תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב', כאשר הבניה המותרת הינה בשתי קומות ו- 70% בניה. כמו כן, על המקרקעין נשוא הערר קיימת תכנית בהכנה, תכנית 123/77/03/5 (להלן ולשם הנוחות: "תכנית 123"), כאשר מכוח תכנית זו פורסמו מגבלות לפי סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה. מעברו השני של רחוב הפלמ"ח מצויה חטיבת קרקע בשטח של כ- 25 דונם, אשר הייתה מיועדת למבני ציבור וחניה (להלן: "המקרקעין הסמוכים"). על המקרקעין הסמוכים הוכנה ואושרה תכנית מפורטת 93/177/03/5 אשר מכונה "פארק המדע" (להלן: "התכנית החדשה"). התכנית פורסמה למתן תוקף ביום 5.6.2008, י.פ. 5815. התכנית מציעה שימור של מבנים בחטיבת קרקע זו, הקמת מוזיאון מדע, מבנים תת קרקעיים וכן מאפשרת פיתוח עתידי של המקרקעין. הקו הכחול של התכנית החדשה עובר במרכז רחוב הפלמ"ח ואינו גובל פיזית במגרש העוררים. נציין, כי העוררים הגישו התנגדות לתכנית החדשה, התנגדות אשר נתקבלה בחלקה. העוררים אשר סבורים כי יש בתכנית החדשה לפגוע בערך המקרקעין שלהם, הגישו תביעה לפי סעיף 197. התביעה והערר תביעת העוררים מבוססת על שומה שהוכנה לצורך הליך ההתנגדות לתכנית החדשה וכן השלמה לשומה זו, השלמה הכוללת גם נספח תחשיבים. מעיון בשומת העוררים ובתחשיב השומה עולה כי השומה מבוססת כולה על הטענה בדבר אובדן פוטנציאל שנגרם לחלקת העוררים. לטעמו של שמאי העוררים, במצב הקודם, טרם אושרה התכנית החדשה, היה למקרקעין פוטנציאל לשינוי תכנוני, שינוי אשר יאפשר לבנות במקרקעין סך של כ- 53 יחידות דיור לסטודנטים בכ - 350% בניה. לאחר התכנית החדשה, סבור שמאי העוררים, כי פוטנציאל השינוי התכנוני עדייו קיים, אך זה הצטמצם והוא כולל אפשרות לבניית 30 יחידות דיור בלבד בכ- 200% בניה. כלומר שמאי העוררים סבור, כי בעקבות התכנית החדשה הצטמצם פוטנציאל הגדלת זכויות הבניה ומספר יחידות הדיור במקרקעין. נציין כי שמאי העוררים אינו טוען כי התכנית מטילה מגבלות ישירות על מקרקעי העוררים (אשר כאמור ממוקמים מחוץ לקו הכחול של התכנית), אלא אובדן הפוטנציאל הנטען נובע מהשלכות עקיפות של התכנית על המקרקעין. חשוב לציין, כי שמאי העוררים אינו סבור כי התכנית החדשה מגלמת פגיעה בערך המקרקעין ללא פוטנציאל, כך שערך המקרקעין בייעודם הסטטוטורי הנוכחי נקבע על ידו ל - 500,000 ₪ בשני מצבי התכנון (ר' עמ' 10 להשלמת השומה). עוד נציין, כי שמאי העוררים אינו טוען כי התכנית החדשה איינה את הפוטנציאל הגלום במקרקעין, כאשר גם לעמדתו שווי המקרקעין לאחר התכנית החדשה עדיין גבוה משווי המקרקעין בהתאם לייעודם המקורי. הוועדה המקומית דנה בתביעה והחליטה לדחות אותה, וזאת הן לאור טענת סף של העדר גבילות והן לאור שומת שמאי מקרקעין אשר קבעה כי לא נגרמה ירידת ערך. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. במסגרת הערר מסבירים העוררים כי לאור החריגים הקבועים בפסק הדין בעניין עע"מ 2775/01 וינטר ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שרונים" ואח' (), ובפרט חריג של "כביש שכונתי צר", הרי המקרקעין גובלים בתכנית כמובנו של מונח זה בחוק התכנון והבניה. לעניין הפגיעה חוזרים ומציינים העוררים את הפגיעה הקיימת בפוטנציאל המקרקעין שלהם. העוררים מציינים את הגורמים הבאים כגורמי פגיעה בפוטנציאל: הגבלת הגובה שכופה הפרויקט החדש; היקפי התנועה הרבים; העדר חניה, ובפרט ביטול החניה הציבורית שהייתה קיימת אל מול המקרקעין שלהם; יובהר כי העוררים אינם טוענים למגבלות סטטוטוריות כלשהן שמטילה התכנית החדשה על המקרקעין שלהם, אלא רק למגבלות עקיפות הנובעות באופן עקיף מאישור התכנית החדשה. המשיבה הגישה כתב תשובה מפורט ונתקיים דיון בפני ועדת הערר. דיון מינוי שמאי מייעץ - ונטל ההוכחה ועדת הערר במחוז זה, וגם במחוזות אחרים, הבהירה בשורה של החלטות, כי כל אימת שמתעוררת שאלה שמאית יש להפנות את הדיון לשמאי מייעץ, אולם זאת רק בכפוף לכך שהתובע/עורר עמד בנטל ההוכחה הראשוני. לפיכך, מינוי שמאי מייעץ יעשה כל אימת שקיימות שאלות שמאיות להכרעה, בין אם ועדת הערר סבורה כי שאלות אלו סביר שיוכרעו לטובת העורר ובין שהיא סבורה שאין בהן ממש. אולם, כאמור, כלל זה כפוף לכך שהתובע/עורר עמד בנטל ההוכחה. הלכה פסוקה הינה, כי תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הינה כתביעה אזרחית מבחינת נטל הראיה ונטל ההוכחה. כלומר, על התובע הנטל להוכיח את תביעתו. ר', לעניין זה ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה (): "נטל ההוכחה בדבר קיום פגיעה ושיעור הפגיעה מוטל, מטבע הדברים, על התובע פיצוי." ור' גם ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ואח', (): "...נטל השכנוע, שיסודותיו של סעיף 197(א) התקיימו, מוטל על מי שתובע פיצויים על פי סעיף זה. הוה אומר, על התובע להרים את נטל השכנוע, שהמקרקעין אכן נפגעו על-ידי תכנית, לרבות, כמובן, הוכחת שעור הפגיעה." על מנת לעמוד בנטל ההוכחה על התובע להציג חוות דעת שמאית המלמדת, לפחות לכאורה, על פגיעה ועל שיעורה. נטל ההוכחה חל הן על עצם הוכחת הפגיעה והן על הוכחת שיעור הפגיעה. נציין, כי בהתאם לפסיקה אין די בסתם חוות דעת שמאית, אלא יש צורך בחוות דעת שמאית רצינית, מנומקת ואשר נסמכת על נתונים וראיות מהימנים, לעניין זה ראה פסק הדין בעניין חברת גוש 2842 חלקה 10 לעיל וכן עת"מ 200/03 חקק נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה מרכז (). לפיכך בחינת העמידה בנטל ההוכחה נעשית על ידי בחינת השומה מטעם העורר, כך שוועדת הערר תבחן - האם מדובר בשומה אשר לפחות לכאורה מבססת ומראה פגיעה ואשר מושתת על נתונים מהימנים ואדנים משפטים תקפים. עוד נבהיר, כי ועדות הערר לא היססו לדחות תביעות כאשר השומה שצורפה אליהן לא גילתה לכאורה הוכחת פגיעה. ר', לשם הדוגמא, ערר (ירושלים) 263/10 דאוד חורי נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' () וכן ר' ערר (ירושלים) 320/08 תלמוד תורה כללי והישיבה הגדולה "עץ חיים" בירושלים ואח' נ. הועדה המקומית ירושלים (). עתירה על החלטת ועדת הערר בעניין תלמוד תורה לעיל נדחתה בפסק דין מנומק של בית המשפט לעניינים מינהליים בעת"מ עמנ (י-ם) 42927-09-11 תלמוד תורה כללי והישיבה הגדולה "עץ חיים" בירושלים נ' הוועדה מקומית לתכנון ולבניה ירושלים () (להלן: "פרשת תלמוד תורה"), בו נפסק: "טענה נוספת בפי המערערים, ולפיה הכריעה הוועדה בסוגיות שמאיות, תחת להעבירן לחוות דעתו של שמאי מכריע. גם לטענה זו לא מצאתי יסוד. כפי שראינו, חוות הדעת מטעם המערערים נגועה בכשל יסודי הנעוץ בהיעדר הנמקה לכאורית ובסתירות פנימיות. הכלל ולפיו חוות הדעת, העומדת ביסוד תביעה לפי סעיף 197 לחוק, צריכה להיות מנומקת ורצינית, הינו כלל משפטי שנקבע בפסיקתו של בית המשפט העליון, וועדת הערר יישמה אותו כראוי על ענייננו." מן הכלל אל הפרט - אי עמידה נטל ההוכחה העדר הוכחת פוטנציאל אנו סבורים כי העוררים לא עמדו בנטל להוכיח כי נגרמה להם פגיעה במקרקעין כתוצאה מהתכנית החדשה, וננמק: כאמור אין מחלוקת כי המקרקעין בייעודם הסטטוטורי הנוכחי לא נפגעו מהתכנית החדשה. לפיכך, הפגיעה הנטענת הינה רק פגיעה בפוטנציאל לשינוי תכנוני ובפרט פגיעה בשיעור הוספת הזכויות ויחידות הדיור למקרקעין. על מנת שנחליט להפנות נושא זה לשמאי מייעץ, על העוררים היה להוכיח, לפחות לכאורה, כי מתקיימים שלושה תנאים במצטבר: בשלב הראשון כי אכן היה קיים פוטנציאל מוכח למקרקעין בשיעור הנטען על ידם, בשלב השני כי לאחר התכנית החדשה הפוטנציאל הינו נמוך יותר, ובשלב השלישי כי אכן קיים קשר סיבתי בין התכנית החדשה להפחתת הפוטנציאל. אנו סבורים כי העוררים לא עמדו בנטל ההוכחה הנדרש לשלבים הללו, ונבאר: בית המשפט העליון בפרשת רע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ () (להלן: "עניין לוסטרניק"), הכיר באופן עקרוני באפשרות להביא בחשבון את הפוטנציאל או הצפייה לשינוי ייעוד בתחשיב שווי הנכס במצב הקודם (נציין כי פסק דין זה עסק אמנם בנושא של היטל השבחה, אך ניתן להקיש ממנו גם לנושא שבפנינו). כך, שלפי הלכת לוסטרניק, ניתן להסתמך על קיומו של פוטנציאל כללי של נכס המצוי בעיבורה של העיר. אולם, וזה העיקר לעניין שבפנינו, כאשר טוענים לקיומה של צפייה ספציפית, או פוטנציאל ספציפי, אין די להראות כי הנכס הינו נכס במתחם עירוני, אלא יש להראות ראיות ברורות לקיומו של פוטנציאל שכזה, ר', למשל, ערר (ירושלים) 88/10 כפר כסלו נ. הוועדה המקומית ירושלים ()]. עוד לעניין זה ר' ערר (ת"א) 5175/00 להב ואח' נ. ועדה מקומית הרצליה ואח' (): "העיקרון שבבסיס החובה לשלם פיצויים לפי סעיף 197 לחוק הוא להעמיד את התובע באותו מצב שהיה בו מבחינה עובדתית לפני אישור התכנית הפוגעת, ולא להוות תעודת ביטוח מפני אי התגשמות חלומות ההתעשרות של בעל הקרקע. לא כל קרקע חקלאית מיועדת להפשרה לבנייה בטווח של שנים ספורות ועל בעלי קרקעות לקחת בחשבון את האפשרות כי הקרקע החקלאית שבידיהם תישאר בייעודה החקלאי משך שנים ארוכות". עוד חשוב להבהיר כי את הפוטנציאל של המקרקעין בוחנים למועד הקובע, כלומר על התובע להראות כי היה קיים פוטנציאל למקרקעין בערב אישור התכנית החדשה (קרי במועד הקובע) ולא במועד כלשהו בעבר. בענייננו טען שמאי העוררים לפוטנציאל ספציפי של 350% בניה, 56 יחידות דיור ו- 7 קומות. שמאי העוררים מסתמך לשם הוכחת הפוטנציאל על מספר תכניות בהן אושרו לטענתו אחוזי בניה בשיעורים דומים. לעניין זה נציין כהקדמה כי כל התכניות שציין שמאי העוררים אינן מתייחסת למגרש בגודל של כ- 600 מ"ר כמגרש נושא הערר, ולכן לא ניתן להסתמך עליהן כמוכיחות פוטנציאל במקרה שבפנינו. בכל מקרה, אף אם הייתה תכנית כזו או אחרת בסביבה במסגרתה אושרו 350% בניה, הרי במועד הקובע, כלומר בשנת 2008, לא היה קיים פוטנציאל שכזה, למקרקעין נשוא הערר, ונפרט: על המקרקעין נשוא הערר קיימת תכנית בהכנה תכנית 123/77/03/5 (כאמור: "תכנית 123"). תכנית זו קדמה לתכנית החדשה נשוא התביעה, כפי שמציין נכון שמאי העוררים: "היוזמה הזו תחילתה עוד קודם התכנית הפוגעת ולראיה תכנית 123/177/03/5 שהייתה בתכנון ובצפייה עוד קודם לתכנית הפוגעת" תכנית זו אכן הוכנה כבר בשנת 2006, כאשר ביוני 2008 פורסמו מכוחה תנאים לפי סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה. שמאי העוררים מתייחס לגם לידיעת השוק בדבר תכנית 123 וקובע: "דא עקא שפרטי התכנית היו ידועים לכל יזם ולכל שמאי כבר ב- 2006, כתכנית עתידית והתייחסתי אליה מפורשות בשומה שלי..." אין מחלוקת כי תכנית 123, התכנית בהכנה, מקנה למקרקעין נשוא הערר כ- 200% בניה במקום 70% המאושרים. תכנית 123 אף הגבילה את גובה המבנה לגובה של 3 קומות. הנה כי כן, עוד טרם המועד הקובע של התכנית החדשה, במסגרת תכנית ש"הייתה בתכנון ובצפייה" עוד קודם לתכנית החדשה, הוגבל פוטנציאל המקרקעין נשוא הערר ל- 200% בניה ו- 3 קומות. מנתון זה עולה, כי במועד הקובע לתכנית החדשה, קרי 5.6.2008, הפוטנציאל הגלום במקרקעין בעיניו של קונה סביר הסתכם ב - 200% בניה כמפורט בתכנית 123. יוטעם, תכנית 123 שיקפה במועד הקובע בצורה הטובה ביותר את עמדת מוסדות התכנון ביחס למקרקעין נשוא הערר, ועל פי עמדה זו, אכן יש פוטנציאל נוסף למקרקעין, אולם הוא מסתכם ב- 200% כפי שנקבע בתכנית בהכנה. לפיכך, במועד הקובע, ערב אישור התכנית החדשה (והוא המועד הרלוונטי לבחינת הפגיעה) לא היה לקונה הסביר כל בסיס להניח כי יותרו בנכס זכויות בניה העולות על - 200% כפי שנקבע במסגרת התכנית בהכנה, אשר קדמה לתכנית החדשה, ואשר כבר קיימת כבר לגביה החלטה לפרסום הודעות לפי סעיפים 77 ו- 78 (אף אם אלו לא פורסמו בפועל). ודוק. שמאי העוררים עצמו הסביר בהשלמת השומה כי התכנית 123, הקובעת את פוטנציאל הנכס ל- 200% בניה הייתה ידועה "לכל יזם ולכל שמאי" כבר ב - 2006. כלומר, שנתיים לפני המועד הקובע, כבר התייצב פוטנציאל המקרקעין על 200% בניה ו- 3 קומות וזאת מכוח תכנית בהכנה שהייתה ידועה לכל שמאי ולכל יזם וללא כל קשר לתכנית החדשה. לאור האמור לעיל, ברור כי אין בפנינו כל הוכחה, או ראשיתה של הוכחה, כי במועד הקובע היה קיים פוטנציאל לתוספת זכויות העולה על 200%. ההפך הוא הנכון, קיימת ראיה חזקה, סטטוטורית, כי הפוטנציאל שהיה רואה קונה סביר במועד הקובע הינו פוטנציאל של 200% בניה. לאור העובדה כי הצדדים אינם חולקים כי לאחר התכנית עדיין קיים למקרקעין פוטנציאל של 200% בניה, הרי התכנית החדשה אינה מגלמת כל פגיעה בפוטנציאל שהיה קיים למקרקעין ונותר על כנו. העדר הוכחה כי התכנית החדשה פגעה בפוטנציאל למעשה די באמור עד כה על מנת לדחות את התביעה ואת הערר. אולם למען הסדר הטוב, נציין כי אף אם היה מוכח קיומו של פוטנציאל העולה על 200% בניה במועד הקובע (ואיננו סבורים כי כך הוא המצב לאור תכנית 123), הרי לא מצאנו כל הוכחה תקפה לכך כי יש בתכנית החדשה בכדי לפגוע בפוטנציאל זה, ונבאר: פוטנציאל תוספת הזכויות למקרקעין נשוא הערר נובע, על פי עמדת שמאי העוררים, בראש ובראשונה ממיקומו של הנכס (ר' סעיף ד.1. לשומה הראשונה). מיקום זה הרי לא השתנה לאור התכנית החדשה, כך שככל שהיה פוטנציאל לאור מיקומם המיוחד של המקרקעין, פוטנציאל זה נשמר. פרמטר נוסף עליו הסתמך שמאי העוררים להוכחת הפוטנציאל הינה מדיניות העירייה לפתח את העיר העתיקה, גם מדיניות זו לא השתנתה לאור התכנית החדשה. נהפוך הוא, התכנית החדשה מחזקת מדיניות זו. מובן כי גם גודלם היחסי של המקרקעין ביחס למגרשים בסביבה, פרמטר נוסף עליו מסתמך שמאי העוררים להוכחת פוטנציאל, אף הוא לא השתנה במסגרת התכנית החדשה. מכאן, הפרמטרים המרכזיים מהם מסיקים העוררים את הפוטנציאל הנטען למקרקעין: מיקום הנכס, מדיניות הפיתוח וגודל המגרש, נותרו על כנם גם לאחר התכנית החדשה, כך ככל שהיה קיים פוטנציאל במצב קודם לשינוי תכנוני שיעניק מעבר ל- 200% למקרקעין, קיים פוטנציאל כזה גם לאחריה. יתרה מזו, אף אם נמשיך וננתח את הרכיבים בתכנית החדשה בגינם סבור שמאי העוררים כי קיימת פגיעה בפוטנציאל נראה כי אין ברכיבים אלו להראות פגיעה כאמור. הגבלת גובה: כאמור העוררים טענו כי התכנית החדשה מגבילה את הגובה שיאושר לבניה בעתיד על המקרקעין שלהם. עיון בתכנית החדשה מגלה כי זו לא מטילה כל מגבלת גובה על מקרקעין בסביבה. יתרה מזו, החלטת הוועדה המחוזית בהתנגדויות לתכנית החדשה מבהירה כי התכנית החדשה אינה מטילה מגבלות גובה על המקרקעין של העוררים. לפיכך, הטענה כי לאור התכנית החדשה יחששו מוסדות התכנון לאשר גובה רב יותר במקרקעי העוררים הינה ספקולציה של העוררים בדבר עמדה עתידית של מוסדות התכנון, ספקולציה אשר אינה נתמכת בלשון התכנית החדשה. טענה דומה נדחתה על ידי ועדת הערר, וכן בית המשפט בפרשת תלמוד תורה לעיל, ונצטט מהחלטת ועדת הערר: "העוררים טענו כי למקרקעין במצב הקודם קיים פוטנציאל מוכח מכוח תכנית המתאר החדשה 2000 וכן מכוח תכנית בהכנה 2496ד'. לעמדתם בדיון (אם כי לא באופן מפורש בשומה) התכניות החדשות גורמות לאובדן פוטנציאל זה, בכך שמוסדות התכנון יסרבו לאשר מבנים גבוהים אשר יאפילו על גשר המיתרים. העוררים מסתמכים בטענה זו על תכנית שהוכנה במסגרת תחרות אדריכלית לאזור ובמסגרתה הבינוי על המקרקעין הינו בגובה של כ- 7 קומות. ודוק. העוררים אינם טוענים כי התכניות החדשות מטילות מגבלה סטטוטורית כלשהי על פיתוח המקרקעין שלהם, אלא כי מוסדות התכנון יחששו לאשר בניה רוויה על המקרקעין שלהם לאור האפקט האדריכלי של בניה שכזו על מראה הגשר. אנו דוחים טענה זו. ראשית, ספק גדול בעניינו האם ניתן במסגרת תביעה לפי סעיף 197 לתבוע בגין מגבלה שאינה נובעת מההוראות הסטטוטוריות של התכנית, אינה מהווה פגיעה עקיפה, אלא מגבלה הנובעת מהשפעה פסיכולוגית של האייקון האדריכלי המאושר בתכנית על מוסדות התכנון." (הדגשה שלי - ג.ה.). במקרה שבפנינו לא הוצגה כל ראיה אובייקטיבית לגבי החשש כי התכנית החדשה תגרום בעקיפין למגבלות גובה. נחזור ונציין, כי במועד הקובע כבר הייתה ידועה ובהכנה תכנית 123 אשר עוד טרם התכנית החדשה, וטרם המועד הקובע, הגבילה את פוטנציאל הגובה במקרקעין. תנועה: רכיב נוסף הנטען על ידי העוררים כרכיב המגביל את הפוטנציאל התכנוני, הינו מרכיב התנועה. אין מחלוקת כי התכנית החדשה שינתה את המערך התנועתי ליד נכס העוררים, וניתן להניח אף כי העומס התנועתי יגבר. אולם, בכך אין די על מנת להראות, ולו לכאורה, כי מערך התנועה החדש לא יאפשר פיתוח הפוטנציאל של המקרקעין. כזכור, העוררים מסכימים ואף טוענים כי גם לאחר התכנית החדשה ניתן יהיה לפתח את המקרקעין ולבנות בהם 30 יחידות לסטודנטים. אולם, לטעמם, לא תתאפשר הקמת 53 יחידות לסטודנטים. אין זה ברור משומה העוררים, ואף לא מהנספחים שצורפו לערר, מדוע סבורים העוררים כי 30 יחידות דיור יתאפשר להקים במקרקעין ואילו 53 יחידות כבר לא יהיה ניתן. לטעמנו, התכנית החדשה אינה פוגעת בפוטנציאל האמור מישור התנועתי. הפוטנציאל למקרקעין גלום בדירות קטנות המיועדות לסטודנטים, כך שלכל היותר מדובר במכונית ליחידת דיור ואף למטה מכך. לפיכך, אין כל השפעה תחבורתית ממשית של תוספת של 23 יחידות דיור במיקום זה, במיוחד לאור נספחי התחבורה והתנועה של התכנית החדשה, בוודאי שאין באספקט התחבורתי בכדי להוות טעם לסירוב לתכנית עתידית. חניה: הפרמטר האחרון עליו מסתמכים העוררים כפרמטר הפוגע בפוטנציאל לשינוי תכנוני של המקרקעין הינו נושא החניה. לטענת העוררים, טרם התכנית החדשה היה ממול המגרש שלהם מגרש חניה ציבורי ועכשיו מגרש זה שינה את ייעודו מבני ציבור. איננו סבורים כי בפרמטר זה יש די על מנת לגלם פגיעה בפוטנציאל השינוי התכנוני של הנכס נשוא הערר, ונבאר: באופן עקרוני, סטטוטורי ואף מעשי, פתרונות חניה לכל פרויקט חדש חייבים להינתן בתחומי המגרש עליו מתבצע הפיתוח. כלומר, העוררים במצב הקודם לא היו רשאים להסתמך על מגרש חניה ציבורי כפתרון חניה תקף לפרויקט מגורים במקרקעין שלהם. לפיכך, כל תכנית לשינוי תכנוני במצב הקודם בנכס העוררים (כלומר עוד טרם התכנית החדשה), הייתה נבחנת על רקע פתרון חניה בתחומי נכס העוררים, ולא ניתן היה לאשר תכנית שכזו בנכס כאשר זו מסתמכת על פתרון חניה במגרש חניה ציבורי מעבר לכביש. מכאן, עוד טרם התכנית החדשה, קיומו של מגרש חניה ציבורי מעבר לכביש לא יכול להוות בסיס לפתרון חניה לפרויקט מגורים במגרש העוררים. בנסיבות אלו, אין לשינוי הייעוד במקרקעין הסמוכים מחניה ציבורית למבנה ציבור כל נפקות לגבי פוטנציאל השינוי התכנוני של המקרקעין נשוא הערר. עוד נציין, כי במסגרת התכנית החדשה עדיין קיים חניון ציבורי גדול במקרקעין הסמוכים, אשר יכול לשמש לחניה יום יומית של הציבור. העוררים כמובן לא יהיו רשאים להסתמך על חניות ציבוריות אלו כחניות "תקן" בבואם לממש את הפוטנציאל הגלום במקרקעין שלהם, אולם הם לא היו רשאים לעשות כך גם במצב הקודם. סיכום מן האמור לעיל עולה, כי ערב המועד הקובע לא הוכח כל פוטנציאל למקרקעי העוררים העולה על 200% בניה, וזאת היות ועוד טרם המועד הקובע פוטנציאל השינוי התכנוני נלמד מכוח תכנית 123 אשר חלה על הנכס, ואשר הליכיה קדמו להליכי התכנית החדשה. לפיכך, התכנית החדשה לא גרמה כל פגיעה בפוטנציאל השינוי התכנוני של הנכס כפי שהיה ידוע טרם אישורה, פוטנציאל שהתגבש מכוח תכנית 123. למעלה מן הצורך הבהרנו גם כי אין בתכנית החדשה הוראות ישירות המגבילות את פיתוח נכס העוררים, ולא מצאנו כל ממש גם בטענות לגבי השפעות עקיפות על הפוטנציאל (ככל שאלו יכולות להוות עילה לתביעה לפי סעיף 197). אשר על כן, אנו דוחים את התביעה ואת הערר. בנסיבות אלו, כאשר התביעה והערר נדחים לגופם של דברים, מתייתר הדיון בסוגיית היותם של המקרקעין נשוא הערר גובלים בתכנית כדרישת סעיף 197. אין צו להוצאות. בניהמקרקעיןשינוי ייעוד במקרקעין