בקשה לשינוי שם מבקש ההיתר העוררים, אשר רכשו את המגרש, הגישו בקשה לשינוי שם מבקש ההיתר, אך הועדה המקומית התנתה את מתן ההיתר במתן "התחייבות המבקש כי 53 מקומות החניה ישמשו את הציבור הרחב באופן חופשי בכל שעות פעילות הבניין והחניון ולא יוצמדו, לא תהיה בהן כל מגבלה באשר לזהות ואופן השימוש". בתגובת הועדה המקומית לערר צוין, כי נפלה טעות קולמוס בהחלטה, וכי מספר החניות צריך להיות 43 חניות. על תנאי זה הוגש הערר שבפנינו. לטענת הועדה המקומית, במרתפי החניה המבוקשים ניתן להסדיר מקומות חניה ל-43 כלי רכב מעבר לתקן החניה הנדרש לבניין המתוכנן במקום. לטענתה, קיימת באזור מצוקת חניה, ויש להבטיח כי גם למבקרים בבניין יהיה היכן להחנות את רכבם, ויש למנוע מצב שבו כל מקומות החניה בחניון הנדון, לרבות אלה שמעבר לתקן הנדרש, יוצמדו ליחידות בבנין, או יועמדו באופן בלעדי לשימושם של בעלי ועובדי הבניין. לטענת הועדה המקומית, מעבר לאינטרס הציבורי בהבטחת מקומות חניה לבאי ועובדי הבניין, יש לה סמכות לתת את ההוראה האמורה מכוח סעיף 16(א)(9) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל 1970. הועדה המקומית מדגישה בתגובתה כי אין היא דורשת מהעוררים להעמיד את 43 החניות לשימוש הציבור הרחב בחינם, אלא הם יכולים גם לגבות תמורה כספית עבור החניה, ובלבד שלא תהיה כל מגבלה על השימוש בחניון, כשהכוונה היא לאותם 43 מקומות החניה שמעבר לתקן, וכי כל אדם מהציבור הרחב יוכל להחנות את רכבו במקומות אלה, בתמורה או שלא בתמורה. עוד טוענת הועדה המקומית כי אישור היתר הבניה המבוקש, להקמת מרתף חניה להסדרת מקומות חניה מעבר לנדרש בתקן החניה, הינו בשיקול דעתה, ולפיכך היא מוסמכת להתנות את מתן ההיתר בתנאי נשוא ערר זה. לאחר עיון בכתבי הטענות ועל בסיס הטענות שבפנינו, אנו מחליטים לקבל את הערר. איננו מקבלים את טענת הועדה המקומית, כי מתן ההיתר הוא עניין שבשיקול דעת הועדה המקומית שכן, כאשר העוררים מגישים בקשה להיתר להקמת מרתף חניה מכוח זכויות בנייה הקיימות בתכניות החלות במקום, יש להם זכות קנויה להקים את מרתפי החניה, גם אם מקומות החניה שמוסדרים בהם הם במספר העולה על תקן החניה הדרוש במקום. זכותם של העוררים להחליט כיצד לנצל את שטחי השרות אותם מותר להם לבנות מתחת לפני הקרקע על פי התכניות החלות, וזכותם להחליט לנצל זכויות בניה אלה לשם בניית מקומות חניה מעבר לתקן החניה הנדרש. משהתכנית העניקה זכויות בנייה אשר ניתן להקים מכוחן את מרתף החניה הנדון, מבלי שהתכנית קבעה כיצד ייעשה השימוש באותו מרתף, אין לדעתנו בסמכות הועדה המקומית להתנות את אישור הבקשה להיתר בקביעת זהות המשתמשים במקומות החניה העודפים אותם ניתן להסדיר במרתף החניה. המגבלה היחידה הקיימת בחוק התכנון והבניה הינה לעניין כמות החניות אותן ניתן להצמיד בכל יחידה כפי שנקבע בסעיף 158א'1(ב) כי "לא יוצמדו לדירה אחת יותר משני מקומות חניה, אלא בהתאם להוראות שנקבעו בתקנות או באישור רשות הרישוי המקומית, ולא תאשר רשות הרישוי המקומית הצמדה כאמור אלא אם כן שוכנעה כי השימוש המיועד לדירה מחייב שיוצמד לה יותר משני מקומות חניה". לדעתנו, סעיף זה מדבר על הצמדת מקומות חניה במובן של חוק המקרקעין תשכ"ט 1969, אך הסעיף אינו מונע אפשרות לייעד חניות לבעלי או לעובדי הבניין, ובין היתר בדרך של מכירת מנוי חודשי. הועדה המקומית מבקשת לבסס את סמכותה להורות על אופן השימוש בחניות שמעבר לתקן החניה על סעיף 16(א)(9) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל 1970, הקובע כי " ועדה מקומית רשאית לתת היתר, לסרב לתתו, לתקנו ... וכן להתנות בו תנאים, ובין השאר בעניינים אלה: (9) מקומות חניה והגישה אליהם". הפסיקה קבעה במספר הזדמנויות, כי התנאים אותם מוסמכת הועדה המקומית לקבוע בהיתר מכח תקנה 16(א) לתקנות התכנון והבנייה הינן טכניות במהותן, וכי הוראות תקנה זו אינן מאפשרות עריכת שינוי מהותי או תוספת תנאי מהותי להוראת תוכנית מתאר. כך נקבע בע"א 630/97 הועדה המקומית לתכנון ובנייה נהריה נ' שיר הצפון חברה לבנייה בע"מ כי: " התנאים המפורטים בתקנות משנה (1)-(18) לתקנה 16(א), כרוכים בפעולות בנייה או קשורים לפעולות האמורות להתבצע באתר הבנייה. תנאים אלה, כקביעת בית-משפט קמא, הם תנאים בעלי צביון טכני במהותם, הבאים להבטיח ביצוע בטיחותי יעיל, המשתלב בהגנה ובשמירה על צורכי הציבור והסביבה, של בעל ההיתר בעת ביצוע הבנייה על-פי ההיתר." בבע"א (ב"י) 3833/00 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון נדונה שאלת חוקיות דרישת הועדה המקומית לתקן חנייה שהינו מחמיר ביחס לתקן שהתחייב על פי התוכניות החלות במקום, לעניין מיקום החניות. את סמכותה לדרוש תקן חנייה העולה על זה שנקבע בתוכנית החלה במקום ביקשה הועדה המקומית לבסס, כמו במקרה הנדון, על סעיף 16(א)(9) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל- 1970. ביהמ"ש הביא מדברי כבוד השופט אור בבג"צ 3301/90 זקן נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים כי: המשיבה טוענת כי אכן מוסמכת היא לדרוש מיקומם של מקומות החניה במרתפים וזאת מכוח הוראת תקנה 16(א)(9) לתקנות הרישוי הקובעת.....: המערערת משיבה כי סמכות זו ניתנת להפעלה אך ורק במסגרת הוראות התכנית והתקנות הדנות בעניין כגון תקנות החניה. תקנות החניה ותכנית המיתאר הן הנורמה המיוחדת לעניין תקני חניה והוראותיהן גוברות על הוראות תקנות הרישוי. כדברי השופט אור בבג"ץ 3301/90 זקן נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, ירושלים [2], בעמ' 682: "הלכה היא, שהיתר הניתן על-ידי ועדה מקומית אינו יכול לסתור תכנית מחייבת... אכן, רשאית הוועדה להתנות תנאים למתן היתר בנייה, ובמסגרת תנאים אלה רשאית היא להבטיח תנאים נאותים של גישה לבניין, כאמור בתקנה 16(א)(6)(א) הנ"ל, אפילו אלה לא נזכרו בתכנית בנייה שנתבקשה לאשר. אך אותה סמכות להתנות תנאים, שהוקנתה לוועדה המקומית, לא נועדה לאפשר לה להתיר חריגה מתכנית מחייבת, ולמעשה לעשותה פלסתר". ביהמ"ש דחה את הנסיון לבסס תקן חנייה שהוא מחמיר ביחס לתקן שנקבע בתוכנית החלה על תקנה 16 (א) 9 לתקנות התכנון והבניה תוך שהוא קבע כי : " אפילו נסכים לטענת המשיבה כי דרישת התקן המחמיר באה להיטיב עם הציבור וסביבתו, עדיין יש בדרישה זו כדי לפגוע בקניינם ובזכויותיהם של בעלי מקרקעין, ופגיעה שכזו, אם ראויה היא שתתבצע מחמת התועלת שתצמח לציבור כולו, מצריכה מעשה חקיקה מפורש המכשיר אותה. סמכותה של המשיבה, בדומה לכל סמכות אחרת שלה, מוגבלת בחוק ובתקנות לרבות בהוראותיה של תכנית המיתאר, ואין המשיבה רשאית לחרוג מהוראות אלה, ולא כל שכן להופכן על-פיהן בלא הליך של אישור תכנית. " לאור הפסיקה דלעיל אנו בדעה, כי לא ניתן לבסס על סעיף 16(א)9 לתקנות התכנון והבנייה הוראה בדבר זהות המשתמשים בחניות העודפות המבוקשות. כאמור, סעיף 16 לתקנות הינו טכני במהותו. אם הועדה המקומית מעוניינת להבטיח שימוש לציבור הרחב בחניות שבמרתפי החניה באזור הנדון, יהיה עליה לעשות זאת בתכנית. לנוכח האמור, אנו מקבלים את הערר ומורים על ביטול התנאי נשוא הערר. בניהשינוי שםהיתר בניה