אין חריגות בקווי הבניין המבוקשים, למעט חריגה מינורית לצורך מרפסות שמש בקו בנין אחורי וכן לקיר עם פתחים בבניין השני. כמו כן מתבקשת הקלה בקו בנין צדדי למסתורי כביסה ולמרפסת גג, הפרויקט תוכנן ב-2 חלקים משלימים, כאשר ההדמיות והחזיתות המפורטות בבקשות כוללות גם את החלק המשלים. מדובר בפרויקט מודרני היוצר קומפלקס אסתטי שאף עבר בשבט ביקורתם של הגורמים המקצועיים בועדה המקומית מבחינה אדריכלית. פונקציונאלית מדובר בניצול "אוורירי ומושכל" של הזכויות המאפשר 2 דירות בקומה בממוצע, תוך נסיגה משמעותית מקוי הבנין הצדדיים מזרחה ומערבה. הדיון בעררים אלה נקבע מספר פעמים: תחילה נקבע הדיון ליום 29/5/13, באותה הזדמנות טענה הועדה המקומית כי קיימת שאלה עקרונית בנוגע למדיניותה בנושא יישום התמ"א במגרשים בהם בנויים "מבנים נמוכים", ולכן לא טרחה לפרסם הבקשה כלל. לפיכך ניתנה החלטה לפיה מקום בו בקשה כרוכה בפרסום, על הועדה המקומית לספק נוסח פרסום תחילה למגיש הבקשה ורק לאחר מכן ניתן לקדם בטיפול בבקשה, ונקבע סדר זמנים למסירת נוסח פרסום, כמו כן נקבע מועד דיון נוסף בערר. ביום 03/11/13 נערך דיון נוסף, אז התקבלה החלטה כדלקמן: "ערר זה הוגש מלכתחילה בשל העדר החלטת הועדה המקומית בבקשות שהגישו העוררים. לפנים משורת הדין ובהמלצת ועדת הערר הסכים בשעתו ב"כ העוררים להשיב את הדיון לועדה המקומית, ונקצב מועד לקיום אותו דיון. חרף אורכות מספר הועדה המקומית לא דנה בתיק ולפיכך הדיון מושב לועדת הערר. על מנת לקיים דיון יעיל ולשמוע את כל הצדדים לרבות עמדת הצוות המקצועי של הועדה המקומית, תדחה שמיעת התיק ליום 13/11/2013 שעה 9:00, לאותו מועד יוזמנו גם המתנגדים ותימסר עמדת הצוות המקצועי. נציגי הצוות המקצועי כמובן מוזמנים לדיון בפני ועדת הערר ככל שיראו לנכון." הגם שהמתנגדים מהרצוג 3 הוזמנו כדין לדיון בערר הם לא התייצבו. נימוקי ההתנגדות נגעו לחששם בדבר סיכול האפשרות לבצע פרויקט תמ"א 38 במגרשם וכן למקום מסתורי הכביסה והמזגנים בצד המערבי של הפרויקט. כמו כן נטענה טענה כללית בדבר "הקטנת אור שמש ואוויר". ברי כי אותם מתנגדים יוכלו לקדם במקביל או בשלב מאוחר יותר פרויקט בסטנדרטים דומים לפיכך החשש העיקרי אינו ממשי. אשר להסתרה הנטענת, הרי שזו צפויה כתוצאה ממימוש זכויות מוקנות (גם ללא התמ"א) ממילא, שכן בית המתנגדים מגיע כדי 3 ק'. גם עמדת הצוות המקצועי הועברה לועדת הערר. אותה עמדה מנתחת את הבקשה כמבואר לעיל בנוגע למבוקש לעומת האפשרי עפ"י התכנית התקפה. כמו כן מציינות הערות הבדיקה כי ברחוב הרצוג 7 יש להמציא הוכחה כי המבנה קיים בהיתר לפני 1/1/1980, שכן היתר כזה לא נמצא בתיק הועדה. כן נכתב לענין הרצוג 7 כי עפ"י פת/2000 יש צורך לחניה בדירה ולפי החלטת הועדה המקומית 30/5/99 יש צורך ב-1.5 לדירה ובתכנית 18 חניות ל-15 דירות דהיינו חוסר לכאורי של 4 חניות. בדיון לפנינו הבהיר נציג ועדה המקומית, כי הנושא העיקרי הינו נושא הצפיפות וכי לדעת הצוות המקצועי יש לצמצם 3 יח' דיור בהרצוג 7 ו-5 יח' בהרצוג 5, דבר שיאפשר פחות חניות, יותר גינון וכיו"ב. כמו כן כך ניתן "לדלל" את ההשפעה המצטברת של התוספת המתאפשרת לפי התמ"א מבחינה תכנונית ופרוגרמתית כוללת. עוד חזר ב"כ הועדה המקומית, על העמדה שהוצגה באחת מהגירסאות של המדיניות, לפיה אין צורך בתמרוץ נוסף לפי תמ"א 38, מקום בו מדובר בבניינים נמוכים ויש להעניק הזכויות הקבועות בה, במקרים אלה במשורה. העוררים מצידם טענו כי העובדה שלא נמצא היתר בתיק הבנין, אינה יכולה לשלול את החלת התמ"א על המקרקעין, שכן בשל מדיניות וחוסר פיקוח באגף ההנדסה, היתרים נעלמים מהתיקים, כמו כן מדובר במבנה שנרכש בסוף שנות ה-60 AS-IS, ומעולם לא נטענה טענה לפיה אין לו היתר. עוד טענו העוררים כי תכננו בניינים מוצלחים וטובים, כי צפיפות רבה יותר מהמבוקש אושרה ע"י הועדה המקומית במשך השנתיים האחרונות במסגרת תוכניות נקודתיות, לרבות פרויקטים בסביבת המקרקעין נשוא הערר, כי עמדו בכל דרישות הגינון והחלחול של הצוות המקצועי ושל הדין, כי לא השתמשו בכל שטחי הבניה המותרים וכי מדובר ביח' סבירות של 95 מ"ר + ממ"ד. לענין עצם החלתה של התמ"א במקרים כגון דא, כבר קבענו בעבר: "...במסגרת תמ"א 38/3, אפשר תוספת זכויות משמעותית יותר, הסיר מגבלות וביניהן הקל בנושא של מבנים נמוכים כפי שפורט לעיל ויפורט להלן, ובמקביל הגביר את הצורך בבקרה הנדסית והותיר את שיקול הדעת של הועדה המקומית על כנו. עצם השינוי בנושא סעיף 12 לתמ"א אשר מטפל ספציפית בבתים נמוכים, מדבר בעד עצמו. כפי שהוסבר בספרם של מיכה גדרון ואהרון נמדר פסקה 1401: "שינוי מס' 3 לתמ"א שינה באופן מהותי את ההתייחסות ל"מבנה נמוך". בעוד שלפי נוסח סעיף 12 עד שינוי מס' 3 היותו של בניין "מבנה נמוך" כמשמעותו בסעיף 12 נקבע תוך בדיקת גובה ושטח הבניין כפי שהוא בנוי בפועל, הסעיף בנוסחו המתוקן קובע כי היותו של בניין "מבנה נמוך", אשר אינו נהנה מזכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח סעיף 11 לתמ"א, ייקבע על בסיס זכויות הבניה אותן ניתן לבנות לפי התכניות החלות על המגרש בו מצוי הבניין הדורש חיזוק, ללא קשר לשטח וגובה הבניין הבנוי בפועל... הנושא במסגרת הדיונים אודות התיקון בולנת"ע עלתה הטענה לפיה יווצר מצב בו אזורים בעלי אופי בניה נמוכה יקבלו זכויות של בניה לגובה, שאינה תואמת את הסביבה. טענה זו נדחתה כדלקמן: "לעניין הגדרת מבנה קטן, הובהר כי הסעיף היה כבר בתמ"א המקורית ומיכוון שעלו שאלות רבות לעניינו ועל מנת למנוע פירוש שגוי של וועדות מקומיות הובהרה כוונת הסעיף כי יש להתייחס למצב על פי תכניות שחלות ולא על פי המצב בשטח, אף לא שונתה מהותו. נטען כי ההבהרה כפי שנקבעה יכולה ליצור מצב בו אזורים בעלי אופי בניה נמוכה יקבלו זכויות של בניה לגובה שאינה תואמת את הסביבה. בנוסף בתגובה הוסבר כי ההבהרה תואמת זכויות שנקבעו מכוח תכניות מאושרות וכי התמ"א הינה תכנית בקנה מידה ארצי ושלם כך ניתן שיקול דעת רחב לועדות המקומיות." (עיין פרוטוקול הולנת"ע מיום 14/2/12). לאחר מכן אף נדונה סוגיה זו בפני המועצה, עת העלה מר אלי בן ארי מטעם הגופים הירוקים הסתייגות ברורה לעניין זה וטען כדלקמן: "הצעת אלי בן ארי לתיקון 2.ב' בהצעת היו"ר: רציונל תמ"א 38 בא לאפשר חיזוק של אותם אלפי מבנים בבניה רוויה שקיימים במגזר העירוני, ולא לאפשר תוספת למבנים בבניה נמוכה, לוילות ולבניה צמודת קרקע, לרבות ובמיוחד כאלה המצויים במגזר הכפרי. לתוספת יחידות דיור במקומות אלה צפויות להיות בין היתר השפעות סביבתיות ותחבורתיות ולכן נכון שתוספת כזו תבוא על פי תכנית המתייחסת ספציפית למקום. נוסח הרישא של סעיף 12 להוראות התמ"א כיום מאפשר תוספת בניה מכח התמ"א גם לוילות דו קומתיות שגודלן המאושר הוא מעל 400 מטר. הדבר לא הוכן ולא הגיוני. לכן מוצע לקבל את ההתנגדות בנוגע לסעיף זה, לשנות את הרישא של סעיף 12 ולקבוע כי תוספת זכויות הבניה הקבועה בהוראת סעיף 11 לא תינתן אלא אם מדובר בבניינים שלפי התכנית החלה במקום גובהם לפחות 3 קומות עם 3 יחידות דיור, או לפחות 2 קומות עם 4 יחידות דיור." (ר' פרוטוקול המועצה הארצית מיום 6/3/12). העולה מן האמור כי חרף הבעייתיות עליה הצביעה כאן הועדה המקומית הוחלט לערוך שינוי בתמ"א כמפורט לעיל, ולאפשר לועדה המקומית ליתן הזכויות הקבועות בסעיף 11 גם למבנה נמוך. הכל כמובן בכפוף לשיקול דעתה." ראה ערר (מרכז) 59/13 ‏‏ ש.ח.א ייזום נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות. לגופו של תכנון, אנו סבורים כי מדובר בתכנון מיטבי וסביר ביותר. התכנון כולל חניות במספר התואם את התקן שכן, בקומות התב"ע חלה במקרקעין התכנית הרלבנטית אשר קובעת כאמור תקן חניה של 1:1 והתקן המוגבר יכול להבנתנו לחול רק בקומות התמ"א וההקלה. לפיכך, על פניו הבקשה עומדת בתקן הנדרש שכן התוספת המאפשרת חניה מוגברת מגעת כדי 9 יח' דיור, דבר המביא לדרישה של 14 חניות ובנוסף עוד 18 חניות עבור הדירות האפשריות עפ"י התכנית התקפה ובסה"כ 32 חניות. בעוד הבקשות מציעות 33 חניות. וביתר פירוט: בהרצוג 7 ניתן לבנות 10 דירות (בתקן של 1:1) מבוקשות עוד 5 יח' דיור בתקן של 1.5:1 ובסה"כ על 18 חניות, ואילו בהרצוג 5 ניתן לבנות 8 דירות, אותן דירות מחייבות 8 חניות, בבקשה מתבקשות עוד 4 דירות בתקן של 1:1.5, דבר המחייב 6 חניות, ובסה"כ 14 חניות בגין הבנין בהרצוג 5. בסופו של דבר מוספות בכל הפרויקט 9 יחידות דיור ו - 14 חניות. לעניין זה ראינו לנכון להעיר כי ניתן להגדיל את מספר החניות ו/או לצמצם את תכסיתן בקומת הקרקע בין אם באמצעות חניה תת קרקעית ובין אם שימוש במכפילי חניה תת-קרקעיים וזאת תוך הותרת שטח רב יותר מחלחול וגינון. יחד עם זאת במקרה דנן, לא ראינו לנכון לקבוע מסמרות כאלה, שכן ראשית, נושא הגינון והחלחול אושר ע"י הגורמים המקצועיים בועדה המקומית, ושנית דומה כי התכנון אינו סובל מחוסר מהותי בשטחים כאלה. יוזכר כי מגמת התכנון הנוכחית מחייבת ציפוף וניצול מושכל ומיטבי של משאב הקרקע, ואנו רואים לנכון להביא לתשומת לב הועדה המקומית, כמו גם את הצורך בתמהיל שיכלול גם דירות קטנות וזאת במסגרת פרויקטים לפי התמ"א. סיכומם של דברים, העררים מתקבלים. מדובר בתכנון סביר עד מיטבי, אשר מתייחס לסביבה יוצר קומפלקס הרמוני ב-2 החלקות השכנות, כולל פתרונות חניה ותכנון גינון נכון, ואיננו רואים טעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים ואדריכלים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש (הכל כמפורט בסע' 22 לתמ"א) שלא לאשרו. אשר על כן ולאור כל האמור, העררים מתקבלים. מרפסתבניין