שינוי בינוי מאזור למרכז עסקים ותחבורה ואזור לבנייני ציבור המקרקעין נשוא הערר הם: "קניון רחובות", המצוי ברחוב ביל"ו במרכז העיר רחובות, הידוע כחלק מחלקה 1 בגוש 3701, חלקות 349 ו - 350 בגוש 3702 וחלקה 1340 בגוש 3703, סה"כ שטח המקרקעין: 36,831 מ"ר. לעוררת זכויות בעלות בחלקה 1 בגוש 3701, וביתר המקרקעין זכויות של חוכרת ל - 999 שנה מעיריית רחובות, בעלת המקרקעין. קניון רחובות משמש כמרכז קניות, משרדים, מסוף תחבורה וחניה, מאופיין בעירוב שימושי קרקע (כולל קומת מרתף), כולל מוסדות ציבור (גם את עיריית רחובות), בתי קולנוע, בידור, פנאי ועוד. התכנית נשוא הערר היא תכנית רח/מק/34/2010/ה, שאושרה ביום 10.7.11. מטרותיה, בין היתר, שינוי בינוי מאזור למרכז עסקים ותחבורה ואזור לבנייני ציבור שבתכנית רח/34/2010/א/1, לאור שינוי מיקום התחנות וביטול החניון התפעולי ושינוי בחלוקת שטחי הבניה המותרים ללא הגדלת סה"כ השטחים העיקריים המותרים בתחום התכנית וכן שינוי בחלוקת שטחי השירות מבלי לשנות את סה"כ שטחי השירות. התכנית הגדילה את היקף שטחי המסחר והמשרדים, על חשבון ביטול שטחי תחנות של התחנה המרכזית. השטח למסחר יגדל ב - 10,500 מ"ר עיקרי (מ - 21,000 מ"ר עיקרי ל - 31,500 מ"ר עיקרי) ושטח למשרדים ב - 500 מ"ר ( מ - 8,000 מ"ר ל - 8,500 מ"ר) תוך הקטנת השטח לתחבורה ב - 11,000 מ"ר (מ - 17,622 מ"ר עיקרי ל - 6,622 מ"ר עיקרי). בשומה מכרעת מיום 21.8.12 נקבע היטל השבחה בגובה של 57,641,600 ש"ח. הערר הוגש על השומה המכרעת שנערכה על ידי השמאי המכריע מר ניקי פרימו. נטען כי נפלו בה טעויות חשבונאיות וטעויות שמאיות מהותיות, שגררו טעויות מהותיות בתחשיבי היטל ההשבחה. נוכח מהותן השמאית-מקצועית המובהקת של הטענות בערר, העוסקות בעניינים שמאיים- מקצועיים מובהקים, שעל כך אין מחלוקת בין הצדדים, ובעצה אחת עם השמאי המכריע, נכח השמאי המכריע גם בדיונים הרבים שקיימנו בערר. הטענות המהותיות התמקדו בטענות לטעויות עובדתיות-חישוביות לעניין חישוב שטח לשיווק של יותר מ - 2000 מ"ר, וכתוצאה מכך טעות באומדן הכנסות צפויות מדמי שכירות, טעות בחישוב שיעור עליית דמי שכירות למ"ר ממוצע ועליה בהכנסות בחלק הבנוי של הקניון. ברכיב זה נטען לטעות של יותר מ - 30,000,000 ש"ח, טעות בקביעת שעור היוון. נטענו בערר טענות נוספות במישור השמאי-מקצועי אשר אינן בגדר טענות שניתן להעלותן במסגרת ערר על שמאי מכריע, כגון טענות לטעויות "בבחירת" עסקאות השוואה והתעלמות מעסקאות השוואה כאלה או אחרות, כאשר העוררת מבקשת מוועדת הערר להתערב בשיקול דעתו המקצועי המובהק של השמאי המכריע בנוגע לעסקאות ההשוואה שבדק, ניתח והכריע לגביהן. שוב, כפי שקבענו בהחלטות רבות, עיון בשומה המכרעת מעלה כי אין מדובר בהתעלמות מעסקאות השוואה כפי שנטען על ידי העוררת. אלא, מדובר בטענות שהן למעשה, מחלוקת שנותרה לעוררת עם השמאי המכריע אשר לא קיבל את דעתה ואת העסקאות שהציגה בפניו. אי קבלת עמדה של העוררת או דחיה של טענותיה או עסקאות שהציגה, תוך פירוט והנמקה, איננה "התעלמות" ולא ראוי להציג זאת כך. נעיר כי השמאי המכריע אף ציין כי טענות העוררת הן חסרות שחר בעניין זה. אולם, גם ציין לגוף העניין, כי לא נעזר בעסקאות ההשוואה כבקרה לאומדן שערך, שכן נקט בגישת היוון ההכנסות. אין מדובר "בטעות מהותית" בשומה מכרעת. לכל היותר מדובר במחלוקת שנותרה לשמאי העוררת עם השמאי המכריע, שלא קיבל את דעתו. אין בכך כדי להצדיק, לא ערר על השומה המכרעת ובוודאי שלא פתיחה של השומה המכרעת. על אחת כמה וכמה שאין בכך כדי להצדיק התערבות של ועדת הערר בה. כיוצא באלו נטענו עוד טענות שמאיות-מקצועיות שאין ועדת הערר מתערבת בהן, ובוודאי שאיננה שמה את שיקול דעתה, במקום שיקול דעתו המקצועי של השמאי המכריע. העקרונות ואמות המידה בדבר היקף התערבותנו המצומצם בשומות מכריעות שלאחר תיקון 84 לחוק נקבעו בשורה ארוכה של החלטות. בין היתר, ערר 85046/09 קמור בע"מ חברת אוטו חן בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב; ערר 8060/10 נהור בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה; ערר 8005/10 דיור ב.פ. בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות; ולאחרונה ערר 8046/13 רפאל מיכאלי ו-50 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה לוד. עקרונות ואמות מידה אלו אושרו לאחרונה ע"י בית המשפט העליון בבר"ם 3644/13 משרד התחבורה .נ. גלר דוד ואארורה ואח'( ). בהחלטות אלו גם עמדנו בהרחבה על כך, כי גם אין מקום לטענות בערר טענות "מן הגורן ומן היקב" כנגד שומה מכרעת. יש להבחין בין טענות לטעויות מהותיות בשומה מכרעת, לבין מחלוקות שמאיות שנותרו לעוררת עם השמאי המכריע אשר לא קיבל את דעתה. על מנת שלא להאריך נסתפק בכל האמור בהחלטותינו בעניין זה החל גם כאן. טענות רבות שהופיעו בערר ונטענו בפנינו, כבר הועלו, נטענו ונדחו ע"י השמאי המכריע. גם מטעם זה אין להעלות שוב בפני ועדת הערר טענות שכבר הועלו ונדונו בפני השמאי המכריע, ונדחו על ידו תוך מתן הנמקה מפורטת בשומה המכרעת. מכל מקום, כפי שכבר שנאמר על ידי בית המשפט: "אין בדעתי למנות כרוכל ולנתח את מכלול הטענות הפרטניות שהועלו על ידי המערערת, גבי ליקויים שנפלו כאמור בשיקול הדעת השמאי. שכן, כל הטענות נוגעות לשיקול דעתו המקצועי, לגופה של שומה ושיקוליו כמומחה. בית משפט זה אינו יושב כערכאת ערעור על שיקולים אלה... " עמ"נ (נצ) 1009/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה לב הגליל .נ. מוחמד סעיד אחמד אבו סאלח ז"ל, ). אשר על כן, אין מקום להאריך ולפרט את כל הטענות שנטענו בערר, שמאיות הן במהותן, ואשר יש בהן משום מחלוקת מקצועית שנותרה לעוררת עם הכרעות השמאי המכריע. כך גם לגבי טענות שמאיות המולבשות ב"אדרת משפטית", שגם את זאת יש לדחות כפי שנפסק ע"י השופט מודריק בעמ"נ 33103-02-12 גלר ו-26 אח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח', לאמור: "תמים דעים אני עם המשיבים שאין מקום להתערבות של בית המשפט לעניינים מנהליים בחוות דעתו של שמאי מכריע אם זו נערכה כדת ודין ואין בה פגם של פסלות מנהלית. עמד על כך כב' השופט יורם דנציגר: ככלל עילות ההתערבות בחוות דעת מקצועית אותה ערך שמאי או מעריך מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי או המעריך בניגוד לכללי הצדק הטבעי כגון תחת השפעה בלתי הוגנת או עקב תרמית או כאשר פעל בחוסר תום לב...אין מקום ... להשיג על שיקול דעתו המקצועי של שמאי או מעריך ... [בג"צ 1168/07 יפה נוף נ' הפלר; ע"א 609/93 מרום שרתי תעופה נ' רשות שדות התעופה]. כל שעשו באי כוח הרשויות הוא ניסיון לעטוף את ההכרעה השמאית בגלימה של טיעונים הנחזים להיות "משפטיים". אולם, הניסיונות המרובים להחלפת ה"אדרת" לא שינו את דמותה של "הגברת". זו נותרה כפי שהייתה הכרעת שמאי מכריע, יסודית, מפורטת ומנומקת, המבוססת על שיטתו השמאית שהוסברה לפרטיה לוועדת הערר (השמאי "הגן" על חוות דעת בעדות ממושכת לפני ועדת הערר). אין כל מניעה שוועדת הערר תאמץ את מסקנות השמאי המכריע. היא מינתה אותו על מנת להסתייע בחוות דעתו. הוועדה אינה צריכה להתערב בשומה המכרעת אלא אם כן, נמצא בה פגם היורד לשורש תקופתה מבחינת דיני המנהל הציבורי." ובהמשך: "...בהינתן הכלל הבסיסי שכבר הוזכר רצוא ושוב שבית המשפט, כמו גם וועדת הערר, אינו אמור להתערב בשומה מכרעת שנערכה על פי נתוני בסיס הולמים והיא מושתתת על שיטות שמאיות מקובלות. כך אמר בית המשפט לעניינים מנהליים: אין זה תפקידה של הוועדה לבחון את הנכונות ההחלטה השמאית אלא את תקינות וסבירות מהלכי גיבושה. די לוועדה שתשתכנע שהשומה לא נערכה בחלל ריק וכי היא נסמכת על מגוון מקורות מידע ובסיס נתונים מספיק וראוי [עת"מ (ת"א) 267/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' בובליל]." (עמודים 12-11 לפסק הדין, ) אשר על כן, בכל אלו אין מקום לדון גם בערר זה. כאן גם נעיר, כי ככל שלעוררת היו טענות כנגד המשיבה כפי שהרחיבה בפנינו, כנגד אישור התכנית, טענות למשל, שאולצה להסכים להכנתה ועוד כיו"ב טענות, הרי שגם טענות מסוג זה אין מקומן במסגרת ערר על שומה מכרעת. טענות מסוג זה כנגד אישורה של תכנית, אין מקום להעלותן כלל בוועדת ערר זו. על אחת כמה וכמה שאין מקומן בערר על שומה מכרעת. עוד נעיר גם, כי בהתאם להוראות תיקון 84 לחוק, העוררת פנתה מלכתחילה לשמאי מכריע. בכך גם גילתה דעתה, כי מחלוקת לה עם המשיבה בדבר גובה החיוב, ולא בדבר עצם החיוב. [אמנם טענותיה של העוררת אינן מופנות כלל כנגד עצם החיוב אלא כנגד המשיבה על עצם הצורך בתכנית, טענות שכאמור אין מקום להעלותן כלל במסגרת ערר על שומה מכרעת בפרט, ובפני ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה בכלל]. בוודאי שאין מקום להלין כנגד השמאי המכריע על עצם אישורה של התכנית או לטעון לטעות מהותית בשומה מכרעת בגין אישורה של התכנית. אשר על כן נדחות גם טענות אלה. בהחלטתנו מיום 30.10.13 ביקשנו, ולו למען הזהירות, את התייחסות השמאי המכריע כלהלן: "בשלב זה ולו למען הזהירות נודה לשמאי המכריע על התייחסותו לטענות הצדדים בענין מה שכונה ״שטח ההרחבה״ ובנוגע לטענות העוררת כי טעה בחישוב השטח - נודה גם להבהרתו האם כלל יש לכך השפעה כלשהי על השיטה או הגישה המקצועית בה נקט בחישוב ההשבחה. כמו כן, נודה להתייחסותו לטענות הצדדים בענין שעור הגידול בהכנסות והתייחסותו לטענה בענין שעור ההיוון שנקבע בשומתו של השמאי המכריע שמואל רוזנברג בקניון איילון (9%). כבר כאן בענין אחרון זה נדגיש כי, כל שאנו מבקשים מהשמאי המכריע הוא לשמוע את דעתו על נתון זה. כפי שקבענו פעמים רבות, שמאי מכריע כלל איננו מחוייב לשומות מכריעות אחרות והוא יכול על פי שיקול דעתו המקצועי והבלעדי לקבוע האם יש מקום לאמצם במקרה שהובא לפניו או שמא דעתו שונה או שהמקרה ומאפייניו שונים, ובלבד שיפרט וינמק זאת, ורק את זאת אם כן אנו מבקשים כאן. מאחר ולצורך מענה על פנייתנו ממילא אנו מעבירים לשמאי המכריע הנכבד את הכרכים עבי הכרס שהואילו הצדדים לציידנו בהם, הרי שאם ימצא השמאי המכריע כי ברצונו להתייחס או להאיר את עינינו בעניינים נוספים, הרי שמוזמן הוא לעשות כן על פי שיקול דעתו." השמאי המכריע העביר את התייחסות המפורטת לטענות העוררת ביום 22.12.13. קיימנו דיון נוסף בנוכחות השמאי המכריע, ושמענו את טענות הצדדים בהרחבה לעניין התייחסות השמאי המכריע. השמאי המכריע גם הציג את התייחסותו לנושאים שונים לעניין השומה המכרעת, ככל שמצא לנכון. בהתייחסותו המפורטת, השמאי המכריע שב ובחן את טענות העורר, והעבירן תחת אזמלו המקצועי, אחת לאחת, וזאת תוך בחינת טענותיה, על פי מסמכיה שלה, בדבר הערכות שווי ונתונים נוספים העולים בין היתר, מדוחותיה הכספיים, וכפי שגם טרח ובדק, לרבות אלו שנערכו לאחר שומתו המכרעת. מכלל נתונים אלו עלה, כי לא רק שיש בהם כדי לאשש את ההכרעות המקצועיות בשומה המכרעת אלא, שחלק מהכרעותיו אף היו זהירות בהעדר נתונים, שלא הומצאו אז על ידי העוררת ושבוססו בזמנו על הערכות. כך עלה כי שעור ההיוון שנקבע על ידו - 8%, בסופו של דבר הינו גבוה. בעניין זה פירט, ניתח והסביר השמאי המכריע, כלהלן: "במהלך השנים 2011 ו-2012 שטח הקניון הוגדל. נוספו לו שטחים מסחריים שיוגדרו להלן "שטח ההרחבה", וזאת בשניים ממפלסיו (מפלס 5.5 - ו- 0.00). במועד בו ערכתי סיור מקיף ומודרך בקניון (טרם הכנת שומתי המכרעת) למדתי שכמעט כל העבודות במפלס 5.5 - כבר הושלמו. העבודות במפלס 0.00 היו בעיצומן, הגם שטרם הוצאו היתרי בנייה לביצוע העבודות. הן נציגי המשיבה והן נציגי העוררת (שהשתתפו בביקור) הבהירו, במענה לשאלתי, שעבודות הבנייה ב"שטח ההרחבה" מתבצעות עוד בטרם הוצא להן היתר בנייה, ורק לאחר השלמתן מתקבל היתר בנייה המשקף את הבנוי בפועל (תכנית מצבית). כך לדוגמא, לחלק מהשטחים שהוסבו במפלס 5.50 - הוצא בו ביום גם היתר בנייה וגם טופס 4. כל בתי העסק הנוספים והחדשים במפלס זה החלו לפעול בסמוך מאוד למועד הקובע לשומתי המכרעת, שעניינה אישורה של תכנית שאפשרה את בנייתו של "שטח ההרחבה". בשל היות הקניון נכס מניב, הרי שגישת השומה היותר ראויה להערכת שוויו היא גישת היוון ההכנסות. 2. שיעור ההיוון בהיות הקניון בשלמותו (כולל שטח ההרחבה) נכס מניב, אחד המשתנים היותר מהותיים בהערכת שוויו הוא קביעת הריבית השנתית שבה מהוונות ההכנסות מדמי השכירות. לא בכדי הקדישה לנושא זה העוררת את סעיפים 106 - 112 לכתב הערר. לגישתה של העוררת, נפלה אצלי טעות כאשר היוונתי את ההכנסות מדמי השכירות בריבית שנתית של 8%. לעמדתה היה עלי להוון אותן בריבית שנתית של 9%. תימוכין לעמדתה מצאה העוררת בשומה מכרעת שערך עמיתי מר שמואל רוזנברג. לאחר שקראתי בעיון רב את טיעוני העוררת בנושא זה, ולאחר ששבתי ובדקתי עובדות ונתונים פומביים נוספים (שלא היו בנמצא עת ערכתי את שומתי המכרעת), הגעתי למסקנה שההשוואה הנטענת לשומתו המכרעת של מר רוזנברג אינה רלוונטית בנסיבות המקרה. הן במועד עריכת שומתי המכרעת, כמו גם בשעת כתיבת שורות אלה, היו בפני די נתונים בדוקים ומהימנים, המתייחסים לקניון רחובות עצמו. כך שכל השוואה לשומה מכרעת אחרת אינה במקומה. לבקשת ועדת הערר, שבתי ובחנתי בשנית האם הריבית שבה בחרתי להוון את ההכנסות מדמי השכירות (8% לשנה) אכן שיקפה נאמנה את מסד הנתונים שעמדו בפני, או שמא קיים ממש בעמדת העוררת כי היה עלי להוונם בריבית גבוהה יותר. שמאי העוררת היוון בשומתו (לצורך אומדן ההשבחה) את ההכנסות מדמי שכירות בריבית שנתית של 9%. כמפורט בהרחבה בשומתי המכרעת, נסמכתי רבות על הערכות שווי שהוכנו בעבור העוררת לצורך הכללתן בדוחו"ת הכספיים שלה. הכוונה רק לאותן הערכות שווי שפורסמו טרם הכנת שומתי המכרעת. בסעיף 108 לכתב הערר מציינת העוררת : "שיעור ההיוון אמור לשקף את מידת הסיכון המגולמת באפשרות לממש את זכויות הבנייה, שהרי במועד הקובע יש להביא בחשבון את אי הוודאות לגבי ההכנסות משטח ההרחבה. מידת סיכון זו הוערכה ע"י שמאי העוררת ב-9% לשנה, כמקובל בנוגע לקניונים". לצורך בחינת "רמת הסיכון", לה מייחסת העוררת חשיבות כה רבה, שבתי ובדקתי הערכות שווי מאוחרות יותר שערך שמאי העוררת (הללו לא היו בנמצא במועד עריכת שומתי המכרעת, שכן הן נערכו במועד מאוחר יותר). אני מפנה להערכת השווי של קניון רחובות נכון ליום 31.12.2012 (לא הוגשה כנספח לערר אך מהווה מסמך פומבי הנגיש לעיני כל), ואצטט מעמ' 22 שבה: "קניון רחובות הינו מרכז מסחרי פעיל, בשטח מסחרי (שטח לשיווק הכולל מחסנים ודוכנים קבועים) של כ-36,000 מ"ר, הפועל בשיעור תפוסה גבוהה (96%). שטחי המסחר כוללים גם את הקומה העליונה של שטח ההרחבה, שבנייתו הסתיימה ברבעון האחרון של 2012. יצויין, ששיעור התפוסה ללא שטח ההרחבה העליונה עומד על כ-99%". יתכן ויש הסבורים שתפוסה של 99% אמורה לשקף סיכון. דעתי שונה. הוספתי ובדקתי את ההשתנות בשיעורי ההיוון בהם עשה שימוש שמאי העוררת במשך כשנה וחצי: א. בהערכת שווי הקניון ליום 30.6.2011 ( נספח יג' לכתב הערר וכ-25 ימים מהמועד הקובע) שמאי העוררת היוון את דמי השכירות מ"שטח ההרחבה" ב- 8.5%, ואת דמי השכירות האחרים (ללא "עוגנים") ב- 7.5%. דמי השכירות מ"עוגנים" הוונו בריבית של 7.25%. ב. בהערכת שווי הקניון ליום 31.12.2012 (כאמור, לא הוגשה כנספח) שמאי העוררת היוון את ההכנסות בריבית נמוכה יותר, ואני מצטט מעמ' 32 לשומתו : מקור ההכנסה שיעור ההיוון הכנסות משכ"ד מסחר 7.5% הכנסות מ"עוגנים" 7.25% שטחים מושכרים שטרם מניבים 7.5% שטחי מסחר במו"מ 7.75% ג. בהערכת שווי הקניון ליום 30.6.2013 (גם היא נערכה מאוחר להגשת הערר ולא הוגשה כנספח) שמאי העוררת היוון את ההכנסות בריבית נמוכה עוד יותר, ואני מצטט מעמ' 11 לשומתו : מקור ההכנסה שיעור ההיוון הכנסות משכ"ד מסחר 7.25% הכנסות מעוגנים 7.10% שטחים מושכרים שטרם מניבים 7.25% שטחי מסחר במו"מ 7.75% המשתמע מהמפורט לעיל הוא ששיעורי ההיוון בכל אחד מהמועדים אינו מגיע לכדי אותם 8% בהם היוונתי בשומתי המכרעת את ההכנסות מדמי השכירות. זאת ועוד, אפילו שיעור ההיוון לשטחי המסחר במו"מ הוא נמוך יותר מ-8%. האם קיימת רמת סיכון? ככל ששיעור ההיוון יורד הדבר מצביע על כך שרמת הסיכון יורדת בהתאם. שמאי העוררת עצמו, ובמיוחד העוררת עצמה הנסמכת על ההערכות בדוחותיה הכספיים, טוענים בריש גלי שרמת הסיכון לא רק שאינה קיימת אלא היא הולכת ויורדת בחלוף הזמן. ומשכך, כל הכתוב בסעיף 108 לכתב הערר דינו להדחות על הסף. ככל וועדת הערר הנכבדה תגיע למסקנה שבשומתי המכרעת נפלה טעות בשיעור ההיוון של ההכנסות מדמי שכירות, וכי היה עלי להוונן בריבית נמוכה יותר, היא תתוקן בהתאם." (עמ' 5-2 להתייחסותו המפורטת מיום 22.12.13). אשר על כן, לא מצאנו כל בסיס לטענות העוררת ולא נמצאה כל טעות מהותית בשומה מכרעת ובעניין זה אין מקום להתערבותנו. אשר לטענות העוררת לטעות באומדן השטח לשיווק - "שטח ההרחבה" - השמאי המכריע התייחס לכך, כלהלן: "3. טעות עובדתית באומדן השטח לשיווק ב"שטח ההרחבה" בסעיפים 73 - 84 לכתב הערר קובעת העוררת, בין היתר, כי ערכתי אומדן שגוי של השטח לשיווק, וכי "מדובר בפער עצום של 2,134 מ"ר (ההדגשה במקור - נ.פ.), המשפיע באורח דרמטי על תוצאת התחשיב". ורק לצורך הדיון נניח ויש ממש בעמדת העוררת, וכי טעיתי בנושא זה (ובפרוש לא טעיתי). אם כך כיצד היא מסבירה את העובדה הבאה: בעמ' 19 סעיף 8.3.3.ג' לשומתי המכרעת הערכתי את דמי השכירות מאותו חלק משטח ההרחבה שכבר מומש בפועל (6,889 מ"ר שטח עיקרי), לכדי 15,678,000 ₪ לשנה. שמאי העוררת בשומתו לדוחו"ת הכספיים שלה ליום 30.6.2011 (נספח יג' וכ-25 ימים מהמועד הקובע) מציג נתון עובדתי לפיו ההכנסות מדמי שכירות מאותו שטח עיקרי בדיוק עמדו על 18,789,888 ₪ לשנה. אותו נתון בדיוק הוצג גם בשומה לצורך אומדן ההשבחה שהוגשה לי (ראה בהמשך). דמי השכירות הללו מאוזכרים בהערת שוליים בתחתית עמ' 19 של שומתי המכרעת. די לעיין היטב בתחשיבו של שמאי העוררת (בשומתו לצורך אומדן ההשבחה - נספח ג' לכתב הערר) כדי שהדברים יהיו בהירים וברורים. אני מפנה לעמ' 26 סעיפים 11.3.2 ו-11.3.3 בנספח ג' לכתב הערר. כיצד העריך שמאי העוררת את השווי הכולל של כל "שטח ההרחבה", ולא רק את השווי של אותם 6,889 מ"ר שטח עיקרי שכבר מומשו? להלן שומתו בתמצית: השווי של ה-6,889 מ"ר שטח עיקרי הוערך ע"י שמאי העוררת בגישת היוון ההכנסות, ובהתבסס על דמי שכירות של 18,789,888 ₪/שנה (ראה סעיף 11.3.2). "שטח ההרחבה" אינו רק 6,889 מ"ר שטח עיקרי, אלא 10,500 מ"ר שטח עיקרי. מכיוון שיתרת השטח שטרם מומשה (3,611 מ"ר שטח עיקרי) מהווה רק זכויות בנייה שטרם נבנו, הרי ששטח זה לא הניב עדיין הכנסות מדמי שכירות. שמאי העוררת העריך את השווי של 3,611 מ"ר זכויות בנייה שטח עיקרי בגישת ההשוואה הישירה בסך 5,000 ₪/מ"ר/מבונה עיקרי (ראה סעיף 11.3.3). לנושא זה אתייחס בסעיף הבא. וכאן אמורה להישאל שאלת המפתח ב"סוגיית השטחים השגויים". האם לאחר שתושלם גם בנייתם של אותם 3,611 מ"ר שטח עיקרי, והמהווים חלק מ"שטח ההרחבה" - הם לא יניבו דמי שכירות? יתכן וטעיתי בניסוח השאלה. שטחים אלה מניבים דמי שכירות כבר בשנת 2013! אם בשומתי המכרעת נתפסתי לכלל טעות כה מהותית, הכיצד זה שדמי השכירות מאותו שטח עיקרי בדיוק , לגישתו של שמאי העוררת, גבוהים בכ-20% מאלה שהוערכו על ידי? רק לעוררת הפתרונים. יתכן שבסעיף זה נהגתי משנה זהירות, והייתי אמור להתבסס על דמי השכירות עליהם מדווחת העוררת בדוחותיה הכספיים, ולא על אומדן זהיר ושמרני שהבאתי בחשבון בשומתי המכרעת. כפי שציינתי בפתח דברי, עסקינן בנכס מניב. משכך, המשתנה המרכזי באומדן שווי המקרקעין הוא ההכנסה המתקבלת מדמי השכירות. לא השטח הוא הקובע, אלא ההכנסות מדמי שכירות הן שקובעות." (עמ' 6-5 להתייחסותו להלן). עוד נציין גם, כי השמאי המכריע ביקש להדגיש בדיון בפנינו, כי גם איפשר לשמאי העוררת לתקן את שומתו המקורית כמה פעמים, ונתן כמה הזדמנויות לתקן טעויות לעניין המספרים שהופיעו בשומות (עמ' 6 לפרוטוקול מיום 1.6.14). כן ציין והדגיש בעניין זה, כי: "...אנחנו מדברים על תוספת של 10,500 מ"ר שטח עיקרי לשטחי המסחר זה מה שהתב"ע מדברת. לפני אישור התכנית אני נותן מספרים המופיעים בשומות ואין עליהם מחלוקת. לפני אישור התכנית היו לנו 20,747 מ"ר עיקרי אני מדבר רק על שטחי מסחר. על פי המידע האחרון שקיבלתי שטחי המסחר המבוקשים 29,620 מ"ר מסחר. על פי דוחות כספיים אחרונים של העוררת נכון ל - 31/12/13 שטחי המסחר הם 30,289 מ"ר עיקרי. אנחנו יכולים לראות שכל התוספת כ - 9000 מ"ר שטח עיקרי איך התוספת הזאת התממשה. בשלב הראשון מימוש ראשון 6889 מ"ר עיקרי, היתרה בשלבים מאוחרים יותר. בערר נכתב שנפלה אצלי טעות מהותית בחישוב השטחים בהתייחסות לתגובה שלי נכתב שהעוררת מקבלת את עמדתי שלא השטחים הם הקובעים אלא ההכנסות, ואז באים ואומרים וזה נאמר גם היום שתוספת ההכנסות מדמי שכירות שהבאתי בחשבון בשומתי שגויה. ואני מבקש לחדד את הדברים ולהבהיר אותם. אני מבקש לפתוח את ספח ג' לערר עמוד 25, מפנה לסעיף 11.3. כתוב 5,000 ₪ למ"ר כפול 6889 מ"ר, ואחר כך הוא ממשיך ומבצע את החישוב ומגיע ל - 55 מיליון. אני חושב שאף אחד לא יחלוק שהמספר 6889 כתוב פה בפירוש. עו"ד בירן: כבר אמרנו שזה טעות. מר פרימו: שימו לב שהשווי שמתקבל בגישת השוואה ישירה הוא 55 מיליון ₪. עו"ד בירן: זה הטעות של פרידמן. מר פרימו: אני עובר לסעיף 11.3.2 ואני אומר שתוספת ההכנסות מדמי שכירות היא 18,789,888 ₪ בגין שטח ההרחבה, והשווי שמתקבל הוא 55,100,000 ₪. השווי של 6889 מ"ר שווים בדף הקודם 55 מיליון ₪, ובגישת היוון ההכנסות השווי הוא 55 מיליון ₪ ו- 100 אלף ₪, באים ואומרים לא הסכום הזה של 18,789,888 ₪ הוא לא עבור 6889 מ"ר השמאי המכריע טעה אלא עבור יותר. אני משאיר להחלטת הועדה אם זה בכלל יכול להיות הגיוני שזה עבור שטח יותר גדול כאשר הזהות בערכים בשתי הגישות היא ברמה של 100 אלף שקל. היכן אנחנו מוצאים את ההוכחה שהגידול בהכנסות מיוחס רק ל - 6889? אנחנו מוצאים את ההוכחה בסעיף 11.3.3 שבא אחר 11.3.2 ובסעיף הזה יש מייחסים שווי ל - 3611 מ"ר עיקרי כפול 5,000 שקל מתקבל של 18,680,000. 6889 מ"ר ועוד 3611 מ"ר זה בדיוק 10,500 מ"ר. 105,00 מ"ר אלה הזכויות שניתנו בתב"ע פה התחלתי. באים ואומרים לא יכול להיות השמאי המכריע טעה אני רוצה להפנות את הועדה לעמוד 2 בתגובתה של עו"ד בירן בפסקה השניה, המסקנה המתבקשת היא אפוא כי סך התוספת ההכנסות משטחי המסחר בקניון לאחר ההרחבה עומדות על סך של 19,328,000 וערכים שוטפים ובנטרול עליית המדד 17,175,208 ₪. אני מחזיר חזרה לסעיף 11.3.2 בנספח ג' לשומתו של חברי פרידמן שם הוא כותב שהגידול בהכנסות הוא 18,789,888 מיליון. אני מבקש להפנות את הועדה לסעיפים 23,24, לכתב הערר ובמיוחד לסעיף 24 שבו הם מגדירים מה זה המימוש בשטח ההרחבה ופה נכתב 6889 ועוד 2209 אם לחבר את המספרים אנחנו נגיע ל - 9098 מ"ר שטח עיקרי. זה מסתדר מצוין עם ההיתרים. ברגע שהסברתי שכאשר מתקבל שווי בגישת ההשוואה הישירה של כ - 55 מיליון שקל וכאשר מתקבל שווי בשיטת היוון ההכנסות של 55.1 מיליון שקל, כאשר השווי בשיטת ההשוואה הישירה וכך נכתב בפירוש נערך בשטח עיקרי של 6889 לא יכול להיות שהשווי כמעט זהה שהתקבל בגישת היוון ההכנסות התייחס לשטח של 9098 מ"ר שטח עיקרי. הדעת אינה סובלת את זה ומכאן נמשיך לשלב הבא. השמאי פרידמן לא חזר בו משיטת ההשוואה של היוון הכנסות אבל כאשר מעריכים את שווי כל זכויות הבניה וכרגע הוכחתי שהמספר הזה של 18 מיליון חייב להיות לשטח של 6889 מ"ר וכאשר למספר הזה מוסיפים עוד את השווי בשיטת השווא הישירה של 3611 מ"ר הרי שבהכרח לא יתכן שהמספר הזה 18,789,888 מתייחס לכל שטח ההרחבה. לכל אורך הדרך אני הולך בשיטת היוון הכנסות. בשיטת השוואה אני עושה לביקורת בלבד." (עמ' 8-6 לפרוטוקול מיום 1.6.2014). דברים אלו של השמאי המכריע כמו גם התייחסותו, מדברים בעד עצמם. העוררת טענה כי השמאי המכריע יישם באופן שגוי את הנתון של תוספת דמי השכירות של 18,789,888 ש"ח. עיון בעמ' 26-25 בשומת העוררת אכן מעלה כי, שלא כטענתה, השמאי המכריע לא יישם באופן שגוי את הנתון של הכנסות דמי השכירות - 18,789,888 ש"ח. כעולה משומת העוררת, ההבדל בין שתי הגישות שמאיות - ונעיר כי גם טענות כנגד גישה שמאית בה נקט שמאי מכריע עניין שמאי מובהק הוא - הוא 100,000 ש"ח. על פי סעיף 11.3.1 בשומת העוררת, חישוב שווי מיתחם התחנה בגישת ההשוואה כאשר השטח לחישוב הוא 6,889 מ"ר, סה"כ השווי במעוגל במצב החדש הוא 55,000,000 ש"ח. על פי סעיף 11.3.2 חישוב השווי בגישת החילוץ - ותוספת דמי שכירות בגין שטח ההרחבה - 18,709,008 ש"ח, סה"כ התחשיב במעוגל 55,100,000 ש"ח. גם לפי נתונים אלו של שמאי העוררת עצמה, לפיהן השווי הוא כמעט אותו שווי כפי שניתן לראות, וכפי שהבהיר השמאי המכריע, לא ניתן לטעון כאילו טעה שמאי המכריע וייחס את נתון דמי השכירות לשטח של 9,000 מ"ר ולא לשטח של 6,889 מ"ר בסעיף 11.3.3 לשומת העוררת בחישוב שווי יתרת זכויות הבניה מופיע 3,611 מ"ר מסחר, 18,055,000 ש"ח. אין מחלוקת בין הצדדים כי התכנית הוסיפה שטח של 10,500 מ"ר. חיבור 6,889 מ"ר ו - 3,611 מ"ר, מביא לשטח של 10,500 מ"ר. אשר על כן, גם כפי שהסביר השמאי המכריע בדיון, לא ניתן לטעון כי בקביעת השווי על ידו בשיטת היוון ההכנסות התייחס לשטח של 9,000 מ"ר, כנטען ולא לשטח של 6,889 מ"ר. כפי שמופיע בעמוד 19 לשומה המכרעת, 6,889 מ"ר עיקרי הם 8,710 מ"ר לשיווק על פי עמוד 23 סעיף 10ה' לשומת העוררת, וגם על כך אין מחלוקת בין הצדדים. אשר על כן, גם בעניין זה לא היה מקום לטענות העוררת כנגד השמאי המכריע, ובוודאי שאין מקום לוועדת הערר להתערב בקביעת השמאי המכריע בעניין זה בשומה המכרעת. לאחר הבחינה הנוספת, המדוקדקת והמפורטת שערך השמאי המכריע, לרבות בדיקה של נתונים נוספים שלא היו עת ערך את השומה המכרעת בנוגע להכנסות מדמי שכירות, דוחות כספיים והערכות שווי של העוררת, ציין השמאי המכריע, בהגינות רבה, הן בהתייחסותו מיום 22.12.13, והן בדיון בפנינו ביום 1.6.14, כי יתכן ונפלה טעות בשומה המכרעת לעניין בדיקת משמעות השינוי של העברת חנות עוגן - המשביר לצרכן - ממפלס 0.00, שבו דמי שכירות למ"ר גבוהים יותר, למפלס 5:5 שבו דמי שכירות נמוכים יותר (סעיף 23 לערר) ולעניין טעות חישובית לעניין שיעור הגידול בהכנסות במספרים הנקובים בעמוד 22 בשומה המכרעת, וכתוצאה מכך טעות בתחשיב (עמוד 9 לפרוטוקול מיום 1.6.14). אשר על כן, מאחר והעוררת טענה בפנינו טיעונים מאוד מפורטים, ארוכים וממושכים בכל הנוגע לטעויות של השמאי המכריע, ולנתונים ולמסמכים שצירפה בעניין הכנסותיה והערכות שווי ודוחות כספיים ושיעורי היוון, והערכות שיווקיות ודמי שכירות, תוך אבחנה בין חנויות שהן חנויות עוגן וחנויות שאינן חנויות עוגן, ובניתוח מרכזים מסחריים, ואף ביקשה לערוך השוואה לנתונים בשומה מכרעת אחרת שעסקה גם בקניון מסחרי אחר וביקשה כי נתערב בכל אלה, וכאמור לעיל, עקב היותן של כל הטענות טענות במישור השמאי-מקצועי המובהק, התבקשה התייחסותו המפורטת של השמאי המכריע שאף נכח בדיון, ובחן את כל הנתונים שפתחה היא בערר בכל הנוגע להערכות שווי, דוחות כספיים ודמי שכירות, ולצורך כך, נדרש לבחון שוב את מסקנותיו בשומה המכרעת, על פי נתונים שנוספו מאז ושפכו אור על ההערכות שנתן בשומה המכרעת, שנערכה באוגוסט 2012. השמאי המכריע גם הדגיש כי במועד עריכת השומה המכרעת היו מונחים בפניו די נתונים בדוקים ומהימנים כלשונו (עמ' 3 להתייחסותו מיום 22.12.13). אולם, נוכח טיעוני העוררת כמפורט לעיל, ביקשנו כאמור את התייחסותו ובחינתו את טענות העוררת והמסמכים שצירפה גם לגבי נתונים שהיו כבר נכון לאותה עת - הערכות שווי ליום 31.12.12 וליום 30.6.13, וליום 30.3.11 (נספח י"ג לערר), דוחות כספיים ליום 30.6.11 (נספח י"ג לערר). התייחסות זו של השמאי המכריע לנתונים אלו הכרחית היתה בהתאם להחלטותינו ולבדיקתו את טענות העוררת ועל מנת לבחון בסופו של דבר את ההשבחה לאשורה נוכח טענותיה של העוררת בערר שלפנינו וכמצוות תיקון 84 ותכליתו - בחינה בלתי תלויה אובייקטיבית, ומקצועית של שמאי מכריע ואשר לצורך כך גם הוקנה לו מעמד מיוחד בחוק - של ההשבחה לאשורה במקרקעין. אשר על כן, סוף דבר הוא כי על השמאי המכריע להוציא תחת ידיו שומה מכרעת אשר תקבע את היטל ההשבחה, על פי כל הנתונים המצויים לבסוף בידיו. על החובה לקבוע השבחה לאשורה ועל מטרותיו ותכליתו של תיקון 84 לחוק ועל מוסד השמאים המכריעים ומעמדם המיוחד, עמד בית המשפט העליון בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה ואח'. עניין זה גם נותח בהרחבה על ידינו בהחלטותינו שצוינו לעיל, ובהן ערר 8005/10 דיור ב.פ. בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות; ערר 8060/10 נהור בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה; ערר 85046/09 קמור בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב, ולאחרונה ערר 8046/13 רפאל מיכאלי ו-50 אח' נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה לוד (לעיל), ונסתפק בהפניה אליהם, וכל האמור שם חל גם כאן, ולא נאריך. סוף דבר אם כן הוא, כי נוכח כל אשר התברר בדיונים בפנינו ועל ידי בירוריו המעמיקים של השמאי המכריע את טענות הצדדים, ועל סמך כל הנתונים שהעלתה ופתחה העוררת בפנינו, וניתוחו את כל הנתונים, המסמכים והעובדות שהובאו בפניו לאחר עריכת השומה המכרעת, אנו מנחים את השמאי המכריע לערוך תיקונים ושינויים בשומה המכרעת כלהלן: משקבע השמאי המכריע בפנינו כי בחינתו החוזרת העלתה, על סמך כל הנתונים שהעלתה ופתחה העוררת בערר בפנינו, לרבות אלו שלא היו בפניו עת ערך את שומתו המכרעת, כי עליו לתקן את שומתו המכרעת וכאמור בנסיבות אלו חובה עליו לעשות כך, אשר על כן בכל הסעיפים שמצא השמאי המכריע כי יש לערוך שינויים או תיקונים בשומה המכרעת כתוצאה מבחינתו החוזרת, יעשה כן. זאת, בין אם בסעיף פלוני מדובר בהפחתה של ההשבחה שקבע ובין אם בסעיף פלוני מדובר בהגדלה של ההשבחה שקבע. לעניין שעור ההיוון על פי שיקול דעתו המקצועי (כעמור בסעיף 2 סיפא להתייחסותו מיום 22.12.13, עמ' 3). ככל שלדעתו יש לערוך תיקונים לעניין סעיף 23 לערר, יעשה כן. לעניין תיקון הטעות החישובית והמספרית שבעמ' 22 ותיקון התחשיב כפועל יוצא מכך כמפורט לעיל. לאחר מכן יערוך השמאי המכריע תחשיב מתוקן ומפורט של היטל ההשבחה כפועל יוצא מכל התיקונים והשינויים כמפורט לעיל. בנסיבות הענין אין צו להוצאות. תחבורה