טוענים כי סעיף 24 לתמ"א 34 ב' 4 אשר דנה במשק המים, מאפשר פתרונות של החדרת מי נגר חלף הותרת שטח חלחול. עוד נטען כי סעיף 158.א.3 לחוק קובע את אי התניית היתרי הבניה על פי התמ"א בהתקנת מקומות חניה נוספים. עוד נטען כי בסביבה הקרובה לא קיים בניין ללא חניה מוסדרת ואין גודש תחבורתי. הסביבה כולה כוללת בניה בהיקף ממוצע של כ - 7 קומות, כאשר רובם של הבניינים זכאים לתוספת מכוח התמ"א. המתנגדים מתגוררים במרחק של כ - 8 עד 30 מטר מהמקרקעין נשוא הערר, בבתים הזכאים לממש זכויות על פי התמ"א. הנושא של הסתרת נוף נטען באופן לא מבוסס ובנוסף לא מהווה שיקול מכריע מקום בו מדובר בבקשות לפי התמ"א. הקלות כמותיות מאושרות כדבר שבשגרה ומהוות למעשה זכות מוקנית אלא אם קיימת סיבה מיוחדת שלא להתירן. הבקשה כפי שאושרה אינה יכולה לצאת אל הפועל, אין בה כדי לשנות את הסביבה המיועדת מראש לבניה גבוהה, ואין בצפיפות המבוקשת כדי להשפיע על הסביבה. תמצית עמדת המשיבות המשיבים הינם בעלי דירות בבית הגובל בבניין החדש שיוקם. משמעות אישור ההקלות הינה פגיעה קשה בפרטיות ובאיכות החיים שלהם, שכן הבניין החדש מתוכנן להיבנות גבוה משמעותית מגובה דירת הפנטהאוז של המשיבים 2 ו/או מדירת המשיבים 3, דבר שיביא בהכרח לפגיעה בפרטיות. בניית הבניין החדש בגובהו בהתאם לתכנית שאושרה ובהתאם להקלה המבוקשת תביא לפגיעה רבת עוצמה באיכות החיים, הבניין יחסום את משאבי הרוח, תיגרם למשיבים חסימה של אור שמש, ויהי בו חריג לרחוב בו בנויים בניינים בגובה של 6 קומות. הבניין לא ישתלב בסביבה ובאופי השכונה, ובנוסף מצוקת החניה והתנועה תחריף ותחמיר כך גם מחסור בתשתיות ציבוריות. עמדת הועדה המקומית מדובר בבקשה ראשונה למימוש תמ"א 38 בבית צמוד קרקע, ויש לקיים דיון עקרוני לאחר הבחירות, מינוי מועצת עיר וועדה חדשה לתכנון ובניה. מדובר בפרויקט שהינו כלכלי גם ללא ניצול תמ"א 38 ועל כן טענות העוררת בעניין זה תמוהות. יש לדחות את טענות העוררת כאילו פעלה בשלב מוקדם בהסתמך על הבטחות מהמשיבה, מעולם לא הובטחו לה הבטחות והועדה המקומית יידעה את העוררת בדבר דרישותיה. העוררת מודעת לכך שהבקשה כרוכה בפרסום הקלות וכי הועדה איננה ולא יכולה לכבול את עצמה ואת שיקול דעתה קודם לכן. יש לדחות את טענות העוררת לעניין תכסית המרתף, שכן התמ"א (תמ"א 38) מאפשרת בניית מרתף עד גבול המגרש אולם אינה מחייבת בניה ב - 100 אחוז ללא השארת מקום לנגר. תכנית 1002 כמו גם תמ"א 34 ב' 4 מחייבות הותרת תכסית פנויה לצורכי ניקוז. התמ"א מחייבת 15 אחוז, ותכנית 1002 מחייבת 20 אחוז. שקילת התנגדויות השכנים הינו שיקול רלוונטי מאוד ואין כל פסול בהתחשבות בה. לעניין תכסית הגג - על פי התמ"א ניתן להקים 2.5 קומות ואילו הועדה אישרה קומה ו - 70 אחוז מעבר לתכסית זו מדובר בעצם בקומה מלאה. לעניין החניות מדיניות הועדה היא לדרוש 2 חניות לכל דירה, כאשר מדובר בדרישה הגיונית במצב בו כל משפחה מחזיקה 2 רכבים, עסקינן בדירות גדולות של 110 מ"ר ולא נדרש מהעוררת להגביל את גודלן לדירות קטנות של 80 מ"ר. מתקני חניה הינו פתרון בעייתי שכן הם לא באים בשימוש, ולא פותרים את הנושא של עמוס חניה. דיון והכרעה ראשית לעניין הדיון העקרוני - אנו סבורים כי מקום בו הועדה המקומית החליטה ליישם את הוראות התמ"א באופן ספציפי אין מקום לעכב הדיון עד קבלת מדיניות עקרונית ליישום התמ"א במבנים קטנים. יוזכר כי לעצם נושא של קבלת הזכויות על פי התמ"א במבנים קטנים כבר קבענו בעבר כדלקמן: " "למותר לציין כי היוזמה המקורית לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38 לא צלחה באופן נרחב וזאת בין היתר, כנראה, בשל היעדר תמריצים מספקים ולאור האמור תוקנה התמ"א לאחרונה בשינוי מס' 2 אשר מאפשר ניצול הזכויות המוגברות על פיה גם בבניית בניין חדש, חלף בניין ישן אשר חיזוקו נדרש על פי תנאיה, וכן הותרה תוספת כפולה של זכויות הן בקומה המפולשת והן בקומה הנוספת על פי התמ"א (דבר שהיה חלופי על פי נוסחה המקורי של התמ"א). גם יוזמה זו משודרגת מקומית ונשקל שדרוגה ברמה הארצית באופן שתיווספנה זכויות רבות יותר על מנת להפוך את החיזוק והפרויקטים הנגזרים ממנו כלכליים יותר. ואמנם, שידרוג זה ננקט במסגרת תמ"א 38/3, אפשר תוספת זכויות משמעותית יותר, הסיר מגבלות וביניהן הקל בנושא של מבנים נמוכים כפי שפורט לעיל ויפורט להלן, ובמקביל הגביר את הצורך בבקרה הנדסית והותיר את שיקול הדעת של הועדה המקומית על כנו. עצם השינוי בנושא סעיף 12 לתמ"א אשר מטפל ספציפית בבתים נמוכים, מדבר בעד עצמו. כפי שהוסבר בספרם של מיכה גדרון ואהרון נמדר פסקה 1401: "שינוי מס' 3 לתמ"א שינה באופן מהותי את ההתייחסות ל"מבנה נמוך". בעוד שלפי נוסח סעיף 12 עד שינוי מס' 3 היותו של בניין "מבנה נמוך" כמשמעותו בסעיף 12 נקבע תוך בדיקת גובה ושטח הבניין כפי שהוא בנוי בפועל, הסעיף בנוסחו המתוקן קובע כי היותו של בניין "מבנה נמוך", אשר אינו נהנה מזכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח סעיף 11 לתמ"א, ייקבע על בסיס זכויות הבניה אותן ניתן לבנות לפי התכניות החלות על המגרש בו מצוי הבניין הדורש חיזוק, ללא קשר לשטח וגובה הבניין הבנוי בפועל... הנושא במסגרת הדיונים אודות התיקון בולנת"ע עלתה הטענה לפיה יווצר מצב בו אזורים בעלי אופי בניה נמוכה יקבלו זכויות של בניה לגובה, שאינה תואמת את הסביבה. טענה זו נדחתה כדלקמן: "לעניין הגדרת מבנה קטן, הובהר כי הסעיף היה כבר בתמ"א המקורית ומכוון שעלו שאלות רבות לעניינו ועל מנת למנוע פירוש שגוי של וועדות מקומיות הובהרה כוונת הסעיף כי יש להתייחס למצב על פי תכניות שחלות ולא על פי המצב בשטח, אף לא שונתה מהותו. נטען כי ההבהרה כפי שנקבעה יכולה ליצור מצב בו אזורים בעלי אופי בניה נמוכה יקבלו זכויות של בניה לגובה שאינה תואמת את הסביבה. בנוסף בתגובה הוסבר כי ההבהרה תואמת זכויות שנקבעו מכוח תכניות מאושרות וכי התמ"א הינה תכנית בקנה מידה ארצי ושלם כך ניתן שיקול דעת רחב לועדות המקומיות." (עיין פרוטוקול הולנת"ע מיום 14/2/12). לאחר מכן אף נדונה סוגייה זו בפני המועצה, עת העלה מר אלי בן ארי מטעם הגופים הירוקים הסתייגות ברורה לעניין זה וטען כדלקמן: "הצעת אלי בן ארי לתיקון 2.ב' בהצעת היו"ר: רציונל תמ"א 38 בא לאפשר חיזוק של אותם אלפי מבנים בבניה רוויה שקיימים במגזר העירוני, ולא לאפשר תוספת למבנים בבניה נמוכה, לוילות ולבניה צמודת קרקע, לרבות ובמיוחד כאלה המצויים במגזר הכפרי. לתוספת יחידות דיור במקומות אלה צפויות להיות בין היתר השפעות סביבתיות ותחבורתיות ולכן נכון שתוספת כזו תבוא על פי תכנית המתייחסת ספציפית למקום. נוסח הרישא של סעיף 12 להוראות התמ"א כיום מאפשר תוספת בניה מכח התמ"א גם לוילות דו קומתיות שגודלן המאושר הוא מעל 400 מטר. הדבר לא הוכן ולא הגיוני. לכן מוצע לקבל את ההתנגדות בנוגע לסעיף זה, לשנות את הרישא של סעיף 12 ולקבוע כי תוספת זכויות הבניה הקבועה בהוראת סעיף 11 לא תינתן אלא אם מדובר בבניינים שלפי התכנית החלה במקום גובהם לפחות 3 קומות עם 3 יחידות דיור, או לפחות 2 קומות עם 4 יחידות דיור." (ר' פרוטוקול המועצה הארצית מיום 6/3/12). העולה מן האמור כי חרף הבעייתיות עליה הצביעה כאן הועדה המקומית הוחלט לערוך שינוי בתמ"א כמפורט לעיל, ולאפשר לועדה המקומית ליתן הזכויות הקבועות בסעיף 11 גם למבנה נמוך. הכל כמובן בכפוף לשיקול דעתה. אשר לתקן הרי שזה קובע כדלקמן: מבנה נמוך מוגדר כדלקמן: "מבנה מגורים חד קומתי או דו קומתי, ששטחה בניה הכולל שלו קטן מ - 400 מ"ר הנמצא באזור שבו קטן או שווה ל - 0.075, שאינו בנוי עם קומת עמודים ועשוי שלד בטון מזוין או שלד פלדה." מקום בו מבקשת הועדה המקומית להוציא מכלל תחולתה של תמ"א מבנים דוגמת מבנים קטנים עליה להכין תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א הקובע כדלקמן: "23. שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ"ל, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על פי הוראות תכנית זו וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בניין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה. א. אושרה תכנית לפי סעיף 23, לא יחולו הוראות סעיפים 11 - 14, על פי עניין, על מבנים בתחום התכנית, אלא אם כן נאמר אחרת בתכנית לפי סעיף זה. קבעה תכנית לפי סעיף 23 כי תוספת זכויות הבניה מכוחה, באה בנוסף לזכויות בניה מכוח התמ"א, יהיו זכויות הבנייה שמכוח התמ"א לעניין זה, מוגבלות בהיקפן לגובה הזכויות שנקבעו בהוראות סעיפים 11, 12, 14 בתמ"א, על פי העניין, במועד כניסתה לתוקף של התכנית כאמור." ואמנם הועדה המקומית קידמה בשעתו תכנית כזו אולם לא השכילה להביאה כדי שלב סטטוטורי מחייב. לא זו אף זו, התכנית במתכונתה המקורית אינה מטפלת כלל בסוגיה של מימוש התמ"א בבתים נמוכים. כך או אחרת המתכונת הנכונה לטיפול בעניין זה ככל שמוצאת הועדה המקומית לנכון הינו קידום תכנית כאמור. יחד עם זאת, התמ"א מאפשרת כמפורט בסעיף 22 שיקול דעת רחב לועדה המקומית מטעמים תכנוניים, אדריכליים, נופיים או פרוגרמתיים. ועדת הערר יצאה לסיור בשטח, על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים. במסגרת זו, נמצא כדלקמן: רחוב בן גוריון הינו רחוב דו-סיטרי, בחלקו מפרצי חניה דו צדדיים, רוחב המשעה הוא כשבעה מטר מהרחוב, ואובחנה בו בעיית חניה. מול המגרש, קיים שצ"פ. הגדה הדרומית של הרחוב, מאופיינת בבתים בני קומת קרקע + שלוש קומות. ממזרח למקרקעין, בניינים בני קומת קרקע + שלוש קומות + חדרים על הגג. ממערב למקרקעין, מגרש ועליו בניינים חד-קומתיים, וממערב לו, בנייה רוויה בת חמש ושש קומות, על קומת עמודים. לעניין מספר הקומות - אנו סבורים, כי בהתחשב בסביבה הקרובה, ופוטנציאל הפיתוח שלה, לרבות לפי תמ"א 38, כמו גם הבניה החדשה המצויה ממערב למגרש, הגם שמדובר במגרש בעל מגבלות בניה מסוימות, נוכח רוחבו הצר, אנו סבורים כי הועדה המקומית פעלה נכון כאשר לא איפשרה הקלה בקומה נוספת, מעבר לקומות הקבועות עפ"י התמ"א. כמפורט לעיל, הבניה החדשה המצויה בסביבה, וכן ניצול הפוטנציאל עפ"י התמ"א, מגיעים כדי 7 קומות, ואילו במקרה דנן, מתבקשות 8 קומות מעל קומת קרקע, כך שמבוקשת חריגה גם ביחס לפוטנציאל התכנוני המאושר, חריגה כזו במקרה דנן, עשויה לפתוח פתח לחריגות נוספות בהיבט זה, שכן לא מדובר במגרש יחיד צר וארוך, כי אם במספר מגרשים כאלו בסביבה, ונוכח האמור - איננו רואים לשנות בעניין זה מהחלטת הועדה המקומית. לעניין תקן החניה הנדרש - התרשמנו כי באזור קיימת בעיית חניה, ולפיכך אנו סבורים כי מאחר ומדובר בזכויות שבשיקול דעת הועדה המקומית בקומות הנוספות, הרי שזכותה וייתכן גם חובתה, לדרוש חניות רבות יותר באותן קומות. יחד עם זאת, הועדה המקומית לא הבהירה מה המקור החוקי לדרוש שתי חניות לדירה בקומות שאינן נבנות מכוח התמ"א, ולעניין זה יש לתקן את דרישתה עפ"י התקן המחייב, בין אם מדובר בתקן הקבוע בתכנית, ובין אם בתקן הארצי. לעניין מכפילי החניה - איננו סבורים כי הגבלתה של הועדה המקומית בדבר השימוש במכפילי חניה נכונה. נזכיר, כי כבר קבענו גם בתחום התכנון של הועדה המקומית הוד השרון כדלקמן : "לעניין השימוש במכפילי חניה - כבר קבענו בעבר כי שימוש במכפילים כאלה הינו סביר ואף נכון בנסיבות מסוימות ויש להתחשב בכך כי אף המשיבה סברה בענייננו בגירסה הקודמת של הבקשה כי ניתן לעשות שימוש במכשיר זה. לעניין זה נפנה גם לעתמ (ת"א) 57078-10-10 ניצן ארליך נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים ואח', שם נדון פתרון חניה חדשני עוד יותר הכולל "מרתף חנייה אוטומטי" אשר היה צריך להיכנס בגדר "מרתף" וליתר דיוק: "העותר טען כי הוא מבקש להסדיר את החנייה בבנין באמצעות "מכפילי חנייה משוקעים", בתחומי המגרש. במסגרת זו, מובאת המכונית למעלית חנייה, המורידה אותה אל מקום החנייה. לאחר מכן, המעלית עולה אל גובה פני הקרקע ומשתלבת היטב עם פני הסביבה, וניתן לגנן אותה בדיוק כמו את הסביבה הקרובה. פיתרון אפשרי אחר הוא הפיתרון של "מרתף חנייה אוטומאטי", בו חלק מהחניות ממוקמות מתחת לשטח המבונה של הבנין. העותר טוען כי זהו פיתרון יקר מאוד, העולה עשרות מונים על הפיתרון של חניון משוקע. גם מרתף החנייה האוטומאטי מצוי כולו מתחת לפני הקרקע, ואין כל שינוי בפני הקרקע. רק בעת הכנסת המכונית או הוצאתה, מתרומם מעל פני הקרקע "חדר כניסה" בגובה של כ-2.30 מ', באופן ארעי ולפרק זמן של כ-50 שניות. העותר טען כי פיתרון זה הוא חסכוני מאוד באנרגיה, וצורך מעט מאוד חשמל. הוא מונע נסיעה מיותרת ומזהמת של כלי רכב, ואינו יוצר זיהום אוויר או רעש. זהו פיתרון ירוק המנצל את משאב הקרקע בצורה מיטבית וחוסך במקומות חנייה ברחבי הערים. " ערר (מרכז) 123/11 ‏ ‏ אהרון מאיר נ' הוועדה המקומית לתו"ב הוד השרון ר' גם ערר (מרכז) 257/11 נחלת הכרמל נכסים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה. סיכומם של דברים לנושא זה, התקן בקומות שנבנות לפי התמ"א ונקבע ע"י הועדה המקומית, הינו תקן ראוי ביתר הבניין, יש לתקן הדרישה עפ"י התקן התקף. כמו כן, אין מניעה לעשות שימוש במכפילי חניה תת-קרקעיים. לעניין תכסית המרתפים - תכסית זו נגזרת לכאורה, מתמ"א 34 ב'4. עניינה של תמ"א 34 ב'4, בקביעת הוראות חלופיות לתמ"א 11, בנוגע לטיפול במשק המים הארצי. במסגרת זו, מטופלת הקמת מאגרי מים, אתרי החדרה - ובפרק ד', מטופל ניצול מיטבי של מי נגר עילי, והעשרת מי תהום. במסגרת זו, נקבע כי יש להכין נספח שמטרתו ניצול ושימור מיטבי של מי הנגר העילי בתכנית להרחבה ניכרת, וכן נקבעו הוראות כיצד להתייחס לסוגיות אלו, במסגרת תכנית מפורטות שאינה תכנית להרחבה ניכרת, הכוללת שינוי ייעוד לשטח פתוח לשטחי בינוי ופיתוח. כך או אחרת, סעיפים אלו אינם דנים בבקשות להיתרים. סעיף 25 לתמ"א, קובע את שיקול דעת מוסד התכנון, לקבוע הוראות להעשרת מי תהום כתנאי להיתר. במסגרת זו, נקבע כי בתחום תכניות מפורטות, שאושרו קודם לתכנית זו, או בתכניות למרקמים עירוניים בנויים, שאינן כוללות טיפול במי נגר, יבחן מוסד התכנון, את הצורך בהצגת פתרון בשימור מים בהתאם למפורט בסעיף 23, טרם החלטתו בדבר היתר בניה. אותו סעיף 23, עוסק בטיפול בתכנית המפורטת. ובמסגרת זו, קובע באזור א' (בו מצויה הוד השרון) סטנדרט של 15% שטחים חדירי מים, או לחילופין - פחות מ-15%, אם יותקנו בתחומי המגרש מתקני החדרה, כגון בורות חלחול, תעלות חלחול, קידוחי החדרה - שיאפשרו קליטת מי הנגר העילי בתחומי המגרש בהיקף הנדרש. ככל שתציג העוררת מתקני החדרה להנחת דעת הגורמים המקצועיים בועדה המקומית, איננו רואים מניעה לניצול המרתף בהיקף המגרש. יוזכר כי ועדת הערר רואה בחיוב את ניצול תת הקרקע, שכן מדובר בקומה אשר אינה מגדילה את נפח הבניה העילי, ועשויה לאפשר פתרונות חניה מירביים כאחד. לעניין ההשפעה על דירות המשיבים - הרי ששיקול זה נלקח בחשבון, במסגרת החלטת הועדה המקומית. המשיבים לא הגישו ערר על החלטה זו, ודומנו כי האיזון שנערך שם בהיבט זה, הינו איזון נכון. סיכומם של דברים, הערר מתקבל באופן חלקי, כך שהעוררת תוכל להציג פתרונות החדרה של הנגר העילי, להנחת דעת הגורמים המקצועיים בועדה המקומית, ואז תוכל לבנות מרתף בהיקף המגרש. כמו כן, תקן החניה בקומות הנבנות מכוח התכנית החלה במקרקעין, יהיה התקן המחייב עפ"י אותה תכנית ו/או התקן הארצי, והתקן המוגבר יחול רק בקומות התמ"א. בניהנגריהתמ"אחוק המים / רשות המיםנגרות