היתר לתחנת דלק מסוג א' מכוח תמ"א 18 תיקון מס' 4 הוועדה המקומית קיימה הליך רישוי ארוך, אשר במסגרתו נשמעה העוררת, נשמעו מתנגדים, נערך ביקור במקום וכן נערכה בדיקה של הלשכה המשפטית. בסופם של דברים החליטה הוועדה המקומית לסרב לבקשה להיתר לתחנת הדלק במתכונת בה הוצעה. החלטה הוועדה המקומית הינה החלטה מפורטת ומנומקת הנשענת על אדנים תכנוניים ומשפטיים. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. הערר והליך הדיון בערר למען הסדר הטוב נציין כי בתחילה הוגש הערר בגין אי קבלת החלטה במועד, ולאחר קבלת ההחלטה תוקן הערר, כך שזה מתייחס להחלטה של הוועדה המקומית לגופה. במסגרת הערר טענו העוררים את הטענות הבאות (בראשי פרקים): התנגדות המתנגדים אינה עניינית והיא נוגעת לבעיות אחרות הקיימות במרכז ספיר; תחנת הדלק לא תיצור בעיות של תחבורה ותנועה כפי שאושר על ידי יועץ תנועה של המשיבה מס' 1 ושל משרד התחבורה; הבקשה להיתר תיצור מקומות חניה נוספים; אין תחנות דלק סמוכות לתחנת הדלק המבוקשת ובאלו הקיימות המחיר הינו אחיד; לא ניתן לדחות בקשה להיתר לאור תכנית מתאר בהכנה; החלטת הוועדה המקומית אינה מבוססת על תשתית עובדתית מספקת; ועדת הערר קיימה דיון ממושך בנוכחות הצדדים. בסיומו של הדיון קבעה ועדת הערר כי בטרם מתן החלטה ראוי לערוך סיור במקום. ועדת הערר ערכה סיור ממושך במקום במסגרתו בחנה את התנועה באזור בכללותה, את התנועה והחניה במרכז ספיר, וכן את המגרש המיועד לתחנת הדלק והגישה אליו. מכאן החלטתנו זו. דיון היתר בניה מכוח תמ"א 18 הלכה פסוקה וברורה הינה כי כאשר מוגשת בקשה להיתר תואם תכנית, שיקול הדעת של הוועדה המקומית לסרב לו הינו מצומצם. עם זאת, הבהירה ועדת הערר, כי גם לגבי בקשה להיתר בניה "תואמת תכנית" קיים מנעד של התאמה בין הבקשה להיתר לבין התכנית. כך, אין דין תכנית הכוללת נספח בינוי מפורט ברמה של בקשה להיתר, כאשר במקרה שכזה תאושר בקשה להיתר התואמת לו כדבר שבשגרה, דומה לדין תכנית אשר קובעת קווים כלליים לבניה, ובמקרה שכזה קיים שיקול דעת רחב יותר למוסד הרישוי לסרב לבקשה להיתר. אנו סבורים כי במנעד הזה בקשה להיתר התואמת תמ"א 18 תיקון מס' 4 נמצאת בתחום בו לוועדה המקומית יש שיקול דעת רחב יותר. נחדד. בקשה להיתר לתחנת דלק באזור תעשיה מוגדרת כבקשה להיתר תואמת תכנית, עם זאת עדיין מרחב שיקול הדעת הינו רחב יותר מאשר בקשה להיתר התואמת נספח בינוי מפורט של תכנית מפורטת. הבחנה זו נובעת לא רק מהגיון תכנוני אלא נובעת גם מהוראות תמ"א 18. כך נקבע בסעיף 9.1 לתמ"א 18: יתרה מזו, סעיף 9.2 אף מגדיר את תחומי שיקול הדעת של הוועדה המקומית: מכאן עולה כי גם כאשר עומדת בפנינו בקשה להיתר לתחנת דלק תואמת תמ"א 18, עדיין יש מקום לבחון את מאפייני האזור לרבות: סביבה, נוף, חזות, תחבורה, בטיחות וכן תחנות דלק אחרות באזור. החלטת הוועדה המקומית ראויה בפתח הדיון מצאנו לנכון לציין כי החלטת הוועדה המקומית ראויה ונכונה ואין כל מקום להתערב בה. הוועדה המקומית, בהתאם לסמכותה כמצוטט לעיל מכוח תמ"א 18, אכן בחנה את השפעת תחנת הדלק בשורה של פרמטרים: תחבורה, תכנון כולל, צרכי האזור והמצב המשפטי ועוד והגיעה להחלטה מושכלת ומנומקת. בהקשר זה איננו מקבלים את טענת העוררת כי החלטת המשיבה 1 ניתנה על סמך תשתית עובדתית חסרה או שגויה, הוועדה המקומית שמעה את כל הצדדים, היו מונחים בפניה כל חוות דעת המומחים בתחומים השונים, ובכל זאת סברה כי אין מקום לאשר את תחנת הדלק ואף נימקה מדוע. בכל מקרה ולמען הסר ספק נבהיר להלן כי עמדת ועדת הערר, לאחר בחינה עצמאית שלה, זהה בנושא זה לעמדת הוועדה המקומית. כמו כן נתייחס להלן לטענות הפרטניות של העוררת. עמדת ועדת הערר - החובה בתכנון כולל למתחם כאמור לעיל, ועדת הערר ערכה סיור ממושך במרכז ספיר בזמנים שונים. התמונה התכנונית המתגלה היא, לצערנו, תמונה כאוטית, אשר מחייבת הסדרה כוללת של מרכז ספיר ואשר שוללת פתרונות נקודתיים כאלו או אחרים. מרכז ספיר מונה עשרות עסקים קטנים וגדולים, החל ממוסכים דרך בתי מלאכה ועד למאפיות. רבים מהשימושים הינם שימושים מושכי ומחוללי תנועה וחניה, לרבות תנועת כלי רכב כבדים וגדולים. רק על מנת לסבר את האוזן נציין כי בשעות הסיור של ועדת הערר חנו במרכז ספיר מאות מכוניות וכן משאיות רבות. הסדרי התנועה במרכז ספיר אינם ראויים, ולמעשה אין הסדרה מתכוננת של תנועה וחניה במרכז זה. הכניסה למרכז ספיר, כניסה ממנה נכנסים כאמור מאות משאיות, טנדרים מכוניות ואף הולכי רגל הינה מכביש צר. תחנת הדלק המבוקשת הינה צמודה לאותה כניסה ולאותו כביש צר. העוררת אכן סיפקה חוות דעת מומחים כי התנועה למתחם לא תפגע מקיומה של תחנת הדלק. במאמר מוסגר נציין כי עיון לעומקן של חוות הדעת, בפרט לאור הסיור במקום, מותיר ספק רב האם אכן תחנת הדלק לא תהווה פגיעה בתפקוד התנועה, ועל כך נרחיב בהמשך. אולם, לטעמנו אין צורך להכריע בכך, היות והנימוק לסרב לתחנת הדלק הינו במישור אחר. ועדת הערר סבורה כי אין לחולל שינוי כלשהו במרכז ספיר ללא ראיה כוללת ותכנון כולל של המתחם כולו. קל וחומר שאין מקום לאשר תחנת דלק במיקום מסוים זה או אחר מבלי לראות את התמונה הכוללת. אכן ייתכן כי עמדת העוררת נכונה ותחנת הדלק לא תגרום לפגיעה מיידית במערך התחבורה והחניה במתחם, אולם אין כל ראיה לכך כי מיקום תחנת הדלק במגרש נשוא הערר דווקא לא יימנע פתרון חניה, תחבורה או תכנון אחר אופטימאלי למרכז. הצבת תחנת הדלק דווקא במגרש זה, ללא תכנון כולל, עלולה לסכל פתרון תכנונית עתידי טוב יותר ובעצם מעמידה את המתכנן של התכנון הכולל בפני עובדה שיש בה השפעה רבה על התכנון. בפרט נכונים הדברים כאשר מדובר בתחנת דלק אשר אין מחלוקת כי יש בה בכדי לחולל תנועה ולחייב הסדרי תנועה מיוחדים. נבהיר, כי גם אם הייתה מוצעת תחנת דלק במיקום אחר במתחם ספיר, היינו סבורים כי ללא מבט כולל על המתחם אין מקום לאשרה. קל וחומר שאלו פני הדברים כאשר תחנת הדלק ממוקמת בכניסה ממש למתחם על גבול כביש הגישה, כניסה אשר הינה בעייתית כבר היום. מיקום תחנת הדלק במגרש זה מאלצת למעשה כל תכנון עתידי של פתח המתחם להתחשב בקיומה של תחנת הדלק ובדרכי הגישה אליה. אילוץ שכזה יש בו כמובן להשפיע, ואף להכתיב, את אופי התכנון הכולל, ומדובר בדבר שאינו ראוי ואינו רצוי. כלומר, לטעמנו, אין זה נכון מבחינה תכנונית, סביבתית, תחבורתית וחזותית לקבוע בשלב הראשון תחנת דלק במיקום מסוים במתחם, אשר על פני הדברים מהווה מיקום מפתח, ואז דווקא לאחר שקיבענו את מיקומה של תחנת הדלק, לנסות לתכנון את המתחם כולו. הדרך הראויה והנכונה, הן מבחינה סביבתית, הן מבחינה תחבורתית ואף מבחינה חזותית הינה קודם כל לתכנן את המתחם כולו, ובמסגרת התכנון הכולל למצוא את המיקום הראוי לתחנת הדלק. נחזור ונציין כי אין מדובר במגרש רגיל באזור תעשיה, אשר לגביו אכן יכולה להיות הצדקה לתכנון נקודתי ולאי פגיעה בזכויות הקניין של בעל המגרש, אלא במגרש גדול, מורכב מאוד מבחינה תכנונית, סביבתית ותחבורתית. יוטעם, מדובר במתחם קרקע גדול, הכולל קשת מורכת של שימושים, מתחם המחולל תנועה משולבת של הולכי רגל, מכוניות ואף רכב כבד. לא ניתן לגזור חלק קטן ממתחם זה, ולאשר עליו תחנת דלק, תוך התעלמות מדרישות המתחם כולו. לטעמנו די באמור עד כאן על מנת לסרב לבקשה להיתר לאור סעיף 9.2 לתמ"א 18. עם זאת למען הסדר הטוב נבחן גם את הטענות הפרטניות של העוררת. התנגדות המתנגדים אינה עניינית והיא נוגעת לבעיות אחרות הקיימות במרכז ספיר העוררת טענה כי אין מקום להיעתר להתנגדויות בעלי עסקים במתחם היות ואלו מונעות ממחלוקות קנייניות בינם לבין הבעלים. ראשית יובהר, כי החלטת ועדת הערר אינה מבוססת על התנגדויות בעלי העסקים, אלא מהתרשמות עצמאית שלה מהמקרקעין וכן מהתכנון באזור. לגופם של דברים, אף אם טענות המתנגדים נובעות ממניעים אחרים, הרי רבות מהבעיות שמציפים המתנגדים הינן בעיות תכנוניות אמיתיות אשר יש לפתור במסגרת תכנונית. כך, למשל, אכן קיימת בעיית תחבורה קשה במתחם. כאמור, אף אם הקמת תחנת דלק בפתחו של המתחם לא תחריף את בעיית התחבורה באופן מידי, בהחלט יש בה לסכל פתרון תחבורתי ראוי יותר למרכז ספיר. תחנת הדלק לא תיצור בעיות של תחבורה ותנועה כפי שאושר על ידי יועץ תנועה של המשיבה מס' 1 ושל משרד התחבורה העוררת טענה כי הוכיחה כי תחנת הדלק לא תיצור בעיות תחבורה ותנועה. העוררת מסתמכת על חוות דעת וכן אישור הצוות המקצועי של המשיבה 1 בעניין זה. בחנו את חוות הדעת מטעם העוררת ואת אישורי הצוות המקצועי של המשיבה 1, ואף אם נקבל את העמדה כי תחנת הדלק לא תגרום מפגע תנועה מידי, הרי חוות דעת אלו אינן מתייחסות לכלל בעיות התנועה במרכז ספיר ובאזור. לעניין חוות הדעת לגופה נתייחס במשך. כאמור וכמבואר לעיל, המיקום של תחנת הדלק הינו בכניסה הקיימת למתחם, ולכן התכנון התחבורתי המוצע אף אם לא ירע את המצב הגרוע הקיים ממילא, בוודאי שלא ישפר אותו, וממילא יש בו בכדי לפגוע בתכנון הכולל למתחם. הבקשה להיתר תיצור מקומות חניה נוספים בנושא החניה מציינת העוררת כי הבקשה להיתר תיצור מקומות חניה נוספים. אלא שעיון בבקשה להיתר כשלעצמה מגלה כי זו לא רק שאינה מוסיפה מקומות חניה, אלא גורעת מהן. החניות המוצעות אליהן מתכוונת העוררת בערר כלל אינן כלולות במסגרת הבקשה להיתר והינן בגדר "הבטחה" של העוררת, הבטחה "לבר" הבקשה להיתר. נושא זה רק מדגיש את העדר האפשרות לאשר רק תחנת דלק, תוך הסתמכות על התחייבויות אשר אינן מעוגנות בתכנית או בבקשה להיתר. היה והעוררת אכן סבורה כי יש מקום להוסיף חניות למתחם, הרי יש להסדיר זאת בתכנון ובבקשה להיתר המתייחסת להשלכות הנובעות מכך. כלומר, יש להגיש בקשה להיתר על כלל שטח מרכז ספיר, ובמסגרתו ליתן את כל הפתרונות הנדרשים מבחינת חניה, תחבורה וכו'. אין תחנות דלק סמוכות לתחנת הדלק המבוקשת ובאלו הקיימות המחיר הינו אחיד; העוררת טוענת כי קיימות רק 3 תחנות דלק באזור ואף הן ברדיוס של 1 ק"מ. אכן, מטרת החקיקה ותמ"א 18 הינה עידוד התחרות במשק הדלק בכלל, והקמת תחנות דלק נוספות בפרט. אלא, שאין מדובר בתכלית על ואל מול תכלית זו יש לאזן שיקולי תכנון, סביבה, נוף ותחבורה כפי שקובעת תמ"א 18 עצמה. במקרה שבפנינו, אף אם אין די תחנות דלק באזור, או כי אלו מרוחקות, הרי עדיין אין מדובר באזור שאין בו כלל תחנות דלק, או בו קיימת תחנת דלק בודדה, אלא באזור בו קיימים פתרונות חלופיים סבירים לתדלוק. כמו כן, כפי שראינו לעיל, מיקום תחנת הדלק יש בו בכדי לפגוע בתכנון כולל למתחם והוא אינו ראוי תכנונית. לפיכך, בנסיבות שבפנינו, כאשר קיימות תחנות דלק אחרות בסביבה (אף אם אין די באלו ואף אם אלו מרוחקות כמעה) וכאשר תחנת הדלק המבוקשת אינה אידיאלית מבחינה תכנונית, הרי באיזון הראוי בין הרצון להגברת התחרות לבין תכנון ראוי, יש במקרה זה להעדיף תכנון ראוי. יובהר, ייתכן ואילו היה מדובר באזור ללא תחנות דלק כלל או עם תחנת דלק בודדה אחת, היה מקום לפגוע בתכנון לשם האינטרס של הגברת התחרות. אולם, במקרה שבפנינו, כאשר קיימות תחנות דלק באזור וכאשר הפגיעה התכנונית אינה קלה, אין מקום ליתן היתר לתחנת הדלק. לא ניתן לדחות בקשה להיתר לאור תכנית מתאר בהכנה העוררת טוענת כי לא ניתן לסרב לבקשה להיתר לאור תכנית מתאר בהכנה, תכנית שטרם באה לידי ביטוי סטטוטורי. אנו מסכימים לחלוטין לעמדה זו. כאשר קיים תכנון מסוים לאזור, לא ניתן לסרב לבקשה להיתר התואמת את התכנון הקיים, רק מהטעם כי מוסדות התכנון מתכננים שינוי לאזור זה. אלא שבפנינו אין זה הנימוק לדחיית הבקשה להיתר. הוועדה המקומית, וכן ועדת הערר, לא סרבו לתכנית מהטעם כי מתוכננת תכנית לשינוי ייעוד למתחם. הטעם הינו אחר, והוא הדרישה כי תחנת דלק למתחם תאושר על רקע התבוננות על המתחם כולו בהתאם למצב המאושר. כלומר, אף בהנחה כי לא יתבצע שינוי תכנוני כלשהו במרכז ספיר, עדיין לטעמנו יש לבחון את בקשת הרישוי של תחנת הדלק על סמך המצב התכנוני הקיים והמאושר לכלל המרכז ולא למגרש אקראי מתוכו. מכאן, אין בפנינו סירוב לבקשה להיתר תואמת תכנית לאור תכנון עתידי, אלא סירוב לבקשה להיתר על סמך התכנון המאושר. החלטת הוועדה המקומית אינה מבוססת על תשתית עובדתית מספקת העוררת טענה כי החלטת הוועדה המקומית אינה מבוססת על תשתית עובדתית ראויה. כך, לדוגמא, טענה העוררת כנגד המסקנה כי עלולים להיגרם עומסי תנועה מתחנת הדלק. איננו מקבלים טענה זו, ונבאר: ראשית, בפני הוועדה המקומית הונחה התשתית העובדתית המתאימה, הוצגו בפניה חוות הדעת, הוצגה בפניה עמדת הצוות המקצועי שלה והיא ערכה סיור במקום. לפיכך, אנו סבורים כי התשתית העובדתית הראויה הונחה בפני הוועדה המקומית. עם זאת טוענת העוררת כי המסקנה כי עלולים להיגרם עומסי תנועה אינה עולה בקנה אחת עם התשתית העובדתית שהונחה בפני הוועדה המקומית. ראשית נציין כפי שפרטנו בהרחבה לעיל, כי אף אם היינו סבורים כי אכן תחנת הדלק לא תגרום להרעה במצב הקיים, עדיין לעמדתנו אין מקום לאשר את תחנת הדלק, היות והמתחם אינו זקוק להעדר הרעה במצב התחבורה, אלא להטבת המצב התחבורתי. תחנת הדלק המבוקשת אינה גורמת הטבה שכזו ויש בה בהחלט יכולת למנוע פתרונות תחבורתיים. בכל מקרה, לגופה של חוות דעת העוררים, אכן בחוות הדעת שהוצגה לנו המסקנה הינה כי תחנת הדלק לא תגרום להרעה תחבורתית. עם זאת, קיים קושי רב לקבל את חוות הדעת כלשונה, וננמק: ראשית, נציין כי לא הוצגו לוועדת הערר ספירות תנועה ולא ברור על איזה תשתית עובדתית מבוססות חוות הדעת. שנית, סיור בשטח מגלה כי האמור בחוות דעת אינו מתיישב עם השכל הישר ועם המציאות בשטח. כאשר מבטלים מעגל תנועה, כאשר מוסיפים לכביש כניסה צר מלהכיל כניסות ויציאות לתחנת דלק, כאשר מוסיפים שימוש של תחנת דלק, לא ברור כיצד לא יכולה להיגרם פגיעה תחבורתית. בהקשר זה במיוחד יש לשים לב לחוות הדעת מיום 11.4.13 שהוגשה לוועדת הערר. לטעמנו, אין בחוות דעת זו כל נתון של מומחיות או בחינה תחבורתית רצינית, אלא טיעון משפטי או טיעון במישור הלוגי, אשר לגביהם אין למהנדס התנועה כל יתרון על הוועדה המקומית או ועדת הערר, ונבאר: כך בחלק הראשון לחוות הדעת מציין מומחה התחבורה כי התכנית התחבורתית טובה וזאת מהטעם כי אישרו אותה שלושה גורמים מקצועיים. אמירה שכזו יכול הייתה להיאמר על ידי עו"ד או יזם ואין צורך במומחיות של מהנדס, יועץ תנועה, לאמירות שכאלו. היינו מצפים כי יועץ התנועה לא יסתמך על אישורים שניתנו, אלא יסביר באופן עצמאי מדוע התכנית אינה פוגעת בתחבורה במקום, הסבר שכזה לא קיים בחוות הדעת כפי שנפרט. בעמ' 2 לחוות הדעת (למעשה מחצית העמוד) מציין המומחה מטעם העוררים כי הוא מסתייג לגמרי מקביעת ועדת המשנה בדבר פגיעה בתחבורה. המומחה מטעם העוררים מנמק הסתייגות זו באמירה כללית כי תחנות הדלק אינן סופר מרקט, ואף נהג משכונה אחרת לא ייכנס לתחנת הדלק. אמירה זו אינה אמירה של מומחיות, היא אינה מבוססת ואינה נתמכת במספרים ותחזיות תנועה. על מנת שניתן יהיה להתייחס ברצינות לחוות דעת זו על יועץ התנועה היה לבסס את טענתו ולציין, לכל הפחות: כמה רכבים הוא צופה שיתדלקו בתחנת הדלק, באילו שעות, מהיכן יגיעו רכבים אלו ועוד נתונים בסיסיים. בכל מקרה, אין באמירה הכללית "אין כל סיבה לחשוש" בכדי להוות תחליף לעבודה רצינית של מומחה תנועה. מומחה התנועה מסיים את חוות דעתו באמירה כי העירייה לא היססה לאשר פתיחת עסקים אחרים, אשר מהווים גורם מושך תנועה גדול יותר מתחנת הדלק. לא ניתן אלא לתמוה על אמירה זו, איזה מומחיות תנועה של מהנדס תנועה הפעיל המומחה מטעם העוררת באמירה זו? האם מבחינה תנועתית (וכאמור מדובר בחוות דעת של מומחה תנועה ולא של מומחה למשפט מינהלי) עצם העובדה כי אישרו פתיחת עסקים מושכי תנועה יש ללמד כי תחנת הדלק לא תגרום הפרעה לתנועה? ההיגיון התנועתי מלמד דווקא כי העובדה כי קיימים עסקים מחוללי תנועה במקום יש בה למנוע הקמת תחנת דלק במרכז ספיר. כלומר, אמירת יועץ התנועה בדבר אישור לפתיחת עסקים אחרים ייתכן שיש לה משמעות במישור המנהלי או המשפטי של העדר אפליה, אולם מבחינה תנועתית, וזוהי תכלית חוות הדעת של המומחה, מוליכה לתוצאה אחרת מהמסקנה אליה הגיע. לאור האמור לעיל, כאשר מדובר על חוות דעת תנועתית המורכבת מהשערות, חששות וטענות משפטיות, אין כל יתרון למהנדס התנועה מטעם העוררת על פני חברי הוועדה המקומית וחברי ועדת הערר אשר ביקרו במקום והיו עדים למצב התחבורה. בנסיבות אלו, היו רשאים מוסדות התכנון לקבל החלטה מנומקת המנוגדת לחוות הדעת הלקויה. סיכום לאור האמור והמפורט לעיל, אנו סבורים כי החלטת הוועדה המקומית ראויה ונכונה ואין כל מקום להתערב בה. למען הסר ספק, גם חוות דעתה העצמאית של ועדת הערר, לאחר סיור במקום, הינה כי אין מקום לאשר את הבקשה להיתר לתחנת הדלק במיקום המבוקש. לא מצאנו כל ממש גם בטענות המפורטות של העוררת. אשר על כן, אנו דוחים את הערר. מיסיםבניהתחנת דלקתמ"אדלק