הוועדה המקומית אישרה את המתקן וראתה באישור מימוש זכויות מכוח תמ"א 10/ד/10 (להלן ושלם הנוחות : "תמ"א 10"). המשיבה פנתה בבקשה למינוי שמאי מכריע ויו"ר מועצת השמאים מינתה את הגב' נורית ג'רבי לשמאית מכריעה. השומה המכרעת במסגרת השומה המכרעת מסבירה השמאית המכריעה כי מדובר בנכס בנוי בשטח של 4,210 מ"ר המאכלס מפעלי תעשיה. השמאית המכריעה מציינת כי במצב הקודם חלה על המקרקעין תכנית מי/828 המייעדת את המקרקעין לתעשייה ומלאכה. התכנית אף מתייחסת למערכות אנרגיה בתחום המפעל, ומתירה את הקמתן. השמאית המכריעה סוקרת את הוראות תמ"א 10. השמאית המכריעה מפרטת את נקודות המחלוקת בין הצדדים ומכריעה בהן. בסופם של דברים מנתחת השמאית המכריעה את החלטות ועדות הערר בעניין: ערר (דרום) 86116/11 דוד שחר בע"מ נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון (להלן: "עניין שחר") ובעניין ערר (חיפה) 8001/12 פישמן מפעלי קירור בע"מ נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון () (להלן: "עניין פישמן"). לאור החלטות אלו בודקת השמאית המכריעה את ההספק של המתקן ומוצאת כי ההספק הינו 19,200 קילווואט לשנה לעומת צריכה של 50,000 קילווואט לחודש של המפעלים הקיימים במקרקעין. לאור העובדה כי סך הצריכה העצמית עולה על סך הייצור, קובעת השמאית המכריעה כי אין השבחה מכוח תמ"א 10. לחלופין, היה ודעתה לא תתקבל, קובעת השמאית המכריעה תחשיב אלטרנטיבי לחישוב ההשבחה. על הקביעה העיקרית בשומה הוגש הערר שבפנינו. הערר והליכי הדיון בוועדת הערר הוועדה המקומית בערר טוענת כי אבן הבוחן לבחינת ההשבחה מכוח מתקן פוטו וולטאי נעוצה בשאלה, האם החשמל המיוצר במפעל: "ישמש רק את המפעל עצמו או ימכר לצדדים שלישיים?" הוועדה המקומית ממשיכה ומסבירה כי המשיבה סרבה לחתום על הצהרה כי החשמל המיוצר במתקן ישמש רק לצריכה עצמית ומכאן ניתן ללמוד על כוונה לסיחור החשמל. עוד טוענת הוועדה המקומית וזאת על בסיס החלטת ועדת הערר בענין פישמן לעיל, כי הדגש אינו בכמות החשמל המיוצרת במתקן או במפעל, אלא על סיחור החשמל ומכירתו. העוררת טוענת כי גם התקנת "מונה נטו" מאפשרת סיחור של החשמל לצדדי ג', ומכאן אין מדובר בשימוש נלווה או שימוש אינהרנטי, אלא בשימוש עיקרי ונפרד אשר הותר רק במסגרת תמ"א 10 ולכן ניתן לחייב בגינו בהיטל השבחה. המשיבה הגישה תשובה מפורטת לערר. ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים, אשר בסופו נתקבלה החלטה, כדלקמן: "וועדות הערר קבעו שני מבחנים להבחנה בין השימוש שהיה מותר טרם תמ"א 10 ד' 10 לשימוש לאחריה. המבחן הראשון הינו מבחן התצרוכת העצמית לעומת הספק המתקן. במקרה שבפנינו, אין מחלוקת כי סך ההספק של המתקן, גבוה מהתצרוכת העצמית ולכן מבחן זה מתקיים. המחלוקת מתמצת במבחן השני והוא מבחן "הסיחור", כלומר מכירת החשמל לצדדי ג' ברווח במקום שימוש עצמי בחשמל. המשיבה טוענת כי החיבור של המתקן לחשמל אינו במכירת חשמל לחב' חשמל לפי תעריף מאושר, אלא בשיטה המכונה "מונה נטו". העוררת טוענת כי אין לה ידיעה כי אכן במתקן מחובר מונה נטו ובכל מקרה אף אם קיים מונה נטו, הדבר מהווה מכירה ולא תצרוכת עצמית. אנו סבורים כי אין בפנינו את המידע המקצועי הנדרש על מנת להכריע בסוגיה ועל הצדדים להשלים את הטיעון, לרבות חוות דעת בנושא מונה הנטו. אשר על כן, אנו מאפשרים למשיבה להגיש השלמת טיעון רק לנושא זה. במסגרת השלמת הטיעון, תגיש המשיבה ראיות כי המתקן הינו מחובר למונה נטו וכן חוות דעת מקצועית על המשמעות הטכנית והכלכלית של מונה נטו. זכות תגובה לעוררת בנושא זה. העוררת תהא רשאית להגיש אף היא חוות דעת מקצועית הן לנושא הטכני והן לנושא הכלכלי. המסמכים מטעם העוררת יוגשו עד ליום 15.9.13. זכות תגובה עד ליום 15.10.13." המשיבה הגישה השלמת טיעון בנושא מונה נטו, אליו צורפה החלטה מס' 10 מיום 25.12.12 של "הרשות לשירותים ציבוריים חשמל" (להלן: "החלטה 10"). הוועדה המקומית הגישה התייחסות מפורטת הן לטענות המשיבה והן להחלטה 10 של רשות החשמל. מכאן ניתנת החלטתנו זו. המסגרת הנורמטיבית המסגרת הנורמטיבית בנושא חיוב בהיטל השבחה בגין מתקן סולארי במקרקעין המיועדים לתעשייה הותוותה על ידי ועדת הערר במחוז חיפה בעניין פישמן, והיא מקובלת עלינו לחלוטין. וכך קובעת ועדת הערר בעניין פישמן: "לאחר שהכרענו כי ניתן באופן עקרוני לגבות היטל השבחה מכוח התמ"א, אנו סבורים כי מן הראוי למנות שמאי מייעץ אשר ייבחן האם אכן קיימת עלייה בשווי המקרקעין כתוצאה מהתמ"א, ואם כן מהו שיעורה. אנו סבורים כי במסגרת השומה המייעצת על השמאי לשום את שווי המקרקעין לפני ואחרי תמ"א 10/ד/10 וזאת בהתאם לניתוח הסטטוטורי המפורט להלן. המצב קודם המחלוקת המהותית בין הצדדים נוגעת לאפשרות להקמת מערכות פוטו וולטאיות במצב הקודם, ומכאן מדובר במחלוקת שעניינה שווי המקרקעין במצב הקודם. טענת העוררת לעניין זה הינה כי במצב הקודם ניתן היה להקים מערכות פוטו וולטאיות בדומה לאלו שניתן לאשר על פי התמ"א. לעומת זאת טענתה של המשיבה הינה, כי במצב הקודם לא ניתן היה להקים מערכות פוטו וולטאיות, ואת אלא ניתן היה להקים רק מכוח תמ"א 10/ד/10. כפי שהסברנו בחלק הכללי, על מנת לקבוע את היטל ההשבחה יש לבחון את שווי המקרקעין בשני המצבים, לפני ואחרי תמ"א 10/ד/10. לפיכך במצב לפני תמ"א 10/ד/10 יש לבחון את שווי הגג שהיה על מבני התעשייה לאור השימושים המותרים בתכנית ולאור האפשרות להקים על גגות אלו מערכות פוטו וולטאיות. אנו סבורים כי במצב הקודם ניתן היה להקים מערכות פוטו וולטאיות על גגות המבנים ובלבד שאלו מיועדות לשימוש התעשייתי הנעשה במקרקעין, ונבאר: התכנון החל על המקרקעין מייעד את המקרקעין לתעשייה, אין ספק כי השימוש התעשייתי מחייב אספקת מקורות כגון: מים, חשמל וכדומה. לטעמנו, מתקנים להספקת המקורות הללו לשימוש התעשייתי הינם מתקנים התואמים את הייעוד התעשייתי של המקרקעין ומותרים במקרקעין. כך, לדוגמא, מפעל הנדרש להספקת חשמל שוטפת ואינו יכול להסתמך רק על הרשת הארצית, רשאי להקים במסגרת המפעל, בייעוד התעשייה, מתקן גנרטור להספקת חשמל וזאת כייעוד תואם תכנית ללא צורך בשינוי תכנית או שימוש חורג. כך גם מפעל לו נדרשים מים באיכות מסוימת, רשאי להקים במסגרת המפעל מתקן לטיהור המים וזאת כחלק מהייעוד התעשייתי של המקרקעין. ניתן למצוא עוד דוגמאות רבות המבהירות כי אין מניעה להקמת מתקנים נלווים לשירות הייעוד התעשייתי של המקרקעין. לטעמנו המערכות הפוטו וולטאיות נכללות בגדר דוגמאות אלו, כך כפי שניתן היה להקים במצב הקודם חדר גנרטור, או מתקן להשבחת המים, ניתן היה להקים על גג המפעל (או במקום אחר בשטחו) מערכות פוטו וולטאיות אשר מטרתן לספק את תצרוכת החשמל של המפעל. מכאן אנו סבורים, כי לשם הקמת מערכות פוטו וולטאיות די בכך שהייעוד של המקרקעין הינו ייעוד תעשייתי ואין צורך כי בתכנית הקיימת יהיה סעיף מיוחד המתיר הקמת מערכות שכאלו. קל וחומר שזהו המצב במקרקעין נשוא הערר כאשר קיים סעיף ספציפי בתכנית [סעיף 14.13 (2)(2א) בתכנית מסג/322ב'] המתיר הקמת מתקנים נלווים. לפיכך, אנו סבורים כי במקרה שבפנינו יש להעריך את שווי המצב הקודם בשווי המשקף את האפשרות להקמת מערכות פוטו וולטאיות. אולם, במצב הקודם הקמת מערכות אלו מוגבלת במגבלה מהותית - המערכות הפוטו וולטאיות שניתן להקים מכוח הייעוד לתעשייה הינן רק מערכות נלוות לשימוש התעשייתי, כלומר הן מוגבלות בכך שהחשמל שהן מייצרות יהיה לשימוש המפעל התעשייתי. במילים אחרות ופשוטות, מותר במקרקעין המיועדים לתעשייה להקים מערכות פוטו וולטאיות לשימוש התעשייתי במקרקעין, אולם לא ניתן להקים מערכות פוטו וולטאיות עצמאיות לייצור חשמל ומכירתו לצדדי ג'. דברים אלו נכונים כמובן גם לדוגמאות האחרות שנתנו, כפי שלא ניתן להקים במגרש המיועד לתעשייה תחנת חשמל למכירת חשמל לסביבה, וכפי שאי אפשר להקים במגרש תעשייה מכון טיהור למכירת המים, כך לא ניתן להקים מערכות פוטו וולטאיות למכירת החשמל. "סיחור" התוצרת של המערכות הפוטו וולטאיות, או מכירתה לצדדי ג', היא זו אשר הופכת את השימוש בהם משימוש נלווה מותר בייעוד תעשייה לשימוש עיקרי אשר אסור בייעוד תעשייה. לפיכך על מנת שבמצב קודם ניתן יהיה להקים מתקן פוטו וולטאיות עצמאי למכירת החשמל יש צורך בייעוד ספציפי של המקרקעין למתקן שכזה או לכל הפחות לייעוד של מתקן הנדסי, אולם בייעוד תעשייה לא ניתן להקים מערכות פוטו וולטאיות עצמאיות למכירת החשמל. על מנת להבהיר את עמדתנו נדגים את עמדתנו בשימוש נלווה אחר: נניח כי מפעל באזור תעשייה מבקש להקים בקומת הקרקע חדר אוכל לפועליו. לטעמנו, אין כל מניעה לאשר בקשה להיתר לחדר האוכל המיועד לפועלים וזאת כשימוש נלווה לייעוד התעשייתי וזאת ללא כל צורך בשינוי ייעוד או בשימוש חורג. כעת נניח כי אותו מפעל מבקש כי חדר האוכל ישמש לא רק את הפועלים במפעל, אלא ייפתח לכלל הציבור וייגבה כסף עבור האוכל הנמכר. לעמדתנו, מאותו הרגע הופך "חדר האוכל" ל- "מסעדה" והשימוש למסעדה אינו שימוש מותר במקרקעין המיועדים לתעשייה. דין דומה חל על החשמל שמייצרות המערכות הפוטו וולטאיות, כל עוד הוא מספק חשמל ("אוכל") למפעל התעשייתי הוא בגדר שימוש מותר, אולם ברגע שהוא מספק חשמל ("אוכל") לצדדי ג', הרי אין עוד מדובר בשימוש תעשייתי מותר. עוד על המשמעות של שימוש נלווה באזור תעשייה ניתן ללמוד מפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין עע"מ 7926/06 אדרי-אל ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון (), אשר בו נקבע: "התכנית הנדונה מלמדת על עצמה בסעיף 9 כי מטרתה היא "הרחבת אזור התעשיה הדרומי של מועצה אזורית גליל עליון". סעיף 12 של התכנית מדגיש, כאמור, את המובן מאליו בציינו כי לא ניתן לקבל היתר בנייה ולא ניתן לעשות שימוש באיזה מן השטחים הנכללים בתכנית אלא לצורך התכליות המפורטות ברשימת התכליות שבסעיף 13. רשימת התכליות המפורטות בסעיף 13 איננה כוללת באיזה מכותרות סעיפי המשנה שלה תכלית של מסחר ויתרה מכך להבדיל מהנחיות סביבתיות מפורטות הכלולות בתכנית והנוגעות לשימושי תעשייה (סעיף 13.2(ג)), אין בתכנית ביטוי כלשהו למאפייניו המיוחדים של הייעוד המסחרי ואין בה הנחיות סביבתיות מתאימות לבנייה ולשימוש בייעוד זה כייעוד עצמאי ובהיקפים שאליהם חותרת המשיבה 2 (כ-11 דונמים של מרכז מסחרי). לשונו של סעיף 13.2(א) אף היא מלמדת בעיני כי השימוש העיקרי המותר על-פיו הינו לתעשייה ואילו יתר השימושים הנזכרים בו טפלים לשימוש עיקרי זה. כך מדגיש הסעיף פעמיים את השימוש לתעשייה כשימוש המרכזי שבו הוא עוסק בציינו ברישא כי השימושים המותרים על-פיו הם "בכפוף להנחיות להקמת מפעל" ובהרחיבו בסיפא את השימושים המותרים ל"כול הנדרש לשיפור אכות החיים של עובדי המפעלים". הנה כי כן, המפעלים הם הציר המרכזי אשר סביבו סובבים השימושים הנזכרים בסעיף 13.2(א), ובכללם השימושים ל"מזנונים ובתי קפה, חנויות ומשרדים" המפורטים באותו סעיף, שאינם אלא שימושים טפלים שנועדו להוות שימושי לווין לאותם מפעלים." (הדגשה שלי - ג.ה.). ומה שנכון למזנונים ובתי הקפה (שנזכרו מפורשות בתכנית בעניין אדרי-אל דנא) נכון גם למערכות הפוטו וולטאיות, אלו מותרות רק כשימושי לווין למפעלים ולא לייצור ולמכירת חשמל. עוד בעניין זה ראוי לציין, כי לעניין האפשרויות העקרוניות להקמת מערכות פוטו וולטאיות במצב טרם תמ"א 10/ד/10 קיימת חוות דעת של משרד הפנים מיום 31.1.2010, ואשר מסקנתה הינה: "כאשר ישנם מקרים בהם ניתן לראות בהקמת מתקנים פוטו -וולטאים כשימוש נלווה - אינהרנטי לשימוש הקיים בתכנית המאפשרת הוצאת היתרים, והכל בהתאם לעקרונות שנאמרו לעיל" חוות דעת זו מקובלת עלינו. אנו סבורים כאמור, כי המשמעות של שימוש נלווה - אינהרנטי הינו שימוש לצורך השימוש הקיים בתכנית ולא לצורך מכירת החשמל. עוד נציין, כי למסקנה דומה הגיע ועדת הערר במחוז דרום בערר דוד שחר בע"מ לעיל: "אנו סבורים כי במצב הקודם, ניתן היה להקים מתקן סולארי כשימוש נלווה לשימוש המותר במקרקעין (מגורים, תעשיה, מסחר, משרדים וכדומה) אף ללא תמ"א 10. אולם, מתקן סולארי שכזה, היה מותר כשימוש נלווה, כלומר כאשר זה משמש את הבנוי על המקרקעין (או הפוטנציאל לבינוי במקרקעין). כך, שלא היה ניתן להקים טרם תמ"א 10 בקרקע המיועדת למגורים, משרדים וכו' מתקן סולארי שמטרתו מסחרית למכירת תוצרת החשמל." (הדגשה שלי - ג.ה.). אשר על כן, הנחייתנו לשמאי המייעץ הינה כי יש לשום את המצב הקודם כמאפשר הקמת מערכות פוטו וולטאיות לשימוש התעשייתי אך לא לצורך מכירת החשמל לצדדי ג'. המצב החדש: במצב החדש חלה כאמור תמא 10/ד/10. תכנית זו מרחיבה את ייעוד התעשייה הקיים כך שזה יכלול גם מערכות פוטו וולטאיות. כלומר, לאחר אישור תמא 10/ד/10 ניתן להקים במקרקעין מערכות פוטו וולטאיות עצמאיות אשר מייצרות חשמל בסך העולה על הצריכה התעשייתית של המפעל וחשוב מכך מוכרות את החשמל לצדדי ג'. במילים פשוטות, במקרים בהם ייעוד המקרקעין במצב הקודם היה לתעשייה, השינוי שערכה תמ"א 10/ד/10 הינו במתן האפשרות להקמת מערכות פוטו וולטאיות המייצרות חשמל בהיקף גדול יותר מההיקף הנדרש על ידי המפעל התעשייתי, או הפוטנציאל למפעל שכזה. חשוב מכך תמ"א 10/ד/10 אפשרה את מכירת החשמל המיוצר לגורם כלשהו. באם נחזור לרגע לאנאלוגיה שערכנו קודם לכן, תמ"א 10/ד/10 אפשרה את הפיכת חדר האוכל המספק אוכל לפועלים למסעדה הפתוחה לקהל הרחב." (הדגשה שלי - ג.ה.). נימוק מפורט זה מקובל עלינו ואנו מאמצים אותו לצורך החלטה זו. כמבואר, תמצית הנימוק הינה כי במצב הקודם ניתן היה להקים מתקן פוטו וולטאי אולם רק לתצרוכת עצמית של המפעל ולא לסיחור לצד ג'. מכאן גם במקרה שלפנינו היה והמתקן הינו מתקן לשימוש עצמי של המשיבה ולא לצורכי סיחור של החשמל לצד ג', הרי מדובר במתקן שניתן היה להקימו מכוח התכנית במצב הקודם, תכנית שהתירה כאמור מתקני אנרגיה כשימוש נלווה. במצב זה, כאשר את המתקן ניתן היה להקים עוד במצב הקודם, הרי אין השבחה הנובעת מתמ"א 10. נציין, כי אין הכוונה כי תמ"א 10 אינה תכנית משביחה, אלא כי המימוש הספציפי של המתקן הספציפי היה שימוש מותר במצב הקודם וביחס למימוש זה אין השבחה. הוועדה המקומית בכתבי הטענות הגדירה את המבחן הראוי לבחינת השימוש כשימוש נלווה או עיקרי - האם החשמל המיוצר במתקן המבוקש בבקשה להיתר "ישמש רק את המפעל עצמו או ימכר לצדדים שלישיים?" (הדגשה שלי - ג.ה.). לאור הפסיקה המפורטת לעיל אנו מאמצים באופן עקרוני את המבחן אליו טענה הוועדה המקומית, ואכן במוקד הדברים יש לבחון - האם החשמל המיוצר ישמש את המפעל עצמו או ימכר לצדדים שלישיים. אולם, אנו מסתייגים מהמילה "רק" ולטעמנו, כפי שנבאר להלן, המבחן הינו מבחן המהות העיקרית של המתקן כשימוש עצמי. כאמור, השמאית המכריעה קבעה כי התוצר של המתקן נמוך באופן משמעותי מהתצרוכת של המפעל ולכן, לטעמה, מדובר במתקן שניתן היה להקים במצב הקודם ואין השבחה. איננו מקבלים את נימוק השמאית המכריעה, ונסביר: המבחן המהותי כפי שפורט לעיל אינו מבחן התצרוכת אל מול הייצור, אלא מבחן השימוש העצמי אל מול מכירה לצדדים שלישיים. במסגרת מבחן מהותי זה יש כמובן ליתן משקל רב ליכולת הייצור של המתקן אל מול הצריכה, כך שברור כי מתקן בעל כושר ייצור גדול יותר מהתצרוכת העצמית אינו יכול להיכלל בגדר של שימוש עצמי. עם זאת, מבחן התצרוכת אל מול כושר הייצור אינו מבחן מכריע, כך שבהחלט ייתכן מצב בו המתקן מייצר חשמל בהספק נמוך מההספק הנדרש על ידי המפעל, אך חשמל זה נמכר ברווח על ידי בעל המקרקעין לצד ג' ולכן אינו מהווה שימוש עצמי. במקרה שכזה, כאשר החשמל נמכר לצד ג', למרות שהמתקן הינו בהספק נמוך מאשר הצריכה, הוא אינו בגדר שימוש נלווה, אלא בגדר שימוש עצמאי ועיקרי אשר ניתן היה לאשרו רק לאור תמ"א 10 ולא לפי התכנית במצב קודם המייעדת את המקרקעין לתעשייה. עמדה על כך ועדת הערר במחוז חיפה כאשר דנה בהשגות על השמאי המייעץ שמונה בעניין פישמן לעיל, ואשר קבע כפי שקבעה השמאית המכריעה בעניין שבפנינו, כי היות והספק המתקן נמוך מהספק המפעל אין מקום לחייב בהיטל השבחה. ונצטט: "מדובר בהשגות על השמאי המייעץ מר תמיר שדה, שמאי אשר מונה מכוח החלטה מפורטת של ועדת הערר. השמאי המייעץ בשומתו המייעצת קבע כי הספק החשמל המיוצר במערכת הסולארית נמוך מההספק של החשמל שצורך המפעל הקיים במקרקעין. בנסיבות אלו, קבע השמאי המייעץ וזאת ללא תחשיב שווי במצב קודם ובמצב חדש, כי לא נוצרת השבחה מתכנית המתאר הארצית תמ"א 10/ד'/10 (להלן: "התמ"א"). על החלטה זו הוגשה השגה של הוועדה המקומית, הוגשה תגובה מטעם העוררת, ונתקיים דיון בפני ועדת הערר. לאחר ששמענו את הצדדים, אנו סבורים כי חלה טעות בשומה המייעצת וכי יש להחזיר את השומה המייעצת לתיקון, וזאת בהתאם לאמור להלן. וננמק: החלטת וועדת הערר בערר זה קבעה כי ההשבחה העקרונית הנובעת בתמ"א נובעת משני רכיבים: הרכיב הראשון הינו מתן אפשרות לייצר חשמל בסך העולה על סך הצריכה התעשייתית במפעל, והרכיב השני בעצם מתן האפשרות למכור את החשמל לגורם כלשהו, ונצטט: "במילים פשוטות, במקרים בהם ייעוד המקרקעין במצב הקודם היה לתעשייה, השינוי שערכה תמ"א 10/ד/10 הינו במתן אפשרות להקמת מערכות פוטו וולטאיות המייצרות חשמל בהיקף גדול יותר מההיקף הנדרש על ידי המפעל התעשייתי (הרכיב הראשון - ג.ה.), או הפוטנציאל למפעל שכזה, וחשוב מכך אפשרה את מכירת החשמל המיוצר לגורם כלשהו (הרכיב השני - ג.ה.)". השמאי המייעץ קבע כאמור, כי הרכיב הראשון, הגדלת כושר הייצור, אינו יוצר השבחה במקרה שבפנינו, היות וניתן היה להקים במצב הקודם מתקן סולארי שיספק הספק חשמלי הגבוה מהמתקן המבוקש כיום מכוח התמ"א. איננו סבורים כי יש מקום להתערב בקביעה זו, אשר הינה קביעה שמאית המתבססת על נתונים עובדתיים שהוצגו בפני השמאי המייעץ. אלא, שלגבי הרכיב השני, הרכיב המאפשר מכירת החשמל לצדדי ג', אין בשומה המייעצת כל התייחסות ולכן לטעמנו מדובר בשומה מייעצת חסרה, אשר אינה מיישמת במלואה את החלטת ועדת הערר. בנסיבות אלו, אנו סבורים כי יש מקום להחזיר את השומה לשמאי המייעץ וזאת על מנת שהשמאי המייעץ יערוך שומה מתוקנת במסגרתה ייבחן גם האם עצם האפשרות למכור את החשמל המיוצר מהמתקנים הסולאריים לצדדים שלישיים יוצרת השבחה ואם כן את היקפה. נציין כי בשומה המייעצת, שהינה שומת היטל השבחה, יש לקבוע את שווי המצב הקודם, אשר לטעמנו במסגרתו ניתן היה להקים מתקן סולארי שיספק את מלוא צריכת החשמל של המפעל, וכן יש לקבוע את השווי במצב החדש, במסגרתו ניתן להקים מתקן סולארי לכל צריכה שהיא, וכן ניתן למכור את החשמל המיוצר למרבה במחיר. נבהיר כי במצב החדש, לאור הוראות התמ"א, אין כל חובה כי את המתקן הסולארי יקים ויפעיל בעל המפעל לצורכי המפעל, ובעל המקרקעין רשאי להשכיר את הגג לצדדי ג' לצורך הקמת המתקנים הסולארים, כאשר החשמל המיוצר בהם יימכר. אפשרות כזאת להשכרת הגג לצורך מתקן סולארי אשר ימכור את תוצרת החשמל, לטעמנו לא הייתה קיימת במצב הקודם, אשר בו הקמת המתקן הסולארי, אף אם מדובר במתקן סולארי בעל הספק גדול, עדיין מוגבלת לייצור עצמי כשימוש נלווה לשימוש התעשייתי. לפיכך, על השמאי המייעץ לבחון האם קיימת השבחה באספקט זה, ובפרט כיצד הוא משפיע על השווי במצב החדש. אשר על כן, אנו מחזירים את התיק לשמאי המייעץ על מנת שיכין שומה מתוקנת, אשר במסגרתה יתייחס גם לרכיב ההשבחה (הלכאורי( הנובע מהאפשרות לסחר את החשמל (ומכאן גם האפשרות להשכיר את הגג לצדדי ג' לצורך הקמת מתקנים לייצור ומכירת חשמל), הכול כמבואר לעיל. השמאי המייעץ ייקבע את סדרי הדין בפניו לצורך תיקון והשלמת השומה לאור הנחיות ועדת הערר בהחלטה זו. לאחר קבלת השומה המייעצת, יהיו רשאים הצדדים להגיש השגותיהם על השומה המייעצת וכן לגבי הוצאות ושכר טרחה, וזאת בתוך 30 יום מיום ששומת השמאי המייעץ הומצאה אליהם." ונכונים דברים אלו גם לעניין שבפנינו. אלא שבעניינו אין מקום להחזיר את הדיון לשמאית המכריעה, היות והמקרה שבפנינו המתקן מראש מבוקש בדרך של חיבור ב- "מונה נטו" והטענות בדבר שימוש עצמי בחשמל לאור חיבור זה נטענו בפני ועדת הערר וניתן להכריע בהן כעת. מן הכלל אל הפרט - האם ייצור החשמל במקרה שלפנינו הינו לשימוש עצמי? נסכם עד כאן ונאמר, כי המחלוקת שנותר להכריע בה הינה - האם המתקן המבוקש על ידי המשיבה ייצר חשמל לצורך מכירתו לצדדי ג' או שמא מדובר במתקן המייצר חשמל לצריכה עצמית. המשיבה טענה כי היות והמתקן מחובר במונה המכונה "מונה נטו" הרי מדובר במתקן לייצור חשמל לצריכה עצמית בלבד. לטעמנו, המסמך ממנו יש ללמוד על אופי המתקן הינו החלטה 10 של רשות החשמל. עיון במטרתה ותכליתה של החלטה זו מלמד כי מטרת החלטה 10 הינה לאפשר בראש ובראשונה צריכה עצמית של החשמל המיוצר. ניתן ללמוד זאת מסעיף 2.1.3 להחלטה 10 המדבר על מקרה בו הצריכה והייצור שווים: "כאשר היקף הצריכה זהה להיקף היצור - כאשר הצרכן מיצר חשמל לשימושו וצורך אותו במלואו בשעות בהן הוא מיצר אין מקום להתחשבנות בינו ובין ספק שרות חיוני, והערך הכלכלי הנותר בידיו (לכל קוט"ש) זהה בדיוק לערך התעריף שחסך לכל קוט"ש בהתאם למש"ב. זאת להוציא חיוב עלויות גיבוי ואיזון כמפורט בסעיף (2.2)" כלומר, במקרה שכזה מדובר במקרה מובהק של מתקן לצריכה עצמית, כאשר המפעל משתמש בחשמל שהוא מייצר עבור צריכתו העצמית, ואין כל התחשבנות עם ספק החשמל. למעשה במקרה שכזה, המתקן הסולארי זהה לחלוטין לגנרטור שהיה מותקן במפעל ומשמש את צריכת החשמל של המפעל במקום רשת החשמל. נציין, כי אין עוררין כי מפעל תעשייתי רשאי להתקין בשטח המפעל גנרטור לייצור חשמל, והוא רשאי לעשות זאת על סמך הייעוד הקיים לתעשייה. אין כל דרישה לאישור תכנית מפורטת, או תכנית מתאר ארצית, לגנראטורים על מנת שמפעל יקים גנרטור או אף מרכז אנרגיה בשטח המפעל, וכאלו מוקמים מכוח היתר בניה התואם את השימוש התעשייתי כדבר שבשגרה. לפיכך, כפי שניתן היה להקים במצב הקודם גנרטור לסיפוק צרכי החשמל של המפעל מכוח התכנית החלה, כך ניתן היה להתקין מתקן פוטוולטאי, ובעניין זה לא הוסיפה תמ"א 10 דבר. הדברים נכונים מקל וחומר גם למקרה הנדון בסעיף 2.1.2 להחלטה 10, הדן במצב בו היקף הצריכה עולה על הייצור של המתקן. גם במקרה שכזה אין כל "סיחור" של החשמל, החשמל משמש לצריכה העצמית, כאשר על החלק העודף משלם המפעל לחברת חשמל. כלומר, מדובר במצב דומה למצב בו הגנרטור המותקן אינו מספק את כל החשמל הנדרש למפעל והשלמת הצריכה נעשית מרשת החשמל. יוטעם ויודגש, במקרים בהם היקף הייצור קטן מהיקף הצריכה, אין מכירה של חשמל והמפעל לא מקבל תשלום כלשהו מחברת החשמל, ומכאן ברור כי אין כאן כל "סיחור" של החשמל. זאת ועוד, לא רק שהמפעל אינו מקבלת תשלום בשל הייצור העצמי, אלא במרבית המקרים הוא נדרש לשלם תשלומי איזון ותשלומים אחרים כמפורט בסעיף 2.2 להחלטה 10. במקרים בהם היקף הייצור עולה על היקף הצריכה, קובעת החלטה 10: "כאשר היקף הייצור מן המערכת עולה על היקף הצריכה - קרי, הצרכן מספק חשמל לרשת עבור צרכן שהמספק שלו הוא ספק שירות חיוני ייזקף לזכותו "קרדיט" מספק השירות החיוני. זקיפת ה"קרדיט" תיעשה בהתאם לתעריף התעו"ז לפי רמת המתח בו מחויב הצרכן, ולשעות בהן הצרכן הזרים אנרגיה לרשת כאמור בספר התעריפים, זאת להוציא עלויות גיבוי, איזון ושימוש ברשת כמפורט בסעיף (2.2). במידה והקרדיט יזכה חשבון של צרכן אחר הוא יחושב בהתאם לעלות הייצור. למתקנים של צרכנים הנמצאים בעסקאות פרטיות תהיה האחריות להזרמת עודפי חשמל לרשת, התחשבנות עם צרכנים אחרים וזיכוי הצרכן בעל המתקן בגין הקרדיט - באחריות המספק, בהתאם להסדרים שיקבעו בין הצרכן למספק ושאינם בפיקוח. למען הסר ספק, מספק של צרכן בעסקה פרטית ישלם למנהל מערכת את תעריפי הגיבוי, איזון ולמחלק את עלות השימוש ברשת כנדרש לפי סעיף 2.2" כלומר, גם במקרה זה, בדרך כלל, אין סיחור או מכירה של חשמל לצד ג', אלא צבירת "קרדיט" אצל ספק החשמל, קרדיט אשר ינוצל למקרים בהם צריכת החשמל תהא גבוהה מיכולת הייצור של המתקן. לעניין זה ר' הגדרת "קרדיט" בסעיף 2.1 להחלטה 10. נשים לב, המפעל בעל המתקן אינו מקבל תשלום כלשהו גם כאשר הייצור עולה כל צריכת המפעל, אלא המפעל רשאי לקזז מחשבון החשמל שלו את סכומי הקרדיט, וגם זאת לתקופה מוגבלת. איננו מקבלים את עמדת הוועדה המקומית כי במקרה שכזה מדובר בסיחור החשמל או במכירתו לצד ג'. יש לבחון את מהותו הכלכלית של המנגנון שנוצר ומהות המנגון במקרה שבפנינו אינו מנגנון של עסקה כלכלית למכירת חשמל לספק החשמל בתמורה ל -"שווה כסף", אלא דווקא אמצעי לשמירה על העקרון - כי החשמל שנוצר במתקן על גג המפעל ישמש את צריכת החשמל של המפעל. הנה כי כן, דרך המלך של התקנת "מונה נטו" ושל החלטה 10 הינה הגדרת המתקן כמתקן לצריכה עצמית של המפעל ויצירת מעטפת ארגונית לשם כך. כך, מאפשרת החלטה 10 ומונה הנטו לספק את מלוא תצרוכת החשמל על ידי המתקן ללא מערכת תשלומים, וכך מאפשרים אלו קיזוז של יתרות במקרים בהם יש צריכה עודפת או ייצור עודף. אם בכך הייתה מסתפקת החלטה 10, הרי היינו קובעים ללא ספק כי מדובר במקרה מובהק של מתקן לצריכה עצמית, ללא מכירה או סיחור של החשמל, מתקן שהיה מותר להקים טרם תמ"א 10, ומכן שאין השבחה תכנונית מכוח תמ"א 10. אלא שגדר הספקות מתעורר לאור הוראה 2.1.6 להחלטה 10. הוראה זו הינה הוראה המאפשרת העברת קרדיט בין צרכנים. הוראה זו מאפשרת לכאורה מכירה או סיחור של החשמל לצד ג' ואף גביית תשלום על מכירה זו. מכאן, שבאופן עקרוני גם חיבור המתקן במונה נטו יכול להצביע כי המתקן אינו מתקן לייצור עצמי, אלא מתקן לייצור ומכירת חשמל אשר ניתן היה לאשר רק מכוח תמ"א 10/ד/10. אלא שבמקרה שבפנינו אנו סבורים כי לאור קביעת השמאית המכריעה בדבר הפער בין הצריכה הנדרשת ליכולת הייצור, הרי הוראה זו אין בה להפוך את מהותו של המתקן כמתקן המייצר חשמל לצורך מכירה לצד ג', ונבאר: התקנת מונה "נטו" והחלטה 10 אינם מאפשרים לצבור "קרדיט" כאשר הצריכה עולה על הייצור, ומכאן הם אינם מאפשרים מכירת ה- "קרדיט" לצד ג' כאשר הצריכה עולה על הייצור. כלומר יצרן המחובר במונה נטו אינו יכול להחליט על דעת עצמו כי הוא אינו משתמש בחשמל המיוצר במתקן לצרכי המפעל שלו, אלא אוגר את כל החשמל כ- "קרדיט" ומוכר אותו לצד ג'. נחדד, אפשרות המכירה או הסיחור של החשמל נוצרת רק כאשר בפועל עולה ייצור החשמל על הצריכה ונוצר "קרדיט", ללא יצירת "קרדיט" אין אפשרות סיחור. מכאן, במקרים בהם באופן קבוע צריכת החשמל עולה באופן משמעותי על יכולת הייצור של המתקן, לא נוצר "קרדיט" ולא מתאפשרת מכירה או סיחור של החשמל שנוצר. נציין, כי אכן גם במקרים בהם בראייה חודשית או שנתית עולה תצרוכת החשמל על הייצור, ייתכנו נקודות זמן בהן נוצר "קרדיט", אולם ככל שהפער בין הצריכה לייצור לאורך תקופה גדול יותר הרי כמות הקרדיט הנצברת קטנה יותר. זאת ועוד, המוטיב המרכזי של "מונה נטו" והחלטה 10 הינם באופן חד משמעי לאפשר את המתקן הפוטו וולטאי כמתקן להספקת הצריכה עצמית ולא למכירת החשמל. כפי שתיארנו לעיל, כך עולה במפורש מהוראות החלטה 10 והמהות של "מונה הנטו". אכן, מונה הנטו והחלטה 10 מאפשרים באופן מסוים גם מסחר ב- "קרדיט" שנוצר, אולם מסחר זה הינו טפל לרעיון המרכזי של ההחלטה - השימוש העצמי - ובכל מקרה מותנה כי אכן נוצר קרדיט. לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי כאשר מתקיימים שני תנאים מצטברים: כמות הייצור קטנה מכמות הצריכה באופן מובהק וכאשר המתקן מחובר לרשת החשמל במונה נטו, הרי מדובר במתקן שניתן היה להקים גם בייעוד התעשייה במצב הקודם ולכן אין השבחה מכוח תמ"א 10. סיכום ומסקנות המסגרת המשפטית אינה שנויה במחלוקת בין הצדדים, כאשר ברור כי מכוח התכנית הקודמת המייעדת את המקרקעין לתעשייה היה מותר להקים מתקן לייצור חשמל סולארי כמתקן נלווה לשימוש התעשייתי ואילו מכוח תמ"א 10 מותר להקים מתקן סולארי כשימוש עצמאי לייצור ומכירת חשמל. המחלוקת הינה רק בסוגיה - האם המתקן במקרה שבפנינו מטרתו הינה שימוש עצמי בחשמל שנוצר, או מכירת החשמל לצדדי ג'. ועדות הערר קבעו שני מבחנים להכרעה בסוגייה - כושר הייצור אל מול הצריכה והאפשרות למכירת החשמל לצד ג'. במקרה שבפנינו השמאית המכריעה מצאה כי הפער בין הצריכה לייצור הינו אדיר (פי יותר מ 50). לעניין אפשרות הסיחור, הרי מצאנו כי המתקן יחובר למפעל במתכונת של מונה נטו, וקבענו כי באופן עקרוני מטרתו של מונה הנטו הינה לאפשר שימוש בחשמל לייצור עצמי, כאשר במקרים מסוימים בלבד ניתן לסחר את החשמל לצד ג'. מקרים אלו יהיו נדירים במצבים בהם הפער בין הצריכה לייצור הוא גדול מאוד, כמו במקרה שבפנינו. לפיכך, אנו סבורים כי ניתן היה להקים מתקן פוטווולטאי בהיקף של כ - 20,000 קילווואט לשנה המחובר בחיבור של מונה נטו בהתאם למצב התכנוני הקודם, ומכאן אין השבחה הנובעת מתמ"א 10. בנסיבות אלו הערר נדחה. עם זאת יובהר כי תוצאה זו נובעת מנסיבות ערר זה ובפרט מכך שהספק המתקן קטן מאוד ביחס להספק הצריכה העצמית וכן ובמצטבר מכך שהמתקן מחובר בחיבור של מונה נטו. לפיכך, תנאים אלו של הספק החשמל מן המתקן וכן חיבור המתקן במונה נטו, חייבים להיכלל במסגרת תנאי היתר הבניה. ככל שבעתיד תבקש המשיבה להגדיל את הספק המתקנים, או להחליף את מונה הנטו במונה במסגרתו נמכר החשמל לחברת החשמל או לצד ג' אחר, הרי יהיה מקום לבקש את תיקון היתר הבניה וכמובן לשלם היטל השבחה בגין התיקון המהווה מימוש מכוח תמ"א 10. בנסיבות תיק זה, כאשר מדובר על תחום חדש ומתפתח בו אין עוד הלכות ברורות, אין צו להוצאות. חשמלאנרגיה סולארית