סיווג מגורים - ועדת ערר לארנונה

פסק דין 1. זהו ערעור מינהלי על החלטת ועדת ערר לארנונה של המועצה המקומית שבי-ציון בערר לשנת 1998 אשר נתקבלה אצל המערערת ב29.4.01-. לעמדת המערערת, יש לבטל את החלטת ועדת הערר ולקבוע כי הנכס נשוא הערעור יסווג כסיווג מגורים (22.36 ש"ח למ"ר) ולחלופין לקבוע כי יש לחייב את הנכס כמבנה ריק אשר חלק ניכר ממנו מיועד לשמש למגורים (11.16 ש"ח למ"ר), ולחלופי חילופין להשיב את הדיון לועדת הערר אשר תבחן את השימוש בכל אחד מחלקי הנכס ותורה על שינוי החיוב בהתאם. 2. הנכס נשוא הערעור הידוע כחלקות 32, 39, 40, 41, 42, 44, 48 ו75- בגוש 18136 שימש במשך כ40- שנה כבית הבראה והחל מיום 1.6.91 ועד 31.12.93 שימש למגורי עולים חדשים אשר הגיעו ארצה בגלי העליה מאתיופיה. החל מיום 1.1.94 הנכס ריק ולא נעשה בו כל שימוש. לטענת המערערת הינו ישן ומיושן ואינו ראוי לשימוש כבית מלון או בית הבראה. בהודעת המיסים לשנת 1998 חוייבה המערערת לשלם בגין שטח של 6,130 מ"ר כמלון (לפי 35.03 ש"ח למ"ר); 48 מ"ר כבית מגורים (לפי 22.36 ש"ח למ"ר) ו9- מ"ר כמבנה עזר (לפי 11.16 ש"ח למ"ר). נטען שהנכס אינו מקבל כל שירותים מאת המועצה המקומית או מכל גורם אחר וכי בשטח המועצה המקומית קיימים רק שני נכסים המסווגים בסיווג של מלון, בית הבראה או קיט ונופש, אשר אחד מהם הינו הנכס נשוא הערעור והשני נכס בשם "בית חוה" שהינו פעיל. החלטת ועדת הערר ניתנה לאור פסק-דין שניתן בערעור שומה 230/00 מיום 26.10.00 שהורה על החזרת הדיון לועדת הערר על מנת שתבחן את טענות המערערת בקשר לסיווג הנכס, טענות אשר לא נדונו ע"י ועדת הערר בהחלטתה הראשונה. 3. לטענת המערערת, קיים השתק פלוגתא בין הצדדים באשר לשימושו של הנכס כמעון עולים, כפי שעולה מפסק-הדין שניתן בת.ה. 11194/97 שם תאר כב' השופט סוקול את העובדות המוסכמות בין הצדדים שהיו, בין היתר, שלאחר שהנכס שימש כבית הבראה שימש כמעון עולים ומיום 1.1.94 הוא נטוש ולא נעשה בו שימוש. לטענת המשיבה, אם סומכת המערערת על טענת השתק הפלוגתא נוכח פסק-דינו של כב' השופט סוקול, הרי הנפקות המעשית היחידה של פסק-דין זה היא שהמערערת שילמה, ללא כל עוררין, גבי השנים 1995-1997 תשלומי ארנונה בגין הנכס לפי הסיווג של בתי מלון ומשכך נשמט הבסיס מכל טענותיה בערעור. 4. לענין השתק הפלוגתא אקבע שאין השתק פלוגתא בענין נושא הערעור המינהלי לאף אחד מהצדדים. אציין כי בפסק-הדין של כב' השופט סוקול נדחתה תביעתה של המערערת להצהיר שהיא פטורה מתשלום ארנונה למועצה המקומית שבי-ציון עבור הנכס מכח הוראת סעיף 5(ז) לפקודת מיסי העיריה ומיסי הממשלה פטורין - 1938 ונשללה עמדת המערערת כי היא ממלאת את כל תנאי הפטור הקבועים בהוראה האמורה או מכח הוראת סעיף 5(י) לפקודה או מכח הוראות הפקודה באשר למתנדב או מוסד צדקה. לבחינת הסעד ההצהרתי לפטור מתשלום ארנונה, הסכימו הצדדים על העובדות שהנכס שימש במשך שנים כבית הבראה ואח"כ כמעון עולים ומיום 1.1.94 הינו נטוש ולא נעשה בו כל שימוש. נדמה שגם לצורך הכרעה בערעור המינהלי נשוא הדיון בפני, עובדות אלה לא השתנו ואין עליהן מחלוקת. השאלה מתמקדת בפרשנות שיש ליתן למילים "מעון עולים" או לשימוש בנכס שנעשה ע"י המערערת להשכרתו למגורי עולים חדשים. העובדה שהמערערת השלימה עם פסק-הדין של כב' השופט סוקול בנושא הפטור ושילמה את הארנונה שנדרשה ממנה לשנים 95-97, אין בה כדי למנוע ממנה להשיג על דרישת הארנונה שנשלחה לה לשנת 1998, כפי שאמנם עשתה לתקיפת הודעת המיסים, בהשגה, בערר והערעור המינהלי. 5. ועדת הערר, שהחלטתה היא נשוא הערעור שבפני, קבעה כי: "בשימושו האחרון אורחו בנכס עולים. הועדה מקבלת את הצהרת המשיבה שפונקציונלית פעל הנכס כמלון לכל דבר כאשר העולים גרו בחדריו אך קיבלו שירותים של מזון וכביסה וכי שירותי בית הכנסת ותשתיות המלון פעלו במלואן עד דצמבר 1993. לכן רואה הועדה את השימוש האחרון בנכס כבית מלון או בית הארחה". לטענת המשיבה אין להתערב בהחלטת ועדת הערר כי יש להתחשב ביעוד הנכס במשך שנים כבית הבראה וכי המערערת ניצלה את גלי העליה הגואה בתחילת שנות ה90- כאשר השכירה את הנכס לצרכי שהייה זמנית של עולים חדשים עד אשר ימצא להם פתרון למגורים בשכירות ו/או בשיכון ציבורי ובמהלך שהייתם בנכס סופקו לעולים כל שירותי מלונאות מקובלים. עוד נטען כי העולים שהו בנכס תקופות קצרות ביותר ותחלופתם היתה גדולה וכי לא ראו במועצה מקומית שבי-ציון מרכז חייהם, ועובדה שאף אחד מהם לא נשאר לגור במועצה במגורי קבע או בשכירות. 6. אני סבורה שלא היתה מוטלת על המערערת החובה לגלות הסכמי השכירות שעשתה עם משרד העליה והקליטה לבחינת השאלה למה שימש הנכס בפועל. כך גם השימוש שנעשה בכיתות הלימוד ששימשו כאולפן, מרפאה ובית כנסת, או המועדון ששימש לריכוז ופגישות משותפות שנעשו בין העולים, בינם לבין עצמם או עם נציגים שונים של משרד הקליטה. לטעמי, שהיית העולים מאתיופיה בנכס תוך ניהול חיי מגורים שיגרתיים מצביעה על שימוש למגורים ולא שימוש למטרות חופשה, הבראה, קיט ונופש כמתחייב מהגדרת בנין "המשמש למלון, בית הבראה או קיט ונופש" (כמסווג בצו הארנונה). נדמה שגם המשיבה אינה חולקת על כך כי לעולים לא היה מקום מגורים אחר עד אשר סודרו להם מגורים קבועים ע"י משרד העליה והקליטה או הסוכנות היהודית. כינוסם ביחד במקום אחד במסגרת הנכס, התאים, אותה עת, לגל העליה האמור - סופקו לעולים שירותי כביסה ואוכל והם נמצאו אחד ליד השני על מנת להקל עליהם את הקליטה והמעבר מאתיופיה לישראל. בין אם המונח "מעון עולים" הוא "יצירתו" של כב' השופט סוקול בפסק-דינו ובין אם "מעון עולים" הוא תיאור מצב עובדתי מוסכם על הצדדים, יש לדחות את הפרשנות שניתנה ע"י ועדת הערר לשימוש זה כאילו הנכס פעל כמלון. הפרשנות אינה עולה עם המציאות והגיונם של דברים. השימוש בנכס גם כאשר העולים גרו בו, לא היתה בשום מקרה בתנאי קיט, נופש או בבית הבראה. לא נסתרה טענת המערערת כי העולים שהו בנכס תקופה ארוכה וניהלו שם חיי מגורים שיגרתיים, על כל המשתמע מכך והם שוכנו ע"י רשויות הקליטה בנכס האמור כמקום מגוריהם לכל דבר וענין. מה שהיה אז מרכז חייהם זו מדינת ישראל ולא כתובת מסויימת של מגורים. לכן אין גם משמעות לכך שאיש מהם לא נשאר להתגורר קבע אצל המשיבה - רובם ככולם עברו למגורי קבע משאלו סופקו להם ע"י הרשויות, ואולי המשיבה לא היתה בין המציעים לרשויות מתן מגורי קבע לעולים. 7. המועצה המקומית שבי ציון החליטה על הטלת ארנונה כללית לשנת 1998 מתוקף סמכותה לפי חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) תשנ"ג - 1992, שעל פיו שונתה ההוראה הספיציפית שדנה בהטלת ארנונה על נכסים ריקים ונקבע שנכס יחוייב בארנונה לפי סוגו, מקומו ושימושו. בסעיף 1.4 להחלטת המשיבה על הטלת ארנונה לשנת 1998, נקבע "שמבנה או חלק ממנו המשמש למטרה שונה מייעודו כחוק יחוייב עפ"י השימוש". בסעיף 1.5 נקבע "מבנה ריק יחוייב עפ"י יעודו כחוק". במאמר מוסגר אציין שספק אם הוראת סעיף 1.5 מתאימה להנחיות חוק ההסדרים במשק המדינה מכוחה מוטלת הארנונה, אך מאחר והנושא אינו עומד לדיון בפני, לא אתייחס אליו. אני דוחה את טענת המשיבה שהשימוש האחרון של הנכס ופוטנציאל השימוש בו מצביעים בבירור כי הנכס הוא בית מלון ולכן יש לסווגו לפי שימוש זה. המשיבה סומכת גם על מכתב שהתקבל אצלה ב4.8.99- לגבי מכרז לחכירת הנכס "מרכז הנופש שבי-ציון", אשר הוצא ע"י המערערת, ללמד כי המערערת מתייחסת לנכס לפי ייעודו המקורי כבית מלון. מקובל עלי, כעמדת ב"כ המערערת, שסיווג הנכס צריך להעשות לא לפי השימוש שנעשה בו בעבר הרחוק אלא בהתאם לשימוש אשר נעשה בו בפועל, וכי לא ניתן לסווג את הנכס כבית מלון או כבית הבראה נוכח העובדה כי הנכס עומד בשיממונו ואינו משמש בפועל כבית מלון, בית הארחה או אכסניה. מבחן השימוש בפועל הוכר כמבחן עיקרי לסיווג נכס, גם אם השימוש אינו תואם את היעוד של הנכס לפי חוק התכנון והבניה. מקובל עלי כי סיווג הנכס ע"י המשיבה בסיווג היוקרתי כבית מלון וכבית הבראה, מהווה התעלמות הלכה למעשה מעובדת חדילתו של הנכס משימוש כלשהו. המשיבה כרשות ציבורית מיטיבה לדעת מאחרים את סוגי הנכסים המתנהלים אצלה שבגינם מוטלת ארנונה. אמנם קיימים רק שני נכסים המסווגים בסיווג מלון, אחד מהם הינו הנכס נשוא הערעור והשני הוא הנכס הידוע בשם "בית חוה". אין הגיון, על פני הדברים, שהארנונה לנכס שאיננו בשימוש תהיה דומה או זהה לנכס פעיל המקבל, מטבע הדברים, גם שירותים מהרשות המקומית. מה שנלמד ממכתב היזם שהגיע למשיבה ב4.8.99-, הוא שבאותה תקופה, ויש להניח גם כיום, אין דרישה לפי תנאי השוק לבתי מלון או מרכזי נופש ועובדה שהמציע שפנה למשיבה מבקש להגיש בקשה לשינוי יעוד של השטח על מנת להציג ולהקים איזור מגורים מוגן. 8. אשר על כן אני מבטלת את החלטת ועדת הערר מיום 20.4.01 ומורה למשיבה לסווג את הנכס עפ"י השימוש בכל אחד מחלקיו, כעולה מתשריטי המשיבה עצמה כאשר מירב הנכס יהיה בסיווג מגורים. אני מחייבת את המשיבה לשלם למערערת שכר טרחה והוצאות בסך 15,000 ש"ח בצירוף מע"מ. הסך האמור ישא הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל. ועדת עררעררארנונה