היטל השבחה בגין אישור בקשה להיתר והקלות רקע המקרקעין נשוא הערר מוגדרים כמגרשים מספר 171 ו-173 מכוח תכנית 65/135/03/2. המקרקעין הינם בבעלות מדינת ישראל ומנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"). התכנית האחרונה החלה על המקרקעין הינה תכנית 65/135/03/2 (להלן: "התכנית המשביחה") אשר פורסמה למתן תוקף ביום 28.4.10. העוררת ביקשה לקבל שומת היטל השבחה בגין התכנית המשביחה וזאת מכוח זכותה בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "התוספת השלישית") וזאת על אף שטרם בוצע מימוש שיש בו ליצור חבות בתשלום היטל השבחה. המשיבה הנפיקה לעוררת שומת היטל השבחה, אשר בסיומה נקבע כי ההשבחה הנובעת מהתכנית המשביחה מסתכמת ב- 15,660,000 ₪ ומכאן היטל ההשבחה הינו 7,830,000. על שומה זו הוגש הערר שבפנינו. הערר והליכי הדיון בערר במסגרת הערר טוענת העוררת כי ביום 30.7.2003 רכשה את הזכויות במקרקעין מחברת הכשרה באילת בע"מ (להלן: "הכשרה באילת"). אלא, שהעוררת טוענת, כי למרות שרכשה את זכות החכירה בשנת 2003, עד היום אין לה זכות חכירה בתוקף, ואף לא הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל, אשר הוא בעלי המקרקעין. לאור האמור לעיל, טוענת העוררת כי במועד אישור התכנית, כלומר, ביום 28.4.2010 לא הייתה העוררת בעלת זכויות במקרקעין ומכאן אין היא החייבת בהיטל השבחה. העוררת מפנה לעניין זה להלכות בעניין: רע"א 85/88 "קנית" ניהול השקעות ומימון בע"מ נ. הועדה המקומית רמת גן (( (להלן: "קנית") ורע"א 10074/05 הועדה המקומית ירושלים נ. גרוסברד () (להלן: "גורסברד") וכן פסקי דין נוספים, לרבות עש"א (ת"א) 177679/06 יעקב קוטליצקי נ. הוועדה המקומית תל אביב (). הוועדה המקומית הגישה כתב תשובה מפורט. במסגרת כתב התשובה טוענת המשיבה כי בהתאם להלכה בעניין ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ. הועדה המקומית מרכז (), הרי העוררת שהינה בעלת זכות להירשם כחוכרת לדורות במקרקעין היא החייבת בהיטל השבחה. המשיבה מפנה למספר פסקי הדין אשר לטעמה תומכים בטיעוניה, בין היתר, ע"א (חיפה) 4189/98 הוועדה המקומית קריות נ. מארגות אגודה לתעשיות טכסטיל בע"מ () (להלן: "מארגות"). ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים, ובסיומו החליטה כי יש לצרף את מינהל מקרקעי ישראל כמשיב לתיק זה, וכן לקבל את עמדתו. מינהל מקרקעי ישראל אכן הגיש עמדה מפורטת, אליה נתייחס בהמשך. הצדדים הגיבו על עמדת מינהל מקרקעי ישראל. לאור עמדת המינהל וכן תגובות הצדדים נקבע דיון נוסף, לדיון התייצבו הצדדים, אך המינהל לא התייצב. לאחר שנשמעו טענות הצדדים ניתנת החלטתנו זו. כללי - מסגרת הדיון ערר זה מעלה שאלה אחת ויחידה והיא: האם במועד הקובע, קרי ביום 28.4.2010, הייתה העוררת בעלת זכות במקרקעין המחייבת בתשלום היטל השבחה. לשון התוספת השלישית קובעת כי החייב בהיטל השבחה יהיה בעלם של המקרקעין או החוכר לדורות שלהם [ר' סעיף 2(א) לתוספת השלישית]. סעיף 259(ד)(1) לחוק התכנון והבניה מרחיב את הגדרת חוכר לדורות וקובע: "(ד) לגבי מקרקעין המנוהלים לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 - (1) "חכירה לדורות" - לרבות עסקת חכירה לדורות שלא נגמרה ברישום;" לאור האמור לעיל ובהתאם ללשון החוק זכות חכירה לדורות, אף אם העסקה לא נגמרה ברישום, תהווה זכות מספקת לחיוב בהיטל השבחה. הפסיקה עסקה רבות במהות הזכות אשר קיומה יהווה עילה לחיוב בהיטל השבחה, כאשר הקצוות הינן ברורים: בקצה האחד, הוחלט באופן חד משמעי, כי זכות בר רשות מכוח חוזה פיתוח, אינה זכות שיש בה עילה לגביית היטל השבחה מבעל הזכות. לעניין זה ר' ההלכות הברורות בעניין קנית לעיל, גרוסברד לעיל וכן רע"א 7902/08 הועדה המקומית נתניה נ. דנקנר בניה ופיתוח בע"מ () (להלן: "דנקנר"). נציין כי בית המשפט המחוזי הרחיב הלכה זו גם לבר רשות מכוח חוזה משבצת וזאת בעניין ע"א (חי') 2152/04 ועדה מקומית לתכנון ולבנייה שומרון נ' בלוך עוזי ושפרה (), כאשר על החלטה זו הוגשה בקשת רשות ערעור בתיק רע"א 725/05 הועדה המחוזית לתכנון ובניה שומרון נ' עוזי ושפרה בלוך,. לפיכך, ניתן לסכם, כי על פי המצב המשפטי הקיים, לא ניתן לחייב בר רשות (בעיקר מכוח חוזה פיתוח) בהיטל השבחה בגין תכנית שאושרה בזמן הפיתוח. בקצה השני, קבע בית המשפט העליון, כי גם זכות חוזית (זכות אובליגטורית) לקבלת זכות בעלות או חכירה לדורות, יש בה להוות זכות מספקת לחיוב בעליה בהיטל השבחה. וכך קובע בית המשפט העליון בענין נווה בניין לעיל: "זאת ועוד: ככל שהדבר נוגע לפירוש סעיף 2(א) לתוספת השלישית, ולמונחים "בעלם" של מקרקעין, או חוכר לדורות, הנזכרים בו, נראה לי כי לכתחילה אין לפרשם במשמעות שיש לאותם מונחים על-פי דיני הקניין, וזאת בשל הרצון והמטרה ללכוד ברשת היטל ההשבחה את הנהנה מן ההשבחה, בעת התרחשותה, מנקודת מבט כלכלית ולאו דווקא קניינית צרופה." כאשר בית המשפט חוזר על כך בפרשת עע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי (). על רקע התיחום לעיל שערכנו בדבר הזכויות בגינן ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין אקט תכנוני משביח, עלינו לבחון את זכויות העוררת. כאשר היה ונגיע למסקנה כי העוררת הייתה ברת רשות במקרקעין, או זכות נחותה מכך, במועד הקובע, הרי לא ניתן לחייבה בהיטל השבחה. מצד השני, היה וייקבע כי במועד הקובע העוררת הינה בעלת זכות אובליגטורית להירשם כחוכרת לדורות, הרי היא החייבת הרלוונטית בהיטל השבחה. מן הכלל אל הפרט - טיבן של זכויות העוררת העובדות: מינהל מקרקעי ישראל בתגובתו לוועדת הערר מציין בפרק א' את העובדות הרלוונטיות לעמדתו. הצדדים בדיון ציינו כי הם אינם חולקים על תיאור עובדתי זה. מתגובת המינהל עולות העובדות הרלוונטיות הבאות: נחתם הסכם חכירה לדורות בין המינהל לבין חברת הכשרת באילת בע"מ בנוגע למקרקעין ומקרקעין נוספים וזאת ביום 12.9.1958. חוזה חכירה זה הינו עד ליום 31.3.2007. ביום 30.7.2003 רכשה העוררת את זכויות החכירה לדורות במקרקעין נשוא הערר מחברת הכשרה. ביום 24.5.2006 שולמו דמי חכירה מהוונים בסך של 555,100 ₪ וזאת בגין חידוש תקופת החכירה לתקופה נוספת. יוטעם כי המקרקעין לא הועמדו למכרז בתום תקופת החכירה וכי דמי החכירה ששולמו בגין התקופה הנוספת היו דמי חכירה מופחתים. עוד מוסכם כי עד היום לא נחתם הסכם חכירה חדש. בנושא זה חלוקים הצדדים בסוגיה מדוע עד היום לא נחתם הסכם כאמור. כאשר המינהל טוען כי העסקה הועברה ל- "מסלול ירוק" לצורך השלמת החוזה ואילו העוררת מכחישה זאת. עוד יש לציין ברקע העובדתי כי העוררת וחברת הכשרה באילת הגישו תביעה כנגד מינהל מקרקעי ישראל לצורך העברת זכויות החכירה על שם העוררת, אולם תביעה זו נמחקה. בפני ועדת הערר לא נמצאו כתבי בי הדין שהוגשו במסגרת תיק התביעה. תגובת המינהל לוועדת הערר מעבר לחלק העובדתי המוסכם לעיל כוללת גם חלק של הסקת מסקנות, אלא שזה אינו קוהרנטי. כך מצד אחד המינהל קובע נחרצות: "...העוררת רכשה מהמוכרת זכויות בנכס מהוון, ההיוון נעשה במסגרת חידוש תקופת החכירה, ומשכך העוררת רכשה מהמוכרת זכות חכירה בתוקף ולא זכות חכירה שתוקפה פג" אולם מצד שני טוען המינהל: "לאור האמור לעיל, נכון למועד הקובע (13.5.2010) אין לעוררת זכויות חכירה בנכס, ככל הנוגע למינהל" המסקנות: אנו סבורים כי מן העובדות המתוארות לעיל ולאור הפסיקה בנושא, הרי לצורך דיני היטל ההשבחה, העוררת הינה בעלת זכות להירשם כחוכרת לדורות של המקרקעין וככזו חייבת היא בהיטל השבחה, ונבאר: מקור הזכויות של העוררת במקרקעין הינה זכות החכירה של המוכרת, חברת הכשרה באילת. לפיכך נבחן את טיב זכויות העוררת בשני שלבים: בשלב הראשון נבחן מה היו הזכויות של חברת הכשרה באילת בעת שנמכרו הזכויות לעוררת, וכן מה היו זכויות חברת הכשרה באילת במועד הקובע אילו לא בוצעה עסקת המכר. בשלב השני נבחן האם העובדה כי הזכויות נמכרו לעוררת יש בהם לשנות את המסקנות מהשלב הראשון. לגבי השלב הראשון, אין מחלוקת כי בשנת 2003 לחברת הכשרה באילת הייתה זכות חכירה לדורות במקרקעין, והסכם החכירה אף צורך לכתבי הטענות. זכות חכירה זו נסתיימה בשנת 2007, כלומר טרם המועד הקובע, כאשר לא נחתם הסכם חדש, לא עם חברת הכשרה באילת ולא עם העוררת. האם המשמעות של העובדה כי לא נחתם הסכם חכירה חדש עם חברת הכשרה באילת או עם העוררת הינה כי הזכויות של חברת הכשרה באילת (או של העוררת) התפוגגו? התשובה לטעמנו הינה שלילית, וננמק: ראשית, מינהל מקרקעי ישראל, בשם בעלי הקרקע מדינת ישראל, אינו סבור כי הזכויות התפוגגו או פקעו. כך מציין המינהל בתגובתו כי שולמו דמי חכירה בגין "חידוש תקופת החכירה". בסעיף 8 לתגובתו קובע המינהל ברורות: "נכון להיום, עפ"י רישומי המינהל, המוכרת היא בעלת הזכויות בכל השטח..." המסקנה המתבקשת מתגובת המינהל הינה כי הסכם החכירה בין המינהל לבין חברת הכשרה באילת חודש לתקופה נוספת והזכויות מכוחו לא פקעו. למען הסר ספק נציין, כי העוררת עצמה אינה טוענת כי זכויות החכירה שהיו לחברת הכשרה באילת פקעו. כלומר, לא בעלי המקרקעין מצד אחד ולא החוכרים מצד שני טוענים כי זכויות החכירה לדורות פקעו. סיטואציה דומה לסיטואציה בענייננו נדונה בעניין רעא (ת"א) 24215-12-11‏ ‏הועדה המקומית לתכנון ובניה בת"א-יפו נ' יעקב קוטליצקי () (להלן: "קוטליצקי במחוזי"). בעניין קוטליצקי במחוזי ביקשה הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה מבעלי הזכויות במקרקעין לגבי תכנית שאושרה לאחר שתמה תקופת החכירה הראשונה וטרם נחתם הסכם החכירה החדש (בדומה למצב שבפנינו). בית משפט השלום אכן קבע, כפי שטענה העוררת בערר, כי לא ניתן לגבות מהעוררת שם היטל השבחה בגין תכנית שאושרה בתקופה זו. אלא, וזה העיקר לנושא שבפנינו, בית המשפט המחוזי (ברוב דעות) לא קיבל את העמדה של בית משפט השלום, וקבע: "אין מחלוקת כי על אף שתקופת החכירה המקורית הסתיימה ביום 1/3/01, הוסיפו המשיבים להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם כפי שעשו קודם לכן, כאשר המינהל אינו מגלה כל התנגדות לכך, אלא מנהל עם המשיבים משא ומתן על התנאים לפיהם יערך חוזה חכירה חדש. לכל אורכה של תקופת הביניים נותרו המשיבים רשומים בלשכת רישום המקרקעין כחוכרים, מבלי שמי מהצדדים מבקש למחוק את הרישום. ביום 1/1/02, במהלך תקופת הביניים, אף השכירו המשיבים את המקרקעין לחברת "ויסוניק" לתקופה שהסתיימה ביום 30/6/07, עם אופציה להארכת התקופה עד ליום 30/6/11. זאת ועוד אחרת: במסגרת חוזה החכירה החדש, שנערך בין המשיבים לבין המינהל על יסוד המשא ומתן שנוהל ביניהם בתקופת הביניים, הוסכם, כי המשיבים ישלמו למינהל תמורת הארכת זכות החכירה והזכות לשינוי ייעוד המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה דמי היתר בשיעור 31% בלבד בהתאם לסעיף 4.1 להחלטה 933 של המינהל. המדובר ב- 31% "מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או שינוי הניצול" (סעיף 4.1 הנ"ל). רואים אנו, כי שיעורו של התשלום בוסס על הנחה מוסכמת, כי המשיבים הם בעלי זכויות חכירה לפי חוזה החכירה המקורי. אלמלא הנחה זו היה על המשיבים לשלם על פי נהלי המינהל 91% מערכם המלא של המקרקעין לאחר אישורה של התכנית המשביחה. לכך יש להוסיף כי המערערים קיבלו את המקרקעין לתקופת חכירה מחודשת ללא מכרז, ולפי נהלי המינהל גם הענקה זו לא הייתה אפשרית אלמלא החזיקו במקרקעין כחוכרים עוד קודם לכן (לכל אלו ראו את המוסבר בתצהירה של נציגת המינהל אשר הוגש לבית משפט קמא). נתונים אלו בכוחם המצטבר מלמדים, כי לאחר סיומה של תקופת החכירה המקורית ביום 1/3/01 הסכימו המשיבים והמינהל, בהתנהגותם, על המשכתו של היחס המשפטי שהיה קיים ביניהם קודם לכן, תוך שהמשיבים נותרים במעמד של "חוכר לדורות" מכוחו של חוזה החכירה המקורי." (ההדגשה במקור - ג.ה.). דברים אלו נכונים לענייננו כאשר חברת הכשרה באילת ולאחריה העוררת המשיכו להחזיק במקרקעין בכל אותה התקופה, וחשוב מכך כאשר שולמו על ידן דמי היוון מופחתים וזאת ללא מכרז. לפיכך, מלבד העובדה (אליה נתייחס בהמשך) כי בוצעה העברת זכויות לעוררת מחברת הכשרה באילת, הרי העובדות במקרה שלפנינו דומות לעובדות שנדונו במקרה קוטליצקי. בפרט דומה העובדה כי המינהל לא חלק מעולם על זכות חברת הכשרה באילת ו/או העוררת לחכור את המקרקעין ובעיקר זהה העובדה כי המקרקעין לא הוצאו למכר במכרז, אלא הוסכם לחידוש החכירה וזאת כאשר דמי החכירה המהוונים לתקופה הנוספת היו מופחתים בשיעור של 22.75% מערך הקרקע בלבד. כלומר, התשלום למינהל במקרה שבפנינו ובדומה לעניין קוטליצקי התבצע בהתאם לתשלום הנדרש מבעל זכות חכירה ולא מבעל זכות של בר רשות או מחסר זכות. חשוב לציין כי בעניין קוטליצקי הוגשה בקשת רשות לערעור לבית המשפט העליון. בית המשפט העליון דחה את הבקשה במסגרת רע"א 6166/12 יעקב קוטליצקי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל אביב-יפו (). וכך קובע כב' בית המשפט העליון: "למעלה מן הצורך אוסיף, כי קביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה בחוזה החכירה השני נדרשו המבקשים לשלם דמי היתר בשיעור של 31% אך בשל ההנחה המוסכמת כי הם בעלי זכויות חכירה במקרקעין לפי חוזה החכירה הראשון, וכי אלמלא הנחה זו היה עליהם לשלם 91% מערכם המלא של המקרקעין, כמו גם קביעתו לפיה המבקשים קיבלו את המקרקעין לתקופת חכירה מחודשת ללא מכרז בהסתמך על אותה הנחה, מטות - במובהק - את הכף לחובתם. לא ניתן להלום סיטואציה בה מחד גיסא טוענים המבקשים כי לצרכי היטל השבחה אינם חוכרים לדורות, אולם מאידך גיסא הם נהנים מהטבות שונות - פטור ממכרז, שיעור מופחת של דמי ההיתר - על סמך הנחה שביסודה ההיפך הגמור. לדידי, המבקשים הריהם בנסיבות כאלה "כאותו אדם הבא לשכור דירה ברחוב הירקון בתל-אביב ושואל את המשכיר, היש בדירה משב רוח בקיץ מהים? והמשכיר אומר בודאי, הנה הבית והנה הים, ואז שואל השוכר, היש טחב בחורף מהים? והמשכיר משיב: חלילה, איפה הבית ואיפה הים?" (מתוך ע"א 8301/04 פקיד השומה למפעלים גדולים נ' פי גלילות מסופי נפט וצינורות בע"מ). לא בכדי התקשו המבקשים להסביר את הדברים בדיון שהתקיים בבית המשפט המחוזי; (ראו עמ' 8-7 לפרוטוקול הדיון מיום 21.6.12, צורף כנספח י"א לבקשת רשות הערעור. ראו גם ספרו של ד"ר אמיר קמינצקי "חכירה לדורות" (התשע"א-2011) שבו מציין המחבר, בעמ' 488-487, כי "מוסד דמי ההיתר עבר שינויים שונים ביחס לשיעורו, תוך התחשבות בגביית היטל ההשבחה, כל שכאשר משולם היטל השבחה זכאי החוכר לבקש לקבל החזר על מחצית מדמי ההיתר או היטל ההשבחה לפי הנמוך" (הדגשה במקור), וכי "בשלב מאוחר יותר, צומצם היקף דמי ההיתר לשיעור של 31% (ו- 25% בחוזה לא מהוון), כאשר לא מתקיימת התחשבנות במקרה של תשלום היטל השבחה".  יב. ועוד יוסף, כי מסקנתו של בית המשפט המחוזי עולה בקנה אחד אף עם רעיון הצדק החברתי, העומד בבסיס היטל ההשבחה (ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח נ' הועדה לבניה למגורים  ותעשייה מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119; רע"א 10879/02 באולינג כפר סבא בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא. מי שהתעשר בשל תכנית משביחה - ונסיבות "תקופת הביניים" היו בסופו של דבר מקריות - הוא שצריך לשאת בתשלום היטל ההשבחה בגין אותה תכנית; הוא ולא אחר." (הדגשה שלי - ג.ה.). ויפים דברים אלו לענייננו. כאמור, גם במקרה שלפנינו חברת הכשרה באילת או העוררת שילמו דמי היתר מופחתים וללא מכרז ולכן עמדתו הברורה של כב' בית המשפט העליון לעיל בעניין קוטליצקי נכונה וישימה גם למקרה שבפנינו. לפיכך לגבי השלב הראשון אותו הגדרנו לעיל, תקופת החכירה לא תמה בשנת 2007 ולמרות שלא נחתם הסכם חכירה חדש, הרי התשלום של דמי החכירה המהוונים והמופחתים מהווה חידוש החוזה בהתנהגות כפי שנפסק בעניין קוטליצקי. לעניין דומה ר' גם פסק הדין בעניין מארגות לעיל. נותר לבחון את השלב השני - האם העובדה כי זכויות החכירה נמכרו (או הועברו) מחברת הכשרות באילת לעוררת יש בהם לשנות לענייננו? אנו סבורים כי התשובה לכך הינה שלילית. כאמור מבחינת מינהל מקרקעי ישראל קיים חוכר למקרקעין, חוכר שאף שילם דמי חכירה מהוונים (ומופחתים) לתקופה נוספת, וכך קובע המינהל לנושא זה: "יצויין כי טענה זו אינה נכונה, העוררת רכשה מהמוכרת זכויות בנכס מהוון, ההיוון נעשה במסגרת חידוש תקופת החכירה, ומשכך העוררת רכשה מהמוכרת זכות חכירה בתקוף ולא זכות חכירה שתוקפה פג" מיהותו של חוכר זה - העוררת או חברת הכשרה באילת אינם ברורים די הצורך למינהל מקרקעי ישראל, אשר קובע: "אמנם, במסגרת הסכם המכר בין הצדדים (העוררת והמוכרת) נרכשו זכויות חכירה, אולם, מבחינת המינהל העסקה תושלם רק לאחר אישורה על ידי המינהל" ומכאן מסיק, כי העוררת לא הייתה בעלת זכות חכירה במועד הקובע. אלא, כי לצורכי היטל השבחה אין חשיבות לסברתו של המינהל לגבי מיהות החוכר והשלמת העסקה, ודי בכך שמינהל מכיר בקיומו של חוכר לדורות במקרקעין או בקיומו של זכאי לחכירה לדורות במקרקעין. כפי שציינו לעיל בהרחבה בהתאם להלכות בעניין נווה וכן יצחקי החייב בהיטל ההשבחה "מתחלף" עת נחתם הסכם העברת הזכויות וזאת אף אם הזכויות לא נרשמו וללא תלות בעמדת המינהל ביחס להסכם זה. יתרה מזו, אף אם נראה בהסכם רכישת הזכויות על ידי העוררת כהסכם בעל תנאי מתלה (כאשר התנאי המתלה הינו אישור המינהל) הרי החוזה בתוקפו לצורך היטל השבחה מיד עם חתימתו ולא רק במועד התקיימות התנאי. לעניין כניסתו של חוזה בעל תנאי מתלה לתוקף עם החתימה ר' פסק הדין בענין נווה בנין לעיל וכן ההחלטה המפורטת של ועדת ערר זו בערר (דרום) 6062/11 מרכז מסחרי (אזו-ריט) בע"מ נ. הוועדה המקומית אשדוד () אשר בסיכומה נפסק: "אשר על כן, אנו קובעים כי מועד המימוש בחוזה התלוי בתנאי מתלה הינו מועד כריתת ההסכם ולא מועד התקיימות התנאי," לפיכך, משחתמה העוררת על הסכם לרכישת הזכויות מחברת הכשרה באילת, הרי המשמעות לכך הינה כפולה: ראשית, היא קבלה את כל הזכויות והחובות של חברת הכשרה באילת, לרבות הזכות לחידוש חוזה החכירה. שנית, על אף שהחוזה מותנה באישור המינהל, הרי מרגע החתימה על חוזה זה העוררת היא החייבת בהיטל השבחה בגין כל תכנית שאושרה לאחר מועד זה, ובעניינו בגין התכנית המשביחה. שיקולי צדק לאור האמור לעיל מסקנתנו המשפטית הברורה הינה כי העוררת הייתה בעלת זכות להירשם כחוכרת לדורות במועד הקובע ולכן היא החייבת בהיטל השבחה. עוד טענה העוררת כי הטלת היטל השבחה עליה אינה צודקת, היות והיא אינה זכאית לנהוג במקרקעין מנהג בעלים ובפרט לא להנפיק היתר בניה או לא למכור את זכויותיה. נציין כי לא הובאה כל ראיה ממשית לטענה זו, אולם אף אם היינו מניחים כי כך הם פני הדברים, איננו סבורים כי יש בטענה זו בכדי לשנות מהמסקנה הברורה אליה הגענו, ונבאר: נזכור כי בענייננו לא נשלחה לעוררת דרישת תשלום להיטל השבחה היות ואין חולק כי טרם בוצע מימוש זכויות, ומדובר בשומה שהונפקה לבקשת העוררת. לפיכך, היה ואכן העוררת צודקת בטענותיה לגבי העדר זכויות שלה במקרקעין, ואכן יימנע ממנה להנפיק היתר בניה או למכור את זכויותיה, הרי היא מעולם לא תחויב בתשלום היטל ההשבחה מכוח השומה. החובה בתשלום היטל השבחה מכוח השומה תיוולד רק אם וכאשר העוררת תקבל היתר בניה למימוש הזכויות מכוח התכנית, או כאשר תמכור את זכויותיה. מכאן, כאשר אנו מכריעים כי העוררת הינה בעלת זכויות במועד הקובע, הרי לא נגרם כל עוול לא לציבור ולא לעוררת: כך היה ואכן העוררת תנהג מנהג בעלים בנכס תמכור או תממש את הזכויות בדרך של היתר בניה תישא היא בתשלום היטל ההשבחה. מצד שני, היה וחלילה יתברר כי העוררת אינה בעלת זכויות, והיא לא יכולה למכור או להוציא היתר בניה, הרי היא לא תאלץ לשלם את היטל ההשבחה בגין התכנית. לעומת זאת, היה והיינו מכריעים כי העוררת אינה בעלת הזכויות במועד הקובע, ולכן אינה החייבת בהיטל השבחה, אך לבסוף היה מתברר כי אכן העוררת השלימה את החכירה ב- "במסלול הירוק" והיא מממשת את זכויותיה מכוח התכנית באמצעות מכר או בקשה להיתר, הרי שקופת הציבור תפגע פגיעה קשה, כאשר המשמעות הינה התחמקות של העוררת מתשלום היטל השבחה בעת שהתעשרה בפועל מהשבחת המקרקעין. סיכום לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הערר וקובעים כי לצורכי היטל השבחה העוררת הינה בעלת הזכויות במועד הקובע. העוררת תשא בשכר טרחת עו"ד וכן בהוצאות המשיבה 1 בסך של 5,000 ₪ (כולל מע"מ). ההוצאות ישולמו עד ליום 15.2.13 ולאחר מועד זה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין. היה והעוררת חולקת לגבי גובה השומה, היא רשאית לפנות ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למנות שמאי מכריע לא יאוחר מיום 15.2.13. בניההיטל השבחההקלה (תכנון ובניה)