תכנית מתקנת, לתיקון גבולות המגרש באופן שמאפשר מימוש זכויות בניה לכל החלקות המעורבות, זאת על מנת למנוע את הרס הבנוי. הועדה המקומית החליטה ביום 19/2/13 כדלקמן: "להפקיד את התכנית בתנאים: יש לקבוע בהוראות התכנית, הוראה לפיה תנאי למתן היתר בניה ע"פ תכנית זו יהיה רישום תצ"ר של תכנית זו, וכן של יתרת השטחים הכלולים בתכנית זמ/21/518 (הקודמת), שאינם כלולים במסגרת תכנית זו ובהתאם להנחיות רשם המקרקעין, וקבלת כתב שיפוי..." בגין החלטה זו הוגש הערר המקורי. העוררים טענו כי התכנית מבקשת לתקן טעות שנעשתה במסגרת התכנית הקודמת, ובמצב דברים זה אין מקום לדרוש מהם כתב שיפוי. הועדה המקומית הבהירה מצידה כי הבסיס הסטטוטורי היה תכנית זמ/518, אשר חייב מתחמים לאיחוד וחלוקה ובהתאם הוכנו תכניות מפורטות למתחמים השונים, כאשר בשנת 1999 אושרה התכנית הקודמת (זמ/21/518) שכללה טבלת איזון שהוכנה על ידיה שמאית לבנה אשד והקצתה לעוררים מגרש בן 801 מ"ר תחת מגרש של 897 מ"ר כאשר בשני המקרים ניתן להקים במקרקעין 2 יחידות דיור. כמו כן היה על העוררים לשלם תשלומי איזון, ולחלקות הסמוכות הוקצו מגרשים דומים לרבות לחלקה 25 ששטחה הרשום מעל ל-13 דונם ובכל זאת הוקצה למגרש בשטח של 741 גם בו ניתנה אפשרות להקים 2 יחידות דיור. העוררים לא התנגדו לתכנית ולא הגישו תביעה לפי סעיף 197 לחוק שכן מדובר בתכנית משביחה, ההופכת את הזכויות על פי זמ/518 לזמינות. למעשה מבקשים העוררים להגדיל את המגרש שהוקצה להם (מגרש 375* ולהקטין את מגרשי שכניהם (376 ו-377) ולמעשה מטרתה היא איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, ולפיכך יש צורך בהגשת תכנית על פי הוראות סעיף 122 לחוק. עוד נטען כי הועדה רשאית מכוח הפסיקה לדרוש כתבי שיפוי במקרים מתאימים. ביום 1/7/13 נערך דיון בערר זה אז התקבלה החלטת ועדת הערר כדלקמן: "בהמלצת ועדת הערר הנושא יובא לדיון בישיבת הועדה המקומית הקבועה ליום 14/7/2013, כאשר עד 4 ימים לפני כן ימציאו העוררים לגורמים המקצועיים בועדה טבלת הקצאה ואיזון בנוגע לתכנית נושא הערר. הועדה המקומית בישיבתה תתייחס לנסיבות הקונקרטיות, לרבות ביצוע או אי ביצוע תשלום איזון שהיה קבוע במסגרת תכנית זמ/518/21, וכן ליתר הנסיבות, כולל ממצאי טבלת הקצאה ואיזון, על רקע זה תחליט הועדה המקומית אם יש מקום לחייב במקרה ספציפי זה בשיפוי, ואם כן האם בשיפוי מלא. מזכירות הועדה תקבע מועד נוסף ככל האפשר בתחילת חודש אוגוסט." לאחר חלוקה זו התכתבו ב"כ הצדדים, כאשר ב"כ העוררים חזר על בקשתו לבטל את התכנית הקודמת ולחילופין ליזום תכנית חדשה שתפטור את הבעיות התכנוניות וחילופי חילופין לתמוך בתכנית שיזמו מרשיו ובכלל זה לשאת בעלויות הכרוכות בתכנית. לכך השיב ב"כ הועדה המקומית כי מדובר בתכנית שאושרה בשנת 1999 וכי לא ניתן כיום לתקוף אותה, וכי הועדה המקומית לא תשא בעלויות הכרוכות בהכנת התכנית וגם לא בעלות הכנת טבלאות איזון והקצאות ותשלומי האיזון. נוכח האמור פנו העוררים שוב לועדת הערר, תוך שהם חוזרים ומפרטים את הפגיעה שנגרמה להם כתוצאה מהתכנית הקודמת והצורך בתיקונה. כמו כן הוגשה חוו"ד שמאית לפי קיימים פערי שווי בין החלקות במצב הנכנס אשר אינם באים לידי ביטוי בלוח ההקצאה והאיזון. ונטען שהתכנית הקודמת לא השביתה אותם. העוררים טענו כי הועדה המקומית חרגה מסמכותה ביחס למגרשם בהעדר עקרונות סעיף 122 לחוק, כי הועדה המקומית נישלה את זכויותיהם בניגוד לדין ולפיכך התכנית ככל הנוגע אליהן היא VOID. כן נטען כי הועדה המקומית סירבה להפעיל סמכותה ליזום תכנית לאיחוד וחלוקה ביחס למגרשם. כן נטען כי לעוררים קיימות עילות עפ"י הדין לתקוף את התכנית הקודמת או להגיש תביעה בגין הפקעה או לקבל את הקרקע בחזרה. שכן הגם שהקרקע הופקעה בשעתו לא רק שהועדה המקומית תפסה את הקרקע האמורה ולא מימשה את המטרה הציבורית שעמדה ביסוד ההפקדה, היא הוסיפה חטא על פשע והעבירה המגרש לשכן במסגרת תכנית איחוד וחלוקה (התכנית הקודמת). דיון והכרעה עניינו של הערר למעשה בסעדים שמבקשים העוררים על מנת להיטיב נזקים נטענים כתוצאה מפועלה של התכנית הקודמת. במסגרת זו בידי מוסדות התכנון לדון בסעדים תכנוניים בלבד, דוגמת התכנית הראשונה שהוגשה ע"י העוררים, ולא כללה מנגנון של איחוד וחלוקה או בתכנית אחרת שתידון ככל שתוגש ואשר תכלול מנגנון של איחוד וחלוקה עפ"י החוק. הפתרון התכנוני הראשון בו נקטו העוררים, לפי מועבר חלק ממגרש 18 המצוי ממערב למגרש של העוררים, אל חלקת העוררים כך שמבנה הבנוי בהם לרבות מחסן (שכיום עפ"י המצב והתכנית הקודמת נמצא בשטח חלקה 18) ימצאו שניהם בתחום המגרש של העוררים. כפועל יוצא מכך קטן מגרש 18. כמו כן המגרש מתרחב גם צפונה ע"ח מגרש 17 ביחס למצב המאושר עפ"י התכנית הקודמת. כפי שהבהרנו גם בפעם הקודמת אנו סבורים כי במצב דברים זה, הפתרון החוקי הנכון והראוי הינו הכנת תכנית אחוד וחלוקה הכוללת טבלת הקצאה, שכן ברי כי השינויים הנ"ל מגדילים את חלקם של העוררים ומקטינים את חלקם של שכניהם וזאת ללא הסכמה. המנגנון הקבוע בסעיף 122 לחוק ואילך (סימן ז' לפרק ג') קובע הנחיות מיוחדות ובליבו הנחיה לקביעת שווים במצב הקודם, חילוץ היחס ביניהם והעתקתו למצב החדש. לעניין זה נכונה המסקנה, כי ביחס למצב התקף (התכנית הקודמת), הרי שהעוררים מיטיבים את מצבם ומרעים את מצבם של שכניהם. העוררים שמים בבסיס המחלוקת את נכונותו של המצב הקודם. העוררים קוראים תיגר על המצב הקודם וטוענים כי הוא שגוי מהטעמים שפורטו לעיל, והואיל ולשיטתם לא קוימו הוראות סימן ז' לפרק ג' כלשונן במסגרת הטבלה שנערכה במצב הקודם. יש להזכיר כי המצב הקודם נקבע במסגרת תכנית תקפה, אשר עומדת בתוקף מ-9/11/99. לענין זה כבר הפנינו את הצדדים לפסיקה הרלבנטית ובכלל זה לענין בג"צ 465/93 טריידט ס.א. נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד מח(2), 622 ,עמ' 631-632: "ההלכה הפסוקה והשכל הישר גם יחד אינם מאפשרים לתקוף תוקפה של תכנית תכנון ובניה לאחר שנים רבות כל כך. אכן, כל אדם המעוניין בתכנית רשאי להגיש התנגדות לכל פרט בתכנית. אך עליו להגיש את ההתנגדות בדרך ובמועד שנקבעו בחוק. אין הוא רשאי לשבת בחיבוק ידיים, וזמן רב לאחר שהתכנית פורסמה ברשומות לבוא אל בית המשפט ולטעון כי התכנית פגומה, ולפיכך אין לה תוקף. על יסוד תכנית כזאת נקבעות עובדות מוצקות בשטח. ומה יהא על מי שסמך על התכנית, לאחר שפורסמה כדין, ועשה עסקאות ובנה בתים על פי תכנית זאת." (ראה גם את האמור בבג"צ 501/85 דב חייט ואח' נ' שר הפנים ו-2 אח', פ"ד מ(2), 259). המחלוקת בין הצדדים במקרה דנן, אינה נוגעת לתיקון המוצע מבחינה תכנונית אלא לעלותו, דהיינו עצם המחלוקת אינו תכנוני כי אם כספי. אנו סבורים כי במצב דברים זה, גם אם היה בטענותיהם של העוררים ממש (ואיננו קובעים מסמרות לכאן או לכאן), הרי שועדת הערר חסרת סמכות ליתן סעד כזה. שכן, בין אם מדובר בסעד כספי של ממש (דהיינו הוראה לפיה על הרשות לשאת בתשלומי האיזון או בפיצוי לשכנים, ככל שמתחייב) ובין אם מדובר בסעד אשר עניינו בפסילת האיזון שנערך במסגרת התכנית הקודמת (ככל שאפשרי עפ"י ההלכה הפסוקה), הרי שמדובר בסעדים שבסמכותם הבלעדית של בתי המשפט המוסמכים ומכל מקום לועדת הערר אין כל סמכות לקבעם. הדברים מקבלים משנה תוקף, נוכח העובדה כי לצורך תקיפת המצב הקודם ו/או מציאת ההצדקה לשינוי ממנו, יש צורך לשמוע את כל הצדדים הנוגעים בדבר, ובכלל זה כמובן בעלי הזכויות בחלקות הסמוכות אשר נפגעות לכאורה כתוצאה מהתכנון המוצע. יחד עם זאת, אנו סבורים כי יתכן ותקנת העוררים עשויה להתבסס על תכנית משביחה עם כלל החלקות בתחום התכנית, תכנית כזו, עשויה להביא את הצדדים כולם למצב של win-win, ללא כל צורך לשאת בתשלומים. לחילופין, אין כל מניעה לקדם התכנית כתכנית איחוד וחלוקה הכוללת לוח הקצאות תוך בירור הסוגיה המשפטית במקביל בביהמ"ש המוסמך. ככל שימצא ביהמ"ש כי נפלה טעות ויש לפצות את העוררים, יוכל ליתן סעד מתאים במקביל לקידום התכנית. לפיכך הערר נדחה ברובו. בניהקרקעותתיקון גבולותזכויות בניה