היתר לחפירה ודיפון עבור חניון תת קרקעי בחלקה 467 בגוש 3925 אשר במתחם תחנת ראשונים. העוררים, סוחרים ואנשי עסקים מראשון לציון ונס ציונה, מתנגדים לבקשה בהיותה, לטענתם, שלב ראשון ליישום תכנית רצ/1/85/1 המקודמת במקרקעין, (להלן: "התכנית המופקדת") ותכליתה הקמת שני מגדלים או מגדל אחד למשרדים, מסחר ועוד, וביניהם הקמת מרכז מסחרי (קניון) בתחום זה. אותה תכנית, מצויה בימים אלה בפני הועדה המחוזית. התכנית הופקדה בעבר, אושרה, והוחזרה לבחינה נקודתית נוספת בועדה המחוזית, אשר כבר שמעה התנגדויות בנקודה זו פעם נוספת. טרם התקבלה החלטה סופית בתכנית. עניינו של ההיתר בחניון תת קרקעי אשר אמור להתבצע במקרקעין נשוא הערר תחת חניון שהיה קיים בהם מכח תכנית רצ/1/ 85. רצ/1/ 85 הינה התכנית החלה במקרקעין ומייעדת אותם לחניה ציבורית. תמצית טענות העוררים מדובר במתחם מוטה תחבורה ציבורית ולנוכח מהותו מחייבים שיקולי המדיניות הראויים לשמור על הפוטנציאל בו להרחבת הדרכים והתחבורה המסילתית, כמו גם שמירה על אופציה לרכבת קלה. העוררים מתנגדים בתוקף לתכנית המקודמת ובאמתחתם טיעונים תכנוניים, מקצועיים - במישור החניה ועוד. ביום 9/7/12 הגיע לעוררים מידע לפיו קנית השלום פועלת לקידום אישור לקבלת היתר לביצוע עבודות הכרוכות בהקמת הפרויקט היזום על ידה במסגרת התכנית המופקדת. ביום 10/7/12 פנו העוררים לראש עיריית ראשון לציון בהטעימם כי החלטת הועדה מיום 10/6/12 בוטלה ולפיכך לא ניתן לפעול להוצאת היתר בניה בהתייחס לתכנית האמורה. ב- 19/7/12 נכתב אליהם מכתב מב"כ הועדה המקומית, מכתב זה התקבל רק ב- 26/7/12 בו צוין כי היזם מקדם בקשה לחניונים תת קרקעיים והוא נוטל את הסיכון לפיו החניונים יבנו על ידו על פי תב"ע בתוקף, על אף שהתכנית המופקדת טרם קיבלה תוקף ואין מובטח כי היא תאושר. בתגובה הגיבו העוררים לב"כ הועדה המקומית ביום 29/7/12 כי אין לתת היתר לביצוע חלק כלשהו הכלול בתכנית, לא מדובר בסיכון לגיטימי אלא בפעולה שלא כדין ובהיתר בלתי חוקי אם וככל שניתן לביצוע החניון התת קרקעי המתוכנן על ידי היזם. ביום 2/8/12 כתבה ב"כ העוררים לב"כ הועדה המקומית כי בתכנית התקפה נקבע כי מטרתה, מגרש חניה עבור נוסעי הרכבת ומתקני תשתית וגישה להולכי רגל וכן כי בסעיף 11 ב' להוראות אותה תכנית נקבע לעניין חניה, כי בשטח המתוכנן לחניה יוכשרו לפחות 600 מקומות חניה לשימוש ולרווחת נוסעי הרכבת בתחנת ראשונים כולל אפשרות לחניה תת קרקעית, בפועל מומשה מטרת התכנית ומקומות החניה לשימוש ולרווחת נוסעי הרכבת לא הצטמצמו למינימום של 600 מקומות אלא נקבעו 717 מקומות חניה, ולפיכך האינטרס הציבורי מכתיב התקנת חניון עילי מרווח שאינו מוגבל למינימום של 600 מקומות חניה אלא מאפשר 717 מקומות חניה עיליים גם בפוטנציאל להרחבת חוג משתמשי התח"צ. בתגובה נענתה ב"כ העוררים כי ההיתר המבוקש הינו לחניון על פי רצ/1/ 85 שבתוקף. דא עקא שהועדה המקומית לא השיבה מדוע העדיפה הועדה המקומית חניון תת קרקעי על חניון נוח של 717 מקומות חניה עיליים. המכתב האחרון נכתב ב- 2/8/12 על ידי ב"כ העוררים ורק בשלהי חודש נובמבר נודע לב"כ העוררים כי בוצע גידור בשטח החניה הציבורית והובהר כי קנית השלום מבקשת לקדם עבודות לביצוע חניון תת קרקעי. משהתגלה דבר גידור השטח נשלח ביום 27/11/12 מכתב מב"כ העוררים ליו"ר הועדה המקומית שם נטען כי אין כל הצדקה לקבוע עובדות מוגמרות בשטח ולהעניק זכויות יתר ליזם ולשנות את מתכונת החניון הציבורי בניגוד למטרות התכנית החלה. ביום 3/12/12 לאחר שהובהר כי לא יצא היתר ובכל זאת בוצע גידור בשטח נשלח מכתב ליו"ר הועדה המחוזית ובמכתב מיום 13/12/12 הובהר כי העניין נמצא בבדיקת הפיקוח המחוזי. ביום 16/12/12 הגיע לידי ב"כ העוררים טופס היתר בניה שנחתם ביום 5/12/12 בידי הרשות המקומית. הטיעון של הועדה המקומית וב"כ מתעלם מכך שבפועל כבר הוקם והוכשר חניון ציבורי בשטח וזאת מכספי ציבור, ומהביקורת שנמתחה על הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ במסגרת עע"מ 496/08 אירוס הגלבוע בע"מ נ' לאה ברוך ואח' (פרשת איקאה). בשני המקרים חרגו הרשויות מסמכויותיהן ופעלו בניגוד לדין. הועדה המקומית ראשון לא הפנימה את העולה מדברי בית המשפט העליון, ומעדיפה את האינטרס של קנית השלום על האינטרס הציבורי. כמו כן עם לקוחות משרד ב"כ המשיבה נמנית קבוצת קניוני עזריאלי בעלים של קנית השלום ובנסיבות עולה חשש ממשי ליחס מוטה לטובת קנית השלום. ההיתר לחפירת 4 מרתפי חניה ולדיפונם אינו היתר כדין, שכן התכנית מאפשרת הקמת חניון של לפחות 600 מקומות חניה וחניון כזה כבר הוקם. עניינו של ההיתר בהריסת החניון שתואם לתכנית ולפיכך הינו בניגוד לתכנית. לחלופין ההיתר עוטה מצג שווא לפיו הוא מיועד לביצוע תכנית רצ/1/ 85 בעוד בפועל הוא נועד להקדים ולבצע חניון ההולם את התכנית המופקדת שלא כדין. אין כל הצדקה ציבורית להנפקתו. תמצית טענות המשיבים על הערר להידחות על הסף וגם לגופו של ענין. העוררים אינם יכולים להיחשב כמי שיכולים להיפגע מהחלטת המשיבה ואין להם זכות עמידה בפני ועדת הערר. זכות הערר לא ניתנה לכל מאן דהוא, אלא למי שנפגע מדחיית התנגדותו, והתנגדות זו ניתן להגיש רק במקום של בקשת הקלה משימוש חורג; בהעדר פגיעה אישית אין ליתן לעורר זכות עמידה או ערר. מעמד להתנגד למתן היתר יכול להינתן רק למי שיצביע על חשש של פגיעה ממשית, כעולה מעניין תאטרון הצפון, כך או אחרת יש להראות פגיעה כתנאי סף להגשת הערר. העוררים נמנעו מלטעון בפגיעה בהם, אם התוכנית החדשה תאושר, אזי החניון התת קרקעי ישרת את באי הרכבת וגם את באי הפרויקט מושא התוכנית החדשה. אם לא אזי החניון התת קרקעי ישרת את באי הרכבת בלבד. כך או כך באי הרכבת יזכו לחניון חדש מוגן ומקורה, חלף החניון הפתוח היום החשוף לגשם, לקור ולרוח. החניון הציבורי לא יפגע ברווחת הציבור, אלא יתרום לרווחת הציבור. הערר הוגש באיחור. סעיף 151א' מאפשר להגיש ערר תוך 30 יום מיום שהומצאה לו החלטה, ואילו ההחלטה ליתן למשיבה היתר התקבלה ביום 8/8/12, ארבעה חודשים קודם שהעוררים הגישו את עררם. העוררים היו מודעים בכל אותם החודשים שניתן ההיתר למשיבה. לא זו אף זו, העוררים מודים בעררם כי הם קיבלו לידיהם את הבקשה להיתר שהגישה המשיבה. הערר אף הוגש בשיהוי, לעניין השיהוי הסובייקטיבי כפי שפורט בערר, העוררים ידעו על ההליכים להוצאת ההיתר; לעניין השיהוי האובייקטיבי הרי שבעקבות הוצאת ההיתר המשיבה החלה בעבודות מושא ההיתר וכבר הרסה את החניה שהיתה קיימת במקרקעין נשוא הערר; המקרקעין אינם יכולים לשמש כיום לחניה וקבלת הערר תגרום לציבור נזק בלתי הפיך. העוררים שמים עצמם כמי שדואג לאינטרס הציבורי ולבאי הרכבת, אך בפועל אם יתקבל עררם - יגרם נזק אדיר לציבור. לענין הפגיעה בשלטון החוק, הרי אין כל פגיעה בשלטון החוק, שכן ההיתר תואם את התוכנית שבתוקף. להליכים נושא התוכנית החדשה אין כל רלבנטיות לערר שבענייננו, שכן ההיתר נסמך על המצב התכנוני התקף. על מנת לסבר את האוזן, יובהר כי התוכנית המופקדת אושרה לראשונה ע"י הועדה המחוזית ביום 10/10/10, לאחר שמיעת התנגדויות, ביום 26/2/12 לאחר שהובהר כי משרד התחבורה תומך באישור התוכנית החדשה, הועדה המחוזית שבה ואישררה את החלטתה לאשר את התוכנית, ובהתאם לפס"ד שמחק את העתירה שהגישו העוררים, ניתנה להם זכות נוספת להשמיע את טענותיהם בפני הועדה המחוזית וכך נעשה כבר בחודש יולי 2012. תקנון התוכנית התקפה קובע מפורשות כי, קיימת אופציה לחניה תת קרקעית במקרקעין וההיתר תואם אפשרות זו. עמדת הועדה המקומית העוררים היו מודעים להחלטת הועדה המקומית מיום 8/8/12, שכן הם פנו ב-10/7/12 והושב להם ב-19/7 ב-29/7 ואף ב-1/8 כי בדעת הועדה להנפיק את ההיתר, הם פנו שוב ב-2/8, ב-27/11, ב25/12 ונענו בתשובה, ושוב פנו ב-2/1/13, גם ביום 25/12/12 השיבו להם מהועדה המקומית. לאורך כל ההתכתבויות הובהר לעוררים כי היתר הבניה תואם את התכנית במקרקעין. ההיתר מושא בקשה זו נועד לאפשר עבודות חפירה ודיפון עבור חניון תת קרקעי כאמור בתוכנית רצ/85/1 ואפשרות של הקמת חניון תת קרקעי תואמת את התוכנית החלה. הקמת חניון תת קרקעי מאפשרת ניצול טוב יותר של המקרקעין ומאפשרת פיתוחם של המקרקעין לצרכים נוספים במסגרת תכנון עתידי. עוד בשנת 98' דרשה מתכננת המחוז דאז, להציג תכנית לשימוש יעיל של הקרקע המיועדת לחניה ומתן תוקף לתוכנית זו יותנה בדיון ראשוני בתוכנית רב מפלסית באזור המיועד לחניה, כלומר לא יינתן תוקף לתכנית הרכבת, טרם יוצג פרויקט כלכלי מעליה. ואכן בחודש 12/99 המליצה הועדה המקומית לועדה המחוזית להפקיד את תכנית רצ/1/85/1; הלכה למעשה העוררים מנסים למנוע את ישורה של תכנית רצ/85/1/1 אשר מיועדת לאפשר בין השאר הקמת בניית מגדל שישמש למשרדים ולמסחר במקרקעין.לעוררים את כל נגיעה לשאלה האם במקרקעין יהיה חניון עילי או חניון תת קרקעי.כך או כך, יהיו לפחות 600 מקומות חנייה לנוסעי הרכבת וזאת בהתאם להתחייבות והצהרה עליה חתמה חברת קנית. משההיתר שהתבקש ע"י קנית, היה היתר תואם תכנית, היא רשאית היתה לקבלו. בתקופת הביניים עד להקמתו של החניון התת קרקעי, דאגה העיריה לתפוס מגרש חניה זמני לצורך באי ומשתמשי הרכבת בתחנת "הראשונים" במקרקעין הסמוכים מצפון, וזאת מכח צו הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים) התשמ"ז-1987; ביום 13/10/09 פורסמה למתן תוקף תכנית רצ/89/1 אשר יעדה את השטח מצפון לתחנת הרכבת ושדרות נים למגורים כאשר בעלי הקרקע הסמוכה מעוניינים לממש את מקרקעיהם, על כן עשתה העיריה שימוש בסמכותה עפ"י דבר החקיקה הנ"ל, שכן המיקום של מגרש החניה הזמני הוא המקום שאושר על ידי משרד התחבורה לצורך מגרש חניה זמני. לאחר הכשרת החניה הזמנית ולאור לוח הזמנים הקצוב בו בעלי הזכויות לא התנגדו לתפיסת מגרשיהם, דרשה העירייה מהיזם לבצע את החניונים התת קרקעיים לאלתר, על מנת לסיים את עבודות הכשרתם בתוך לוח הזמנים לצו התפיסה לחניה החלופית. החל מיום 18/11/12 מגרש החניה הזמני משמש בפועל לצורך באי ומשתמשי הרכבת בתחנת ראשונים, והוא כולל לא פחות מ-600 חניות, לצורך הכשרת החניון הזמני בוצע פיתוח מלא של המגרש, נסללה שכבת אספלט, הותקנו מדרכות והוספה זרוע לרמזור הקיים בשדרות נים. כמו כן נוכח עבודות החפירה והדיפון המבוצעות בהתאם להיתר נשוא הערר, המקרקעין כבר אינם יכולים לשמש חניון לצורך באי ומשתמשי הרכבת, שכן חלק משכבת האספלט הוסרה, הועתקו תחנות אוטובוסים, החלו עבודות קידוחים וכיו"ב. האפשרות של תכנון עתידי במקרקעין באופן שיאפשר מטרות נוספות, היתה ידועה עוד טרם אושרה התוכנית ולא בכדי הוראותיה מאפשרות הקמת חניון תת קרקעי במקרקעין. דין הערר להידחות על הסף מחמת העדר זכות ערר, איחור רב ושיהוי ניכר. דיון והכרעה ועדת הערר מוסמכת לדון בעררים מכח חוק התכנון והבניה, התשכ"א-1965. במסגרת זו נדרשנו לא אחת, לשאלה בדבר סמכותנו, מקום בו מדובר בהתנגדות לבקשה שלא פורסמה, אך עדיין כוללת סטיה מתוכנית. לאורך למעלה מעשור, מחזיקה ועדת הערר בעמדה הקונסיסטנטית לפיה במקרה בו קיימת חריגה מהוראות תוכנית, עומדת למאן דהוא, המתנגד לבקשה, זכות ערר. עמדתנו זו נסמכה על העמדה המאוזנת, לטעמנו שנקבעה בענין עת"מ 136/00 צומת האלופים שם נקבע כדלקמן: "אינני חולק שזכות הערר ניתנת רק בנושאים שסעיף 149 דן בהם, דהיינו הקלה, שימוש חורג וחלוקה בסטיה מתכנית. כל מה שאני אומר הוא שסעיף 149(3) המדבר על החלטת הועדה בהתנגדות של בעל קרקע או בניין או מחזיק בהם כשהוא מאוזכר בסעיף 152 (א)(1), אינו יכול להתפרש פרשנות מילולית טכנית שאינה מתקבלת על הדעת, לפיה אם עמדה הועדה על המשמר וגילתה סטיה מתכנית ובהמשך מילאה חובתה ועשתה פרסום ובעקבות פרסום זה באה התנגדות ונדחתה, הרי רק אז תינתן לנפגע זכות ערר, ואילו אם הועדה טעתה או אולי הוטעתה לחשוב שאין סטיה כזו, או שהיא אמנם היתה ערה לצורך בהקלה אך על אף זאת נמנעה מפרסום, או אז, "יענש" הנפגע בכך שהוא יאלץ לפתוח בהליך בבית המשפט שהוא יקר, מסורבל, ממושך ופחות יעיל מאשר ההליך בפני ועדת ערר." לא מכבר אושרה עמדה זו גם בפני בית המשפט העליון במסגרת עעמ 317/10 ‏ ‏ אהוד שפר נ' מורן סקאל יניב, שם נקבע כדלקמן: "ככל שעלי להכריע בין שני הכתובים המכחישים זה את זה, אני מעדיף את הגישה שהובעה בעניין צומת האלופים, המרחיבה את זכות הערר על כל מקרה בו מועלית טענה כי ההיתר ניתן בסטיה מתכנית. אנמק להלן את עמדתי. א. איני משוכנע כי בסעיף 152(א)(1) המחוקק דק פורתא בכוונת מכוון למנוע את האפשרות להגיש ערר על החלטה למתן היתר בניה. שאם כך נאמר, עלול להיווצר מצב בו מתן ההיתר יותקף בשני מסלולים שונים. במסלול אחד יגיש צד שנפגע ממתן ההיתר עתירה מנהלית, ובמסלול שני יגישו שני חברי ועדה מקומית ערר על ההחלטה לתת היתר כאמור בסעיף152(א)(2) (כפי שהיה בעניין צומת האלופים, שם הוגש ערר על ידי שני חברי ועדה שבהמשך משכו את הערר). ב. פעמים רבות נטען על ידי המתנגד להיתר, כי ההיתר ניתן בניגוד לתכנית החלה על המקרקעין או שהיא מהווה הקלה או היתר לשימוש חורג בסטיה מתוכנית. המדובר בשאלה מקצועית-תכנונית מובהקת המחייבת בדיקת תכניות ובחינה מדוקדקת של היתר הבניה, וראוי כי ועדת הערר כגוף המקצועי המיומן ובעל הניסיון תדון בה ולא בית המשפט. להבדיל מבית המשפט שביקורתו מוגבלת לחוקיות וסבירות ההחלטה למתן היתר, ועדת הערר היא "מוסד תכנון", וככזו היא בעלת סמכות מקורית ורשאית להפעיל שיקול דעת תכנוני ולהמיר את שיקול דעתה תחת שיקול הדעת של הועדה המקומית. הליכה בדרך זו מבטיחה כי ההיתר ייבחן בשתי ערכאות תכנוניות האמונות על שיקולים תכנוניים-מקצועיים. ג. לשיקול המקצועי-תכנוני יש להוסיף גם שיקולי יעילות ונגישות, באשר ההליך בפני ועדת הערר הוא זול ומהיר יותר מההליך בפני בית המשפט (על פי סעיף 152(ג) לחוק על ועדת הערר ליתן החלטתה תוך 30 יום מיום הגשת הערר). בכך גם תימנע התוצאה לפיה אם העלו המתנגדים להיתר טענה כי ההיתר מצריך הקלה או שימוש חורג, וכך נקבע לבסוף על ידי בית המשפט, אזי בדיעבד מתברר כי אילולא טעותה של הועדה המקומית הסמכות לדון במתן ההיתר הייתה נתונה לועדת הערר. כאמור, קשה להלום כי החלטה שגויה של הועדה המקומית או רשות הרישוי בשאלה אם הייתה סטיה מתכנית אם לאו, ועקיפת הוראות הדין בכך שלא קויים הליך של הקלה ושימוש חורג, תפגע בזכות הערר ותכתיב את הסמכות העניינית. ד. פרשנות מרחיבה, המאפשרת הגשת ערר גם במקרה של מתן היתר כאשר נטען על ידי המתנגד כי ההיתר סוטה מתכנית, הולמת את מגמת המחוקק בתיקון 43 לחוק במסגרתו הוקמו ועדות הערר. במקביל לכך פעל המחוקק להקל על מערכת בתי המשפט, ובמסגרת חוק בתי המשפט לעניינים מינהליים (וקודם לכן במסגרת סעיפים 255א-255ו לחוק התכנון והבניה)העביר סמכויות רבות שהיו נתונות לבית המשפט העליון לבית המשפט לעניינים מינהליים. המצב לפיו יש גישה ישירה לבית המשפט לעניינים מינהליים טרם מיצוי ההליך במוסדות התכנון, נוגד מגמה זו ונוגד את עקרון מיצוי ההליכים במשפט המינהלי (ראו עת"מ(נצ') 1146/05 ח'אלד נ' מדינת ישראל-הועדה המחוזית לתכנון ולבניה צפון ( 17.1.2006); עניין נס הרים, בפסקה 20. ראו עוד: בג"צ 235/05 הדרי נ' רשות הדואר( 9.1.2005); בג"צ1452/05 אחמד נ' משרד הפנים( 22.10.2006)). ה. ברגיל,הליך של היתר תואם תכנית לא כרוך בפרסום ובשמיעת התנגדויות. עם זאת, הפרוצדורה של מתן הודעה לבעלי הנכס לגביו מבוקש ההיתר, נועדה לאפשר להם להשמיע את התנגדותם למתן ההיתר. במצב בו נשמעות בפני הועדה המקומית התנגדויות למתן ההיתר, ניתן לפתור את האבסורד עליו הצביע השופט סוקול בעניין תיאטרון הצפון בדרך של פרשנות. מתנגד להיתר שניתן, אשר שטח התנגדותו בפני הועדה המקומית וזו נדחתה, או שידע על מתן ההיתר,צריך יהיה להגיש את הערר תוך 30 יום מיום שנודע לו על מתן ההיתר. לא למותר לציין כי סדרי הדין שנקבעו על ידי המחוקק מתאימים גם לערר המוגש על ידי מי שהתנגדותו למתן ההיתר נדחתה (סעיף 153 לחוק קובע כי לדיון בערר יוזמנו מבקש ההיתר, המתנגד ונציגי רשות הרישוי או הועדה המקומית. וראו גם ההגדרה הרחבה של "ערר" בתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בועדות הערר), התשנ"ו- 1996)). במצב דברים בו מתן ההיתר נודע למתנגד רק עם תחילת העבודה או לאחר מכן, תינתן זכות ערר לועדת הערר מקום בו המתנגד מעלה טענה של סטיה מתכנית, אך לא יחול סעיף 152(ב)המורה על עיכוב אוטומטי במתן ההיתר, שהרי ההיתר כבר ניתן. ו. בגישה המצדדת בהרחבת זכות הערר, יש כדי להפחית את העומס המוטל על בתי המשפט. 15. ודוק: על מנת להסיר ספק אדגיש כי איני מצדד בגישה המרחיבה עוד יותר, שננקטה על ידי בתי המשפט בעניין דוידיאן, עניין נס הרים ועניין מדר ולפיה בכל מקרה של התנגדות להיתר בניה, יש להגיש ערר. לטעמי, מקום בו המתנגד למתן ההיתר לא מעלה טענה של סטיה מתכנית, אזי רואים את היתר הבניה כהיתר שניתן ב"מסלול הירוק"ותרופתו של המתנגד אינה בועדת הערר וממילא אין מקום לעיכוב במתן ההיתר. הרחבת סמכותה של ועדת הערר כמוצע לעיל - בנוסף למקרים המנויים במפורש בסעיף 152(א)(3) -היא באותם מקרים בהם המתנגד למתן ההיתר מעלה טענה כי ההיתר סוטה מתכנית. או-אז תבחן ועדת הערר את הטענה. היה ותמצא כי ההיתר סוטה מתכנית, תדון ועדת הערר לגופה של התנגדות. היה ותמצא ועדת הערר כי ההיתר תואם את התכנית החלה על האזור, הרי שבכך יסתיים הדיון. סיכומו של דבר, ומבלי להתעלם מהקשיים העיוניים והמעשיים הכרוכים בהרחבת הזכות להגשת ערר, אני סבור כי טעמים של יעילות ומדיניות משפטית מטים את הכף לכיוון זה. דרך המלך לתקוף את החלטת הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית ליתן היתר בניה כאשר עולה טענה של סטיה מתכנית צריכה להיות בהגשת ערר לועדת הערר. זאת, להבדיל ממחלוקות בשאלות קנייניות או בשאלות של שימוש וחזקה הנדונות בערכאות האזרחיות הרגילות, ולהבדיל מטענות לגבי פגמים מינהליים שאינם קשורים בנושאים תכנוניים, כמו טענה לניגוד עניינים, שיידונו בבית המשפט לעניינים מינהליים. מכל מקום, טוב יעשה המחוקק אם יסדיר את הנושא ויסיר את הספקות לעניין גדר סמכותה של ועדת הערר." ברגיל, עלינו לבדוק אם הבקשה נכנסת בגדר המצב התכנוני התקף החל במקרקעין או שמא מדובר בסטייה ממנו. אם נמצא כי מדובר בסטייה , אזי עומדים בפני העוררים האפשרות לערור לועדת הערר כפי שעשו. אלא שבמקרה דנן, מדובר בתקיפת היתר, ולא בהחלטה גרידא, ובמצב זה יש להוסיף ולשקלל המבחן המשולש אשר נקבע בעע"ם 7142/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה ואח' נ' החברה להגנת הטבע ואח', פ"ד נו (3) 673, 678-679:   "כפי שנפסק בבית-משפט זה לא פעם, בבואנו לבחון טענת שיהוי עלינו לבחון שלושה יסודות שונים המרכיבים את השיהוי. היסוד הראשון מתמקד בטיב התנהגות העותרים עצמם ובשאלה ואם חלוף הזמן מרמז כי ויתרו על זכויותיהם: יסוד זה הוגדר בפסיקתנו "שיהוי סובייקטיבי". יסוד שני, עניינו בשינוי המצב והפגיעה באינטרסים ראויים - של הרשות או של צדדים שלישיים - שנגרמה בעקבות האיחור בהגשת העתירה. יסוד זה הוגדר בפסיקתנו על-פי אותה גישה "שיהוי אובייקטיבי". על-פי גישה אחרת מבטא יסוד זה את עקרון "טובת הכלל" שהוא כשלעצמו עילה לדחיית העתירה על הסף (ראו דברי השופט מ' חשין בבג"ץ 2632/94 דגניה א', אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' שר החקלאות [1], בעמ' 741-744). היסוד השלישי, עניינו חומרת הפגיעה בשלטון החוק המתגלה במעשה המינהלי שהוא נושא העתירה. יסוד זה נותן ביטוי לעיקרון שלפיו בית-המשפט לא ייתן ידו לפגיעה חמורה בשלטון החוק גם אם העתירה הוגשה בשיהוי שפגע באינטרסים מוכרים. היחס בין שלושת היסודות הרלוונטיים לשיהוי ייקבע על-פי משקלו היחסי של כל אחד מהשיקולים בנסיבותיו של כל עניין. בבואו להכריע בשאלת השיהוי יפעיל אפוא בית-המשפט מערכת איזונים שעל-פיה יבחן בעיקר את היחס בין הפן האובייקטיבי של השיהוי, היינו מידת הפגיעה באינטרסים ראויים של היחיד או של הרבים, לבין מידת הפגיעה בחוק ובערכי שלטון החוק". במקרה דנן, איננו סבורים כי נפלה אי חוקיות ממשית בהיתר, לא כל שכן אי חוקיות, המהווה פגיעה חמורה בשלטון החוק כנדרש לצורך ביטול ההיתר. התוכנית החלה במקרקעין רצ/1/85/1, קובעת בסעיף 10 כדלקמן: "מטרות התוכנית: לקבוע שטח לתוואי הסטת שד' נים הקיים. הקצאת מגרש חניה לפחות ל-600 מקומות עבור תחנת רכבת ראשונים. לשנות ייעודי קרקע משטח לקרקע חקלאית, לשטח לדרך, למגרש חניה עבור נוסעי הרכבת ומתקני תשתית וגישה להולכי רגל. בסעיף 11 קובעת התוכנית רשימת תכליות כדלקמן: רשימת התכליות: דרך - בשטח המיועד לדרך ניתן לבצע עבודות סלילת כביש, חפירה ומילוי, מעברים וכן את מערכות התשתית הדרושות (ניקוז, ביוב, בזק, חשמל וכד'). חניה - בשטח המיועד לחניה יוכשרו לפחות 600 מקומות חניה לשמוש ולרווחת נוסעי הרכבת בתחנת "ראשונים" כולל אפשרות לחניה תת קרקעית. כמו כן בסעיף 14 צופה התוכנית פני עתיד וקובעת בס"ק ד' כי: "כל תכנון עתידי בתוכנית רצ/85/1 יחייב שמירת מטרות תוכנית זו, על ידי הסדרת מקומות חניה לנוסעי הרכבת בתחנת ראשונים אשר לא יפחת מ-600 מקומות חניה בהתאם לפרוגרמה בתחנת הרכבת ראשונים רנ"ר 1997". התוכנית כוללת הוראות, תשריט ונספח הסדרי תנועה וחניה מסמך מחייב. באותו נספח מופיע 638 חניות בתחום המגרש, וכן 4 תחנות אוטובוס. במהלך הדיון לפנינו, טענה ב"כ העוררים, טענה שלא נטענה בכתבי הטענות לפיה, הואיל ומדובר בנספח מחייב, הרי ששינויי כרוך בפרסום הקלה. לכאורה, קיימת התנגשות בין מעמדו של הנספח, בו מוצגות 638 חניות על קרקעיות, לבין הוראות תקנות התוכנית בסעיף 11 לעיל, אשר קובעת אפשרות מפורשת לחניה תת-קרקעית. כידוע מוסדות התכנון מצווים על פרשנות הרמונית בין מסמכי תוכניות ולא על הדגשת הסתירות ביניהם. לעניין זה יוזכר כי על יחסי הגומלין והסימביוזה המחויבת בין מסמכי תכנית נתונה נקבע כבר בעבר: "למעלה מן הצורך נוסיף ונאמר זאת: שני חלקיה של תכנית מיתאר - החלק המילולי, ה"תקנון", ובצדו התשריט - שני חלקים אלה אמורים להשלים זה-את-זה, ומשעה שבאה תכנית לאוויר העולם, על דרך-הכלל אין לאחד חיים בלא רעהו. החלק המילולי סומך עצמו אל התשריט - שכן בלא תשריט יאבד מערכו, כולו או מקצתו, ואילו התשריט מצדו נסמך אל החלק המילולי - שכן בהיעדר עקרונות והגדרות לצבעים שבתשריט יידמה התשריט לציור צבעוני (או לציור בשחור-לבן) חסר-משמעות. כדי ללמוד אפוא על הסטטוס שתכנית מיתאר מקנה לשטח קרקע זה או אחר בה, שומה עלינו לראות את התכנית כמכלול: לעיין בתקנון המגדיר הגדרות והמתווה עקרונות, ובה-בעת לעיין בתשריט הפורש באורח חזותי את פועלה של התכנית. המושג "תכנית" שתי אונות לו: האונה המילולית ואונת התשריט, ושתי האונות היו כתאומות-סיאם " ר' ע"א 3213/97 נקר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה ואחרים. אנו סבורים כי נוכח האמור יש לפרש את הנספח האמור כמחייב - מקום בו כל 600 החניות מתוכננות במפלס הקרקע ואילו מקום בו מבוקש לנצל את האופציה התת-קרקעית, יש לקרוא את עקרונותיו (מספר החניות, נגישות לתח"צ) אל התכנון המבוקש. הדברים מקבלים משנה תוקף לאור העובדה כי מדובר בפרשנות בדיעבד. גם מבחינה פונקציונלית הננו סבורים כי, יתרונו של חניון תת קרקעי על חניון עילי - ברור. היפוכם של דברים חניה תת קרקעית, אשר את הקמתה מעודדת ועדת הערר מתוך מטרה של ניצול נבון ויעיל של משאב הקרקע, מאפשרת קירוי למכוניות, הגנה בפני פגעי מזג האויר למשתמשיהן, ואפשרות למספר רב בהרבה של מכוניות. כך שעפ"י המצב התקף, אנו סבורים כי הקמת חניון תת קרקעי הינה ניצול נכון יותר של משאב הקרקע, ושרות נכון טוב ויעיל יותר לציבור. דומה כי חניון עילי מהווה פתרון "זול" אך "בזבזני" של משאב הקרקע, מה עוד כי המדובר בקרקע המיועדת לצרכי ציבור, וככל שמתבקש כבענייננו חניון תת קרקעי, אופציה קיימת עפ"י התכנית ונכונה יותר תכנונית, יש לאשרו. יש לציין כי החניון המבוקש כולל 1500 חניות. לעניין השיהוי והאיחור, כמו גם למעמד העוררים והואיל ופטור בלא כלום לא ניתן, הרי שמההתכתבויות בין הצדדים עולה כי כבר בחודש נובמבר (וליתר דיוק ב-27 בו) ידעו העוררים כפי שהבהירו ראש העיריה ויו"ר הועדה המקומית ראשל"צ, כי הועדה המקומית שוקדת על הוצאת היתר בניה. הוצאת ההיתר מטיבה וטבעה נעשית לאחר קבלת החלטה. במצב דברים זה, דומה כי במידה ורצו לעצור מהלך זה באמצעות הגשת ערר, היה עליהם לפנות במועד זה או בסמוך לועדת הערר במטרה לעצרו, ככל שחשבו שיש בכך ממש. מנגד הובהר כי המשיבות הסתמכו על ההליך הרישויי: המשיבה 3, בעלת ההיתר החלה בעבודות בשטח, ואילו המשיבות 1 ו-2, מפעילות מגרש חלופי מכח חוק מגרשים ריקים, אשר זמנו קצוב. בשולי הדברים נפנה לדברינו בעניין ערר 335/10 מנסינו לוז נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה, שם תהינו בדבר מעמדם של העוררים כדלקמן: "בפתח הדברים אנו רואים לציין כי לדידנו קיים ספק משמעותי באשר לזכות העמידה של העוררים. ועדת הערר מכירה ומוקירה את ההלכה שנפסקה בעניין עע"מ 8193/02מקס ראובן נ' פז חברת נפט ואח' בעניין זכות עמידתו של מתחרה עסקי; ואולם זכות זו אינה עומדת בחלל הריק. הרציונאל העומד בבסיסה הוסבר באותו מקרה כדלקמן: "7.טוענת פז: לו פעלה רשות הרישוי כמתחייב מהחוק, והייתה מקדמת את פרויקט תחנת התדלוק מושא הערעור מתוקף תכנית מפורטת, היא, פז, יכלה להשיג על אישור התכנית על-ידי הגשתה של התנגדות לפי סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, ובדרך זו לזכות ביומה בפני רשות התכנון. ואכן, נדמה כי אין צורך לומר כי שלילתה שלא כדין של זכות להתנגד לאישורה של תכנית מהווה פגיעה בזכות מהותית (זכות הטיעון), ואף מקימה עילה לפנייה לערכאות כדי לקבל סעד כנגד הרשות השלטונית. ובלשונו של השופט ברנזון בבג"ץ 527/74ח'לף נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז הצפון [12], בעמ' 324: "...לפי סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, ניתן מעמד חוקי לכל מעוניין בקרקע הרואה עצמו נפגע על-ידי התכנית שהופקדה והוא רשאי להגיש התנגדות לה. במקרה שלפנינו, זכות זו נשללה מהעותרים ואין הם יכולים להשיגה כיום בשום מקום אחר ובשום דרך אחרת מאשר על-ידי פנייתם לבית-משפט זה. רק בדרך זו יכולים העותרים להביא למצב שבו יוכלו לממש את זכותם החוקית להגיש לרשות המוסמכת התנגדות לתכנית, להופיע בפניה ולנסות לשכנעה נגד עצם קבלת התכנית או לפחות לתקנה ולשנותה". עם זאת אין די בטענה בדבר פגיעה בזכות הטיעון כדי להקנות מעמד בדין, הואיל ועדיין נותר הצורך לבחון אם חברת פז נמנית עם אלה שהוענקה להם הזכות להגיש התנגדות בהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון הבניה, וכך קובע סעיף זה: "כל מעונין בקרקע, בבנין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי תכנית מיתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת שהופקדו, רשאי להגיש התנגדות להן...". עיננו הרואות כי סעיף 100 לחוק לא התכוון להעניק לכל דכפין את הזכות להתנגד לתכנית המונחת על שולחנן של רשויות התכנון, וזכות זו יוחדה, בראש ובראשונה, לבעל עניין בקרקע הרואה את עצמו נפגע מהתכנית. עם זאת את הגדרתם של אותם "בעלי-עניין-נפגעים" אין לנתק מהמגמה הכללית של הקלה בתנאי העמידה הכלליים, הואיל וכאמור פרשנות זו משרתת את תכליתה של "זכות ההתנגדות", והיא מהווה ביקורת יעילה על פעולות התכנון. על הפרשנות המרחיבה שיש לתת לסעיף 100 לחוק התכנון והבניה, עמד כבוד השופט אור בע"א 2962/97 הנ"ל [11], בעמ' 380-379: "הפסיקה כרכה את הדיון בהוראה זו עם הדיון בעקרונות הכלליים של זכות העמידה... בדומה לגישה הכללית ביחס לזכות עמידה, הגישה ביחס להוראת סעיף 100 היא כי 'לשם רכישת מעמד, די שהעותר יראה על פגיעה באינטרס, ואין הוא חייב להראות על פגיעה בזכות חוקית' (ז' סגל זכות העמידה בבית המשפט הגבוה לצדק... בעמ' 85). הזכות להגיש התנגדות בוודאי עומדת למי שיש לו זכויות קניין במקרקעין נשוא התכנית. אך מעגל 'המעוניינים במקרקעין' עשוי להיות רחב יותר. המעוניין במקרקעין, אשר רואה את עצמו נפגע, עשוי להיות בעל זכויות במקרקעין אשר מצויים מחוץ לתחום התכנית... מעגל הנפגעים בכוח עשוי לכלול, בנסיבות מסוימות, גם את מי שאין לו זכויות כלשהן במקרקעין המושפעים מן התכנית, וכל מעמדו להתנגד בא לו מכוח זיקה בעלת אופי אישי שלו לתכנית...". באשר לפז, זו מפעילה כאמור תחנת תדלוק במרחק של כקילומטר אחד בלבד מהתחנה שהמערער מבקש להקים. לטענתה, הקמתה של תחנת תדלוק נוספת באותו אזור תמיט עליה נזקים כלכליים ישירים, ומטעם זה מתקיימת בה דרישתו של סעיף 100, שלפיה זכות ההתנגדות ניתנת ל"רואה את עצמו נפגע" מהתכנית. ואכן, נכון לראות אינטרס זה כראוי להגנה, הואיל וגם אם המקרקעין שבחזקת "המתנגד" אינם גובלים במקרקעין של יוזם התכנית, זכותו של בעל עסק לצפות שהרשות המינהלית לא תיטיב עם מתחרהו או תקל עליו בניגוד לחוק, ... (ההדגשה אינה במקור ו.ע.מ.). לשון אחר, על מנת לבסס את זכות העמידה על המתנגדים/העוררים היה להראות את זיקתם למקרקעין או לעסק המקודם בהם, וספק אם עשו כן: רק בתשובה לתשובות שהוגשה על ידי העוררים צורפו ארבעה תצהירים אשר הוגשו בתמיכה להתנגדות לתוכנית ולפיהם העוררים הינם הגב' מנסינו שהינה בעלת חנות הנמצאת במרכז העיר נתניה ברחוב הרצל, הגב' ורד רענן והגב' פנינה נעים מנהלות חנויות ביגוד והנעלה ברחוב שטמפפר במרכז העיר והגב' אילנית קאזן המנהלת חנות ביגוד בשד' בנימין סמוך לתחנת המרכזית. כן צורפה פנייה לכאורית של הגב' רענן הנ"ל לראש העיר הגב' פיירברג, לפיה פנתה אליה לכאורה ראש העיר בבקשה להסיר את התנגדותה לפרויקט "קיקה". כפי שהובהר הן בערר והן בתשובות "קיקה" הינה חנות "לרהיטים ועיצוב לבית ...הכוללת מחלקות מגוונות דוגמת מטבחים, חדרי שינה ... בנוסף למחלקות לאבזור הבית" (ראה לעיל טענות העוררים). ברמה הבסיסית ביותר נעיר כי בכל הכבוד לא ברורה הזיקה/התחרות בין עסקי ביגוד כאלה ואחרים לבין עסק מסוג זה שהקמתו מתבקשת בתוכנית נשוא ערר זה וספק לנו אם צומחת לעוררים אלה זכות עמידה. ויפים לעניין זה הדברים שנפסקו בנושא עע"מ 8727/03עיריית הרצליה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חוף השרון, שם נקבע כדלקמן: "השאלה אם זכאי "מתחרה עסקי" לפנות לבית המשפט בתביעה - כאשר אינו תובע דבר לעצמו, וכל מבוקשו הוא לתקוף ולבטל החלטה של רשות, הבאה להיטיב עם מתחרהו, ולטענתו ניתנה שלא כדין - איננה חדשה, וכבר נדונה בפסיקת בית משפט זה ...לפי הפסיקה המגמה היא להרחיב את זכות העמידה של המתחרה העסקי הנפגע, בתנאי שיראה כי הפגיעה בו היא "פגיעה ממשית" או כי קיימת סכנה של ממש לפגיעה שכזאת. שאלה נוספת היא אם ניתן לראות רשות מקומית כ"מתחרה עסקית" של רשות מקומית אחרת, שעליה נוטה אנוכי להשיב בשלילה, ומכמה וכמה טעמים שאינם צריכים לענייננו. כך או כך, אפילו ניתן היה לראות במערערת מתחרה עסקית של קיבוץ יקום היה עליה להראות, כאמור, "פגיעה ממשית" בה או סכנה של ממש לפגיעה שכזאת. המערערת לא הרימה נטל זה; וכמו שנאמר קבע בית המשפט המחוזי כי המערערת לא עיגנה את טענתה בדבר הנזק העלול להיגרם לה בתשתית עובדתית מפורטת וקונקרטית. בית המשפט הוסיף וציין כי "בהעדר התייחסות פרטנית לא ניתן היה להשתכנע כי תחרות הצפויה מפארק תעשיה בן ארבעה מבנים, בהיקף הנזכר לעיל, תביא לנטישת מרכזי התעסוקה והמסחר בהרצליה, במידה שתפגע בתושבים ותוריד לטמיון השקעות בתשתיות". לפיכך אין למערערת זכות עמידה וגם מטעם זה אין היא זכאית לסעד מבית המשפט. (ההדגשות אינן במקור ו.ע.מ.). יחד עם זאת, הואיל והנושא נתון כאמור בספק, הוועדה המקומית ראתה לנכון לשמוע המתנגדים, ראינו לנכון להידרש גם לגופם של דברים." בענייננו נטען כי מדובר בסוחרים בראשון ובנס ציונה אשר מבקשים לסכל יוזמה מסחרית מתחרה. אנו סבורים כי לאור האמור מוקנה לאותם סוחרים מעמד, ככל שנכנסים בקריטריונים הקבועים בפסיקה לעיל, כנגד התוכנית המקודמת (רצ/1/85/1), אולם ספק רב לנו אם לגיטימי להקנות לאותם סוחרים, מעמד - מקום בו מדובר בהיתר תואם תוכנית או אפילו כגירסתם היתר הסוטה מתוכנית תקפה, אשר עניינו חניה ציבורית הנקבעת ביתר ביחס להוראות התכנית. הבהרנו האמור בשולי הדברים, שכן ראינו לנכון לבחון את מכלול הטענות שהוצגו לפנינו. עוד יש לציין בשולי הדברים כי חרף ההקבלה אליה טענו העוררים בין ענייננו לפרשת "איקאה" לבד מזהות חלק מהצדדים וב"כ, אין כל דמיון בין הפרשות.שם דובר בבניית מבנה עצום מימדים שאמור היה בשלב ראשוני לשמש בשימוש חורג למסחר, במקום בו מיועד השטח לתעשיה, ואילו בענייננו עסקינן בניצול יעיל יותר ואפשרי על פי תכנית תקפה של משאב הקרקע תוך התחייבות היזם להותירו לשימוש הציבורי הקבוע כיום, בין אם תאושר התכנית המופקדת ובין אם לאו. אשר על כן וכל האמור הערר נדחה. חניוןחניון תת קרקעי