על פי סעיף 62 א' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, נקבע כי הנוהל מחייב לעיתים צביעת ייעודי קרקע בצבעים חדשים או מתן כינויים חדשים לייעודי קרקע מאושרים, ואין בו כדי לשנות את הוראות החוק המוזכרות לעיל, ומכאן שועדה מקומית מוסמכת להפקיד תכנית בסמכותה ואגב כך לתת לייעודי הקרקע המוצעים את הכינויים החדשים לפי המבא"ת. נקבע מפורשות כי שינוי של שמות, ייעודים ו/או צבעם כתוצאה מהסבת תכניות למבא"ת לא יהוו חריגה מסמכותה של הועדה המקומית להפקיד ולאשר תכניות שבסמכותה. סוגי המגורים מוגדרים כמגורים א' עד ל - 100 אחוז, מגורים ב' עד ל - 200 אחוז וכו'. (מדובר על שטח כולל ולא רק על שטחים עיקריים. זאת ועוד במקרה דנן לא הופעל סעיף 109א' לחוק והתכנית לא נקבעה כטעונת אישור השר. לעניין המרפסות המקורות - הרי שאלה מתבקשות על פי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב - 1992, אשר מאפשרות תוספות של גוזוזטראות מקורות כפי שנעשה כאן. תוספת הקומות נעשית על פי סמכותה של הועדה המקומית מכוח סעיף 62א'5 והלכת בג"צ 5145/00 הועדה המקומית לתכנון ובניה חוף השרון נ' שרד הפנים ואח'. החוק אינו דורש כי שינוי הבינוי או העיצוב הארכטקטוני יהווה למטרה אלטרואיסטית כלשהי, ומדובר בעיצוב אדריכלי גרידא. התכנית בהחלט משנה את הוראות העיצוב האדריכלי הקבועות בתכניות הקודמות, ומסווגת כשינוי בינוי. לעניין צירוף ההקלות הנטען הרי שמדובר בשכונת מגורים מעורבת, חלקה לקוטג'ים, חלקה לבניינים בבניה רוויה. מדובר בבניינים בני 1 עד 2 קומות או בניינים בני 3,4,5 על עמודים. החלקה היא חלקה גדולה יחסית בה בנוי בית חד משפחתי במבנה דו קומתי כאשר כיום מבקשים לנצל ולממש את מלוא הערך הכלכלי של החלקה. בסמיכות לחלקה ממערב בית בן 5 קומות על עמודים (18 יחידות דיור), ומצד דרום 2 בניינים בני 5 קומות על עמודים, ממזרח מבנה דו קומתי ובו 4 קוטג'ים טוריים שנבנו קודם לרח / 550 /א'. בתכנית לא התבקש שינוי ייעוד לשימוש מסחרי כלשהו אלא רק תוספת צפיפות של 3 יחידות דיור ותוספת קומות, תוך ניצול זכויות בניה מההקלות וללא תוספת זכויות בניה אמיתית. הנושא של "החזון התכנוני" הוצג על ידי ב"כ העוררים בלבד, אין לו כל עיגון בהנחיות ו/או תכניות הועדה המחוזית ו/או המקומית. אזור המגורים ג' הוקצה למגרשים שכבר היו מבונים, ואזור מגורים ב' למגרשים שטרם נבנו. מגרשים שנבנו או היו בבניה של צמודי קרקע הוגדרו כאזור מגורים א'. לאחר מכן, לאור לחץ הבעלים שינתה התכנית המתקנת את ייעוד כל המגרשים שסווגו א' ל - א' מיוחד. בתכניתה מקורית לא ניכר כל חזון תכנוני. הקצאת הייעודים הינה מקרית וכעובדה לאחר אישורה יזמה המשיבה את התכנית המתקנת שבו רק שינוי אחד מגורים א' ל - א' מיוחד. אין כל אפשרות להסיק או ללמוד שאישור התכנית לגבי החלקה פוגם באיזון הדין ומחושב ויש לדחות טענה זו. התכנית החלה במקרקעין היא תכנית ישנה אשר ניתן לתת עליה הקלות. כמו כן ניתן ממילא להתיר בהקלה תוספת קומות. תמצית עמדת הועדה המקומית התכנית הינה תכנית בסמכות ועדה מקומית ומותאמת לנוהל מבא"ת, כאשר השטח הכולל המותר לבניה הוא 1455 מ"ר שהם 160 אחוז, ומהווים מגורים ב'. שטחי השירות לא השתנו אלא רק הוראות הבניה. התכנית אינה מאשרת תוספת שטחים בגין מרפסות מקורות שכן במקרקעין חלות תכניות המרפסות של העיר רח / 2000 / ג' / 2 ורח / 2000 / ג / 3 והזכות להקמת המרפסות היא מכוחן של תכניות אלה. הוראות התכנית אינן בגדר סטייה ניכרת כפי שנקבע בעניין חוף השרון, תוספת קומות מהווה שינוי בינוי ונכנס בגדר סמכות הוועדה המקומית. התכנית אינה מהווה תכנית המשנה את אופי הסביבה. באותו רחוב חלות תכניות נוספות, נקודתיות, המאפשרות בניין בן 4 קומות ע"ע (חלקות 46 ו - 47), ובניה רוויה בחלקות 41-62. המקרקעין כלואים בין חלקות 47 ו - 49 שהינן חלקות בייעוד למגורים ב'. דווקא המצב התכנוני עובר לאישורה של התכנית הוא שמהווה חריגה מאופי הסביבה. מקום בו הוכח שהסביבה הינה סביבה מעורבת שינוי בה לא יהווה שינוי של אופי הסביבה הקרובה. הגדלת הצפיפות במקרקעין תואמת למדיניות הכללית ולעיקרון התכנוני המחייב ניצול נכון של משאב הקרקע. התכנית אינה גורמת נזק לעוררים ואין להם זכות קנויה לעצירת התפתחותה של העיר על סף דלתם. 17 מתוך 42 מהעוררים מתגוררים מצפון למקרקעין כך שטענות חסימת הנוף של מכון ויצמן, האור והאוויר אינם רלוונטיות אליהם ולגבי השאר מדובר במתנגדים ועוררים המתגוררים בבניינים בני 4-5 קומות, ומעבר לזאת אין להם זכות קנויה לעצירת הפיתוח. התכנית מעניקה פתרון תנועה וחניה ראוי. תוספת 3 יחידות דיור לא תעמיס ולא תפגע בתנועה העוברת, והחלטת הועדה המקומית בנוגע להגדלת תקן החניה היא החלטה מאוזנת וסבירה, המספקת מענה נקודתי עם אישור הקמתן של 3 יחידות דיור נוספות. התכנית הינה סבירה, מדיניות הועדה המקומית המליצה תמיד על תכניות נקודתיות באותו רחוב (רח / 550 / א / 33, רח / 330 / א / 31, ו - רח / 550 / א / 27). דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר, שמעה את טענות הצדדים ובמסגרת זו יצאה לשטח ומצאה כדלקמן: רחוב פינסקר הינו רחוב צר יחסית (כ - 10 מ') חד סטרי, אשר צדדיו משמשים לחניה גובהם של רוב המבנים לאורך הרחוב 3-2 קומות על עמודים. המגרש נשוא הערר מצוי בשיא הרכס. ממערב בפינסקר 16 בניין של 4 קומות על עמודים+ דירת גג. מפלס ה - 0.00 בפינסקר 16 הינו כ - 2 מ' מעל פני הכביש. ברחוב פינסקר 29 (מול פינסקר 18) קיים בניין חדש בגובה של 2 קומות. ברחוב פינסקר 7 בניין 4 קומות ע"ע. ביום 10/6 ניתנה החלטה ביניים לפיה התבקשו המשיבים להמציא לועדת הערר ולצדדים את תכנון החניה המתוקן בהתאם להחלטת הועדה המקומית וכן את חישוב התכסית התפוסה, ופירוט שטחי גינון וחלחול. הועדה המקומית המציאה החומר ביום 18/6 ובבדיקה שנערכה עם הצדדים האחרים הם לא היו מעוניינים להגיב על כך. על פי תכנית זו במגרש 16 חניות (14 לדירות ועוד 2 לאורחים), וכן פיתוח וגינון בהיקף של 24.6 אחוז משטח המגרש (בשטח של 225 מ"ר). שטח זה פנוי מתכסית בנויה. אנו דוחים את טענות העוררים בנוגע לסמכות הועדה המקומית: לעניין השינויים המתחייבים מנוהל מבא"ת, נכון הפנו המשיבים 2 לאותו נוהל עצמו אשר מבהיר בהאי לישנא כי סמכותה של הועדה המקומית להפקיד ולאשר תכנית אינה נפגעת כהוא זה משינוי המתחייב כתוצאה מהפעלת הנוהל המגלם שינוי שבסמכותה מלכתחילה. במקרה דנן ניתן לבנות במקרקעין מלכתחילה זכויות עיקריות של 60 אחוז וכן הוקצו שטחי שירות בהיקף של 38.5 מ"ר לדירה. כמו כן ניתן היה להוסיף קומה מפולשת ל - 10 אחוז משטח המקרקעין. בנוסף, חלה במקרקעין רח / 2000 / ג'/2 אשר מאפשרת תוספת מרפסות מקורות בשיעור של 12 מ"ר ליחידת דיור. אגב אורחא אנו תמהים לעניין טענה זו של העוררים, שכן כידוע תוספת זו אפשרית גם מכוח התיקון לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב - 1992. הואיל ומדובר בתכנית שהופקדה קודם ל - 1/8/89, הרי שניתן לאפשר בתחומה הקלות כמותיות ובמקרה הזה מבוקשת תוספת של הקלה בשטח מגרש (6% + 5% בגין הקמת מעלית+ 2.5% כפול 2 לכל קומה נוספת על מספר הקומות המותר לפי התכנית). סה"כ מבוקשים 76% עיקריים, וכן שטחי שירות על פי החלטת הועדה המקומית מיום 23/7/03 בנוגע לתוספת שטחי שירות. סה"כ שטחים המבוקש מגיע כדי 1455 מ"ר המהווים 160% שטח כולל אשר על פי נוהל מבא"ת נכנס בגדר מגורים ב' וכך סומן המבוקש בהתאם לאותו נוהל ממש. אין בתוספות האמורות ולו אחוז בודד של זכויות שלא ניתן להוסיף על פי הוראות סעיף 62 א' לחוק. כך אף לעניין מספר הקומות. המדובר בתוספת 2 קומות + מתקנים טכניים על גבי קומה מפולשת אשר חלקה "קבור" בא-כוח - 50 אחוז מתחת לפני הקרקע, תוך ניצול הטופוגרפיה של המגרש. כפי שנקבע בעניין בג"צ 5145/00 הועדה מקומית לתכנון ובניה חוף השרון נ' שר הפנים ואח'. תיקון 43 לחוק, העביר לוועדות התכנון המקומיות סמכות תכנונן של תכניות בניין עיר מזנים מסויימים, ותכליתו כפי שפירש כבוד השופט חשין בהלכת חוף השרון: "קיצורם וייעולם של הליכי התכנון. אחת הדרכים - שמא נאמר: הדרך העיקרית - שנראתה לו למחוקק הייתה הקניית סמכויות אוטונומיות לוועדות מקומיות לאשר תכניות מיתאר מקומיות ותכניות מפורטות בנושאים מסוימים בלא להידרש להסכמתן של הוועדות המחוזיות (הסכמה שנדרשה עד אותה עת)." יחד עם זאת, כפי שפירש כבוד השופט חשין בהלכת חוף השרון: - " אלא שיש להבחין ולהבדיל בין שאלת הסמכות לבין נושא שיקול-דעתה של הוועדה המקומית בתחומי סמכותה. אכן, אין בו בסעיף קטן (5) הגבלה על סמכותה של ועדה מקומית להוסיף לגובהם של בניינים - או להוסיף קומות לבניינים - ומכאן שמוסמכת היא הוועדה,מכוחו של סעיף קטן (5), להתיר להגביה בניין או להוסיף לו קומות (אך לא להוסיף לאחוזי הבנייה). בה בעת לא נוכל להסכים, כפי שנטען לפנינו, כי בגדרי שיקול-דעתה להורות על הגבהתם של בניינים תוכל ועדה מקומית לעשות כרצונה. כך באשר להגבהת בניינים וכך באשר להוספת קומות. כפי שראינו, הסמכות שהופקדה בידי הוועדות המקומיות סמכות היא לערוך שינויים בתכניות תכנון, וסמכות זו - כפי שלמדנו - סמכות משנית ומינורית היא בתחום התפרשותה. סמכות היא שמעיקרה לא נועדה להביא לשינוי אופייה הכללי של הסביבה כפי שנקבע בתכנית שאישרה הוועדה המחוזית. פירוש ולפיו בכוחה של ועדה מקומית, למשל, להפוך שכונה שלווה ונמוכת-בתים למיתחם ובו בתים גבוהי-קומה, לא יתקבל על הדעת. שיקול-דעת גורף מעין-זה לא נתכוון החוק להעניק לוועדות המקומיות, וסמכות-משנה שהוענקה לוועדות המקומיות אל-לנו להופכה לסמכות ראשה. אכן, תקנה 1(9) לתקנות הסטיה הניכרת אינה מחייבת את הוועדות המקומיות העושות כסמכותן בסעיף קטן (5) לסעיף62א(א), אך מורה דרך יכול שיימצא בה." לעניין כפיפות הסמכות על פי סעיף 62 א (5) לקבוע בסעיף 62 א (9) - הדן בסמכות הוועדה המקומית לאשר תכנית שעניינה בסוגיות שניתן לאשרן בהקלה, הרי שלעניין זה נפסק מפורשות בפרשת חוף השרון כדלקמן: "טענת העותרים נראית לי וטענת המדינה אינה נראית לי. ראשית לכול, הוראות סעיפים קטנים (5) ו-(9)הוראות שוות-כוח הן, ולא מצאתי הצדק להגביל את הוראת סעיף קטן (5)בהוראת סעיף קטן (9). על יסוד הנחה שצירוף התיבות "בינוי או עיצוב אדריכליים" עשוי לכלול בהקשר ספציפי הגבהת בניין ביותר מאשר שתי קומות, לא ידעתי מה היגיון הוא שיָצֵר ויגביל סמכות זו על-פי הוראת סעיף קטן (9).אכן, החלתה של הנוסחה "בינוי או עיצוב אדריכליים" חייבת שתיעשה בזהירות ובחוכמה, ואולם לא אקבל כי סמכותה של ועדה מקומית נשללת על הסף אך בשל הוראת סעיף קטן (9)." נמצא איפה, כי סוגיית הסמכות טומנת בחובה בדיקה כפולה: הן לעניין הסמכות עצמה, והן לעניין שיקול דעתה של הוועדה המקומית בהפעלתה. לעניין הסמכות גופה, כפי שטענו המשיבות, נפסק בהלכת חוף השרון מפורשות כדלקמן: "תשובתנו לשאלה היא על דרך החיוב. אכן כן: גובהו של בניין - גובהו ומספר קומותיו - הם מרכיב ומאפיין עיקריים בבחינתו הארכיטקטונית של הבניין, אשר-על-כן גובהו של בניין ומספר קומותיו של בניין עשויים למצוא מקומם במסגרת הנוסחה של"בינוי או עיצוב אדריכליים" כהוראת סעיף קטן (5). נוכל ללמוד היקש לענייננו מהוראת תקנה 1(14) לתקנות הסטיה הניכרת, ולפיה "בניה שלא בהתאם לדרישות הארכיטקטוניות המפורטות בתכנית..." היא בנייה בסטייה ניכרת. צמד התיבות "דרישות ארכיטקטוניות" פורש כמה וכמה פעמים בהלכה, ומתוך דברים שנאמרו ברור כי גובהו של בניין יבוא בגדרי "דרישות ארכיטקטוניות". (ההדגשה שלנו ו.ע.מ) אנו דוחים את טענת העוררים לפיה בגדר שינוי בינוי נכנסים רק אלמנטים אדריכליים אשר משתנים בעקבות התכנית, שכן כפי שנפסק עצם מספר הקומות ושינוי בו מהווה בינוי או עיצוב אדריכלי. עוד נוסיף לעניין הסמכות או שיקול הדעת שנזכר בהלכת חוף השרון כי איננו סבורים כי ניתן ללמוד היקש ממדיניות הועדה המחוזית שלא לקדם תכניות נקודתיות. דווקא משום שענייננו שלנו בתכניות בסמכות הועדה המקומית אשר מוגבלות לעת הזו באופן משמעותי, איננו סבורים כי ניתן להחיל את העיקרון של תכנון כולל בלבד, שכן, מטבע הדברים, ונוכח המגבלות בסמכות הועדה המקומית הרי שבידה לטפל נקודתית במקרים בהם נדרשת התערבותה התכנונית, ולעיתים קרובות לא יהא בידה לטפל באזורים שלמים שכן טיפול כזה כרוך על פי רוב בשינוי זכויות שאינו בסמכותה. מאידך גיסא אנו סבורים (באופן עקבי ולאורך כל השנים), כי אחד מהיתרונות הבודדים של תכנון נקודתי הינו האפשרות לרדת לפרטי התכנון באופן סטטוטורי תוך קניית וודאות תכנונית אשר בהגברתה אנו דוגלים. לצורך זה, יש להפוך את נספח הבינוי והתנועה לנספחים מחייבים על מנת למקסם את הוודאות בהוראותיהם. לגופם של דברים, עסקינן במגרש צר וארוך ברוחב של כ - 14 מטר, ובאורך כ - 60 מטר בו ניתן לבנות כאמור למעלה מ - 1400 מ"ר סה"כ, וללא הקלות כמותיות למעלה מ - 1300 מ"ר. חלוקתם של אלה ל 4 - יחידות דיור מעלה יחידות גדולות מידי של כ - 325 מ"ר שטח כולל, אשר תיבננה כקוטג'ים טוריים וממילא תידרש הקלה בקומות לניצול הזכויות בהם. יצוין כי התכסית המותרת כיום בקווי הבניין מאפשרת כ - 350 מ"ר לקומה ובסה"כ לניצול הזכויות הקיימות יש צורך לפחות ב- 4 קומות. נתונים אלה כשלעצמם מהווים הצדקה תכנונית ברורה לשינוי התכנון במקרקעין. אשר לתכנון המוצע והשלכותיו אנו סבורים כי אין מקום לשנות הן את מנין הקומות והן את קווי הבניין, ואנו סבורים כי ניתן להסתפק בשינוי במספר הקומות בלבד. שינוי כזה עשוי להיטיב עם המגרשים מצפון ומדרום וכן עם המגרשים הגובלים ממזרח וממערב. אנו מקבלים את קביעת הועדה המקומית בקבלת ההתנגדויות בנוגע למספר החניות שנדרש. כאמור הוצג בפנינו נספח אשר מציג את פתרונות החניה האמורים וכולל גם חניות תת קרקעיות ומתקני חניה. סיכומם של דברים הערר נדחה ברובו ומתקבל בחלקו ככל שהדבר נוגע לקווי הבניין ולמעמד נספחי התכנית אשר יהפכו כולם למחייבים. תוכנית בניהבניהתכנית מתארשינוי ייעוד במקרקעין