רקע העוררת הינה בעלת הזכויות בשתי חלקות מקרקעין גובלות, חלקה 163 ו- חלקה 164 בגוש 30143. את החלקות הללו יצרה תכנית 1365 משנת 1968, כאשר תכנית זו ייעדה את החלקות לאזור מגורים 5 והיא חלה עד היום על החלקות הללו. הקטע הרלוונטי מתשריט התכנית: החלקות נשוא הערר הינן מגרשים 69 ו- 96 בתשריט לעיל. העוררת ביקשה לאחד את חלקות דלעיל לכדי מגרש אחד וזאת בדרך של תשריט איחוד בהתאם לפרק ד' לחוק התכנון והבניה. הוועדה המקומית סברה כי מבחינה משפטית לא ניתן לאשר את האיחוד המבוקש, וזאת אף אם מבחינה תכנונית ניתן לאחד את המגרשים. הוועדה המקומית נמקה את עמדתה וזאת בין היתר בהסתמך על פסק הדין בעניין עת"מ (חיפה) 15022-12-08 ישראל שפירא נ. ועדת הערר מחוז תל אביב () (להלן: "עניין שפירא"). על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. במסגרת הערר טוענת העוררת כי קיימות פסיקות סותרות של בתי המשפט ביחס לסמכות לאשר תשריט איחוד. בין היתר מפנה העוררת לפסקי הדין: עת"מ (תל אביב) 2085/07 רחל שיטרית נ. ועדת הערר מחוז מרכז () וכן הערעור המינהלי על החלטה זו עע"מ 6938/11 הוועדה המקומית דרום השרון נ. שטרית ואח' () (להלן: "עניין שיטרית"), וכן מפנה העוררת להחלטת ועדת הערר בעניין ערר (מרכז) 191/03 ברליצהיימר נ. הוועדה המקומית הדרים (). עוד מסבירה העוררת כי במקרה שבפנינו קיימת הצדקה תכנונית מעשית לאיחוד המבוקש, וזאת כאשר מדובר בתכנית ישנה מאוד, אשר מטרתה הייתה לייעד שטחים לבית ספר ולא לחלק מגרשי בניה. ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים ומכאן החלטה זו. דיון המסגרת הנורמטיבית והסוגייה הפרשנית סעיף 137 לפרק ד' לחוק התכנון והבניה קובע: "בעל קרקע שחלה עליה תכנית שאושרה ושאינה כוללת חלוקת קרקע רשאי להגיש לאישור הועדה המקומית תשריט לחלוקת אותה קרקע; לא יינתן היתר לבניה על הקרקע כאמור אלא בהתאם לתשריט חלוקת קרקע (להלן בסימן זה - תשריט) שאושר או, באין תשריט כאמור, בהסכמת הועדה המחוזית." כלומר, הסעיף מאפשר חלוקת מקרקעין באמצעות תשריט וזאת בתנאי שהתכנית עצמה אינה כוללת חלוקה של הקרקע. נציין, כי הפסיקה פרשה את התנאי קבוע בסעיף "כי התכנית אינה כוללת חלוקה של הקרקע", כך שמגבלה זו חלה רק כאשר קיימת כוונה מפורשת בתכנית לחלוקת הקרקע ולא בכל מקרה בו התכנית קובעת גודל מגרשים. סעיף 144 לחוק התכנון והבניה, מכיל את סעיף 137 לעיל, ולמעשה את כלל פרק ד', גם על תשריט לאיחוד חלקות, אולם מסייג את התחולה "בשינויים המחוייבים לפי העניין": "הוראות פרק זה יחולו על איחוד חלקות ורישומו בפנקסי המקרקעין, בשינויים המחוייבים לפי הענין." מן האמור לעיל עולה כי בהתאם ללשון החקיקה, כאשר מדובר בבקשה לתשריט חלוקה, לא ניתן לאשרו כאשר קיימת כוונה של התכנית לחלוקת הקרקע. לפיכך, היה ונחיל את הוראות סעיף 137 כלשונן על תשריט האיחוד, הרי אין סמכות לאשר גם תשריט איחוד (כפי שאין לאשר תשריט חלוקה), כאשר התכנית כוללת כוונה לחלוקת הקרקע בתחומה. אלא, שבהתאם ללשון סעיף 144, ההוראות לגבי תשריט החלוקה, יחולו "בשינויים המחוייבים" לגבי אישור תשריט איחוד. מכאן, הטענה הפרשנית הינה, כי כאשר מדובר בתשריט איחוד, אחד השינויים המחוייבים בהם עוסק הסעיף, הינו לאפשר את האיחוד באמצעות תשריט איחוד. הנימוק לטענה זו הינו כי תשריט איחוד רלוונטי רק כאשר הקרקע מחולקת באמצעות התכנית, ולכן קביעה כי לא ניתן לאשר תשריט איחוד כאשר המקרקעין מחולקים מכוח תכנית מאיינת למעשה את אפשרות השימוש בכלי של תשריט האיחוד. בית המשפט לעניינים מנהליים דן בעניין שפירא בסוגיה פרשנית זו וקבע: "גדר הספק הוא בכך שסעיף 137 מאפשר חלוקה על פי תשריט רק במקום שתכנית המתאר איננה כוללת חלוקה, ואילו סעיף 144 קובע ש"הוראות פרק זה", היינו לרבות הוראת סעיף 137, יחולו על פעולה של איחוד על פי תשריט, והרי פעולה של איחוד יכולה להתקיים רק במצב עניינים שקדמה לו פעולה של חלוקה. ניתן להניח שמן הטעם הזה הייתה ועדת הערר סבורה, וזוהי גם עיקר טענתו של המשיב, שהתיבה "בשינויים המחויבים" שבסעיף 144 משמעה שהוראת הסעיף תחול גם על קרקע שקיימת לגביה תכנית הכוללת חלוקה, וזו הינה בבחינת "השינוי המחויב" לעומת קרקע שלא חלה לגביה תכנית הכוללת חלוקה, שעליה מדבר סעיף 137. פרשנות זו לא ניתן לקבל, שכן נראה לי שהיא רחבה מדי ושהיא מרוקנת מתוכן את הוראות סעיפים 127-120 שבסימן ז' של פרק ג' של חוק התכנון, שעניינם איחוד וחלוקה על פי תכנית מתאר. זאת מפני שאם תאומץ גישתה של ועדת הערר, אזי בכל מקרה שבו יתבקש איחוד של חלקות יעדיף המעוניין בכך את הדרך שמציע סעיף 144, היינו איחוד על פי תשריט, כדרך עוקפת את הוראות סימן ז' המצריכות כי האיחוד ייעשה על דרך של הכנת תכנית מתאר, הגשתה לרשות התכנון המוסמכת וכיוצא באלה עניינים הנדרשים כחלק בלתי נפרד של ההליך התכנוני." לעומת זאת בפסקי הדין בעניין שיטרית וכן החלטת ועדת הערר בעניין ברליצהיימר נדונה בקשה לאישור תשריט חלוקה (חלוקה ולא איחוד) כאשר לא הייתה מחלוקת על עצם הסמכות לאשר את התשריט (המחלוקת נסבה על מרווח שיקול הדעת). גם בעניין עת"מ (מרכז) 01802/06 ארונהיים נ. ועדת הערר מחוז מרכז ואח' () וערעור שנתקבל בעניין מטעם אחר, אושר הליך של תשריט חלוקה. דיון כללי אין ספק כי מדובר במחלוקת פרשנית מורכבת כאשר לטעמנו ניתן להצדיק את שתי התוצאות הפרשניות, הן התוצאה כי קיימת סמכות לוועדה המקומית לאשר איחוד חלקות והן כי סמכות שכזו אינה קיימת במסגרת תשריט איחוד, אלא באמצעות תכנית בלבד. במצב דברים זה, כאשר לשון החקיקה אינה מובילה לפתרון חד משמעי, אנו סבורים כי כאשר יש פסק דין מפורש של בית המשפט המחוזי, בסוגיה עצמה, יש לפעול בהתאם לפסק הדין, ונבאר: סעיף 20 לחוק יסוד: השפיטה, קובע: "(א) הלכה שנפסקה בבית משפט תנחה בית משפט של דרגה נמוכה ממנו. (ב) הלכה שנפסקה בבית המשפט העליון מחייבת כל בית משפט, זולת בית המשפט העליון." אכן, ועדת הערר אינה מוגדרת כ"בית משפט" (ראה סעיף 1 לחוק יסוד: השפיטה), אולם ועדת הערר כגוף מעין שיפוטי, הכפוף לביקורת שיפוטית, רואה עצמה כפופה להוראות סעיף 20 לחוק יסוד: השפיטה. לפיכך, אף אם אין תחולה ישירה להוראות סעיף 20 לחוק יסוד: השפיטה, היות וועדת הערר אינה מוגדרת כ"בית משפט", הרי ברי כי הרציונל של סעיף זה שריר וקיים, ויש להחילו גם על גופים מעין שיפוטיים הכפופים לביקורת בית המשפט. כך, למשל, החיל בית המשפט את סעיף 20 לחוק יסוד השפיטה על ועדת הערר לענייני מס רכוש [ראה: ע"ש (ת"א)1456/99 כלל השקעות בנדל"ן בע"מ נ. מנהל מס רכוש וקרן פיצויים ()], אשר במהותה דומה לוועדת ערר זו. כאמור הפסיקה בסוגיה שבפנינו הינה של בית המשפט המחוזי, ולכן מדובר בפסיקה אשר מנחה את ועדת הערר, אך אינה מחייבת אותה. משמעות "הנחיית" סעיף 20(א) נדונה בשורה של פסקי דין, כאשר הפרשנות שנקבעה הינה, כי החלטת בית משפט בערכאה גבוהה יותר תעמוד על כנה גם בבית משפט נמוך, אלא אם כן קיימים טעמים מיוחדים לסתור אותה. ר' למשל בשא (חיפה) 14253/05 משה אוחיון ואח' נ. מנורה ואח' (): "לפי סעיף 20 (א) לחוק יסוד: השפיטה, החלטה של בית משפט מחוזי מנחה את בית משפט השלום. אמנם, היא אינה מחייבת, אך משמעות המונח "מנחה" הוא שבהעדר טעמים חזקים לסטות מהלכה זו, יש לכבדה." (הדגשה שלי- ג.ה.). וכן ראה בר"ע (ת"א) 1468/03 שקם בע"מ נ. יניב דיטמן (): "בית משפט קמא היה מודע כאמור, לקיומו של פסק הדין במחוזי, אך סבר כי אין הוא מחייב אותו באשר לא ניתן על ידי בית המשפט העליון ובחר ליתן לסוגיה האמורה פרשנות משלו, אחרת ושונה מהאמור בפסק הדין של בית המשפט המחוזי. ברם, זולת אזכור קיומו של פסק הדין במחוזי, לא התייחס אליו בית משפט קמא לגופו, לא התמודד עם האמור בו ולא הבהיר מדוע אין הוא מקבל את האמור בו, מדוע סטה מהאמור בו ובמה הונחה על ידו. דרך כזו, אינה אלא התעלמות מוחלטת מהוראת סעיף20(א) לחוק יסוד: השפיטה, הקובע כי "הלכה שנפסקה בבית משפט תנחה בית משפט של דרגה נמוכה ממנו"..." לפיכך אנו סבורים, כי במקרה שבפנינו פסק הדין של בית המשפט המחוזי בעניין שפירא אכן מנחה את ועדת הערר, ובהעדר טעמים מהותיים לסתור, יש לכבד הנחיה זו. נציין כי לא מצאנו כי פסקי הדין בעניין שיטרית, ברליצהיימר ואהרוניים, קבעו הלכה אחרת בנושא. פסקי הדין הללו כולם עסקו בתשריט חלוקה ובמקרים בהם התכנית החלה לא קבעה חלוקה של הקרקע. לפיכך, המחלוקת נשוא ערר זה, מחלוקת הנוגעת למקרה בו מבקשים לאחד חלקות, וזאת כאשר התכנית באופן מפורש קבעה את חלוקתן, כלל לא נדונה בפרשות אלו. נציין כי גם בעניין עע"מ 8748/03 ועדת ערר מחוז תל אביב נ' סילבנה לוסי פואה ואח' () בו נדון תשריט איחוד, ואף הוחלט כי באופן עקרוני ניתן לאשרו, לא נדונה השאלה - האם הדבר היה אפשרי אילו היה מדובר באיחוד של חלקות אשר חולקו מכוח תכנית. לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי כאשר מדובר בתשריט איחוד של חלקות אשר חולקו בכוונת מכוון ובאופן מובהק בתכנית, וכל עוד פסק הדין בעניין שפירא עומד על כנו, ואין פסיקה סותרת אחרת של כב' בית המשפט העליון, או למצער, של כב' בית המשפט המחוזי, כפופה ועדת הערר להנחיית בית המשפט המחוזי ואין היא יכולה להתיר לוועדה המקומית לאשר תשריט איחוד. לאור הקביעה הכללית נותר לבחון, האם במקרה שבפנינו אכן קובעת התכנית החלה חלוקה של הקרקע. מן הכלל אל הפרט: במקרה שלפנינו אנו סבורים כי התכנית 1365 קובעת באופן מפורש וברור חלוקה של המצב הקודם לשתי החלקות נשוא הערר. כך עולה מכותרת תשריט התכנית: כלומר, התכנית הינה באופן מפורש תכנית לחלוקה חדשה של המקרקעין, לרבות מגרשים 69 ו - 96 נשוא הערר. מקרא התשריט אף הוא מראה כי קיימת כוונה לחלוקה למגרשים חדשים: כלומר, מספר המגרש המוקף בעיגול, מהווה מספר חדש של מגרש, כפי שקיים בחלקות נשוא הערר. מקרא התשריט אף מבהיר את מהותו של קו שאינו רציף בתשריט כגבול חדש של מגרש: ולבסוף התשריט מראה חלוקה ברורה ומכוונת לשני מגרשים (או שתי חלקות) חדשים: כלומר התכנית מחלקת את חלקה 69 ההיסטורית, לשני מגרשי תכנון חדשים, מגרש 69 ומגרש 96. איננו מקבלים את טענת העוררת כי התכנית מיועדת אך ורק למטרת הכשרת שטח לבנייני ציבור. ראשית, התכנית קובעת באופן מפורש הוראות גם לאזור מגורים 5, אולם חשוב מכך, התכנית מציינת באופן מפורש בתקנון כי היא עוסקת בחלוקה חדשה: נציין כי החלקות נשוא הערר כלולות במסגרת טבלת הבעלויות בתשריט, ואף נרשם שטחן לאחר החלוקה. יתרה מזו, אפילו שמה של התכנית כולל את המילים לחלוקה חדשה: הנה כי כן, במקרה שבפנינו מדובר על מקרה מובהק שבמובהקים בו קיימת תכנית אשר בכוונה תכנונית ברורה ומובהקת חילקה מקרקעין למגרשי תכנון. במקרה שכזה, אנו סבורים, כי לאור פסק הדין בעניין שפירא לא ניתן לאשר את איחודן באמצעות תשריט איחוד לפי פרק ד' לחוק התכנון והבניה. סיכום מן האמור לעיל עולה כי בפנינו תכנית אשר בכוונת תכנונית חילקה יחידת מקרקעין לשני מגרשי תכנון. מבחינה לשונית וכן תכליתית ניתן לקבל שתי פרשנויות לפרק ד' לחוק התכנון והבניה, האחת פרשנות המאפשרת את איחוד החלקות באמצעות תשריט איחוד והאחרת אשר על פיה לא ניתן לאחד את החלקות באמצעות תשריט. עוד למדנו כי קיים פסק דין של כב' בית המשפט המחוזי בסוגיה זו במדויק, פסק דין הקובע כי לא ניתן לאחד חלקות בנסיבות שכאלו. לטעמנו, בנסיבות שכאלו, ראוי כי ועדת הערר תכבד את הנחיית בית המשפט הנכבד. אשר על כן, הערר נדחה. יובהר, כי לא מצאנו כל מניעה כי החלקות יאוחדו בהליך של תכנית מפורטת בסמכות הוועדה המקומית. תוכנית בניהבניהקרקעותתשריטערר