חינםמקרקעין