פסק-דין 1. מהות התביעה: בפנינו תביעה לפינוי הנתבעים, מדירה בקומה ב', המורכבת מאולם של 80 מ"ר + חדר שירותים [להלן: "המושכר"], הנמצאת בבניין ברחוב רענן 15 תל-אביב [להלן: "הבניין"]. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובע ואחותו הינם יורשי המנוח , משה בן ארויה ז"ל. המנוח היה הבעלים של הבניין. ב. עד 1980 השכיר המנוח את המושכר לאחים זהבי. ב - 07.08.80, הציעו האחים זהבי את נתבע 1 ואחיו, דוד שמיר, כדיירים מוצעים במקומם [להלן: "אחים שהרבני"]. בין המנוח לאחים שהרבני נחתם הסכם ביום 07.08.80. ב - 01.01.85 ויתר דוד שמיר על זכויותיו במושכר לטובת הנתבע 1, בהסכמת המנוח, על פי הסכם שנחתם בין המנוח לנתבע 1. 3. הפלוגתאות בין הצדדים: טיעוני התובע: א. שוכר המושכר הוא נתבע 1 בלבד. ב. לפי האמור בהסכמים השונים, אסור לשוכר להעביר את המושכר לאחר ו/או להשכירו בשכירות משנה. ג. המנוח איפשר לאחים שהרבני להשתמש בשם מסחרי בלבד ולא לתאגיד משפטי כלשהו. ד. התובע לאחר פטירת אביו, קיבל את שכה"ד בתחילה, עבור אימו ואחר כך עבורו, בגין הדירה , בשיקים משוכים על שם חברת "פורשה". מאחר ומעשיו של נתבע מס' 1 היו גלויים, סבר התובע כי הדיירת המוגנת, הינה נתבעת מס' 2. לאחר בדיקת הסכמי השכירות, התברר לו להפתעתו, כי נתבע מס' 1 בלבד הוא הדייר המוגן וקיומה של נתבעת מס' 2 במושכר, מהווה הפרת הסכם השכירות. ה. בנוסף, נתבע מס' 1 מפר את הסכם השכירות, בכך שהוא נוהג לא לשלם מיסי עירייה וחשבונות מים בגין המושכר. ו. נתבע מס' 1 הפסיק לשלם שכר דירה החל מ- 01.01.98. ז. נתבע מס' 1 נטש את המושכר, מאחר ופיסית מצוייה בו, נתבעת מס' 2. ח. לנתבע מס' 1, לא מגיע כל סעד מן הצדק בשל התנהגותו. טענות הנתבעים: א. הנכס הושכר לצורך ניהול עסקיו של נתבע מס' 1, תחת כל שם שיחליט, כל הסכם השכירות נכתב ברוח זאת. בעת כריתת הסכם השכירות, היתה קיימת חברת מק 2 בע"מ, ולכן צויין בס' 10, כי האחים יהיו רשאים להשתמש במושכר תחת השם מק 2 או כל שם אחר. כמו כן נתבעת מס' 2, הוקמה בשנת 83, והיתה קיימת בעת עריכת הסכם השכירות עם הנתבע מס' 1, ב 01.01.85. ב. נתבעת מס' 2 מצוייה במושכר מאז 1983, בידיעתו ובהסכמתו המלאה של המנוח. נתבע מס' 1 אינו מפר את החוזה השכירות, בהעברה לאחר או בשכירות משנה, אלא מנהל את עסקיו דרך הנתבעת מס' 2, שקיבלה רשות מלאה של המנוח. כמו כן התובע גובה את שכר הדירה בהמחאות על שם נתבעת 2. ג. אין קשר בין חובה של נתבעת 2 לעירייה להפרת הסכם השכירות. על פי הסכם השכירות התחייב נתבע 1 לשלם את דמי השכירות ולהשתתף בתשלומי הניקיון של הרכוש המשותף. החיוב אם קיים, חל על השוכר ואין קשר לבעלים. ד. מאז ומתמיד שכר הדירה משולם עבור כל רבעון, כאשר עבור הרבעון הראשון של השנה משולם שכ"ד בחודש בפברואר. 4. המסכת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות: טענות התובע: עת/1 ד"ר יהודה בין ארויה, נחקר על תצהירו ת/1. עת/2 מר מרדכי שניצר, נחקר על תצהירו ת/3. כמו כן הוגש נסח, סומן ת/2. טענות הנתבעים: עה/1 מר שאול שהרבני, נחקר על תצהירו, נ/1. בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בחנתי את העדויות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות. להלן נימוקיי למסקנה זו: 6. עילת פינוי בגין הפרת הסכם השכירות - העברת המושכר לאחר: א. סעיף 131 [2] לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם מבלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: [1] ... [2] הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". ב. לטענת התובע, התגבשה כנגד הנתבעים, עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות עקב העברת המושכר לאחר. 7. ניתוח הסעיף על בעל הבית הטוען להשתכללות עילת פינוי על פי סעיף זה, להוכיח 3 תנאים מצטברים: א. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר את ביצוע הפעולה הנ"ל [להלן: "התנאי הראשון"]. ב. תנאי הנ"ל הופר על ידי הדייר [ להלן: "התנאי השני"]. ג. הפרת התנאי הנ"ל, מקנה לבעל הבית את הזכות על פי תנאי השכירות, לתבוע את פינוי הדייר מהמושכר [ להלן: "התנאי השלישי"]. 8. האם התקיים התנאי הראשון? סע' 9 להסכם שנערך ב- 7.8.80 בין הדיירים היוצאים לנתבע 1 ואחיו, קובע: "אסור לאחים שמיר להעביר המושכר לאחר ו/ או להשכיר בשכירות משנה כל שהוא ו/ או ליתן לאחרים להיות בר רשות ולהשתמש במושכר". [הדגשה שלי א.ג.]. משמע, התנאי הראשון התקיים. 9. האם התקיים התנאי השני? לצורך בדיקת השאלה, האם הפרו הנתבעים את התנאי האוסר העברה לאחר, יש לציין תחילה את סע' 10 לאותו חוזה מ - 07.08.80, הקובע כך: "אחים שמיר יהיו רשאים להשתמש במושכר תחת השם המסחרי מאך 2 ו/ או כל שם אחר בנוסף ו/ או במקומו". כמו כן, אין חולק כי הסכם זה היה על דעת בעל הבית הקודם. מר משה בן ארויה וכן שבהסכמתו, ויתר אחיו של נתבע 1 על זכויותיו במושכר. המצב העובדתי כיום, הוא שנתבעת 2, שהינה חברה, מצוייה במושכר. השאלה שבמחלוקת היא, האם קיומה של נתבעת 2 במושכר מהווה הפרת הסכם השכירות. לטענת התובע, הפירוש של סע' 10, הינו שבעל הבית, אביו המנוח, איפשר לנתבע 1 ואחיו רק להשתמש בשם מסחרי, אך לא הסכים שיהיה במושכר תאגיד משפטי כלשהו. הנתבעים טוענים מצידם, כי הנכס הושכר לצורך ניהול עסקו של נתבע 1, תחת כל שם שיחליט, וכי קיומה של נתבעת 2 במושכר היתה בידיעתו ובהסכמתו של בעל הבית המנוח, ואחר כך בידיעת התובע. לאחר שבחנתי את ההסכם הנ"ל וכל חומר הראיות, קיבלתי את גירסת הנתבעים, לפיה בעל הבית, המנוח, נתן את הסכמתו בהסכם, שבמושכר ינוהל עסק ותשב חברה, בנוסף לנתבע 1 ואחיו. כלומר, קיומה של נתבעת 2 במושכר היתה בהסכמת בעל הבית. כמו כן מצאתי שגם התובע ידע והסכים, הסכמה שבשתיקה להחזקתה של נתבעת 2 במושכר. ביתר פירוט: א. מהאמור בסע' 10 לחוזה, שהאחים יהיו רשאים להשתמש במושכר תחת שם מסחרי זה או אחר, ניתן ללמוד, שבעל הבית ידע והסכים שבמושכר ינוהל עסק ותשב חברה זו או אחרת. כמו כן , ב 01.01.85 חתם בעל הבית הסכם עם נתבע 1, בדבר ויתור על זכויותיו של אח נתבע 1 במושכר. בעל הבית התחייב לחתום על חוזה שכירות חדש עם נתבע 1, במתכונת החוזה הקודם [סעיף 2], אך הסכם זה לא נחתם. על פי תדפיס מרשם החברות [נספח י' לת/1] , נתבעת 2 נוסדה ב - 1983, מכאן שבעת החתימה על ההסכם משנת 85, החברה כבר היתה קיימת, ובעל הבית יכול היה לדעת על קיומה של נתבעת 2 במושכר. ב. התובע, שניהל את המושכר לאחר פטירת אביו המנוח, בשנת 1988, ידע כל השנים, שבמושכר מחזיקה נתבעת 2. אמנם, לטענת התובע בתצהירו ת/1, רק בשנת 1997, גילה לתדהמתו כי כרטיס החיוב בעירייה בגין המושכר מופיע על שם נתבעת 2. כך כתב התובע: "ידעתי כי שאול שהרבני משתמש בשם מסחרי "פורשה" וגם ראיתי בחדר המדרגות מודעה כאשר באותיות לועזיות היה כתוב "פורשה" [סע'9] ... מעולם לא בדקתי מה מסתתר מאחורי השם "פורשה" וחשבתי שזהו שם מסחרי גרידא על מנת ליתן לתוצרת מפעל שהרבני שאול שם עם ניחוח חו"ל". [סע' 9 ז']. ברם, מחקירתו עולים הדברים הבאים: 1. שכ"ד שולם לתובע באמצעות שיקים של נתבעת 2: "ש. של מי היו השיקים איתם שולם שכה"ד? ת. קשה לענות. יכול להיות או על שם הנתבע מס' 1 או על שם פירמה בשם פורשה / נתבעת 2 ... ש. צורפו קבלות על שכה"ד של שהרבני שכולם היו על שם פורשה? ת. יכול להיות". [פרוטוקול עמ' 11 שורות 1-16, 23-22].]. 2. בשנת 92, נתן התובע תצהיר ובו כתב : "בית העסק, הידוע בשם הפירמה "פורשה", מחזיק בשכירות בחלק מן הבניין מאז שנת 1986". [נספח ה' לנ/1 , הדגשה שלי א.ג.]. כשנשאל התובע, כיצד דברים אלה מתיישבים עם הצהרתו כי ידע על קיומה של נתבעת 2, במושכר רק בשנת 1997. השיב כי יש הבדל בין פירמה, שידע על קיומה, לבין חברת פורשה בע"מ היא נתבעת 2. "... אני רואה הבדל בין הפירמה פורשה, שכתבתי בתצהיר לבין חברת פורשה בע"מ, שמצאתי בעירייה בשנת 97". [פרוטוקול עמ' 12. שורות 9-10 - הדגשה שלי א.ג.]. וכן העיד: "ש. אני מפנה אותך לתצהיר משנת 92 - סעיף 2 את המילים "מבעלי הפירמה"? ת. אני הכרתי את המקום כפירמה פורשה, רק קיבלתי את המקום. הבנתי שהשם פורשה הוא לפירמת מלבד". [פרוטוקול עמ' 14 שורות 10-12.]. "ש. למרות שהצגתי לך את התצהיר משנת 92 שידעת משנת 86, כפי שאתה כותב, שאתה לא יודע כי שם מתנהל עסק בשם פורשה, נדהמת לראות כי יש במקום עסק בשם פורשה? ת. נדהמתי כי יש שם עסק בשם פורשה בע"מ". [פרוטוקול עמ' 16 שורה 21-18]. לאור תצהירו של התובע משנת 1992, ולאור עדותו, שוכנעתי כי התובע ידע שבמושכר מחזיקה נתבעת 2. אינני מקבל את הבחנת התובע בין "פירמה" ל"חברה" ואת טענתו כי ידע שמחזיקה במושכר פירמה אך לא ידע שמחזיקה במושכר חברה. לסיכום: מהאמור בחוזה מתאריך 07.087.80, ניתן להסיק כי היה בידיעת בעל הבית המנוח, שבמושכר תחזיק חברה , לפיכך, אין בהחזקת נתבעת 2 במושכר. העברה ל"אחר" שכן נתבעת 2 אינה נחשבת ל"אחר " ואין בכך הפרה של הסכם השכירות. כמו כן שוכנעתי, שהתובע עצמו, ידע כל אותן שנים בהן ניהל את המושכר מאז פטירת אביו בשנת 1988, שבמושכר נמצאת נתבעת 2 ולא מחה על כך. בכך נתן הסכמה שבשתיקה להמצאותה של נתבעת 2 במושכר. מכאן, שהנתבעים לא הפרו את התנאי בדבר איסור העבר ה ל"אחר" ולא השתכללה בגין זה עילת פינוי. כמו כן לא הוכח שהמושכר הושכר לנתבעת 2 בשכירות משנה, שכן לא הוכח שנוצר קשר של שכירות בין הצדדים. 10. עילת הנטישה? לטענת התובע, הימצאותה של נתבעת 2 במושכר מהווה נטישת נתבע 1. בידוע הוא שכאשר הנסיבות מצביעות על כך שהדייר העביר את העסק המתנהל במושכר לתאגיד בשליטתו והשליטה בכל מה שנוגע לניהול העסק מצוי בידי התאגיד ולא בידי הדייר, ייחשב הדייר כנוטש את המושכר. במקרה דנן, קבעתי כאמור, כי הנתבעים לא הפרו את התנאי בדבר איסור העברת המושכר ל"אחר", מאחר והיתה הסכמה של בעל הבית לישיבתה של החברה במושכר. לאור הסכמה זו וכן לאור שתיקת התובע מכח המשך החזקת הנתבעת 2 במושכר, לא ניתן לראות בהחזקת נתבעת 2 במושכר, נטישה של נתבע 1. בנוסף, התובע לא הביא ראיות באשר לשאלה בידי מי השליטה במושכר ולא הוכיח טענה זו כנדרש. לפיכך, דין עילת הנטישה להידחות. 11. אי תשלום שכר דירה? סעיף 131[1] לחוק קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם מבלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: [1] הדייר לא המשיך בתשלום דמי שכירות המגיעים ממנו". דייר מוגן אינו מצוי בסכנת פינוי, אלא אם הימנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לידי ניתוק של המשכיות התשלומים. עילת הפינוי תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. [ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין- גינוסר, עמ' 9]. בכתב התביעה, כתב התובע שהנתבעים הפסיקו לשלם שכר דירה מ - 01.01.98, דהיינו חודש לפני הגשת התביעה, ובשל כך קמה עילת פינוי. בסיכומים, כתב ב"כ התובע, כי על נתבע 1 לשלם את דמי השכירות על פי ההסכם, כל 3 חודשים מראש, בעוד שנתבע 1 משלם באמצע רבעון. לגבי הטענה שנטענה בכתב התביעה, לא הובאו ראיות ששכ"ד לא שולם ומעבר לכך פרק הזמן של חודש אחד עד להגשת התביעה, אינו פרק זמן שממנו ניתן להסיק על ניתוק בהמשכיות התשלומים ואי תשלום כעניין של קבע. באשר לטענה בסיכומים, בדבר הצורך בתשלום כל 3 חודשים מראש, כעולה מעדותו של התובע. גביית שכר הדירה התבצעה תמיד כל 3 חדשים באמצע התקופה, כך גבה התובע את שכה"ד וללא כל מחאה מצידו. "ש. לא כך היית גובה כל הזמן את שכ"ד - כל פעם באמצע התקופה? [החודש האמצעי בין שלושה חודשים]? ת. כן. אבל עדיין הוא לא שילם בזמן". [פרוטוקול עמ' 17 שורות 15-13]. "ש. איזה שיק חזר ואתה כותב כי הוא לא שילם שכ"ד? ת. באותה תקופה שנת 97, חזרו הרבה מאד שיקים, אני לא יכול לומר לך [פרוטוקול עמ' 18 שורות 5-7]. ש. כל הזמן גבית אמצע רבעון? ת. כן . בשיק דחוי". [פרוטוקול עמ' 18 שורות 16-17 - הדגשה שלי א.ג.]. התובע נהג לגבות את שכה"ד באמצע כל רבעון, כך שאינו יכול עתה להלין על כך, שלא שולם לו שכ"ד 3 חודשים מראש. לפיכך, נדחית גם הטענה בדבר אי תשלום שכ"ד. 12. אי תשלום מיסי עירייה וחשבונות מים: לטענת התובע, נתבע 1 מפר את הסכם השכירות, בכך שאינו משלם מיסי עירייה וחשבונות מים בגין המושכר. כאמור, להוכחת עילה בגין הפרת הסכם שכירות, על בעל הבית להוכיח תחילה תנאי מפורש בחוזה שאותו הוא טוען שהפרו. בעניננו, לא הצביע התובע על תנאי לפיו על נתבע 1 לשלם מיסי עירייה וחשבונות מים, ויתרה מכך, גם לא הוכח, שעל פי החוזה, אי התשלום מקים עילה לפינוי. לפיכך יש לדחות טענה זו. 13. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני דוחה את התביעה. ב. אני מחייב את התובע לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ, בסך כולל של 18,000 ₪. סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. מקרקעיןפינויתל אביבפינוי דירה