העוררים טוענים כי לבקשה להיתר נוספו שטחי שירות שלא כדין וזאת לצורך הקמת ממ"דים, צרכי כיבוי אש ונגישות. ועדת הערר בחנה את הבקשה להיתר המתוקנת לעומת הבקשה להיתר שנדונה בערר הראשון, ואין כל תוספת שטחים. נציין, כי ועדת הערר בערר הראשון לא הורתה על הפחתת שטחי בניה. לפיכך, ככל שהיו לעוררים טענות בנושא השטחים היה עליהם לטעון אותן במסגרת ההתנגדות, ולכל המאוחר, במסגרת הערר הראשון. עד היום לא נשמעה כל טענה בנושא ודי בכך על מנת לדחות את הטענה. בכל מקרה גם לגופם של דברים דין ההטענה להידחות, ונבאר: על אף שהתכנית חדשה יחסית, הרי עדיין מיום אישור התכנית ועד היום השתנו התקנות וההנחיות הן בנושא המיגון, הן בנושא כיבוי אש והן בנושא נגישות. חוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") מאפשר תוספת שטחי שירות על אלו שנקבעו בתכנית וזאת לצרכים של מיגון, נגישות וכיבוי אש, ובחינת הבקשה להיתר מגלה כי אכן שטחי השירות מיועדים לצרכים אלו. לגבי הממ"דים ראוי להבהיר כי התכנית תכננה מקלטים בקומות ובמרתף ולא חדר מוגן דירתי. ועדת ערר זו קבעה, לא אחת, כי פתרון המקלט הקומתי או המקלט במרתף אבד עליו הכלח, והיום פתרון המיגון חייב להיות פתרון דירתי. ר', למשל, ערר (ירושלים) 29/09 לנג גבריאל נ. הועדה המקומית ירושלים (): "נציין, כי הפתרון שהיה נהוג בעבר של מקלט משותף, נתגלה כבלתי יעיל, והמחוקק העדיף בכוונת מכוון ברורה וחד משמעית את פתרון הממ"ד על פני פתרון המקלט המשותף. כוונה זו עולה מדברי הכנסת שדנו בתיקונים לחקיקה, מדברי ההסבר לחוק ואף מלשון החוקים עצמם." לפיכך, כאשר התכנית קבעה פתרון מיגון בקומה, ראוי ליתן תוספת שטחי שירות לשם התקנת ממ"דים בכל דירה ודירה. נתווספו קומות והוגדלה התכסית סוגיה זו הינה סוגיה מהותית העומדת בליבה של הבקשה להיתר שבפנינו. בערר הראשון קבענו: "במקרה שבפנינו תוספת הגובה אינה מקטינה את מסת הבניין. בנסיבות אלו כאשר אין הצדקה תכנונית מובהקת, אין צורך לבחון את יתר הפרמטרים. לפיכך, אנו קובעים כי ההקלה בקומות במתוכנת בה נתבקשה אינה מאושרת. עם זאת, ניתן לתקן את הבקשה להיתר ולבקש תוספת קומות וזאת בכפוף לכך שתוספת הקומות אכן משרתת את תוספת יחידות הדיור וכן כי תוספת הקומות מקטינה את מסת הבניין." וכן לעניין המרווחים בין הבניינים: "לפיכך, הקטנת המרווח יש בה בהחלט לפגוע במראה חזית הרחוב כפי שתוכננה על ידי מתקני התכנית. לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי אין מקום לאשר הקלה כלשהי במרווחים בין הבניינים." ועדת הערר בחנה את התיקונים שנעשו בבקשה להיתר בנושא זה. אין ספק כי הבקשה להיתר המתוקנת מהווה שיפור של ממש ביחס לבקשה להיתר שנדונה בערר הראשון. ראשית, הוקטן נפח הבניין בצורה משמעותית ביחס לבקשה להיתר הראשונה. שנית, נשמר המרווח הקבוע בתכנית (כאשר אף המרפסות אינן חורגות ממרווח זה). לעניין המרווחים התלבטנו רבות, האם אין מקום להורות על הגדלת המרווח, כאשר מדידה גרפית של נספח הבינוי של התכנית מראה מרווח גדול יותר. נציין כי לעומת זאת התקנון של התכנית קובע כי המרווח לא יפחת מ - 16 מ'. למרות הלבטים בנושא, החלטנו שלא לקבוע מרווח גדול יותר מ - 16 מ' וזאת לאור ההוראה הברורה בתקנון בדבר המרווח המינימאלי. כאשר מוסד תכנון עוסק בהליכי רישוי, שיקול הדעת שלו לקבוע תנאים מחמירים מאשר קבעה התכנית, על אף שקיים, הינו מצומצם. במקרה שבפנינו, אף כי עקרונית היינו סבורים שמוטב כי המרווח בין הבניינים יהיה גדול יותר (בין 18 ל - 20 מטרים), הרי אין די בסברתנו העקרונית על מנת לכפות על הבעלים מרווח גדול מהמרווח שנקבע מפורשות בהוראות התכנית לנושא זה. עם זאת, יש להבהיר ולבאר את נושא המרווחים, כאשר מהבקשה להיתר, הדברים אינו ברורים די הצורך. ראשית, במהלך הדין בוועדת הערר, הוצג חתך של המרווחים, חתך ממנו ניתן ללמוד על מרווח המינימאלי של 16 מ'. חתך זה לא נכלל בגדר הבקשה להיתר. לפיכך, אנו קובעים כי יש לצרף חתך זה לבקשה להיתר כך שיהווה חלק בלתי נפרד מההיתר וכמובן יחייב בניה על פיו. נדגיש, בכוונת ועדת הערר כי בסופו של יום כאשר יבנו המבנים אכן המרחק בפועל ביניהם יהיה 16 מטר ולא פחות. לפיכך, למען הסר ספק, המרחק בין הבניינים חייב להיות לפחות 16 מטרים, כך יובהר בבקשה להיתר באמצעות נספח החתכים כאמור לעיל, כאשר לא יינתן טופס 4 היה ויתברר כי בפועל המרווח בין הבניינים יהיה קטן מ- 16 מטרים. לפיכך, נדרשת מהמשיב 2 תשומת לב מריבית לנושא המרווחים הן בבקשה להיתר והן בביצוע בפועל, היות וכאמור, המרווח אמור להיות בפועל 16 מטר. שנית, אנו קובעים כי יצורף לבקשה להיתר נספח גינון ופיתוח, המראה את פיתוח השטחים בין הבניינים. מקובלת עלינו לעניין זה עמדת אדר' המינהל הקהילתי, אשר הסביר כי כוונת התכנית הייתה ליצור "ירוק" באזור המרווחים. יוטעם, אין בתכנית קביעה סטטוטורית כי שטח זה הינו שצ"פ, אולם יש בהחלט כוונה אדריכלית של התכנית כי במסגרת מבנני המגורים שטח זה יהיה פתוח וירוק. לפיכך, אנו קובעים כי לבקשה להיתר תצורף גם תכנית פיתוח וגינון של המרווחים בין הבניינים. לא נעלמה מעניינו העובדה כי חלק מהמרווחים מהווה גינה של דירת גן המוצמדת לבעלים פרטית, כאשר לא ניתן לכפות על בעלים פרטי את אופי החצר. עם זאת, במסגרת תכנית הפיתוח יוצע גם גינון לשטחים הפרטיים הללו, מתוך שאיפה כי אכן הצעה זו תמומש על ידי הבעלים. בעניין נפח הבניין, אנו סבורים כי "טביעת הרגל" של הבניינים הופחתה באופן משמעותי ביחס לבקשה להיתר הקודמת ועומדת בתנאי התכנית. לא נכחיש, כי גם בנושא זה ייתכן וניתן היה להגיע לתוצאה של בניין בעל תכסית קטנה יותר. אולם, ועדת הערר אינה אמורה לתכנן את הבניין במקום הבעלים, וכאשר התוצאה הינה סבירה ועומדת בהוראות התכנית ובהחלטת ועדת הערר, לא סברנו שיש מקום להתערב בנושא זה. החזית לרחוב הנרייטה סאלד ועדת הערר קבעה בהחלטה הקודמת כי יש לתקן את תכנון החזיתות האחוריות של הבניינים, החזיתות הפונות לרחוב הנרייטה סאלד. עיון בבקשה להיתר המתוקנת מגלה כי זו שפרה את המופע של החזית כלפי הנרייטה סאלד וכי חזית זו תואמה עם אדר' מנור מטעם הוועדה המקומית. העוררים טוענים כי אין די בכך וכי יש לתכנן חדרי שינה ומרפסות לכיוון רחוב הנרייטה סאלד. איננו מקבלים טענה זו. נזכור את כלל המסגרת - הבקשה להיתר יונקת את כוחה מהוראות התכנית ומכוונתה. עיון בתכנית על נספחיה מגלה כי הרעיון התכנוני המובהק שלה הינו כי המבנים פונים צפונה וכי החזית הדרומית, כלפי הנרייטה סאלד, הינה חזית "אחורית". ניתן להתווכח על השאלה האם מדובר ברעיון אדריכלי נכון או אווילי, אך אי אפשר להתווכח שכך הורתה התכנית. למרות האמור בתכנית, ועדת הערר קבעה שיש לשפר את עיצוב חזית זו, וכך אכן נעשה. דרישת העוררים כעת אינה לשיפור פני החזית כפי שקבעה ועדת הערר, אלא למעשה ל- "הפיכת הבניינים" לגמרי, כאשר רעיון זה מנוגד לחלוטין לתכנית ולתכליתה ולא ניתן לאשרו. כאמור, לטעמנו, לא ניתן סטטוטורית לכפות על בעלי המקרקעין במסגרת הליכי רישוי רעיון תכנוני אשר מנוגד לתכנית על פיה רכשו את המקרקעין. יתרה מזו, איננו סבורים כי ראוי לעשות כן. עם כל הכבוד למראה המרנין של קו הרכבת קלה שייבנה ברחוב הנרייטה סאלד, אין מחלוקת כי הנוף היפה יותר הינו הנוף הנשקף צפונה לכיוון אגן עין כרם. לפיכך, כאשר מאזנים בין הרצון ליצור חזית יפה יותר לכיוון הנרייטה סאלד לבין ליצור בניין אשר דירותיו פונות לנוף, אנו סבורים כי יש להעדיף את פניית הדירות לנוף. כאמור, בכל מקרה, כך קבעה התכנית. עניין דירוג המבנים לא נבחן לעומקו הטענה האחרונה של העוררים הינה כי הדירוג של הבניין חוטא למטרת התכנית הקובעת דירוג משמעותי. הבניין המוצע בבקשה להיתר הינו בניין מדורג בהתאם לעקרונות התכנית. גם בנושא זה ייתכן וניתן היה לקבוע דירוג משמעותי יותר של המבנים, אך אנו סבורים כי הדירוג המוצע עומד בהוראות התכנית ובעקרונות התכנית. יש לזכור כי התכנית קובעת את "כללי המשחק" ובתוך כללים אלו יש לבעלים אפשרויות שונות לממש את זכות הקניין שלהם באמצעות אדריכל מטעמם. האפשרות של מוסדות התכנון להתערב בפרטי הרישוי הינה מוגבלת בהתאם לדין ואף ללא המגבלה בדין, לטעמנו יש לנהוג בהתערבות שכזו בזהירות. חשוב לזכור כי יש ממש במשפט העממי "לא כל החוכמה נפלה אצלנו", כלומר אין זה נכון בהכרח כי מוסד הרישוי יודע לתכנן בקשה להיתר באופן ראוי יותר מאשר בעל המקרקעין או האדריכל מטעמו. חשוב מאוד כי מוסד התכנון יקפיד על שמירת האינטרס הציבורי כאשר הוא בוחן בקשה להיתר, כך שהעקרונות שנקבעו לטובת הציבור יוותרו על כנם. לעומת זאת בכל הקשור לתכנון המבנה עצמו יש לנהוג באיפוק ובצניעות. בנסיבות אלו, אף אם ועדת הערר סבורה כי ניתן היה לקבוע דירוג יותר משמעותי של המבנים, אנו סבורים כי כאשר הבניין עומד בעקרונות של התכנית, אין מקום להתערב בתכנון הספציפי של האדריכל או הבעלים. סיכום הבקשה להיתר שבפנינו חוזרת לוועדת הערר, לאחר שבערר קודם ניתנו הוראות כיצד לתקנה. באופן כללי אנו סבורים כי הבקשה להיתר תוקנה בהתאם להוראות ועדת הערר וכי יש מקום לאשרה, בכפוף למספר הבהרות. ועדת הערר התחבטה בסוגיה, האם יש מקום לקבוע מרווח גדול יותר בין הבניינים, אולם סברה כי במערכת האיזונים הכוללת, ובפרט לאור הוראת תקנון התכנית, אין מקום להתערב במרווח שנקבע, מרווח אשר תואם את המרווח הקבוע בתכנית. לפיכך, אנו דוחים את הערר ומאשרים את הבקשה להיתר המתוקנת, וזאת בכפוף: צירוף נספח החתכים שהוצג בוועדת הערר כנספח מחייב למרווחים בין הבניינים, כאשר המרווח בין הבניינים יהיה בפועל 16 מטרים; מתן טופס 4 יותנו במדידה בפועל של מרווח בין 16 מ' לפחות בין הבניינים. צירוף נספח גינון ופיתוח של המרווחים בנין הבניינים. שטחי שירות