בית הדין הנכבד מתבקש בזאת: להאריך את המועד להגשת ערר על שומת היטל השבחה מכרעת, אשר ניתנה על ידי השמאי המכריע מר _________, מיום 2.9.2012, וזאת למשך 30 ימים נוספים ממועד מתן החלטת בית הדין הנכבד. ## ואלו נימוקי הבקשה: ## ## א. הצדדים לבקשה ## 1. המבקשים הינם קבוצות רכישה המונות יחד 215 יחידות דיור בפרויקט "עיר ימים" ב_________, אשר חויבו בהיטל השבחה בגין תוספת קומות במסגרת הקלה. 2. המשיבה הינה הוועדה המקומית לתכנון ובניה _________, אשר הוציאה את דרישת תשלום היטל ההשבחה למבקשים. ## ב. מסכת העובדות ## 3. ביום 2.9.2012 הומצאה למבקשים שומת היטל השבחה מכרעת, אשר נערכה על ידי השמאי המכריע מר _________, ובה נקבע גובה החיוב בהיטל השבחה. 4. המבקשים, באמצעות שמאי מטעמם, פנו לשמאי המכריע ביום 9.10.2012 בבקשה לתקן טעויות סופר וטעויות חישוב שנפלו, לטענתם, בשומה המכרעת, אך בקשתם נדחתה. 5. בתחילת חודש נובמבר 2012, קיבלו המבקשים דרישת תשלום היטל השבחה מהוועדה המקומית, בעקבות השומה המכרעת. 6. המבקשים טעו לחשוב כי את מועד הגשת הערר יש למנות מיום קבלת תשובת השמאי המכריע למכתבם מיום 9.10.2012, או מיום קבלת דרישת התשלום מהוועדה בתחילת נובמבר 2012. 7. המבקשים מציינים כי מדובר בשלוש קבוצות רכישה גדולות, המונות 215 דירות, אשר נדרש להן זמן להתארגן, לקבל את המידע הרלוונטי ולהחליט בעניין הגשת הערר, וכי עשו ככל שביכולתם להגיש את הערר מוקדם ככל האפשר. 8. המשיבה הסכימה לבקשה להארכת מועד, בכפוף להחלטת בית הדין הנכבד, כפי שעולה מדוא"ל מיום 26.12.2012 שצורף לבקשה המקורית. 9. המבקשים מבקשים להעלות טענות מהותיות וכבדות משקל לעניין המצב התכנוני והמשפטי המיוחד בפרויקט "עיר ימים", אשר לטענתם לא נשקלו באופן הראוי עד כה. ## ג. הטיעון המשפטי ## ## טעות בתום לב בהבנת מניין המועדים ## 10. המבקשים, בהיותם קבוצת רכישה גדולה ומורכבת, פעלו בתום לב וסברו כי מניין 45 הימים להגשת הערר מתחיל ממועד קבלת תשובת השמאי המכריע לפנייתם לתיקון טעויות, או ממועד קבלת דרישת התשלום בפועל, ולא ממועד המצאת השומה המכרעת. 11. אף שהוראת החוק ברורה, טעות בתום לב בהבנת מניין המועדים, במיוחד כאשר מדובר בגוף מורכב כקבוצת רכישה, יכולה להוות טעם מיוחד להארכת מועד, בפרט כאשר לא נגרם כל נזק למשיבה. 12. יש לראות בטעות זו, אשר נבעה מפרשנות שגויה של אירועים עוקבים הקשורים לשומה, כטעות כנה שאינה נובעת מזלזול במועדים, אלא מחוסר הבנה של הדין הספציפי, ועל כן יש ליתן לה משקל. 13. בנסיבות בהן המבקשים פעלו באופן אקטיבי מול השמאי המכריע לאחר קבלת השומה, יש לראות בפעולות אלו כמעידות על רצונם לברר את העניין ולא על כוונה להתחמק מהמועדים הקבועים בחוק. 14. טעות זו, אף אם אינה טעות בדין במובנה הקלאסי, מהווה נסיבה אובייקטיבית שעיכבה את הגשת הערר, ועל כן יש להתחשב בה במסגרת שיקולי הארכת המועד. ## מורכבות ארגונית של קבוצות הרכישה ## 15. מדובר בשלוש קבוצות רכישה המונות 215 דירות, עובדה המטילה קשיים לוגיסטיים ואדמיניסטרטיביים משמעותיים על תהליך קבלת ההחלטות והתארגנות להגשת ערר בתוך 45 ימים. 16. תהליך איסוף המידע, התייעצות עם בעלי מקצוע, קבלת החלטות משותפות וגיוס המשאבים הנדרשים מ-215 יחידות דיור, הוא תהליך ארוך ומורכב שאינו ניתן לביצוע בלוח זמנים קצר. 17. יש לראות במורכבות הארגונית של קבוצות הרכישה כטעם מיוחד המצדיק הארכת מועד, שכן אין מדובר ביחיד או בחברה בעלת מבנה ארגוני פשוט, אלא בגוף רב משתתפים. 18. העובדה שהמבקשים עשו ככל שביכולתם להגיש את הערר מוקדם ככל האפשר, למרות המורכבות הארגונית, מעידה על רצינות כוונותיהם ועל כך שהאיחור לא נבע מזלזול. 19. התחשבות במורכבות הארגונית של קבוצות רכישה תואמת את עקרונות הצדק וההגינות, ומאפשרת גישה אפקטיבית לערכאות גם לגופים גדולים ומסורבלים מטבעם. ## הסכמת המשיבה לבקשה ## 20. המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה _________, הסכימה לבקשה להארכת מועד, כפי שעולה מהדוא"ל מיום 26.12.2012, ואין להתעלם מהסכמה זו. 21. הסכמת המשיבה, כגוף ציבורי, מהווה אינדיקציה לכך שאין לה התנגדות מהותית להארכת המועד, וכי היא אינה רואה בהארכה זו פגיעה באינטרס הציבורי או בלוחות הזמנים שלה. 22. כאשר שני הצדדים מסכימים להארכת מועד, יש ליתן משקל רב להסכמה זו, שכן היא משקפת הסכמה דיונית המקדמת יעילות והסכמות מחוץ לכותלי בית הדין. 23. אף אם בית הדין הנכבד סבור כי הסכמת המשיבה אינה מנומקת דיה, אין בכך כדי לשלול את תוקפה, ויש לראות בה כגורם תומך בבקשה להארכת מועד. 24. הסכמת המשיבה מעידה על כך שאין לה כל נזק או אינטרס לגיטימי למנוע את הארכת המועד, וכי היא מכירה, ככל הנראה, במורכבות המקרה ובנסיבות המיוחדות שהובילו לאיחור. ## קיומו של אינטרס ציבורי מובהק ## 25. המבקשים טוענים כי קיימות טענות כבדות משקל לעניין המצב התכנוני והמשפטי המיוחד בפרויקט "עיר ימים", וכי קיים אינטרס ציבורי מובהק להביא את הדברים לדיון והכרעה בפני ועדת הערר. 26. ההשפעה של ההחלטה על המתחם כולו, הכולל 215 יחידות דיור, מצדיקה דיון מעמיק בטענות המהותיות, ואינה עניין פרטי של המבקשים בלבד. 27. אינטרס הציבור מחייב בירור יסודי של סוגיות תכנוניות ומשפטיות בעלות השלכה רחבה, ואי מתן הארכת מועד עלול למנוע דיון כזה ולפגוע בעקרון הצדק. 28. כאשר מדובר בפרויקט בסדר גודל כזה, יש לאפשר בחינה מחודשת של סוגיות היטל ההשבחה, גם אם הדבר כרוך בהארכת מועד, על מנת להבטיח שקיפות והוגנות. 29. מניעת דיון בטענות מהותיות בעלות השלכה ציבורית רחבה, רק בשל איחור טכני, עלולה להוביל לתוצאה בלתי צודקת ולפגוע באמון הציבור במערכת התכנון והמשפט. ## טענות מהותיות בדבר עצם החיוב בהיטל השבחה ## 30. המבקשים מבקשים לטעון כי השאלה המרכזית בערר היא האם יש לחייב בהיטל השבחה בגין תוספת קומות במסגרת הקלה, כאשר תוספת זו נדרשת לשם מיצוי זכויות שהוענקו בעקבות הסכם פשרה והליכי תכנון. 31. לטענת המבקשים, אין מדובר בהשבחה של המקרקעין אלא לכל היותר ביצירת זמינות למיצוי מלוא זכויות הבניה, וזוהי טענה משפטית מהותית שיש לבררה. 32. אף אם המבקשים פנו למינוי שמאי מכריע על בסיס מחלוקת על גובה החיוב, אין בכך כדי למנוע מהם לטעון, במסגרת ערר, טענות מהותיות בדבר עצם החיוב, במיוחד כאשר מדובר בסוגיה עקרונית. 33. הפסיקה הכירה במקרים מסוימים באפשרות להעלות טענות חדשות בערר, במיוחד כאשר מדובר בסוגיות עקרוניות בעלות השלכה רחבה, ואין לנעול את שערי בית הדין בפני טענות אלו. 34. יש לאפשר למבקשים להעלות את טענותיהם המהותיות בפני ועדת הערר, שכן מדובר בסוגיה עקרונית שיש לה השלכות רוחב על פרויקטים דומים, ואי מתן הארכה ימנע דיון ראוי בה. ## חוסר ידיעה או חשיפה מספקת לטענות משפטיות ## 35. המבקשים טוענים כי "עקב חוסר ידיעה או חשיפה מספקת של הגופים המעורבים למצב מיוחד זה עד כה, למעט המשיבה עצמה, לא נשקלו באופן הראוי" הטענות המשפטיות המהותיות. 36. טענה זו, אף אם אינה טעות בדין במובנה הצר, מצביעה על כך שהמבקשים לא היו מודעים לכלל ההיבטים המשפטיים של המקרה בעת הגשת הבקשה למינוי שמאי מכריע. 37. יש לאפשר למבקשים "מקצה שיפורים" במובן זה שיוכלו להעלות את כל טענותיהם המשפטיות בפני ועדת הערר, במיוחד כאשר מדובר בסוגיות מורכבות וחדשניות. 38. מניעת העלאת טענות מהותיות בשל חוסר ידיעה ראשוני, עלולה להוביל לתוצאה בלתי צודקת ולפגוע בזכותם של המבקשים ליום בבית הדין. 39. בנסיבות בהן מדובר בפרויקט מורכב וייחודי, יש ליתן משקל לחוסר הידיעה הראשוני של המבקשים, ולאפשר להם להציג את מלוא טענותיהם בפני ועדת הערר. ## עקרון הצדק וההגינות ## 40. עקרון הצדק וההגינות מחייב לאפשר למבקשים, שהינם קבוצת רכישה גדולה, להביא את עניינם בפני ועדת הערר, גם אם חל איחור קל בהגשת הבקשה להארכת מועד. 41. אי מתן הארכת מועד במקרה זה, עלול להוביל לתוצאה קשה ובלתי מידתית עבור מאות משפחות, אשר יחויבו בהיטל השבחה מבלי שטענותיהם המהותיות נשמעו. 42. יש לאזן בין הצורך בשמירה על סדרי דין לבין הצורך להבטיח צדק מהותי, ובמקרה זה, כפות המאזניים נוטות לטובת הארכת המועד. 43. בתי המשפט נוהגים בדרך כלל ברוחב לב כאשר מדובר בהארכת מועד, במיוחד כאשר אין פגיעה ממשית בצד השני וקיימות נסיבות מיוחדות. 44. מתן הארכת מועד יאפשר בירור יסודי של המחלוקת, וימנע מצב בו החלטה מהותית מתקבלת על בסיס כשל פרוצדורלי בלבד. ## היעדר נזק למשיבה ## 45. המשיבה הסכימה לבקשה להארכת מועד, ועל כן ניתן להסיק כי לא ייגרם לה כל נזק מהותי כתוצאה מהארכה זו. 46. האיחור בהגשת הבקשה להארכת מועד, אף אם הוא בן מספר חודשים, אינו כזה שיש בו כדי לגרום נזק בלתי הפיך למשיבה או לפגוע באינטרס הציבורי. 47. בנסיבות בהן המשיבה עצמה הסכימה לבקשה, אין מקום לטעון כי נגרם לה נזק כלשהו, ועל כן יש ליתן משקל רב להסכמה זו. 48. אי מתן הארכת מועד, כאשר אין נזק למשיבה, עלול להיתפס כהחלטה פורמליסטית יתר על המידה, שאינה משרתת את עקרונות הצדק. 49. יש לאפשר למבקשים את יומם בבית הדין, במיוחד כאשר אין כל אינטרס לגיטימי של המשיבה למנוע זאת. ## חשיבות בירור המחלוקת לגופה ## 50. בירור המחלוקת לגופה, ובכלל זה הטענות המהותיות בדבר עצם החיוב בהיטל השבחה, הוא אינטרס ציבורי ומשפטי ממדרגה ראשונה. 51. מניעת בירור המחלוקת לגופה בשל איחור פרוצדורלי, עלולה להוביל לתוצאה בלתי צודקת ולפגוע באמון הציבור במערכת המשפט. 52. ועדת הערר היא הפורום המתאים ביותר לבירור סוגיות מורכבות אלו, ואי מתן הארכת מועד ימנע ממנה למלא את תפקידה. 53. יש לאפשר למבקשים להציג את מלוא טענותיהם בפני ועדת הערר, על מנת שזו תוכל לקבל החלטה מושכלת ומבוססת על כלל הנתונים. 54. בירור המחלוקת לגופה יתרום לוודאות המשפטית ויסייע בגיבוש מדיניות ברורה בנוגע להיטלי השבחה בפרויקטים מורכבים. ## היקף התערבות ועדת הערר ## 55. אף אם היקף התערבות ועדת הערר בשומת שמאי מכריע מצומצם, אין בכך כדי לשלול את זכותם של המבקשים להגיש ערר ולנסות להצביע על טעויות מהותיות. 56. המבקשים טוענים לטעויות מהותיות הנוגעות לעצם החיוב בהיטל השבחה, טענות שאינן בגדר טעויות סופר או חישוב בלבד, ועל כן יש לאפשר להם להציגן. 57. גם אם טענות אלו לא הועלו במפורש בפני השמאי המכריע, יש לאפשר את בירורן בפני ועדת הערר, במיוחד כאשר מדובר בסוגיות עקרוניות. 58. ועדת הערר היא הגוף המוסמך לבחון האם נפלו טעויות מהותיות בשומה המכרעת, ואין למנוע ממנה לבצע תפקיד זה. 59. יש לאפשר למבקשים להציג את מלוא טיעוניהם, גם אם הם סבורים כי היקף ההתערבות מצומצם, שכן זו זכותם הבסיסית. ## עקרון המידתיות ## 60. דחיית הבקשה להארכת מועד, בנסיבות העניין, אינה מידתית ופוגעת באופן בלתי סביר בזכותם של המבקשים לגישה לערכאות. 61. התוצאה של דחיית הבקשה – חיוב בהיטל השבחה ללא בירור טענות מהותיות – היא תוצאה קשה ובלתי מידתית ביחס לאיחור הפרוצדורלי. 62. יש לנקוט בגישה גמישה ופחות פורמליסטית כאשר מדובר בהארכת מועד, במיוחד כאשר מדובר בנסיבות מורכבות ובהיעדר נזק לצד השני. 63. עקרון המידתיות מחייב לאפשר למבקשים להשלים את הליכי הערר, וזאת על מנת להבטיח תוצאה צודקת והוגנת. 64. דחיית הבקשה תהווה סנקציה חמורה ובלתי פרופורציונלית לאיחור שאינו נובע מזלזול או חוסר תום לב. ## ד. סיכום הסעד: ## לאור האמור לעיל, בית הדין הנכבד מתבקש להורות על הארכת המועד להגשת ערר על שומת היטל ההשבחה המכרעת, וזאת למשך 30 ימים נוספים ממועד מתן החלטת בית הדין הנכבד. יהא זה מן הדין ומן הצדק להיעתר לבקשה. הארכת מועדשמאותעררשמאי מכריע