פסק דין על דרך פשרה - פינוי מקרקעין

פסק-דין 1. מהות התביעה: זוהי תביעה לפינוי הנתבעת מדירה [להלן: "הדירה" או "המושכר"], בבית ברח' בית הלל 17, שכונת מונטיפיורי תל-אביב, הבנוי על מגרש הידוע כחלקה 140 בגוש 7109 [להלן: "הבית"], וכן מהחצר הצמודה לדירה. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובעים הינם הבעלים של הבית ברחוב בית הלל 17, תל-אביב, הבית נרכש על ידי התובעים באוקטובר 1994. ב. בתאריך 30.12.75 נכרת הסכם בין הבעלים הקודמים של הבית לבין הנתבעת, לפיו שכרה מהבעלים הקודמים של הבית את הדירה הנ"ל בת חדר וחצי, וחדר שירותים. 3. המחלוקת המשפטית: טענות התובעים: א. הנתבעת הפרה את חוזה השכירות בכך שפלשה לחצר הבית. ב. הנתבעת ביצעה תיקונים ו/או תוספות ושינויים בדירה, ללא הסכמת בעלי הבית הקודמים ו/או התובעים. מעשיה הנ"ל של הנתבעת, מהווים הפרה יסודית של הסכם השכירות. ג. התובעים מבקשים כי יותר להם לפצל סעדים. טענות הנתבעת: א. הנתבעת רכשה את זכויותיה בדירה בשנת 1975, מדייר מוגן שקדם לה - מר מרטין וואלך. מערכת היחסים בין בעל הבית הקודם, מר יהודה קוטלר לבינה, היתה טובה. ב. החצר הצמודה לדירה שימשה שנים רבות את הדייר הקודם, בהסכמת בעלי הדירה, באותה עת. לאחר שרכשה הנתבעת את זכויותיה, עשתה הנתבעת שימוש בחצר הצמודה לדירה, כמו הדייר הקודם לה, ללא התנגדות הבעלים. הנתבעת עשתה בחצר, שימוש מינימלי מחויב המציאות, לצורכי מעבר מהדירה לרחוב ובגינה. ג. הנתבעת לא ערכה שינוי כלשהו בדירה, או תיקון למעט תיקונים הכרחיים, שאינם מנוגדים לתנאי השכירות. ד. לחילופין, מבקשת הנתבעת להעניק לה סעד מן הצדק. 4. המסכת הדיונית: א. בתיק לא נשמעו ראיות. ב. ביום 7.10.99 התקבלה החלטה על ידי בית המשפט זה, בהתייחס להסכמת הצדדים, כי יינתן בתיק זה פסק דין על דרך הפשרה על פי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד-1984, ללא נימוקים. עוד נקבע, כי בית המשפט ימנה שמאי שיעריך את דמי הפינוי, שיש לשלם בגין הדירה, תוך פירוט שתי אפשרויות עם החצר ובלעדיה, ולאחר קבלת חוות הדעת, כל צד יטען טענותיו לעניין החצר. ג. בתאריך 7.10.99 מונה בהסכמת הצדדים מומחה מטעם בית המשפט, מר ניסים מוסקונה. ביום 26.12.99, שחררתי את השמאי מוסקונה לבקשתו. ביום 18.1.00, מונה, בהסכמת הצדדים, מומחה אחר מטעם בית המשפט, מר עודד האושנר, חוות הדעת נתקבלה בבית המשפט ביום 18.8.00. ד. ביום 26.12.99, נדחתה בקשת הנתבעת לבטל את החלטת בית המשפט מיום 7.10.99 אשר אישרה את הסכמת הפשרה ומינוי המומחה. ה. ביום 18.02.02 יצא בית המשפט יחד עם באי כח הצדדים לביקור בדירה. ו. ב"כ הצדדים הגישו סיכומים בכתב. 5. שיקולי בית המשפט: בבוא בית המשפט לפסוק בתיק על דרך הפשרה, בוחן בית המשפט את החומר המצוי בתיק ופוסק על פי הסיכויים שהיו לצדדים בדין, אילו נוהל הדין על פי הדרך המקובלת, ותוך עשיית שימוש בשיקולי צדק ובמגמת הפשרה. במסגרת השיקולים אשר הנחוני בפסיקת הדין על פי הדרך האמורה לעיל, נתתי דעתי בין היתר לנתונים הבאים: א. חוות הדעת של המומחה מטעם ביהמ"ש, מר עודד האושנר - בעניין קבלת חוות דעתו של מומחה מטעם ביהמ"ש, לקחתי בחשבון את ההלכה כי בית המשפט לא יסטה מחוות דעתו של המומחה שמינה, אלא אם כן, יש סיבה בולטת לעין לעשות כן. כפי שנפסק: "...לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן." [ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי ואח', תק-על 90(2) 532] ב. החומר המונח בפני בית המשפט. ג. סיכומי ב"כ הצדדים - בסיכומיהם, טענו הצדדים את טיעוניהם לעניין החצר הצמודה למושכר. בעניין זה, לקחתי בחשבון את ההלכה הפסוקה שניתן לראות חצר כחלק בלתי נפרד ממושכר, גם כאשר חוזה השכירות אינו מציין את החצר, וזאת כאשר החצר דרושה לשימוש נוח במושכר ו"הולכת יחד עמו" באופן רגיל. כפי שנפסק בע"א 398/93 ליבוביץ ואח' נ' כץ ואח', פ"ד יח(1) 384 : "כאשר החצר מהווה חלק אינטגרלי ובלתי נפרד מהמושכר עד כי השימוש בה נילוה באופן טבעי לשימוש במושכר עצמו, ואילו השמטתה מן המושכר פוגמת באופן ממשי בהנאה מהשימוש הראוי במושכר, כי אז יש לראות את החצר כחלק מן המושכר, למרות שהדבר לא נזכר בחוזה השכירות". כך הוא במקרה דנן, בו החצר היא חלק בלתי נפרד מהמושכר ודרושה לשימוש נוח בו, כפי שגם התרשמתי מביקורי במקום, לפיכך אע"פ שאינה כלולה בחוזה השכירות, היא חלק מהמושכר אותו שכרה הנתבעת בזמנו, ויש לפצותה גם בגין פינוי חצר זו. ד. מכלול נסיבות הפשרה. ה. שיקולי צדק ומגמת פשרה ו. פסיקה בדרך של פשרה על פי סעיף 79א' כמו במקרה דנן, אינה מונעת מבית המשפט לקבל את התביעה במלואה או לדחותה והוא איננו מחויב לפשר באופן של "מחצה על מחצה", כפי שנפסק: "יש ופסיקה על דרך הפשרה מבוססת כל כולה על כללי הצדק הטבעי...ויש ופשרה חופפת במלואה את הדין המהותי הנוהג...פשרה מכאנית המבוססת תמיד על חלוקת נשוא התביעה בין בעלי הדין באופן של "מחצה על מחצה" - פסולה, משום שהיא שרירותית ובלתי סבירה, ומשום שאינה מביאה בחשבון את כל יסודות הסכסוך בין בעלי הדין"... [ע"א 1639/97אגיאפלוס בע"מ נ' הקסטודיה אינטרנציונלה, נ"ג (1) 337] 6. לסיכום: לאחר שבדקתי בדיקה מעמיקה ומדוקדקת את מכלול השיקולים המפורטים לעיל, ולאחר שקראתי את כתבי הטענות, סיכומי ב"כ הצדדים וחוות הדעת שהוגשו, הגעתי למסקנה, כי דמי הפינוי שיש לשלם לנתבעת, יהיו, כאמור בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, מר האושנר, לפי החלופה הכוללת את החצר, דהיינו סך של -.121,170$ דולר ארה"ב. ולפיכך, התוצאה היא כדלקמן: א. אני מחייב את הנתבעת לפנות את הדירה והחדר הצמוד לה, הנמצאים בבית ברחוב בית הילל 17, שכונת מונטיפיורי, תל-אביב, הידוע כחלקה 140, בגוש 7109 - בכפוף לכך שהתובעים ישלמו לנתבעת סך של -.121,170$ דולר ארה"ב, על פי השער היציג ביום מתן פסק הדין. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום המלא בפועל. ב. ניתנת לצדדים ארכה של 60 יום לביצוע פס"ד. ביצוע הפינוי והתשלום הכפוף לו, ייעשה בתאום של 14 יום מראש בין ב"כ הצדדים. ג. כל צד יישא בהוצאותיו. פשרהפינויפינוי מקרקעיןמקרקעין