יחידת המקרקעין הרלוונטית לפי סעיף 197 הינה "מגרש" מכוח תכנית ולא חלקת רישום למדנו לעיל כי כאשר העוררת בעצמה הגדירה את המקרקעין בגינם הוגשה התביעה כמגרש 17, הרי זו היחידה הרלוונטית לבחינת הגבילות. בכל מקרה, אנו סבורים כי גם בהתאם לדין היחידה הבסיסית לצורך קביעת הפגיעה לפי סעיף 197, או לצורך קביעת הגבילות בתכנית, הינה מגרש מכוח תכנית, הדבר נובע מלשון החוק, משיקולי הרמוניה חקיקתית, משיקולי תכלית ומדיניות וכך אף נקבע בפסיקה, ונבאר: עיון בחוק התכנון והבניה והתקנות מכוחו מגלה, כי היחידה הבסיסית אליה מתייחס חוק התכנון והבניה הינה מגרש על פי תכנית. ראשית, הדבר עולה מהגדרת מגרש בחוק: "מגרש" - יחידת קרקע שנקבעה בתכנית כתוצאה מפעולת חלוקה או איחוד או איחוד וחלוקה, או בתשריט חלוקה או איחוד, אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין, בין אם מותרת בה בניה ובין אם לאו;" כלומר, חוק התכנון והבניה מציין מפורשות, כי יחידת המקרקעין הרלוונטית לחוק זה הינה מגרש כפי שזה נקבע בתכנית. יתרה מזו, תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992, קובעות כי אחוזי הבניה יחושבו משטח "מגרש", וכך מוגדר "מגרש" בתקנות אלו: ""מגרש" - יחידת קרקע שנקבעה בתכנית או שנוצרה על ידי פעולת חלוקה או איחוד בתכנית, או על ידי תשריט חלוקה או איחוד, אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין, בין אם מותרת בה בניה ובין אם לאו;" לאחר מכן, סעיף 3 לתקנות אלו קובע כי אחוזי הבנייה יחושבו משטח "המגרש". הנה כי כן, חוק התכנון והבניה מגדיר את היחידה התכנונית הבסיסית כ - "מגרש". יתרה מזו, ועדות הערר פסקו במקרים דומים הן לגבי הליך רישוי, הן לגבי תביעה לפי סעיף 197 והן לחישוב היטל השבחה, כי היחידה הבסיסית הינה המגרש מכוח תכנית. כך, לדוגמא, שאלה דומה עמדה בפני ועדת הערר בנושא של תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, וזו הכריעה כי היחידה הבסיסית להגשת תביעה לפי סעיף 197 הינה מגרש מכוח תכנית, ר' ערר 9002/08 מרגלית ואח' נ. הוועדה המקומית קריית אתא (): "לאור האמור לעיל, אנו סבורים, כי אין מקום לאפשר הגשת תביעה על חלק מחלקה או חלק ממגרש, ותביעה לפי סעיף 197 צריכה להיות מוגשת בגין מגרש מלא מכוח תוכנית, או למצער, במקרים מסוימים מכוח חלקת רישום (כל עוד זו אינה סותרת חלוקה למגרשים מכוח תוכנית). לטעמנו, הן לפי לשון החוק והן לפי תכליתו לא ניתן להגיש תביעה לפי סעיף 197 לגבי חלק ממגרש או מיחידת רישום, ותביעה לפי סעיף 197 אמורה להתייחס למגרש (או לחלקה) כולה." (הדגשה שלי - ג.ה.). נציין כי גם לגבי היטלי השבחה קבעה ועדת הערר זו, כי היחידה הראויה לצורך תחשיב היטל ההשבחה הינה המגרש מכוח התכנית, ר' ערר 6112/10 קולנוע אילת בע"מ ואח' נ. הוועדה המקומית אילת (). גם כאשר עסקינן בהוצאת היתרי בניה, פסקו ועדות הערר, כי היחידה הבסיסית הינה מגרש מכוח תכנית, ר' ערר (ירושלים) 324/08 משה דוד נ. הועדה המקומית מטה יהודה (): "אשר על כן, אנו סבורים, כי באופן עקרוני לא ניתן להוציא היתרי בניה על רקע של חלקי מגרשים, אלא היתר בניה יהיה על רקע של מגרש כהגדרתו בתקנות חישובי שטחים, כאשר כל הבנוי באותו המגרש יפורט במסגרת הבקשה להיתר הבניה." (הדגשה שלי - ג.ה.). הנה כי כן, הן לצרכי היתר בניה, הן לצרכי היטל השבחה והן לצרכי תביעה לפי סעיף 197 נקבע כי יחידת הבסיס הינה המגרש מכוח תכנית. לאחרונה הגיע סוגיה דומה, שלא לומר זהה, לפתחה של ועדת הערר מחוז מרכז ולאחריה בערעור מינהלי לכב' בית המשפט לעניניים מינהליים, אשר נדרשו להכריע בסוגיה - מהי יחידת המקרקעין הרלוונטית לצורך סוגיית הגבילות, חלקת הרישום או המגרש. ועדת הערר מחוז מרכז קבעה בערר (מרכז) 9018/09 החקלאי באר יעקב - אגודה שיתופית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק (): "כאשר ישנו מגרש בתוך חלקה (גדולה או קטנה ככל שתהיה), הרי שהוא יחידה מוגדרת כשלעצמו, ואין להחיל לגביו את מבחן "החלקה" לצורך גבילותו. אלא, יש לבדוק את גבילותו כשלעצמו לתחום התכנית." לאור קביעה זה קבעה ועדת הערר מחוז מרכז כי מגרש העוררים באותו המקרה אינו גובל בתחום התכנית. על החלטה זו הוגש ערעור מינהלי. בית המשפט הנכבד לעניניים מינהליים בפסק דין מנומק בעמנ (מרכז) 39649-11-10 המרכז החקלאי באר יעקב - אגודה שיתופית בע"מ נ' הוועדה המקומית "מצפה אפק" () (להלן: "עניין באר יעקב") דחה את ערעור, וקבע: "דעתי היא כי יש לדחות את פרשנות המערערים. ברור לכל, ואף המערערים אינם טוענים אחרת, כי במונח "מקרקעין" שבסעיף 197 לחוק התו"ב הכוונה היא ליחידת מקרקעין מוגדרת והשאלה היא כיצד ניתן לתחום שטח מסוים ולקבוע כי הוא מהווה יחידה עצמאית ונפרדת מן המקרקעין שסביבו. הגדרת מקרקעין שבחוק מקרקעין, באה להבהיר מה כלול במונח המופשט "מקרקעין" ואין בהגדרה כל נסיון לתחום "יחידת מקרקעין מוגדרת" בשום צורה שהיא. המערערים נתלים בהגדרה בכדי לשלול את הפרשנות של "חלקה" או "מגרש". לטענתם לו היה המחוקק מעוניין לכלול את המושג "מגרש" בסעיף 197 לחוק היה עושה זאת במפורש לאחר שהגדיר מושג זה בסעיף 1 לחוק. המערערים לא הבהירו כיצד ניתן ללמוד מהגדרת המונח "מקרקעין" בחוק המקרקעין מה מפריד בין יחידת מקרקעין אחת לשניה וכיצד ניתן להסיק מהגדרה זו כי עסקינן "ביחידה רישומית". המושג "מקרקעין" רחב יותר מהמושג "מגרש" ונכלל בתוכו וניתן להניח כי המחוקק בחר במודע להשתמש במונח הכוללני והרחב יותר והעובדה שלא עשה שימוש במונח "מגרש" אינו מהווה הסדר שלילי. . . . לאור האמור אני דוחה את טענת המערערים לפיה יש לראות במקרקעין "חלקה רישומית" בלשכת רישום המקרקעין.: הנה כי כן, בית המשפט הנכבד קובע באופן ברור וחד משמעי שאין לראות בחלקת הרישום כיחידה הרלוונטית אלא במגרש. כאמור, עמדה זו של בית המשפט הנכבד קוהרנטית לכלל המטריה של חוק התכנון והבניה, כך הן כשאנו עוסקים ברישוי, הן כשאנו עוסקים בקביעת היטל השבחה והן שאנו עוסקים בתביעה לפי סעיף 197, בכל המקרים הללו, אנו עוסקים במגרשים מכוח תכנית, אף כאשר אלו טרם נרשמו כחלקת רישום נפרדת. לאור האמור לעיל, אנו קובעים בשלב הראשון כי את הגבילות יש לבחון ביחס למגרש 17 ולא ביחס לחלקת הרישום 63. תוכנית בניהבניהקרקעותסעיף 197 לחוק התכנון והבניהמקרקעין