פסק-דין המשנה לנשיא (בדימ') ת' אור: העובדות 1. המשיבה, חברת הנסיעות גי'. בי. טורס בע"מ, הינה דיירת מוגנת בגוש 16521, חלקה 7 שבנצרת (להלן: החלקה). בחלקה זו הפעילה המשיבה מוסך לאוטובוסים. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה החליטה להפקיע 375 מ"ר מהחלקה וזאת לצורך הרחבת כביש בעיר נצרת. הפקעה זו בוצעה לפי תוכנית מפורטת שפורסמה בילקוט הפרסומים מיום 12.2.81. בנוסף, ביום 1.12.86 פורסמה הודעה בילקוט הפרסומים לפיה הודיעה הוועדה המקומית לתכנון ובניה, בין השאר, כי החלקה תהא לקניינה של המערערת, עירית נצרת, מיום פרסום ההודעה ברשומות. יודגש, כי המשיבה, כמו גם בעל החלקה, לא קיבלו מהמערערת או מרשות אחרת הודעה בדבר הפקעת החלקה (ר' עמ' 7-6 לפסק הדין של בית המשפט המחוזי; ר' בנוסף החלטתו של השופט הס בהמ' 4792/96, עמ' 2, אשר ניתנה בגלגוליה המוקדמים של התביעה, ובה נדחתה טענת ההתיישנות שהעלתה המערערת). המערערת לא טענה כי הציגה הודעה כלשהי אודות ההפקעה מלבד מכתב רשום אשר נשלח לנמען בלתי מזוהה. המערערת אף לא הוכיחה כי הניחה הודעה על החלקה או בסמוך לה. כמו-כן, מפסק דינו של בית המשפט המחוזי ומהחלטתו של השופט הס אף ניתן ללמוד כי המשיבה לא ידעה אודות ההפקעה אלא לאחר שהחלו עבודות הרחבת הכביש בנצרת בשנת 1995. כך עולה מדברי השופט הס: "לית מאן דפליג שלמשיבה, שהינה, כאמור, דיירת מוגנת בנכס, לא ניתנה כל הודעה שהיא בזמנו על אודות ההפקעה. משהחלו עבודות הרחבת הכביש בשנת 1995 התעוררה המשיבה והחלה תובעת פיצוי מהמבקשת בגין הפקעת 375 מ"ר הנ"ל..." (ר' עמ' 2). ובהמשך החלטתו קובע השופט הס: "הואיל והמשיבה לא קיבלה כל הודעה, כאמור, לא יכלה היא לממש את זכותה לקבלת פיצויים בגין ההפקעה" (ההדגשה שלי - ת"א) (ר' עמ' 6; קביעה זו אף אומצה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעמ' 5). יצויין, שבערעור זה, המשיבה חזרה וטענה כי לא ידעה אודות ההפקעה עד לשנת 1995 והמערערת לא הצליחה לסתור טענה זו. דרישת המשיבה מהמערערת לתשלום פיצויים בגין ההפקעה נדחתה. יצוין, כי דחייה זו לא כללה כל טענה הנוגעת להתיישנות, ברוח זו שהעלתה המערערת בפני בית-המשפט. המשיבה הגישה לבית המשפט המחוזי תביעה לפיצויים. בית המשפט המחוזי (השופטת מוניץ) קיבל את התביעה וחייב את המערערת לשלם למשיבה פיצויים בסך 116,250 ש"ח וזאת בהתאם לחוות דעתו של שמאי, אשר מונה על-ידי בית המשפט. על פסק דין זה הוגש הערעור שלפנינו. קביעות בית המשפט המחוזי והמחלוקת 2. בקבלו את תביעת המשיבה, קבע בית המשפט המחוזי, בין היתר, את הקביעות המרכזיות הבאות, המצדיקות התייחסות בערעור שבפנינו: ראשית, דין טענת ההתיישנות שהעלתה המערערת להידחות. בכך אימץ בית המשפט את החלטתו של השופט הס, שניתנה בשלביו המוקדמים של הדיון בבית המשפט המחוזי. בבסיס דחיית טענת ההתיישנות, עמד נימוק עיקרי לפיו תקופת ההתיישנות לא חלפה, שכן מרוץ ההתיישנות החל ביום בו נדחתה על-ידי המערערת בקשת המשיבה לפיצויים בגין ההפקעה (קרי ביום 1.3.97). שנית, המשיבה זכאית לפיצויים בגין ההפקעה וזאת על אף שהשטח שהופקע קטן מ-40% משטח החלקה. בכך דחה בית המשפט את טענת המערערת לפיה, על-פי הקבוע בסעיף 20 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (להלן: הפקודה), אין חובה על המערערת לשלם פיצויים למשיבה. שלישית, דין טענת המערערת, לפיה היה על המשיבה להגיש תביעה נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, שהינה הגוף המפקיע, ולא כנגד המערערת, להידחות. שהרי, אין להפריד בין המערערת לבין הוועדה המקומית לתכנון ובניה וזאת לאור סעיף 18(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: החוק), על פיו "במרחב תכנון מקומי הכולל תחום רשות מקומית אחת בלבד, תהיה מועצת הרשות המקומית - הועדה המקומית". עוד ציין בית המשפט, כי מוטב היה שטענת המערערת, לפיה היא אינה הנתבעת 'הנכונה', היתה מועלית בתחילת ההליך המשפטי ולא בסיומו. בעלי הדין התמקדו גם בפנינו בשלוש שאלות אלה, ולא מצאתי כי יש ממש ביתר הטענות שהעלתה בפנינו המערערת. אבחן אפוא שאלות אלה כסדרן. 3. בענייננו התובענה מושתתת על הוראת סעיף 190(א) לחוק, והשאלה היא אם התביעה על פי סעיף זה התיישנה אם לאו. בין הצדדים קיימת מחלוקת, אם, מעיקרו של דבר, חלה התיישנות של תביעת הפיצויים; ואם כזו חלה - האם בענייננו התישנה התביעה. כפי שקבע בית המשפט המחוזי, גם אני סבור שיש לדחות את טענת התיישנות התובענה שהעלתה המערערת. למסקנה לפיה לא התיישנה תובענת המשיבה, אשר הוגשה בשנת 1996, הגעתי כבר מן הטעם כי בענייננו לא חלפה תקופת ההתיישנות לה טענה המערערת (7 שנים). הנני סבור, שבנסיבות ענייננו, תקופת ההתיישנות החלה בשנת 1995 ולא בסמוך לפרסום הודעת ההפקעה ברשומות. אבהיר את עמדתי זו. סעיף 9 לפקודה קובע כי אדם זכאי להגיש תביעת פיצויים לבית המשפט, בין היתר, אם לא הוגשה תביעה לפיצויים למנהל אגף רישום והסדר הקרקעות במשך חודשיים מתאריך פרסומה של הודעת ההפקעה ברשומות. על הוראה זו יכולה היתה המערערת להסתמך. מוכן אני לצאת מתוך הנחה, ומבלי להכריע בדבר, כי, ככלל, מרוץ ההתיישנות חל, בין היתר, החל מתום חודשיים מאז פרסום דבר ההפקעה ברשומות, כאמור בסעיף 9 לפקודה. אלא שבענייננו חל סעיף 8 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות). סעיף זה קובע בזו הלשון: "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה". לפי סעיף 5 לפקודה, הודעה אודות ההפקעה תפורסם בשלוש דרכים מצטברות. ראשית, פרסום ברשומות. שנית, מסירת הודעה לאדם ששמו נרשם בספרי האחוזה כבעלי הקרקע, או כאדם שיש לו טובת הנאה בה. שלישית, הנחת הודעה על הקרקע אשר עומדים להפקיע או בסמוך לה. תכליתה המרכזית של דרישת הצבת הודעה על המקרקעין היא להביא לידיעת מחזיק או בעל טובת הנאה בקרקע, שלא נרשמה בפנקסי המקרקעין, את דבר ההפקעה (א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית, תשס"א), עמ' 126). הנחת המחוקק היא שרק מילוי שלוש הדרישות המצטברות הללו מהווה הודעה כחוק. משלא נתמלאו בענייננו הדרישה השנייה והשלישית בסעיף 5 לפקודה, ומשלא הודע למשיבה בפועל דבר ההפקעה, חל סעיף 8 לחוק ההתיישנות, ותקופת ההתיישנות החלה רק בשנת 1995 עת גילתה המשיבה כי החלקה הופקעה. בנסיבות אלה אף אין לומר שחלה ידיעה קונסטרוקטיבית של המשיבה אודות ההפקעה מכוח הפרסום ברשומות, שכן המחוקק קבע שרק בהתמלא שלושת התנאים האמורים בסעיף 5, ניתנת הודעה כדין. אף אין לומר כי המשיבה היתה יכולה בזהירות סבירה לדעת אודות ההפקעה, שכן לאור חובות ההודעה המצטברות בסעיף 5, אין לצפות ממנה כי תעקוב באופן רצוף אחר הפרסומים ברשומות. 4. באשר לשאלת הפיצויים, סבורני, שהמשיבה זכאית, כדיירת מוגנת בחלקה, לפיצויים בגין ההפקעה וזאת על-אף שהשטח שהופקע קטן מ-40% משטח החלקה. אבהיר את עמדתי זו. סעיף 20(2)(א) לפקודה, העומד במוקד המחלוקת בענייננו, קובע בזו הלשון: "(1) ... (2) מקום שנרכשה קרקע כל שהיא לפי הפקודה הזאת כדי להרחיב דרך קיימת כל שהיא או חלק ממנה או כדי להגדיל מגרש משחקים או מגרש נופש כל שהם, או כדי לסלול דרך חדשה כל שהיא או חלק ממנה או להתקין מגרש משחקים או מגרש נופש חדשים כל שהם, יהיו הפיצויים המשתלמים לפי הפקודה הזאת כפופים לשינויים הבאים, היינו - (א) מקום ששטח הקרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, אינו עולה על רבע כלל שטחו של המגרש, ואין שום בניינים, עצים או דברים אחרים מחוברים אל הקרקע שנלקחה, לא ישתלמו פיצויים, ואם מצויים בניינים, עצים או דברים אחרים כאלה כל שהם המחוברים כן, יופחתו הפיצויים בסכום העולה כדי ערכה של הקרקע בלבד הנכללת בחלק המגרש שנלקח". (ב)... (ג)...". יצויין, שסעיף 190(א)(1) לחוק תיקן את סעיף 20 לפקודה וקבע לעניין חוק התכנון והבנייה, בין היתר, שבכל מקום בו מדובר בסעיף 20 על "רבע" יבוא "ארבע עשיריות". הרציונל המרכזי בבסיס שלילת הפיצויים לפי סעיף 20(2)(א) הוא שבעלי המקרקעין המופקעים נהנים מפיתוח המקרקעין שהופקעו בכך שהמקרקעין אשר נותרו בידיהם הושבחו עקב ההפקעה. כך ניתן ללמוד מדברי ההסבר להצעת חוק התכנון והבניה, תשי"ט-1959, ולהצעת חוק התכנון והבניה, תשכ"ג-1962: "החוק הקיים קובע שאם הופקעה קרקע לצרכי דרכים או שטחים ציבוריים פתוחים, לא תשלם הרשות המפקיעה פיצויים בעד ההפקעה, אם השטח המופקע אינו עולה על 25% מכלל השטח הנפגע. הניסיון לימד שטובת ההנאה שבעלי קרקעות מפיקים מביצוע תכנית של סלילת דרכים וקיום שטחים פתוחים וכיוצא בזה עולה בהרבה על 25% אלה שהם חייבים להפריש ללא תשלום פיצויים. לכן מוצע להעלות את האחוז שבעל קרקע חייב להפריש" (ההדגשה שלי - ת"א) (הצעת חוק התכנון והבניה, תשי"ט-1959, עמ' 315-314; הצעת חוק התכנון והבניה, תשכ"ג-1962, עמ' 56). (ר' בנוסף ע"א 474/83 ועדה מקומית ראשון לציון נ' חממי, פ"ד מא(3), 370, עמ' 384; ע"א 6663/93 צאיג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד נה(1) 49, עמ' 67; ע"א 42/82 קירשטיין נ' עיריית חיפה, פ"ד לט(1) 272, עמ' 276; בנוסף השוו ד' לוינסון-זמיר, פגיעות במקרקעין על-ידי רשויות התכנון (תשנ"ה), עמ' 273 (להלן: ד' לוינסון-זמיר)). שלילת הפיצויים מבעל המקרקעין הינה כנגד השבחת הקרקע אשר תלווה את הקרקע דרך קבע ולאורך זמן. לעומת זאת, הרציונל האמור לא חל באותה עוצמה כשמדובר בזכויות פחותות מבעלות המוגבלות בזמן. בהקשר זה נזכיר שזכות הדיירות המוגנת אינה זהה לבעלות במובן זה שהיא אינה מלווה את הקרקע לנצח והיא עלולה "להיפסק" (למשל, עם מות הדייר המוגן או בהתקיים עילה לפינויו (ר' סעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972)). הדיירות המוגנת פחותה מבעלות בכמה מובנים נוספים. הדייר המוגן אינו רוכש זכות בעלות במקרקעין, אלא רק "מכרסם" בזכות בעל המקרקעין (ר' ע"א 3505/96 שרעבי נ' קפרא, פ"ד נב(2) 419, 425; ע"א 4100/97 רינדר נ' ויזלטיר, פ"ד נב(4) 580, 598). דמי המפתח נופלים בערכם מערך הבעלות המלאה (פסק הדין שרעבי, עמ' 425). הדיירות המוגנת אינה "מקנה לדייר מעמד לגבי המושכר אלא בתוקף החיסיון מפני פינוי" (דברי השופט לנדוי בע"א 564/79 רומנו נ' שוחט, פ"ד לו(1) 634, 640). בנוסף, ככלל, לאחר פטירת הדייר המוגן, הדיירות המוגנת אינה עוברת להיות חלק בעיזבון וזאת בשונה מיתר הזכויות הרכושיות (פסק הדין שרעבי, עמ' 425; השוו ע"א 88/81 אלסחורי נ' מזרחי, פ"ד לז(3) 309, 316). כמו כן, לאחר הפטירה, עבירותה של הדיירות המוגנת ליורשים מוגבלת (ר' סעיפים 20, 23, 27 ו-29 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב]; ע"א 4639/91 מנהל מס שבח מקרקעין נ' ואלזה, פ"ד מח(3) 156, 169; ת"א (ירושלים) 1140/96 עזבון המנוח מוניב נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, תק-מח 98(1) 2138, 2140; פסק הדין אלסחורי, עמ' 316). הנה כי כן, זכות הבעלות וזכות הדיירות המוגנת נבדלות זו מזו. לאורו של השוני בין זכויות אלה, טובות ההנאה, אשר בעל מקרקעין ודייר מוגן עשויים להפיק מיתרת השטח שלא הופקע, נבדלות זו מזו באופן ממשי. לכן, דעתי היא שאין לפרש את סעיף 20(2)(א), שתכליתו לשלול פיצויים מבעל מקרקעין בגין טובת הנאה שצמחה לו מההפקעה, ככזה החל על הדייר המוגן (השוו ד' לוינסון-זמיר, עמ' 273). 5. סבורני שיש לדחות גם את טענתה הפורמאלית של המערערת בנוגע לאי הגשת התביעה כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה אלא כנגד עירית נצרת. זאת משום, שמבחינה מהותית ברי היה לכל הצדדים המעורבים בסכסוך כי הדיון המשפטי התקיים לכל אורכו תוך התייחסות למערערת בכובעה כוועדה המקומית לתכנון ובניה. לכן, מן הראוי כי יבוצע תיקון טכני בכתב התביעה ותצורף הוועדה המקומית לתכנון ובניה כנתבעת, וכך אני מורה לעשות. (לסמכות בית המשפט שלערעור על הוספת בעל דין ר' תקנה 24 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984; ע"א 915/91 מדינת ישראל נ' לוי, פ"ד מח(3) 45, 63). 6. לאור כל האמור לעיל, דין הערעור להידחות. המערערת תשלם למשיבה שכר טרחת עורך דין בסך 30,000 ש"ח ומע"מ. המשנה לנשיא (בדימ') השופט א' א' לוי: אני מסכים. ש ו פ ט המשנה לנשיא א' מצא: אני מסכים להכרעתו של חברי המשנה לנשיא (בדימ') ת' אור. שאלה לא-פשוטה היא אם זכותה של המשיבה לקבלת פיצוי נתונה להתיישנות (א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהורה שישית 2001) 317-311). בענייננו אין צורך להכריע בכך, שכן - כעולה מנימוקי חברי - אף אם נניח כי הזכות האמורה עלולה להתיישן, הרי שבפועל היא לא התיישנה. עוד אוסיף, כי המסקנה שאליה הגיע חברי, בדבר זכאותה של המשיבה לפיצויים, אף שהשטח שהופקע מידה קטן מ-40% משטח החלקה, מתחייבת, לדעתי, בראש ובראשונה, מן התפיסה שאת הוראות החוק המתירות לרשות להפקיע זכויות מבלי שתתחייב בתשלום פיצוי יש, על דרך העיקרון, לפרש בצמצום, וזאת לאור המשקל הנכבד שיש לייחס, בכגון-דא, לפגיעה בזכות הקניין של הפרט וכן לפגיעה בשורת השוויון שבין כלל הנהנים מתוצאות ההפקעה (ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית-אתא נ' הולצמן, פ"ד נה(4) 629). המשנה לנשיא הוחלט כאמור בפסק דינו של המשנה לנשיא (בדימ'), השופט ת' אור. קרקעותהרחבת דרך / כבישהפקעהכביש