ערר לא לאשר נספח בינוי אשר הוגש על ידי המשיבה מס' 2 (להלן: "המשיבה"), לשטח אשר אושר במסגרת תכנית ג/4870 (להלן: "התכנית"). העוררת התנגדה לאישורו של נספח הבינוי הנ"ל, כאשר טענותיה נוגעות בעיקר לעובדה כי המדובר בתכנית אשר תוקפה פקע. היא טוענת כי עומדת לה זכות ערר, מכוח סעיף 112 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), לנוכח העובדה כי החלטת הוועדה המקומית (אשר אושררה גם על ידי הוועדה המחוזית), הינה בלתי חוקית, ואינה מתחשבת בעובדה כי התכנית פקעה, כמו גם בעובדה כי מאז התכנית אושרה חוקק חוק שמירת הסביבה החופית, התשס"ד-2004 (להלן: "חוק החופים"). כן העלתה העוררת טענות נוספות אשר נוגעות לאי התייחסותה של הוועדה המקומית לעובדה כי מפעלה של העוררת נמצא בסמיכות למקום התכנית, והדבר עלול להביא לכך כי לצד חומרים מסוכנים המוחזקים במפעלה, יקום אזור מגורים ונופש. 2. כנגד הערר (הארוך לאין שיעור מהנדרש) הוגשו תגובות ענייניות של המשיבות. אלו טענו, בראש ובראשונה, כי המדובר בעוררת נעדרת מעמד. המדובר בתכנית מאושרת, אשר תוקפה לא פקע, ואשר קדמה לחוק החופים. אישור נספח הבינוי נעשה על פי הוראות התכנית, המחייבת אישור זה בטרם הוצאת ההיתרים, ולכן בוצע ההליך בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית. בשלב זה אין לעוררת כל מעמד, והיא אינה יכולה להישמע בו, בין אם כמתנגדת, ובין אם כעוררת. בנוסף העלו המשיבות טענות גם לטענות האחרות של העוררת, אולם בשלב זה לא מצאנו לנכון להתייחס אליהן, שכן יש להכריע בשאלה המקדמית, בראש ובראשונה, ורק אם העוררת חולפת על פני שלב זה, ניתן יהיה להתייחס לערר גופו. 3. התכנית הינה תכנית רחבת היקף (חלה על כ-302 דונם), אשר מייעדת את השטח הכלול בה להקמת כ-1,600 יחידות דיור ונופש בתמהיל של בנייה רוויה ובנייה צמודת קרקע, מבני ציבור וספורט וכן אזור תעשייה ומלאכה. בסעיף 16 לתקנון התכנית נקבע כי "תנאי להוצאת היתרי בניה בשטחי התכנית הוא הכנת נספח בינוי מנחה בקנ"מ 1:1250 שיוגש לאישור הוועדה המקומית והוועדה המחוזית. כמן כן יוכנו נספחי בינוי לאזורים השונים (ראה לעיל) בקנ"מ 1:500 שיאושרו על ידי הוועדה המקומית...". בסעיף 17 נקבע כי "תוקפו של נספח הבינוי, לרבות ההוראות המילוליות המתייחסות אליו, הוא לתקופה של 5 שנים מיום אישורו. בתום תקופת תוקפו של נספח הבינוי, לא תותר בניה אלא לאחר דיון מחודש בנספח הקודם ואישורו מחדש או בהתאם לנספח בינוי חדש." בסעיף 25 לתקנון התכנית נקבעה ההוראה הבאה: "המועד לביצוע תכנית זאת הינו עשר שנים מיום אישורה כחוק. תכניות מפורטות בתחום התכנית תוקפם בהתאם לסעיף 17 דלעיל". אין מחלוקת כי התכנית פורסמה למתן תוקף ביום 1.9.1994, ועל כן מועד כניסתה לתוקף הינו יום 16.9.1994 (ר' סעיף 119(א) לחוק). 4. המשיבה הגישה נספח בינוי לשטח התכנית (למעט מספר אזורים אשר נותרו לא מתוכננים), וזאת על בסיס האמור בסעיפים 16 ו-17 לתקנון התכנית. הליך זה נעשה שלא במסגרת של אישור תכנית, שכן אין המדובר בתכנית לפי פרק ג' לחוק, אלא נספח בינוי, אשר נועד להבהיר את התכנית, ותו לא. כך נקבע בעניין מהותו של נספח בינוי (או תכנית בינוי, כפי שזו נקראת לעיתים), אשר אינו מאושר במסגרת תכנית מפורטת אלא מכוחה, בבג"ץ 511/80 דב גליא נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה, פ"ד לה(4) 477, 485-486: "לבסוף, יש להוסיף, כי המונח "תכנית" בחוק התכנון והבניה, הוגדר בסעיף 1 שבו ומשמעותו- "תכנית מהתכניות שלפי פרק ג'". פרק ג' אינו כולל הוראה כלשהי בדבר תכנית, הקרויה "תכנית בינוי", ועל-כן מקובלת עלי ההשקפה, כי נקיטת לשון "תכנית בינוי" משמעותה התייחסות אל טיבה העובדתי של התכנית, ואין בה, מאידך גיסא, התייחסות אל מונח משפטי מוגדר, מאלה הכלולים בחוק התכנון והבניה, או מלה נרדפת לאחד מן המונחים הללו. סיכומה של נקודה זו, אין כל הצדקה לכך, שנסובב את הגלגל אחורה ונתיר עתה העלאתן של טענות, אשר מותר היה להעלות בשלב ההתנגדות לתכניות חפ/1394 ו-חפ/1394א, עובר לאישורן, בהן נכלל סעיף 12 שצוטט לעיל. מאחר שנקיטת הדרך של השארת פירוטים מסוימים למה שקרוי תכניות בינוי הולכת ונשנית, כפי שעולה מן האמור בבג"צ 394/72, 410 ובבג"צ 445/73 הנ"ל, יש מקום להפנות את תשומת לבן של הרשויות הנוגעות בדבר לכך, כי מתבקשת תחימה בין "התכנית המפורטת" כמשמעותה בחוק לבין תכנית הבינוי בתור מכלול פרטים עובדתיים נוספים, שאין, בדרך כלל, חובה לכללם בתכנית מאושרת, המוגשת על-פי החוק. יש נסיבות, בהן רואה ועדת התכנון חשיבות בכך, שיוגשו לה עוד לפני מתן ההיתר וכתנאי לנתינתו נתונים עובדתיים מפורטים יותר בעניין דרך הבינוי וצורתו, שאינם מובאים להכרעת הוועדה בדרך הרגילה. במה דברים אמורים: על תפקידיו ויעדיו של התכנון בכלל ושל תכנית המיתאר בפרט עמד בית-משפט זה בבג"צ 157/77 (בעמ' 106 מול האות ז -107). לאור מטרות אלו יכול וייווצרו נסיבות, בהן ועדת תכנון תהיה סבורה, כי לשם השגת מטרת פעולתה מן הראוי לקבל פרטים מלאים ושלמים יותר, לפני שהיא מעניקה גושפנקא לבנייה פלונית. במקרה כאמור רשאית היא לדרוש פירוט רב יותר בדבר דרך הבינוי וצורתו. אולם, בשל אותם טעמים ממש, אין לפתח את מכשיר העזר התכנוני האמור, באופן שישמש לקיצורי דרך, מקום בו מתחייבת הכנתה, עריכתה, הפקדתה ואישורה של תכנית מפורטת. בדרך הרגילה תכנית בינוי כנ"ל גם אינה ממלאת את מקומה ותפקידה של תכנית מיתאר מקומית. אם מבקשים להשיג צמצום של ההליכים הביורוקרטיים ולקצר משכי הזמן, הרי יש לעשות כן על-ידי ייעול דרכי הטיפול בהכנת תכנית, פעולה מהירה והחלטית יותר בעת הדיון בתכניות וצעדים כיוצא באלה, שאיני רואה מקום ואפשרות לפרטם כאן. אך לא ניתן לבטל שלב בהליכים התכנוניים על-ידי קביעת תחליפים מעשיים, שאינם מקיימים את הנדרש בחוק." 5. מדברים אלו עולים שני נושאים רלוונטיים לערר שבפנינו - ראשית - נספח או תכנית בינוי, אינם תכנית כהגדרתה בפרק ג' לחוק, ולכן אינם נדרשים להליכים הקבועים בחוק, הכוללים שמיעת התנגדויות, הגשת עררים וכיו"ב. שנית - לא ניתן להתיר במסגרת תכנית בינוי את מה שלא אושר במסגרת התכנית המפורטת, ולמעשה, כל הוראות הבינוי הכלולות בנספח הבינוי חייבות להיות מבוססות על האמור באותה תכנית. דברים יפים לעניין זה נקבעו גם בבג"ץ 5631/92 יפו יפת ימים ואח' נ' שר הפנים, : "אמת המידה המחייבת העולה מדברי היתה ברורה, ואם נותר ספק לגביה אשוב ואסבירה: תוכנית בינוי אינה תוכנית מבין התוכניות שחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, מונה אותן בין התוכניות שהוא דן בהן. נושא שיש להסדירו בתוכנית מן התוכניות שהחוק הנ"ל מונה אותן אין להסדירו בתוכנית בינוי. "תוכנית בינוי" כשמה כן היא, היינו תוכנית המפרטת, על יסוד קביעותיה המפורשות של תוכנית בניין עיר המוכרת בדין, מה יהיו תהליכי ביצוע הבינוי, הלכה למעשה, הא ותו לאו. אני שב ומדגיש כי אין להסדיר בתוכנית בינוי בלבד נושא כלשהו החייב להיות מוסדר בתוכנית מיתאר או בתוכנית מפורטת. תוכנית הבינוי יכולה להיווסף על הסדר נאות של הנושא הכלול בתוכנית המוכרת בדין, כדי לפרט שלבי ביצוע או דרכי ביצוע, אך אינה באה במקום תוכנית כאמור ואינה מייתרת אותה." 6. נספח הבינוי, או תכנית הבינוי, היא נגזרת של התכנית המפורטת. היא אינה יכולה להחליף אותה, וכל הוראה שיש לכלול בתכנית מפורטת, אינה יכולה להיות כלולה בתכנית בינוי בלבד. מסיבה זו, לדוגמה, לא ניתן היה לאשר תכנית בינוי למגרש 501 בתכנית, שכן באזור זה לא נקבעו הוראות בנייה מהותיות אותן יש לכלול בתכנית מפורטת. עם זאת, ביתר האזורים לא הייתה כל מניעה מלאשר תכנית בינוי, בלא צורך בהליכים לפי פרק ג' לחוק, הואיל ואין המדובר בתכנית סטטוטורית אלא בתכנון אשר נגזר מהתכנון הסטטוטורי התקף. 7. למען הסר ספק, דברים אלו נכונים גם לאחר תיקון 43 לחוק, כפי שנקבע, לדוגמה, בע"א 10213/03 מרחבי השרון בע"מ ואח' נ' דוד מייזליק ואח', , 30.01.2006: "ברוח דברים אלו נקבע, כי "'תכנית בינוי' היא אפוא תכנית לבר-חוק-התכנון ואין לה מעמד סטטוטורי של תכנית תכנון; על-פי עצם טיבה נחותה היא מתוכנית התכנון שלביצועה היא נוצרה, וממילא חייבת היא לקיים את כל הוראות התוכנית שמכוחה נעשתה" (בג"ץ 5145/00 הועדה המקומית לתכנון ולבניה, חוף השרון נ' שר הפנים, פ"ד נז(2) 179, 200; וראה גם: בג"ץ 445/73 סער נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, המרכז, פ"ד כט(1) 219, 220). " 8. כבר בשלב זה ברור כי טענת העוררת כאילו עומדת לה זכות ערר מכוח סעיף 112 לחוק, אינה יכולה לעמוד. סעיף 112 לחוק מקנה זכות ערר על "החלטת הועדה המקומית בדבר אישור תכנית שבסמכותה כאמור בסעיף 62א או דחייתה", דהיינו, על תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת אשר נקבע כי הינה בסמכות ועדה מקומית. נספח הבינוי שאושר אינו תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת, והוא אף טעון אישור של הוועדה המחוזית (דהיינו הסמכות לאשרו אינה נתונה לוועדה המקומית, אלא לוועדה המחוזית). לוועדת הערר אין סמכות, אם כן, לבחון החלטות הנוגעות לנספח הבינוי הנ"ל, שכן סמכותה של ועדת הערר, כמו של כל גוף מינהלי, מוגבלת לסמכויות אשר הוקנו לה בדין. דברים אלו הובהרו, בין היתר, , בבג"ץ 594/89, בשג"ץ 508/89 מועצה אזורית ערבה תיכונה ואח' נגד המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח', פ"ד מד(1) 558, 565: "באותם מקרים בחוק התכנון והבניה, כשרצה המחוקק ליתן זכות להתנגד או לערור, קבע זאת במפורש. ומכאן, שבאותם מקרים, כמו בענייננו, כשלא העניק זכות כזו - זכות כזו אינה קיימת" 9. סמכותה של ועדת הערר נובעת אך ורק מהוראות שנקבעו בדין. כאשר החוק מגביל זאת לתכניות לפי פרק ג' אשר הינן בסמכות ועדה מקומית (סעיף 112 לחוק), הדבר מוגבל לאלו בלבד. כאשר המדובר בהליכים לא סטטוטוריים, כדוגמת אישור של תכניות בינוי הנגזרות מתכניות מאושרות, אין על קביעות הוועדה המקומית בעניין זה זכות ערר. 10. יתר על כן - כפי שציינה הוועדה המקומית בצדק - המדובר באישור של הוועדה המחוזית. על החלטותיה של הוועדה המחוזית בעניין תכניות ממילא אין לוועדת הערר זכות. על החלטות אלו ניתן לערור למועצה הארצית (בזכות או ברשות - לפי מיהותו של העורר), בהתאם לסעיף 110 לחוק. ודוק - אין אנו אומרים כי לעוררת זכות ערר על החלטת הוועדה המחוזית, שכן גם סעיף 110 הנ"ל מתייחס לתכניות סטטוטוריות, ולא להליכים נגזרים מהן. אולם בכל מקרה, החלטות של הוועדה המחוזית אינן עומדות לבחינה על ידי ועדת הערר, ולכן בכל מקרה, אין לוועדת הערר הסמכות להרהר אחר אותם דברים שנקבעו על ידי הוועדה המחוזית. 11. די בכך בכדי לדחות את הערר - מאחר ומצאנו כי המדובר בנספח בינוי הנגזר מתכנית אשר אושרה על ידי הוועדה המחוזית לפני כ-19 שנה (בשנת 1994, כאמור), אין לעוררת זכות ערר, ואין לקבל את עמדתה כאילו יש לה האפשרות לערור על החלטות אלו, אשר בינן ובין הוראות הדין לגבי זכות הערר אין ולא כלום. 12. למעלה מהנדרש נציין כי כאשר המדובר בהיתרי בנייה, הסמכות של ועדת הערר מוגבלת לדחיית התנגדויות אשר נדונו לפי סעיף 149 לחוק, ולאלו בלבד (סעיף 152 לחוק). דברים אלו נקבעו, בין היתר, בעת"מ (חי') 136/00 צומת האלופים בע"מ נ' ועדת הערר מחוז חיפה ואח', פד"מ תש"ס (2000), 405, אשר קבע כי זכות הערר בעניין התנגדויות להיתר צומחת רק כאשר המדובר בחריגות מהוראות תכנית, אולם הדבר יחול בין אם החריגות פורסמו, ובין אם לאו: "אינני חולק שזכות הערר ניתנת רק בנושאים שבסעיף 149 דן בהם, דהיינו הקלה, שימוש חורג וחלוקה בסטיה מתכנית. כל מה שאני אומר הוא שסעיף 149(3) המדבר על החלטת הועדה בהתנגדות של בעל קרקע או בנין או מחזיק בהם כשהוא מאוזכר בסעיף 152(א)(1), אינו יכול להתפרש פרשנות מילולית טכנית שאינה מתקבלת על הדעת, לפיה אם עמדה הועדה על המשמר וגילתה סטיה מתכנית ובהמשך מילאה חובתה ועשתה פירסום ובעקבות פרסום זה באה התנגדות ונדחתה, הרי רק אז תינתן לנפגע זכות ערר, ואילו אם הועדה טעתה או אולי הוטעתה לחשוב שאין סטיה כזו, או שהיא אמנם היתה ערה לצורך בהקלה אך על אף זאת נמנעה מפרסום, או אז, "יענש" הנפגע בכך שהוא יאלץ לפתוח בהליך בבית המשפט שהוא יקר, מסורבל, ממושך ופחות יעיל מאשר ההליך בפני ועדת ערר. אגב, יוער שהפרשנות עליה עומדת העותרת יכולה במקרים רבים לפעול לרעת מבקש ההיתר, שכן אם פנה המתנגד לביהמ"ש בבקשה לצו ביניים יחד עם העתירה כנגד מתן ההיתר, הרי בשל מורכבותו של ההליך יש וצו הביניים ישאר בעינו תקופה ארוכה בעיקר אם גם תמוצה זכות הערעור לביהמ"ש העליון" 13. דהיינו, בית המשפט הנכבד, בפרשת צומת האלופים, קובע כי הסמכות לדון בערר נתונה לוועדת הערר רק כאשר המדובר בדחיית התנגדויות הנוגעות לחריגות מתכנית, אולם קובע כי המבחן הינו מהותי ולא טכני. כל עוד מתברר כי המדובר בחריגות מהוראות התכנית, צומחת זכות ערר, בין אם החריגות פורסמו ובין אם לאו. אולם במצב בו אין חריגות שכאלה, אין זכות ערר. 14. עמדה זו התקבלה על ידי בית המשפט העליון, בעע"ם 317/10 אהוד שפר ואח' נ' מורן סקאל יניב ואח', , 23.8.2012 (ההדגשה הוספה - ו.ע.צ.): "ברגיל, הליך של היתר תואם תוכנית לא כרוך בפרסום ובשמיעת התנגדויות. עם זאת, הפרוצדורה של מתן הודעה לבעלי הנכס לגביו מבוקש ההיתר, נועדה לאפשר להם להשמיע את התנגדותם למתן ההיתר. במצב בו נשמעות בפני הועדה המקומית התנגדויות למתן ההיתר, ניתן לפתור את האבסורד עליו הצביע השופט סוקול בעניין תיאטרון הצפון בדרך של פרשנות. מתנגד להיתר שניתן, אשר שטח התנגדותו בפני הועדה המקומית וזו נדחתה, או שידע על מתן ההיתר, צריך יהיה להגיש את הערר תוך 30 יום מיום שנודע לו על מתן ההיתר. לא למותר לציין כי סדרי הדין שנקבעו על ידי המחוקק מתאימים גם לערר המוגש על ידי מי שהתנגדותו למתן ההיתר נדחתה (סעיף 153 לחוק קובע כי לדיון בערר יוזמנו מבקש ההיתר, המתנגד ונציגי רשות הרישוי או הועדה המקומית. וראו גם ההגדרה הרחבה של "ערר" בתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בועדות הערר), התשנ"ו- 1996)). במצב דברים בו מתן ההיתר נודע למתנגד רק עם תחילת העבודה או לאחר מכן, תינתן זכות ערר לועדת הערר מקום בו המתנגד מעלה טענה של סטיה מתכנית, אך לא יחול סעיף 152(ב) המורה על עיכוב אוטומטי במתן ההיתר, שהרי ההיתר כבר ניתן. בגישה המצדדת בהרחבת זכות הערר, יש כדי להפחית את העומס המוטל על בתי המשפט. ודוק: על מנת להסיר ספק אדגיש כי איני מצדד בגישה המרחיבה עוד יותר, שננקטה על ידי בתי המשפט בעניין דוידיאן, עניין נס הרים ועניין מדר ולפיה בכל מקרה של התנגדות להיתר בניה, יש להגיש ערר. לטעמי, מקום בו המתנגד למתן ההיתר לא מעלה טענה של סטיה מתכנית, אזי רואים את היתר הבניה כהיתר שניתן ב"מסלול הירוק" ותרופתו של המתנגד אינה בועדת הערר וממילא אין מקום לעיכוב במתן ההיתר. הרחבת סמכותה של ועדת הערר כמוצע לעיל - בנוסף למקרים המנויים במפורש בסעיף 152(א)(3) - היא באותם מקרים בהם המתנגד למתן ההיתר מעלה טענה כי ההיתר סוטה מתכנית. או-אז תבחן ועדת הערר את הטענה. היה ותמצא כי ההיתר סוטה מתכנית, תדון ועדת הערר לגופה של התנגדות. היה ותמצא ועדת הערר כי ההיתר תואם את התכנית החלה על האיזור, הרי שבכך יסתיים הדיון. סיכומו של דבר, ומבלי להתעלם מהקשיים העיוניים והמעשיים הכרוכים בהרחבת הזכות להגשת ערר, אני סבור כי טעמים של יעילות ומדיניות משפטית מטים את הכף לכיוון זה. דרך המלך לתקוף את החלטת הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית ליתן היתר בניה כאשר עולה טענה של סטיה מתכנית צריכה להיות בהגשת ערר לועדת הערר. זאת, להבדיל ממחלוקות בשאלות קנייניות או בשאלות של שימוש וחזקה הנדונות בערכאות האזרחיות הרגילות, ולהבדיל מטענות לגבי פגמים מינהליים שאינם קשורים בנושאים תכנוניים, כמו טענה לניגוד עניינים, שיידונו בבית המשפט לעניינים מינהליים. מכל מקום, טוב יעשה המחוקק אם יסדיר את הנושא ויסיר את הספקות לעניין גדר סמכותה של ועדת הערר." עמדה זו אושררה גם בעע"מ 2015/08 רוני ובינה בר-און נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מטה יהודה ואח', , 31.12.2012. 15. דהיינו, כאשר המדובר בבקשה להיתר (ואין זה המקרה שבפנינו), אזי יכול המתנגד להגיש ערר, אך ורק כאשר הוא מצביע על חריגות מהוראות התכנית. כל עוד המדובר בבקשה התואמת את הוראות התכנית החלה, אין זכות ערר, ואין מקום לעכב את הוצאת היתרי הבנייה. 16. אלא שכאן אין המדובר בבקשה להיתר, כאמור. המדובר בהליך שנמצא בין ההליך התכנוני (אישור התכנית) לבין הליך הרישוי - הליך ביניים אשר נועד להבהיר את הליך התכנון. למותר לציין כי כאשר תוגש הבקשה להיתר, היה וזו תחרוג באופן כלשהו מהוראות התכנית, תוכל העוררת להגיש ערר כנגד ההחלטה לאשרה. אולם כל עוד אין המדובר בהליך של היתר בנייה, אין עדיין מקום לבחון סוגיות אלו. 17. הרבה מעבר לנדרש נוסיף ונציין, כי גם לגופו של עניין אין ממש בטענות העוררת, המתייחסות לעניין "בטלות" התכנית. 18. סעיף 25 לתכנית קובע את המועד לביצוע התכנית. זוהי קביעה שאין בצדה כל הוראת פקיעה. העובדה כי המימוש אמור להתבצע תוך 10 שנים, אין משמעותו כי התכנית פוקעת לאחר מכן. 19. דווקא האמור בסעיף 17 לתקנון התכנית מלמדנו כי כאשר הכוונה הייתה להפקיע את תוקפן של הוראות מסוימות, ידעה התכנית לומר זאת מפורשות. כאשר המדובר בנספח הבינוי, אורך חייו מוגבל לחמש שנים, ולאחר מכן יש לדון בו מחדש. מאידך, התכנית אינה כוללת הוראה דומה. 20. אין ספק כי פסק הדין המוביל בעניין זה הוא בג"ץ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה ברמת אביב ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב ואח', פ"ד מז(5) 573, שם נדרש בית המשפט העליון לפרשנות סעיף דומה, אשר קבע את המועד לביצועה של התכנית. בית המשפט העליון דחה את הטענה כאילו לאחר תום התקופה שנקבעה בסעיף, התכנית הפכה לאות מתה. כך נקבע בעמ' 582-583 לפסק הדין הנ"ל: "ענייננו אינו במועד לעשיית מעשה אשר נקבע בחוק, אלא במועד הנקבע על-פי חוק. אך ההבחנה שעמדנו עליה, בין מועד מחייב לבין מועד מנחה, כוחה יפה גם כאן. ההכרעה בשאלה אם המועד המשוער לביצועה של תכנית, הנקבע מכוחו של סעיף 84 לחוק, הינו מחייב או מנחה, תלויה בתכליתו של הסעיף, המורה על קביעתו של המועד. עמדת המשיבות, כאמור, היא, ש"התאריך המשוער" לביצוע תכנית, האמור בסעיף 84 לחוק, אינו יכול להתפרש אלא כמועד מנחה. השקפה פרשנית זו עומדת במבחן המקובל (המובא בדבריו של השופט ברנזון, בפרשת בצול) לסיווגו של המועד האמור כמנחה: בסעיף 84 לא נאמר, כי בחלוף המועד שנקבע בה לביצועה לא תהא עוד התכנית בת-ביצוע, ואין הסעיף קובע כל סנקציה על ביצועה של תכנית לאחר שחלף המועד המשוער. אך עיקרו של דבר הוא, שבהקשרו הענייני אין המועד האמור יכול להתפרש כמועד מחייב: סעיף 84 אינו קובע מה דינה של תכנית בניין עיר שהזמן המשוער שנקבע לביצועה חלף; וקבלת עמדת העותרים, שתכנית כזאת חדלה מלהתקיים, הייתה מחייבת להניח אפשרות לקיומו של חלל ריק תכנוני. זו תוצאה בלתי נסבלת, והדעת אינה נותנת כי לכך יכול היה המחוקק להתכוון. על כורחך אתה אומר, כי משלא הורה המחוקק מה דינה של תכנית שחלף הזמן שנקבע לביצועה, ומה ההסדר המשפטי שיתפוס את מקומה, מתחייבת המסקנה, שהמועד המשוער לביצועה של תכנית, הנקבע לפי הוראתו של סעיף ,84 אינו אלא בגדר הנחיה לרשויות התכנון. גם בהקשר הקונקרטי, של פרשנות סעיף 19 להוראות התכנית 1656א', גוברת ידה של גישת המשיבות: עניינה של התכנית האמורה הוא בהקמת פרויקט מטרופוליטני נרחב ורב היקף. השלמת הליכי התכנון והרישוי להקמתו של פרויקט כזה - לא כל שכן ביצוע הבינוי והשלמתו בפועל - מצריכים, מטבע הדברים, זמן רב. יתר-על-כן: תכנית כזאת, לפי מטרתה והיקפה, אינה מיועדת לספק רק את צורכי ההווה המוגבלים, אלא גם את צורכי המחר המתחדשים, ושיקולים הצופים פני עתיד חזקה שהובאו בחשבון על-ידי מגישי התכנית ונשקלו גם על-ידי רשויות התכנון בגדר הליכי אישורה. קבלת ההנחה שמגישי התכנית אכן התכוונו להגביל את תוקף תכניתם לחמש שנים בלבד אינה מתקבלת על הדעת. ראשית, קשה להלום על שום מה יגבילו המגישים את תוקף תכניתם בקביעת מועד חלוט, בעוד שלפי סעיף 84 לחוק די היה להם, והיו יוצאים ידי חובתם, בקביעת מועד משוער? ושנית, מה טעם בהגבלת תוקפה של התכנית לתקופה כה קצרה, כשגם על-פי תחזית אופטימית נקל להעריך מראש, כי זמן קצוב זה אינו מספיק לביצועה?" 21. הדברים הללו כאילו נאמרו למקרה שבפנינו. הנה מצב בו המדובר בתכנית רחבת היקף, הכוללת 1,600 יחידות דיור. היעלה על הדעת כי הכוונה הייתה לגרום להפסקת הפרויקט באמצעו, לאחר 10 שנים ממועד כניסתה של התכנית לתוקף? מה הטעם בכך? האם ראוי שהבנייה תיעצר בתום התקופה הנ"ל, רק בשל העובדה כי ביצוע התכנית לא הושלם, ויהיה צורך לחזור להליכי התכנון (אשר מן המפורסמות כי אלו אינם מהירים במיוחד), בשביל לאשרר את הבנייה פעם נוספת? 22. יתר על כן - לאור הוראת סעיף 84, המחייב קביעת מועד משוער לביצוע התכנית, פרשנות הקובעת כי הוראות אלו מפקיעות את תוקף התכנית, יביא לסרבול בלתי נסבל בהוצאת היתרי בנייה, או לצורך באישור תכניות שאין בהן שום צורך כיום (וזאת מבלי להתייחס לתוכן התכנוני של התכנית נשוא הערר). כל פעם שהתקופה תחלוף, יהיה צורך לעצור את הוצאת ההיתרים, ולהתחיל לאשרר את התכנון פעם נוספת? זוהי תפיסה בלתי סבירה. 23. אין ספק כי ניתן לקבוע בתכניות תקופה אשר לאחריה לא ניתן עוד לפעול לפיה. תכניות אלו, הכוללות מנגנון של "השמדה עצמית", הינן נדירות, אולם קיימות במקומות בהם קיים פרויקט נקודתי, אשר מבקשים לעיתים להביא לכך שאם לא מתחילים בביצועו תוך תקופה מסוימת, הפרויקט מבוטל ולא ניתן להתחיל בביצועו. אולם קשה למצוא מקרים בהם תכנית רחבת היקף מבוטלת במהלך חייה, מבלי שיש תכנון חלופי המשנה אותה. 24. המקרים אשר עליהם מבקשת העוררת להסתמך, מתייחסים למצבים שונים מאלו שבפנינו. בפרשת ששון לוי (עת"מ (י-ם) 1122/07 ששון לוי ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים ואח', , 11.6.2008), המדובר היה בפרויקט נקודתי (מבנה בודד על חטיבת קרקע של כ-4 דונם), אשר בו הייתה הוראה מפורשת לגבי פקיעת תוקפה של התכנית: "כאמור לעיל, הטרוניה העיקרית של העותרים נסבה על סעיף 24 לתקנון התכנית, אשר מגביל את תוקף התכנית לחמש שנים. סעיף זה קובע כדלקמן: "תוקף התוכנית א. היתר בנייה על פי תכנית זו יוצא תוך שנתיים ממועד כניסת התכנית לתוקף. במקרה בו לא יוצא היתר בנייה תוך התקופה הנ"ל יפוג תוקפה של התכנית באופן שלא יהיה ניתן להתיר כל בנייה או שימוש על פיה. ב. מבלי לגרוע מהאמור בסעיף קטן א' לעיל, הרי שתוקפה של תכנית זו הוא חמש שנים מיום אישורה. לאחר מועד זה, במידה ולא בוצעה התוכנית, יבוטלו כל הזכויות שלא מוצו בפועל". לטענת העותרים סעיף זה אינו חוקי והוא הותקן בחוסר סמכות, שכן הוא נוגד את סעיף 84 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן - חוק התכנון והבנייה), אשר קובע, תחת הכותרת "שלבי ביצוע", ש"כל תכנית תציין את התאריך המשוער לביצועה, ואם יש צורך תקבע שלבים לביצוע והתאריכים לביצוע כל שלב". מהוראה זו עולה, טוענים העותרים, כי לא ניתן לקבוע בתכנית מועד החלטי וקשיח לביצועה וניתן לקבוע רק מועד משוער לביצוע. הם נסמכים לעניין זה על פסיקת בית המשפט העליון בבג"צ 1636/92 העמותה לשמירת איכות הסביבה נ' הוועדה המחוזית תל אביב, פ"ד מז(5) 573. טענתם השנייה של העותרים בהקשר זה היא שתכנית מתאר כלל אינה יכולה לכלול במסגרתה הוראת בטלות. לחילופין טוענים העותרים, יש לראות בסעיף 24 הנ"ל סעיף מנחה בלבד שאין בכוחו להפקיע את תוקף התוכנית. ... יש לדחות את טענות העותרים כנגד סעיף 24 לתקנון התכנית גם לגופן. ככל שהעותרים מבקשים לפרש את הסעיף כסעיף מנחה, שאינו קובע מועד קשיח לפקיעתה של התוכנית, פרשנות כזו אינה עולה בקנה אחד עם לשונו של הסעיף אשר קובעת באופן מפורש, ש"תוקפה של תכנית זו הוא חמש שנים מיום אישורה. לאחר מועד זה, במידה ולא בוצעה התוכנית, יבוטלו כל הזכויות שלא מוצו בפועל". אינני מקבל גם את הטענה בדבר אי חוקיותו של סעיף זה לאור סעיף 84 לחוק התכנון והבנייה. זאת, משום שעניינו של סעיף 84 לחוק בשלבי ביצוע של תכנית, בעוד שסעיף 24 שבפנינו מתייחס לתוקף התוכנית. גם פסק הדין בבג"צ 1636/92 הנ"ל אינו מסייע לעותרים, שכן אותו פסק דין התייחס לתכנית בה נקבע ש"התכנית תבוצע תוך 5 שנים מיום אישורה כחוק", וההלכה שנקבעה באותו פסק דין מתייחסת למשמעותם של שלבי ביצוע בתכנית, והיא אינה מתייחסת לסיטואציה כמו זו שלפנינו, בה נקבע מועד לפקיעת תוקפה של התוכנית." 25. מצב דומה היה גם במקרה הנזכר בת"א 9224/07 הפטריארך היווני אורתודוכסי של ירושלים ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה ירושלים, , 9.2.2009, אשר אושרר בע"א 2761/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' הפטריארך היווני אורתודוכסי של ירושלים ואח', , 27.8.2012). גם באותו המקרה, היה מדובר בתכנית נקודתית, אשר בה נאמר מפורשות כי "לאחר מועד זה, במידה ולא בוצעה כל בניה, תתבטל תכנית הבינוי והמצב יחזור לקדמותו ". דהיינו, התכנית לא הותירה כל מקום לפרשנות, אלא קבעה מפורשות כי לאחר חלוף התקופה, התכנית פוקעת. 26. בפרשת העמותה לשמירת איכות החיים קבע בית המשפט העליון כי פרויקט רחב היקף, הינו שונה מפרויקט נקודתי. זוהי אבחנה רלוונטית גם למקרה שבפנינו. כאשר המדובר בחטיבת קרקע קטנה, אשר נוגעת לבניין בודד, לבנייה בייעוד ספציפי, וכאשר המדובר באמירה מפורשת לפיה התכנית פוקעת לאחר תקופה מסוימת שלא החלו בביצועה (שני דברים שלא נאמרו בתכנית נשוא הערר), אזי ניתן לראות בה ככוללת מנגנון של "השמדה עצמית". אולם כל עוד המדובר בתכנית רחבת היקף, וכאשר אין אמירה מפורשת בעניין זה, אין לראות בתכנית ככזו המתבטלת מעצמה. אבחנה זו נעשתה גם בפרשת הלביץ (עע"מ 1369/06 הלל הלביץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חדרה ואח' , 9.7.2008) עליה ביקשה העוררת להסתמך (למרות שהמדובר בנושא שונה בתכלית), כאשר בית המשפט העליון קובע את הדברים הבאים: "מקובלים עלי הדברים שנאמרו בבג"ץ 1636/92 לעיל, ככל שעסקינן בפרויקט מטרופוליני נרחב ורב היקף, כפי שדובר באותו עניין, באשר השלמת הליכי התכנון והרישוי להקמתו של פרויקט כזה - לא כל שכן ביצוע הבינוי והשלמתו בפועל - מצריכים, מטבע הדברים, זמן רב. איני משוכנע כי ניתן להחיל דברים אלו, ככתבם וכלשונם, על ענייננו." 27. דהיינו, בית המשפט העליון מקבל את התפיסה העקרונית שביסוד פסק הדין בפרשת העמותה לשמירת איכות החיים, אך מאבחן אותה כאשר המדובר במקרה שונה בתכלית, הנוגע בכלל להפקעות ולשימוש בשטחים שהופקעו. אין המשל דומה לנמשל, ואין מקום להקיש מפרשת הלביץ לעניין שבפנינו. 28. התכנית נשוא הערר אינה קובעת הוראת פקיעה. היא קובעת תקופה משוערת למימוש. העובדה כי בשל נסיבות שונות המימוש החל אך לא הסתיים, אינה מצדיקה את ביטולה של התכנית, תוך פגיעה ממשית בזכויותיה של המשיבה. ביטולה של תכנית אינו קורה מעצמו, והדרך לבטלה היא על ידי תכנית חדשה, או על ידי הליך המבטל אותה. אלו מושכלות יסוד, אשר נקבעו כבר בע"א 398/63 ליבוביץ' ואח' נ' משה כץ ואח', פ"ד יח(1) 384, 391: "תכנית בנין עיר היא בגדר חיקוק. יכול חיקוק להיות אות מתה במובן זה שאין מקפידים על ביצועו או שאין הוא מתאים עוד לזמנים החדשים. אבל אין חיקוק עובר ובטל מעצמו. הוא ממשיך לחיות ויש לקיימו במקום ובנסיבות שאליהם הוא מתייחס. לא תמיד הוא כיין המשומר ההולך ומשתפר במרוצת הזמן, אך בשל כך בלבד לא פג תוקפו." 29. זהו גם המקרה שבפנינו. כאשר המדובר בתכנית שאינה מפקיעה את עצמה, היא ממשיכה להתקיים, גם אם היא כבר אינה מתאימה לתפיסות התכנוניות המקובלות כיום. לכן, אין לקבל את הטענה כי התכנית אינה בתוקף היום. 30. ככל שהדבר נוגע לחוק החופים, הרי שלנוכח האמור בסעיף 20 בו, אין זה משפיע רטרואקטיבית על התכנית, ולכן גם בטענה זו אין למעשה כל ממש. 31. התוצאה היא כי לעוררת כלל אין זכות ערר, ואין מקום לדון בטענותיה לגופן, אולם גם אם היה מקום לעשות כן, דומה שטענות אלו אינן יכולות להתקבל כיום. המדובר למעשה בתקיפתה של התכנית אשר אושרה בשנת 1994, והמועד לעשות כן, אפילו הייתה לנו הסמכות לדון בטענות העוררת, חלף לפני למעלה משני עשורים. 32. הערר נדחה. העוררת תשלם למשיבה מס' 2 הוצאותיה בסכום של 10,000 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק. לא מצאנו לנכון לחייב את העוררת בהוצאות הוועדה המקומית. תוכנית בניהבניהנספח בינויערר