פסק דין 1. מהות הבקשה: עניין לנו בבקשה לקביעת דמי שכירות במקרקעין הידועים כחלקה 101 בגוש 6109 בהם מנהלת המשיבה תחנת דלק ושירותי רכב, המצויים ברח' ז'בוטינסקי 37 ברמת גן [להלן: "המושכר"]. 2. השתלשלות העניינים: א. המבקשת הינה הבעלים של המושכר והמשיבה דיירת מוגנת במושכר. ב. בין הבעלים הקודמים לבין המשיבה התקיימו בעבר מספר התדיינויות לקביעת דמי השכירות בגין המושכר, כאשר ההתדיינות האחרונה התנהלה בבית הדין לשכירות בפני כב' השופט קרניאלי במסגרת ת"ש 165/96. בפסק הדין מיום 3.11.96 קבע כב' השופט קרניאלי כי דמי השכירות בגין המושכר משוחררים מגבולות המקסימום וקבע את ערך המושכר, נכון ליום 01.01.94 בסכום השווה ל 1,350,000.- $ ואת השיעור השנתי לצורך שכר הדירה בשיעור 10%, כלומר 135,000 $ ושכה"ד חודשי בגובה 11,250.- $. כב' השופט קרניאלי קבע גם כי שכר הדירה יהיה כפוף להעלאות התלת-חודשיות המתפרסמות על ידי משרד השיכון לגבי מושכרים הכפופים לגבולות המקסימום. (העתק פסק הדין צורף נספח ב' לבקשה) 3. המחלוקת המשפטית: עיקרי טענות המבקשת: א. חלו שינויים ניכרים ומשמעותיים בנתונים רבים שיש בהם כדי להשפיע על גובה דמי השכירות ובין היתר: 1. עלה שווי המקרקעין בצורה ניכרת. 2. חל פיחות בשער השקל כלפי הדולר. 3. עלתה כמות כלי הרכב, כמות מכירת הדלקים ורווחיותם. ב. יש לקבוע את דמי השכירות נכון ליום 01.01.99 על סך של 26,700.- דולר, בתוספת מע"מ [ככל שמגיע כזה], ולחייב את המשיבה בתשלום הצמדה וריבית על הפרשי דמי השכירות ששולמו בחוסר מה - 01.01.99 ואילך. עיקרי טענות המשיבה: א. מאז קביעתו הקודמת של בית הדין לשכירות , חלו תמורות ושינויים בשוק המקרקעין אשר הביאו לירידת ערך המקרקעין , ובשל המיתון העז ששרר ועדיין שורר בשוק זה, תטען המשיבה כי יש להקטין את דמי השכירות המשולמים על ידה. ב. על חלקה 101 קיימת תחנת תדלוק ובנוסף מבנים מסחריים. יש לקבוע דמי שכירות בהליך זה אך ורק בגין מרכיב תחנות התדלוק. 4. המסכת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם המבקשת: הוגשה חוות דעת שמאית נספח ג' לבקשה. מטעם המשיבה: הוגשה חוות דעת שמאית נספח א' לכתב ההגנה. בהסכמת ב"כ הצדדים מינה בית המשפט כמומחה מטעמו את מר יהודה שפירא אשר הגיש את חוות דעתו לעניין אומדן דמי השכירות למושכר. השמאי המומחה נחקר על חוות דעתו על ידי ב"כ המשיבה ביום 02.07.01. בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה : לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בחנתי את הראיות השונות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, עיינתי בחוות הדעת אשר הגישו הצדדים וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים הגעתי למסקנה כי יש לקבל את הבקשה באופן חלקי. להלן נימוקיי להכרעתי זו: 6. תחימת היריעה המשפטית: כב' השופט קרניאלי פסק ביום 1/9/94 וחזר על כך בפסק דינו מיום 2/10/96 כי לגבי קביעת השימוש הנעשה במושכר הדבר הקובע הוא עיקר השימוש בו. במקום מתנהלת תחנת דלק ושרותי רכב ולכן, משוחרר המושכר המשמש בעיקרו כתחנת דלק, מגבולות המקסימום של דמי השכירות. לפיכך קבעתי בהחלטה מיום 14/7/99 כי פטור אני מלחזור ולדון בשאלה האם משוחרר המושכר מגבולות המקסימום עפ"י תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק) תשמ"ג- 1983. אשר על כן, השאלה היחידה העומדת לדיון היא האם יש לשנות את גובה דמי השכירות. 7. ממצאי המומחה מטעם בית המשפט: א. לאחר שהסכימו הצדדים על מינוי מומחה מטעם בית המשפט, הציעו הצדדים לבית המשפט כי ימונה מר יהודה שפירא אשר נתגלה כמומחה בעל נסיון רב בהערכת נדל"ן בכלל ומן הסוג העומד לפנינו בפרט. בחוות דעתו קבע המומחה מטעם בית המשפט כך: "2. תאריך קובע לשומה 1/1/99. ... 4. לשם ליבון הנושא נערכו 2 פגישות עם הצדדים בימים 6/7/00 וב - 29/8/00, שבהם כל צד הציג את עמדתו... לגבי קביעת דמי השכירות הראויים לנכס. 9.4 השכירות מתייחסת לחלקה 101 בלבד. 10. ... הגעתי לכלל מסקנה שדמי השכירות הראויים לתאריך הרלוונטי דהינו 1/2/99 הינם בסך של 240,000.- דולר לשנה". ב. המומחה נחקר על חוות דעתו על ידי ב"כ המשיבה וכך העיד: "ש. תסביר לנו... מדוע אין להתייחס למצבו התכנוני של הנכס? ת. אני עיינתי בפסקי דין קודמים בגין הנכס הנדון ושם זכור לי כי במקרה הערכת דמי שכירות לתחנת דלק, אין להביא את פוטנציאל הכלכלי של הנכס. ש. האם אתה מתייחס לחלקה 101? ת. כן. חלקה 101 בלבד". [עמ' 7-8 לפרוטוקול]. מסקנות: אני נותן אמון מלא בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, מר יהודה שפירא, בעניין גובה דמי השכירות שעל המשיבה לשלם למבקשת, באשר מצאתיה מפורטת, מדויקת ותואמת את הנדרש ממנה על פי הנחיות בית המשפט. לעניין אימוץ חוות דעת המומחה הלכה ידועה זה מכבר היא כי: "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו , תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל את שיקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן". [ראה ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי, דינים עליון כרך ט"ו ,2]. בעניין זה אף אדגיש את ההלכה הפסוקה כי כאשר מונה מומחה מטעם בית המשפט ובית המשפט החליט לאמץ את הערכותיו העובדתיות והמקצועיות , הרי שאין כל מקום להתייחס לחוות הדעת שהוגשו על ידי כל אחד מהצדדים. [ראה ת.א. [ת"א] 3386/82 מזרחי ואח' נ' בן יהודה ואח', פס"מ תשמ"ח א', 353]. לפיכך קובע אני כי החל מיום 01.01.99, דמי השכירות השנתיים שעל המשיבה לשלם למבקשת הינו בגובה 240,000.- דולר ודמי השכירות החודשיים בגובה 20,000.- דולר, לפי השער היציג ליום 01.01.99. דמי השכירות אלו יהיו כפופים להעלאות התלת חודשיות המתפרסמות על ידי משרד השיכון החל מ - 01.02.99. 8. לאור האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני קובע כי דמי השכירות המגיעים בגין המקרקעין המצויים ברח' ז'בוטינסקי 37 ברמת גן הידועים כחלקה 101 בגוש6109 הם 20,000.- דולר החל מיום 01.01.99 ועפ"י השער היציג של הדולר באותו יום. ב. דמי השכירות יהיו כפופים החל מ - 01.02.99 להעלאת התלת חודשיות המתפרסמות על ידי משרד השיכון. ג. הפרשי דמי השכירות ששולמו בחסר החל מיום 01.01.99, ישולמו למבקשת תוך 90 יום מהיום ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. ד. אני מחייב את המשיבה לשלם למבקשת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק בסך כולל של 10,000.- ש"ח . סכום זה ישא ריבית , הפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. תחנת דלקמקרקעיןשכירותדלקדמי שכירות