נטען כי בשומת העוררים לא נזכרו כלל תכניות מתאר ארציות ומחוזיות במצב התכנוני הקודם אשר השפיעו על המקרקעין, הניתנים לזיהוי בשל גודלם - 14 דונם. זהו פגם מהותי בשומת העוררים שיש בו כדי לדחות את התביעה. צוין למשל כי בפ"ד נמדר, שם נקבע כי ניתן לתבוע על פי סעיף 197 לחוק בגין אישור תכנית מיתאר ארצית, דובר בחלקה בגודל של 3 דונם בלבד (ע"א 664/02) הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' נמדר. נטען להתיישנות בהיעדר תביעה בגין אישור תמ"א 3 + שינויים מס' 7,6 ו-60, ותמ"א 23. נטען לפגמים מהותיים נוספים בשומת העררים בהיעדר התייחסות לאלמנטים משביחים והעדר פירוט עסקאות השוואה או נתונים אחרים המבססים את השווי הנטען. משיבה מס' 1 טוענת כי תכנית מח/54 משביחה, כיוון שהיא זו שיצרה את ההיתכנות לתכנון יתרת חלקת העוררים. בלעדי תכנון הכביש והמחלף לא ניתן היה לקבל זכויות נרחבות על יתרת החלקה כפי שאכן נעשה לימים - עם אישורה של תכנית הר/1201, ביום 3.6.09. תכנית זו הקנתה זכויות בניה נרחבות במקרקעי העוררים וקבעה כי תוכן תכנית איחוד וחלוקה. זו פורסמה להפקדה ביום 7.9.10 - תכנית הר/מק/1200/א'- ואושרה בשנת 2012. נטען כי מחמת השתלשלות האירועים והגשת התביעה החדשה רק בשנת 2010 היה על העוררים ליתן ביטוי בתביעתם ובשומה מטעמם גם לכל השתלשלות עניינים זו, לתכניות המשביחות שאושרו לעת הזאת. נטען כי ככל שנגרמה פגיעה למקרקעין כטענת העוררים, הרי שזו תוקנה עם אישור תוכניות הר/1201 ו הר/1201/א', לפיכך אין לפצותם. המשיבה מסתמכת על פ"ד חייט ופ"ד קהתי), כן טענה כי פ"ד בית הכרם לא שינה את פ"ד קהתי בעניין זה. נעיר כי בדיון בפנינו מיקדה המשיבה את טענותיה בהקשר זה - לטענות על קיומם של אלמנטים משביחים בתכנית והראיה - התכניות שאושרו לאחר מכן שרק התכנית היא זו שאיפשרה אותן. אשר על כן בכך גם התמקד הדיון וההחלטה שלהלן. לבסוף מבקשת משיבה מס' 1 כי ככל שיקבע פיצוי כלשהו, לא יתווספו אליו ריביות מהמועד הקובע, שכן השיהוי נובע כאמור ממחדלם הראשוני של העוררים - הגשת תביעה רק בשנת 2003 באיחור של 4 שנים מתום המועד להגשת תביעות על פי סעיף 197 לחוק. המשיבה קיבלה את התביעה החדשה רק ביום 5.10.10. לחילופין, נטען לחלותו של סעיף 200 לחוק. משיבה מס' 2 טוענת כי יש לדחות על הסף את התביעה היות ולא הורם נטל ההוכחה המוטל על העוררים. שומת העוררים נעדרת התייחסות לתכניות שפורטו בשומת משיבה מס' 2 - תמ"א 3/תמ"א3/6, תמ"מ 3, תמ"א 23 ותמ"א 7/3 אשר לפיהן מצויים המקרקעים בתחום רצועה לתכנון במסגרת תוואי הדרך של כביש 531. נטען כי לא די בהשלמת נספח מאוחר ע"י שמאי העוררים שהוצגו בו שתי עסקאות בלבד התומכות בערכים שקבע. נטען להיעדר התייחסות לאלמנטים משביחים בתכנית: ביטול ההקפאה הרחבה של רצועה לתכנון מה שאיפשר את הכללתם של המקרקעים מאוחר יותר בתכנית הר/1201. משיבה מס' 2 מצטרפת לבקשה של משיבה מס' 1 לעניין הריבית. דיון והחלטה תכנית מח/54/ג' אושרה ביום 28.7.96. ממטרותיה של התכנית, ייעוד שטחים לדרך ולמסילת ברזל הסדר הסתעפויות ומחלפים ייעוד שטחים להקמת גשרים, תעלות וכל הכרוך בסלילת כביש. תכנית מח/54/ד אושרה ביום 31.12.02, ועניינה שינוי ייעוד שטח נוסף - 420 מ"ר - מחקלאי לדרך אין שינוי בתכנית לגבי שאר החלקה. אין מחלוקת כי חלקת העוררים הינה חלקה בייעוד חקלאי המצויה בתחום רצועה לתכנון ע"פ תמ"א 3 (אושרה בשנת 1986) תמ"א 6/3, תמ"מ 3 (אושרה בשנת 1982) תמ"א 23 (אושרה בשנת 1986) ותמ"א 7/3 (אושרה בשנת 1991) . להשלמת התמונה, הגם שלא הוגשו תביעות בגין אישורה בתביעות החדשות, נציין את תכנית מח/113 שפורסמה ביום 9.11.00, לפיה שונה ייעוד שטח נוסף (כ- 108 מ"ר) מחקלאי לייעוד מסילת ברזל מטרותיה בין היתר, לקבוע שטח לתוואי מסילה כפולה עבור רכבת פרברים מפתח תקוה לרעננה ולקבוע רוחב תוואי מסילה. בדיון בפנינו טענה משיבה מס' 1 כי יש למחוק את הערר לגבי טענות לפגיעה בגין אישור תכנית מח/54/ד', שכן שר הפנים האריך את המועד רק לגבי הגשת תביעה בגין אישור תכנית מח/54/ג'. הבקשה להארכת מועד שהוגשה לשר הפנים כללה את תכניות מח/54/ג'; מח/54/ד'; מח/113 כמצוין בסעיף 3 לבקשה (ע/1). החלטת שר הפנים ניתנה ביום 11.7.10 כלהלן: " הנדון: החלטה בבקשה להארכת מועד לתביעת פיצויים - סלומון ז"ל ואח', 06/המ/30 ניכר כי התנהלות הוועדה בנושא תביעות הפיצויים אשר הוגשה מטעם המבקשים, הייתה לא תקינה ומספקת כנדרש מרשות ציבורית, ונבעה מחוסר תפקוד והסרת אחריות, ועל כן הותירה את המבקשים בהליכי המתנה ארוכים וללא מענה בעניינם. לאור האמור החליט שר הפנים לאשר אורכה של שלושה חודשים בגין פגיעה בגוש 6407, חלקה 55 בהוד השרון, מיום קבלת המכתב ע"י ב"כ המבקשים." אין בהחלטה המאשרת את הבקשה, סיוג כלשהו לגבי תכנית זו או אחרת לעניין תביעת הפיצויים בגין פגיעה בחלקה 55 בגוש 6407, הבקשה כללה כאמור את שלושת התכניות. התביעות שהוגשו באוקטובר 2010, כללו את תכניות מח/54/ג' ו-מח/54/ד' בלבד, כמפורט בסעיף 2 לתביעה: "שם התכניות הפוגעת ומספרה: מח/54/ג' (בשילוב עם תכנית מח/54/ד')". לא הוגשה תביעה בגין אישור תכנית מח/113. יש להניח כי העוררים נהגו כך בגין החלטת ועדת הערר בזמנו, בערר 479/05. לא נמצא בסיס לטענת משיבה מס' 1 כאילו האריך שר הפנים את המועד רק לגבי תכנית מח/54/ג', ולא לגבי תכנית מח/54/ד. מאידך, גם אין מקום לדיון בתכנית מח/113, אשר לא הוגשה תביעה חדשה לגביה. נעיר גם, כי מכל מקום ב"כ הצדדים גם הסכימו בפנינו כי ממילא הפגיעה ככל שישנה על פי תכנית מח/54/ד', זניחה היא. בעניין זה סבורים אנו כי יש להחיל את החלטת ועדת הערר בהרכבה הקודם ובגלגול הקודם, בהליכים שהיו שבין הצדדים - בערר 479/05 שם קבעה ועדת הערר כי: "שינוי הייעוד של כ - 100 מ"ר מתוך חלקה בשטח של כ - 14.5 דונם מהווה שינוי של כ - 0.6% שהוא קטן ושולי ונכלל לטעמנו בגדר הפטור לפי סעיף 200 לחוק". אשר על כן, נותרה לדיון אם כן תכנית מח/54/ג' - האם בגין אישורה נפגעו מקרקעי העוררים והאם העוררים עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם להוכחת הפגיעה ושיעורה. שומת העוררים כללה בתיאור המצב התכנוני הקודם את תכניות ת.ג.פ 329 ו- ת.ג.פ 329 א' בלבד. נעדרת היא התייחסות לכלל התכניות החלות על המקרקעין במצב התכנוני הקודם, ובכללן תכניות מיתאר ארציות ומחוזיות. כפי שצויין לעיל גם אין למעשה מחלוקת כי תכניות אלו חלות על מקרקעי העוררים. רק לאחרונה קבעה שוב ועדת הערר בערר הר/95041/09 ו- הר/95042/09 במקרה דומה כי: ".... כאשר נקבע בפסיקה, כי יש לפרט את כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, הכוונה לפירוט שיכלול ניתוח של כל התכניות החלות על המקרקעין - כדי לבחון את השפעתם על המקרקעין ועל ערכם במצב התכנוני הקודם. גם אם סובר השמאי כי תכנית זו או אחרת, הגם שחלה היא על המקרקעין אין היא רלבנטית או אין בה כדי להשפיע על שווי המקרקעין, הרי שאין בכך כדי לפוטרו מהחובה לפרט את כל התכניות החלות על המקרקעין על מידרגן ההיררכי, ולפרט מהן השפעותיהן על המקרקעין. אם לדעתו תכנית פלונית הגם שהיא חלה על המקרקעין, איננה רלבנטית, יפרט וינמק מדוע. נציין כי רק לאחרונה, גם ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בתל אביב, אשר אישר ואימץ את החלטת ועדת הערר במחוז תל אביב בערר (ת"א) ח/490 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון בין היתר לעניין העקרונות שקבעה בדבר הפירוט והביסוס הנדרשים בשומות מקרקעין ובדבר מהותו של נטל ההוכחה המוטל על תובעים לפי סעיף 197 לחוק. בעמ"נ 24576-04-10 ישיבת יקירי ירושלים ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח', נפסק ע"י כב' סגן הנשיאה, השופטת שרה גדות, בין היתר, כי העדר התייחסות לכלל רכיבי המצב התכנוני הקודם יש בו כדי לאיין את השומה, וכך נפסק שם, בין היתר: "המערערים לא הוכיחו, אף לא בערעור שלפנינו, כי התייחסו באופן הנדרש מהם למצב התכנוני והמשפטי שחל על החלקות ערב אישור התוכנית. גם קביעותיה של ועדת הערר ביחס לעניין זה לא נסתרו על ידי המערערים. למצב תכנוני קודם קיימת השפעה על שווי המקרקעין ומשלא כומתה השפעת התכניות הקודמות על שווי המקרקעין לפני אישור התוכנית, לוקה חוות הדעת מטעם המערערים בפגם. אי הכללת תמ"א כמשפיעה על המצב התכנוני עובר לתוכנית הפוגעת הוא בבחינת פגם בשומה המאיין אותה (ראה לעניין זה ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה)." (ההדגשה שלנו, עמוד 9 לפסק הדין, ) ובהמשך: "על כך ציינה ועדת הערר בהחלטתה: אין ספק כי יש לקחת בחשבון את כל התכניות הקודמות הרלבנטיות על מידרגיהן ותיקוניהן, לצורך בחינת השפעתן על שווי מקרקעין, במצב התכנוני הקודם. כמו כן יש לזכור כי לא כל תוכנית החלה על המקרקעין נשוא התביעה רלבנטית לצורך הוכחת פגיעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. גם עניין זה צריך להיבחן לגופו בכל מקרה ומקרה. על העורר מוטלת החובה לבדוק ולנתח את המצב התכנוני הקודם על כל רבדיו והשלכותיו לגבי המקרקעין נשוא תביעתו" (ר' עמ' 18-20 להחלטה). גם אם היתה מתקבלת טענת המערערים כי תוכניות המתאר הארציות אינן מסוימות דיין עדיין מופיעות בהן הוראות שהיה על המערערים להתייחס אליהן. התעלמות מהתוכניות השונות מהווה פגם והמגבלות הקיימות בתוכניות השונות משפיעות באופן מהותי על שווי המקרקעין." (עמוד 10 שם). או למשל, בהמשך, בסעיף 57 לפסק הדין: "משלא בדק השמאי את תוכניות המתאר הארציות וכיצד הן משפיעות על שווי החלקה נפל פגם מהותי בחוות דעתו של השמאי." (שם בעמ' 21). לכאורה אם כן די היה בכך כדי לדחות הערר שבפנינו. אשר לביסוס ערכי השווי הנטענים במצב תכנוני קודם ובמצב התכנוני החדש, גם אלו לא פורטו, לא נותחו, לא בשומת העוררים, לא בתביעה ואף לא בערר שהוגש על ידם. זאת, למרות ההזדמנויות הרבות שהיו לעוררים לערוך השלמות במשך הזמן הרב שחלף עם כל גלגולי התביעות ועד לדיון בערר שבפנינו. גם בעניין זה אישר לאחרונה בית המשפט המחוזי את החלטת ועדת הערר, לאמור: "השמאי גם לא ערך השוואה לנכסים דומים באזור ובמקום זה העריך את שווי החלקה באמצעות השוואה לשכירות ששולמה עבור בנייני מגורים באזור. השמאי העיד לעניין זה כי לא מצא עסקאות דומות. הערכת שווי מקרקעין צריכה להתבסס על מצב תכנוני קודם ועל עסקאות רלוונטיות הדומות במאפייניהן למקרקעין נשוא השומה. משלא הוצגו עסקאות דומות ולא נבדק לעומק המצב התכנוני הקודם נפלו בחוות הדעת מטעם המערערים פגמים מהותיים הפוגמים בעמדת המערערים. המערערים לא הצליחו להוכיח את הפגיעה בשווי החלקות באמצעות השומה שהוגשה מטעמם, לא נמצא פגם בהחלטת ועדת הערר ואין מקום להתערב בה." (עמ' 29 לפ"ד ישיבת יקירי ירושלים, לעיל). עוד על נטל ההוכחה המוטל על העוררים עמד שם בית המשפט המחוזי, בצטטו את החלטת ועדת הערר, לאמור: "המערערים טוענים כי היה מקום להעביר את הדיון בעניינם להכרעתו של שמאי מכריע. לעניין זה התייחסה ועדת הערר בהחלטתה (ביחס לכל העררים) בצורה מפורטת כדלקמן: "חוות הדעת השמאית המצורפת מטעם העורר צריכה לבסס את הפגיעה הנטענת בין היתר, על ידי השוואת שווי המקרקעין לפי כלל נתוני המצב התכנוני שקדם לתוכנית נשוא הערר, לבין שווי המקרקעין לפי כלל נתוני המצב התכנוני שלאחר אישורה, תוך בחינת הקשר הסיבתי בין התוכנית לבין הפגיעה... (עמ' 13 להחלטה). ועדת הערר הוסיפה וקבעה: "'אחת ממושכלות היסוד להוכחת תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הינה כי על התובע הנטל להוכיח כי נגרמה פגיעה למקרקעין בשל אישורה של התוכנית, לעומת מצב תכנוני קודם'... ... ועדת הערר איננה צינור להעברת עררים לשמאי מכריע. זאת, בין אם יושב שמאי כחבר וועדת הערר ובין אם לאו. למותר לציין כי אין צורך בנוכחות שמאי בוועדה כדי להיווכח ולקבוע האם מדובר בשומה מבוססת או שומה סתמית ללא כל ביסוס, פירוט ונתונים כפי שנעשה במקרה זה. העוררים אינם יכולים להסתתר מאחורי טענה מסוג זה כדי לבוא ולהצדיק את מחדלם שבאי הרמת הנטל המוטל עליהם. ... נטל ההוכחה בהקשר זה אין פירושו הבאת שומה סתמית וכללית תוך 'הבטחה' כי כי כל הנתונים, העובדות והמספרים יחשפו בפני השמאי המכריע. ... העוררים בחרו שלא לעשות כן ואף טענו כי אין עליהם לעשות כן- וכי פירוט וביסוס של שומתם צריך להיעשות אך ורק בפני שמאי מכריע שכן וועדת הערר צינור היא ותו לא. טענות אלו אין בידינו לקבל." (ההדגשות במקור- ש.ג.) (עמ' 15 להחלטה). דברים אלו של ועדת הערר מדברים בעד עצמם. הנטל להוכחת התביעה לפיצוי מוטל על כתפי המערערים ועליהם להוכיח את הפגיעה שנגרמה להם ואת שיעורה. ועדת הערר איננה כלי להעברת העניין להכרעתו של שמאי מכריע מקום שכלל לא הוכחה קיומה של פגיעה במקרקעין. כדי להוכיח תביעה על המערערים להתייחס למצב התכנוני החל על החלקה אשר יש לו השפעה על שווי המקרקעין. המערערים לא ביססו את תביעתם לפיצויים וגם חוות הדעת שהגישו לא התבססה על נתונים רלוונטיים ומשום כך רשאית היתה ועדת הערר לא למנות שמאי מכריע. בפסק דין שניתן על ידי בעת"מ 200/03 בנימין חקק ואח' נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח', [מאגר נבו] מיום 23.8.04, נקבע, בין היתר, כדלקמן: "שמאי מכריע כשמו כן הוא, ייעודו להכריע בין שתי עמדות, תוך שהוא מפעיל את כישוריו וידיעותיו המקצועיות לשם כך. אין מקום למנות שמאי מכריע כאשר אין כל ראיות לתמיכה באחת העמדות או שהיא אינה מבוססת. ... בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר לביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כמפורט לעיל, רשאית היתה הועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע." לועדת הערר מסור שיקול הדעת האם להחליט להעביר את ההכרעה לשמאי מכריע בהתאם לנסיבות שבפניה. בענייננו, ולאור האמור לעיל, החליטה ועדת הערר שלא להעביר את ההכרעה לשמאי מכריע ובדין כך." (סעיף 30 לפסק הדין) אשר לטענות בעניין אלמנטים משביחים בתכניות בדיון בפנינו מיקדו המשיבות את טענותיהן בענין התכניות המאוחרות כראיה לקיומם של האלמנטים המשביחים בתכנית [בשונה מהסוגיות שעמדו לפתחו של בית המשפט שבפ"ד בית הכרם ופ"ד קהתי, ואשר על כן איננו עוסקים בסוגיות אלו כאן] והם: יצירת ההיתכנות לתכנון עתידי והסרת אי הוודאות לעניין הרצועה לתכנון, וכי היה על העוררים להתייחס לכך בשומות מטעמם או למיצער בערר גופו. אכן, במקרה שלפנינו על העוררים היה ליתן דעתם לרכיבים אלו שבתכנית ונעיר גם בהקשר זה, בין אם השתלשלות העניינים הארוכה נובעת מהתנהלות העוררים ובין אם מהתנהלות משיבה מס' 1, או שילוב של השניים, היה גם מקום, ולו למען שלמות התמונה, גם לאזכר את התכניות שאושרו שנים רבות אחר כך [אף אם לא במובן של פ"ד קהתי ופ"ד בית הכרם]. בכל מקרה היה על העוררים בבוחנם את השאלה האם תכנית מח/54/ג' פגעה במקרקעיהם, גם לבחון את האלמנטים המשביחים שבתכנית. עולה מכל האמור לעיל כי על פי הדברים יש לדחות את הערר מחמת הפגמים המהותיים שנפלו בו. יחד עם זאת, במקרה המיוחד שבפנינו, נוכח השתלשלות העניינים הארוכה ונסיבותיהם האישיות של העוררים כפי שנפרשו בפנינו בהרחבה על ידי בא כוחם בדיון בפנינו, ואשר גם ביקש למזער ככל הניתן עלויות נוספות על העוררים בהינתן מצבם האישי שפורט בפנינו, החלטנו ליתן הזדמנות, ולו לפנים משורת הדין, לעוררים להגיש שומה מתוקנת תוך 30 יום מיום מתן החלטה זו, אשר תכלול ותתייחס לנושאים הבאים: פירוט וניתוח כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם והשפעתו על שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם. על שמאי העוררים לקחת בחשבון כי רבצה "עננה תכנונית" על המקרקעין במצב התכנוני הקודם ועליו לכמת את שווי השפעת התכניות - ובכלל זה את תכניות המיתאר הארציות והמחוזיות שחלו על המקרקעין. בעניין "עננה תכנונית", נפנה לכמה מהחלטותינו שעסקו בסוגיה זו, אשר יש בהן כדי להנחות את שמאי העוררים בעניין זה: ערר (מרכז) 303/08 ראובן דבש נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גזר, ערר (מרכז) 9033/10 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' ישראל חגי ואח', ערר (מרכז) 9027/11 צבי קופרלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ, ערר (מרכז) 9010/11 יפה פנחסי נ' הוועדה מקומית לתכנון ובניה חוף השרון, מתן התייחסות מפורטת ומנומקת לאלמנטים המשביחים שבתכנית: יצירת ההיתכנות לתכנון עתידי של המקרקעין והסרת ההקפאה והמגבלות בתחום הרצועה לתכנון. כן יבחן השמאי העוררים האם יש באלמנטים משביחים אלו כדי לאיין או לקזז את הפגיעה במקרקעין, ככל שלדעתו נגרמה פגיעה כזו. פירוט עסקאות או נתונים אחרים ועריכת התאמות כנדרש, שיש בהם כדי לבסס את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם והחדש. ככל שיעלה מהשומה המתוקנת כי אין פגיעה, בין מחמת העדר פגיעה כשלעצמה ובין מחמת קיזוז האלמנטים המשביחים שבתכנית, יתנו העוררים הודעה זו כך למזכירות הוועדה תוך 14 יום נוספים. ככל שיעלה כי על פי השומה המתוקנת אין פערים גדולים בין הצדדים, יערכו מגעים בין הצדדים בניסיון לסיים את המחלוקות ביניהם, ללא צורך במינוי שמאי מייעץ. הצדדים יתנו הודעת עדכון לוועדת הערר תוך 30 יום נוספים בעניין המגעים ביניהם, ובהתאם לכך יוחלט על המשך הטיפול בערר, לרבות לענין מינוי שמאי מייעץ (על ההוצאות הכרוכות בכך). בנסיבות העניין, וגם זה הוא לפנים משורת הדין, החלטנו גם שלא ליתן צו להוצאות. חוזהתוכנית בניהבניהתכנית מתאר