פינוי שוכר - כללי : המקור המשפטי לתביעת בעל מקרקעין לסילוק יד הינו סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, הקובע: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא דין". בתביעה לפינוי וסילוק יד ממקרקעין, די לתובע להוכיח כי הוא הבעלים החוקיים של המקרקעין, ואז עובר נטל הראיה לנתבע להראות שהוא רכש זכות כלשהי במקרקעין, אשר זכות הבעלות כפופה לה (ע"א 16482/90 עיריית תל אביב יפו נ' גרינשטיין, פ"ד נ"ג (4353,354). כך גם באשר לעילת סילוק היד מכוחו של סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. לעניין זה קובע סעיף 30 לפקודה כי: "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין - על הנתבע הראייה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין". לעניין זה נקבע: "... בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק יד על זכות קנינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות... ואז על הנתבע להראות, ולו לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום... מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום..." (ע"א 127/77 מלכה קפה נ' לוי ואח', פ"ד ל"א (3) 455). לעניין זה קבע כב' השופט ויתקון: "הייתי מקבל גם את טענת התובע שהנתבע אינו זכאי לחלוק על זכותו של התובע שממנו הוא מחזיק. הרי זה עקרון הידוע בדיני חכירה והוא בעל תחולה כללית, שאין אדם יכול להחזיק בנכס מכוח הענקה מפלוני ויחד עם זאת לכפור בזכותו של פלוני להעניק לו את הנכס. כלפי המעניק מנוע המוענק מלכפור בזכותו ולטעון לזכות צד שלישי". (ע"א 350/75 נסים נ' פאשה פ"ד ל(1) 99 בעמ' 104). הקביעה האמורה, עולה בקנה אחד עם הוראת חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לפיה "אין זכר ל'בעל נכס' אלא ל'משכיר', משמע שאין המשכיר חייב להיות הבעלים. מסקנה זו גם עולה בקנה אחד עם חובתו של השוכר להחזיר את המושכר למשכיר - ולא לבעל הנכס - בתום השכירות (סעיף 20(א) לחוק השכירות והשאילה)" (ת"א (י-ם) 913/93 מנהל הווקף המוסלמי בירושלים נ' מרדכי סגל עו"ד ). הלכה זו חזרה ונשנתה בפסקי דין נוספים (ראו: ע"א (חי) 4671/99 דנטול בע"מ נ' צור מגן, פ"מ, כרך תש"ס, חלק שני, תש"ס 2000, וכן: ת.א (ת"א) 33101/03 האוזנר צבי נ' מחמוד (אדי) עבד אל האדי (2007)). פינוי שוכר עקב אי קיום תנאי מתנאי השכירות : סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר קובע, כי עילת פינוי קמה אם: "2. הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". בכדי לבסס את עילת הפינוי האמורה, על התובעת להוכיח שלושה יסודות מצטברים: א. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר או מחייב פעולות מסוימות. ב. הפרת התנאי על ידי הנתבעת. ג. לפי תנאי הסכם השכירות, הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית זכות לתבוע את פינוי הנתבעת מהמושכר. פינוי שוכר עקב הריסת המושכר : עילת פינוי לפי סע' 131(10) לחוק הגנת הדייר: סע' 131(10) לחוק קובע עילת פינוי בהאי לישנא: "בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף"; בע"א (מחוזי ת"א) 1748/05, ירושלמי נ' מגדלי עמק ברכה בע"מ, להלן - פרשת ירושלמי, נפסק כי : "תכליתו של סעיף 131(10) לחוק היא להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בנין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. תכלית נוספת היא להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו. הלכה היא שכדי לעמוד בתנאי סעיף 131(10) לחוק על התובע להוכיח קיומם של ארבעה תנאים מצטברים: המושכר או הבנין שבו נמצא המושכר מיועדים להריסה; במקום הנכס שייהרס יוקם בנין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיתוקנו בו תיקונים יסודיים; התקבל רישיון לבניה; בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף (ע"א 388/73 מ.נ. קבלנים בע"מ נ' נסר, פ"ד כח(2) 383 (1974); ראו גם דויד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 117 (מהדורה שנייה, 2005)). לאחר שבעל הבית הוכיח את עילת תביעתו (התקיימות ארבעת התנאים דלעיל) ידון בית המשפט ויגבה ראיות בדבר טיבו ומהותו של סידור החלוף הראוי בנסיבות העניין. סידור החלוף הראוי - המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת - נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין (ע"א 147/65 אלוש נ' לייקנר, פ"ד יט(3) 97 (1965); בר אופיר, בעמ' 120). " פינוי שוכר - עילת הנטישה : עילת "הנטישה" הינה עילת פינוי יציר הפסיקה, אשר אינה מופיעה באופן מפורש בסעיף 131 לחוק, המגדיר מהן עילות הפינוי, וכפי שנפסק בע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מו (5) 758, בעמ' 765 : "עילת הנטישה היא עילת פינוי שהוספה על ידי בתי המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131. הרציונל של חוק הגנת הדייר הוא הגנה על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או בית העסק שלהם כל זמן שהם עומדים בדרישות שקובע החוק. רציונל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו. מי שנטש עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת גג, או לחלופין מצא מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק". בע"א 300/71 קטן נ' ארוילי, פ"ד כו(2) 796, בעמ' 801, נפסק כי: "... כדי לזכות כדין על סמך עילת נטישה חייב המשכיר להזדין בסבלנות ולחכות פרק זמן מספיק לפני שהוא מגיש את תביעתו, כי הרי אורך הזמן שבו אין הדייר מחזיק במושכר היא אחת מהראיות החשובות על כוונת הנטישה." הפסיקה קבעה שה"נטישה" מורכבת משני יסודות מצטברים: (א) יסוד עובדתי-פיזי: דהיינו, כי הדייר עזב את המושכר. (ב) יסוד סובייקטיבי-נפשי: משמע, העדר כוונה מצד הדייר לחזור אל המושכר, כאשר לגבי רכיב זה יש לבחון הן את הרצון לחזור והן את הסיכוי הממשי לכך, כלומר - אין די בהבעת רצון ערטילאית לחזור למושכר ביום מן הימים, אלא הדייר חייב להראות רצון ממשי המלווה במעשים גלויים (ע"א 977/91 הנ"ל בעמ' 767, ע"א (ת"א) 737/79 עזריהו נ' חג'ג', פ"ד תש"מ (ב) 344 ות.א. (ת"א) 19475/05 טישבורי נ' פוגל). לאור ההשלכות הקשות של הקביעה בדבר "נטישה", ההלכה היא כי על בהמ"ש להשתכנע כי הדייר המוגן נטש את המושכר "לחלוטין", וראו לדוגמא את ע"א (חיפה) 580/92 נחשול נ' גרוספלד לאמור - "הכלל הוא שהגנת החוק אינה פרשה על דייר של דירה שחדל להשתמש במושכר כבית מגורים. בעל הבית התובע פינוי בעילת נטישה חייב לשכנע את בית המשפט שהדייר נטש את הדירה לחלוטין בלא כונה לחזור אליה. כל ספק בענין זה אם נטש הדייר את הדירה אם לאו פועל לטובת הדייר." עוד נפסק, והדבר מחויב ההגיון, כי הזיקה בין השוכר העסקי לבין המושכר יכולה להיות פחות אינטנסיבית מאשר הזיקה שבין השוכר הגר במושכר המוגן. מי שמתגורר בדירה, נמצא בה - בדרך כלל - בתדירות גבוהה יותר מאשר מי שמנהל עסק, ויש לבחון את דרגת הקשר בין השוכר לבין מקום עסקו, באספקלריה של ניהול עסק ולא של מגורים. לכן, יתכן מצב בו במושכר מסוים יתנהל עסק בהיקף מצומצם וכי השימוש, בתקופה זו או אחרת יהא מוגבל, ועדיין לא ניתן יהא לומר שבעל העסק, השוכר, נטש את המושכר. באשר לנטל ההוכחה נקבע כי - "... בעל-הבית התובע פינוי חייב לשכנע את בית-המשפט שהדייר נטש את המושכר לחלוטין, על-מנת לא לשוב אליו, כי הוא מוציא מחברו. נטל שכנוע זה נשאר על שכמו מתחילת הדיון ועד סופו. אלא מאי? משהביא התובע ראיות העשויות לשמש יסוד לקביעה כי הדייר נטש את המושכר, כגון שהדייר שכר או קנה לו דירה אחרת ועשה ישיבתו בה קבע, יצא, לכאורה, ידי חובתו. אך הדייר יכול להראות כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות את המסקנה שהיתה נטישה, ולשם כך יהא עליו, בדרך כלל, להביא ראיות לסתור... אין זאת אומרת שנטל השכנוע עובר אליו, והוא, הדייר, חייב להוכיח שלא נטש. כאמור, נטל שכנוע זה מוטל על התובע. הדייר חייב להוכיח את העובדות שהוא מסתמך עליהן כדי להסביר על שום מה לא יסיק השופט מראיות התובע שהיתה נטישה; אומנם...אם השופט לא יאמין לראיות הדייר, הדייר לא הסביר, והשופט רשאי לפסוק פינוי. אך ספק שנשאר בלבו של השופט, אם נטש הדייר או לא, ספק זה פועל לעולם לטובת הדייר, הזכאי לכך שהתביעה תידחה מפאת הספק". בעל המקרקעיןמקרקעיןחוק המקרקעיןסילוק יד