פירוק שיתוף במקרקעין - דמי שימוש

פסק דין 1. התובעת והנתבע הינם בעלים במשותף בחלקה הידועה כגוש 7087 חלקה 136 (להלן: "החלקה"). התובע רשום כבעל הזכויות ב - 2/3 מהחלקה ואילו לנתבע שייך השליש הנותר. הנתבע מחזיק בפועל בחלקה במלואה, ועושה בה שימוש לצרכיו כמוסך. 2. ביום 10/10/97 הגישה התובעת תובענה לפירוק השיתוף במקרקעין. הנתבע התגונן כנגד התביעה בטענה כי הזכויות בחלקה שייכות לו בלבד, וכי הסכם הרכישה מכוחו קיבלה התובעת זכויותיה בה, בטל. ביום 24/09/98 הוגשה על-ידי התובעת תביעה לדמי שימוש ראויים לתקופה שמ - 25/06/96 ועד ליום הגשת התביעה. פסק הדין שניתן בעניינן של שתי התובענות במאוחד קבע כי המצב הרישומי של הזכויות בספרי המקרקעין, דהיינו, בעלים במשותף בחלקים האמורים לעיל, משקף את זכויותיהם הקניינית של הצדדים בפועל בחלקה, וכי על בעלי הזכויות לפרק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה. באשר לדמי השימוש, נדחתה התביעה, בהעדר ראיה לשיעורם של דמי שימוש אלה. הערעורים הנגדיים על פסק הדין נדחו. 3. בתביעה שבפני עותר התובע לחייב הנתבע בדמי השימוש הראויים מיום הגשת התביעה הקודמת ואילך. כראיה לגובה דמי השימוש צרף התובע את חוות דעת שמאית המקרקעין אשר מונתה על-ידי בית המשפט בהליך האחר, שהתנהל לצורך מכירת הנכס. 4. הנתבע בהגנתו טוען כי דין התביעה להידחות משלושה טעמים: א. מעשה בי-דין, דחיית התביעה הקודמת לדמי השימוש. ב. העדר ראיה, גם הפעם, לגובה דמי השימוש ופסילת חוות הדעת משום פרכות שנתגלו בה. ג. הימנעות התובע מלהגיש החלטות שיפוטיות בהליך האחר, שטרם הסתיים, בכל הנוגע למינוי כונס נכסים והליכי המכירה. 5. מעשה בי-דין כב' השופט מור, בפסק דינו כתב: "טפירו המשיך לנהל לבדו את המוסך, תוך שהוא נושא, לבדו, בכל התשלומים השוטפים החלים על המוסך והחלקה. עקרונית, אין לטפירו כל הגנה כנגד הדרישה לשלם את דמי השימוש למוסכו, לגבי 2/3 מהזכויות בחלקה, פרט לזכות קיזוז של תשלום ששילם בעבור המקום. אולם, נטל הוכחת שיעור דמי השימוש הראויים הינה על כתפי בידוד התובעת." וכן אף בסיפא: "התביעה לדמי שימוש ראויים נדחית, בהעדר בסיס ראיתי לתביעה זו." משהוכרה העילה, רשאית התובעת, בכפוף להוכחת השימוש הבלעדי של הנתבע וגובה דמי השימוש, לתבעם לגבי כל תקופה המאוחרת מזו שכבר נדונה, עד לפירוק השיתוף. 6. "...משניתן פסק דין סופי בתובענה, הוא מקים מחסום דיוני לפני התובע, המונע בעדו מלחזור ולתבוע את הנתבע בגין אותה עילה. אפילו נכשלה התביעה הראשונה בשל מחדלו של התובע מלהביא את כל הנימוקים העובדתיים או הטענות המשפטיות העומדים לרשותו, מהווה פסק הדין הדוחה את התביעה מעשה בית דין, ואין התובע יכול עוד להגיש תביעה נוספת בשל אותה עילה. התנאי החיוני להקמתו של "מחסום" מכוח פסק הדין הדוחה את תביעת התובע, הוא שפסק הדין ניתן לגופו לאמור, לאחר שנידונה התביעה והתבררה המחלוקת לגופה, להבדיל ממקרים שבהם נעשתה הדחייה מטעמים אחרים, דיונים באופיים, שאין בינם לבין בירור המחלוקת לגופה ולא כלום..." (נינה זלצמן, מעשה בית דין בהליך אזרחי, עמ' 41). 7. במקרה דנן, עילת התביעה - הזכאות לדמי השימוש, נבחנה והוכרה, ואילו הפלוגתא - שעורם של אלו לתקופה הקודמת, נדחתה. מכאן, שמנועה התובעת לתבוע בשנית את אותם דמי שימוש, גם אם יש בידה עתה הכלים להוכיחם. 8. משהוכחה העילה, רשאית התובעת בכפוף להוכחת השימוש הבלעדי של הנתבע בתקופה הרלוונטית, ושיעורם של דמי השימוש, לתבעם לגבי כל תקופה המאוחרת מזו שכבר נדונה, עד לפירוק השיתוף. 9. באשר לרישא - טוען הנתבע כי משמונה ב"כ התובעת ככונס נכסים, ובנהלו הנכס באופן בלעדי, יש לראות התובעת כמחזיקה בנכס, וממילא אין לחייב הנתבע בדמי השימוש לאותה תקופה. זאת ועוד, לטענתו, לא נתבקש ולו פעם אחת, להסדיר השימוש בנכס המשותף. לגירסתו, נובעת חובת תשלום דמי השימוש מדיני עשיית עושר ולא במשפט, שמטרתם למנוע התעשרות שלא כדין, ואילו המוסך המתנהל בחלקה, נכפה עליו ואיננו מעשיר את מפעילו כלל. בנוסף טוען הנתבע, כי יש לנכות מסכום התביעה כל סכום שהושקע בנכס, לרבות סכום הארנונה, שהוכח על ידי שוברי תשלום. 10. באשר לטענות אלו, נסתברו העובדות הבאות: נשאל מנהל התובעת: "מה מנע ממך להיכנס כמה צעדים ממשרדך לנתבע ולבקש אותו שיפנה לך מקום בסככה הענקית שבה מתנהל המוסך הקטן שלו? ת. אתה קצת מיתמם. במשך שנים הנתבע בכלל לא הכיר בנו כרשאים להשתמש בנכס, הוא טוען שזה בכלל לא שלנו. לכן הטענה שלך מוזרה קצת. מעבר לזה, הנתבע יוכל להעיד שפנינו אליו בעל פה בתחילת הדרך, והצענו לו להשכיר את המבנה לנו או לגורם חיצוני, הוא התעלם מאיתנו. לכן הגעתי למסקנה שאין עם מי לדבר, ולכן אנחנו פה..." 11. לא זו אף זו, מיום הגשת התביעה הראשונה, ידע הנתבע על טענתה של התובעת לבעלות, ולדמי שימוש ראויים. מאותה עת ואילך, שומה היה עליו, על מנת להקטין נזקיו, לפנות חלק מהנכס, ולהתיר השימוש בו לתובעת, אך זאת לא נעשה. במיוחד נכונים הדברים לגבי התקופה שמיום מתן פסק הדין ואילך, מאותו מועד ועד ליום הגשת תביעה זו חלפו עשרה חודשים, ואף לאחריהם, במהלך דיון זה, לא נתן הנתבע לתובעת את זכות השימוש בנכס, במלואו או בחלקו. אם אמנם סבר הנתבע כי אין כדאיות בניהול המוסך בחלקה, יכול היה, בכל עת, לפנותה, על מנת להשכירה לכל צד ג' המרבה במחיר. 12. ב"כ התובעת אשר שימש ככונס נכסים עד שבוטל מינויו, לא תפס את הנכס ולא החזיק בו. תפקידו היה לנהל הליכי המכירה. מינוי זה שמועדו לא פורט בכתבי הטענות, אך ככל הנראה היה מאוחר ליום הגשת התביעה, לא שינה החזקה בפועל בנכס. יתרה מכך, במהלך ישיבת ההוכחות, בעת שהליכי המכירה מתבצעים במקביל, הוסכם כי על מנת למזער הנזק, תבוצע חלוקה בעין של הנכס, כדי שתוכל התובעת לעשות שימוש בחלק ממנו, ואף הוגדר חלק זה בהסכמה. גם חלוקה זו לא בוצעה עקב אי-הסכמות שקמו לאחר מכן. מכל האמור לעיל, הנני קובעת כי הנכס מוחזק בידי הנתבע באופן בלעדי. 13. הנתבע טען כי יש לפסול חוות דעת השמאי, משום שלא עודכנה מיום עריכתה ועד למועד הדיון, למרות שחלו שינויים בשוק המקרקעין, המקטינים הסכומים הנקובים בה, הן לעניין שוויים, ואף לגובה דמי השימוש. 14. הנני דוחה טענה זו. חוות הדעת נערכה על-ידי מומחית, אשר מונתה על ידי בית המשפט ביום 4.7.00, נערכה לאחר ביקור במקום ביום 31.7.00, והתייחסה לערכי אותה תקופה. חות הדעת בדקה ככל שנוגע לדמי השכירות, נתוני נכסים דומים בסביבה, להשוואה, תוך ביצוע התאמות למצב הנכס, וקבעה כי הינם עומדים על 28,550 $ לשנה. 15. אינני מוצאת פגם באי עדכון חוות הדעת בשנת 2002, בעת שהתביעה מתייחסת לתקופה שבין 9/98 ועד 11/00. בעדותה, הבהירה השמאית כי לצורך הערכת דמי שכירות למבנה כזה, לוקחים בחשבון סוג המבנה, טיב המבנה, גודלו ומצבו הפיזי. כן נאמר על ידה: "...קבעתי את דמי השכירות הראויים לנכס הזה. השימוש יכול להעשות כמוסך או שימוש אחר. לו הייתי מאפיינת אותו כמוסך, והמבנה היה עם התאמות ספציפיות מאוד למוסך, א דמי השכירות היו גבוהים יותר. מאחר וההתאמות שם אינן ספציפיות, ואין לתת עליהן שווי נוסף, בחרתי ללכת כמבנה תעשיה על הצד הנמוך ולא על שווי גבוה יותר המבטאים התאמות שלהערכתי אינן ממש משמעותיות..." 16. "...משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלו לעשות זאת, אכן, עד מומחה כמוהו ככל עד, שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור, לא יטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה, בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן..." (ע"א 558/96, פד"י נב' (4) 563, ע"א 293/88, חברת יצחק נימן להשכרה בע"מ נ' רבי ואח' (לא פורסם). 17. הגם שהשמאית מונתה לצורך שומת ערכה של החלקה למכירתה, קבעה ממצא פוזיטיבי לגבי דמי השכירות שיכולה החלקה להניב. לנוכח דחיית הטענה כנגד אי-העדכון מחמת חוסר רלוונטיות לתקופה בה עסקינן, הנני מקבלת שומת הגב' גרינברג כי דמי השכירות לשנה עומדים על 28,550 $, ומכאן שחלקו של התובע הינו 2/3 מהם, ובסה"כ 47,802 $, לפי שער הדולר ביום הגשת התביעה. 18. הנני מקבלת טענה הקיזוז של הנתבע, באשר ל-2/3 משיעור הארנונה ששילם הנתבע במהלך אותה תקופה. ארנונה זו אמנם חלה על המחזיק, אולם משזכאי התובע להנות מזכויות מחזיק, על פי פסיקה זו, חייב הוא גם בחובותיו. לפיכך, יורד מסכום החוב 2/3 מסכומי הארנונה לפי הקבלות שצורפו לראיות הנתבע. הואיל ולא הוגשה כל ראייה להוצאות אחרות שהוציא הנתבע, יקוזזו סכומים אלה בלבד. 19. לנוכח כל האמור לעיל, הנני קובעת כי הנתבע ישלם לתובע דמי שימוש סך של 196,754 ₪ (כולל מע"מ), בניכוי 2/3 מהוצאות הארנונה. סכומים אלו יהיו צמודים למדד, ונושאי ריבית מיום הגשת התביעה. בנוסף, ישא הנתבע בהוצאות התובעת ובשכ"ט עורך-דין בסך 17,000 ₪ + מע"מ. דמי שימושמקרקעיןפירוק שיתוףפירוק שיתוף במקרקעיןקרקעות