טוען כי הוא זכאי להירשם כבעל זכויות החכירה לדורות במגרש נוכח הסכם הפשרה אשר בגדרו התחייבה משיבה 1 להקצות לו את המגרש בתמורה לפינוי שטחים. המבקש טוען, כי פינה את השטחים האמורים, שילם את הוצאות הפיתוח בגין המגרש והמתין לרישום המגרש על שמו ולהשלמת ההליכים מטעם משיבה 2. 10. מתצהירו של המבקש עולה, כי ראש המועצה המקומית יבנאל, מר רוני כהן (להלן: "ראש המועצה") הבהיר למבקש לאורך השנים, כי מתנהל בין משיבות 1 ו-2 לבין משפחת גורן הליך משפטי עקב טענת בעלות אשר נטענה על ידי משפחת גורן. לפני שנה הודיע ראש המועצה למבקש על סיום ההליכים המשפטיים בין משיבות 1 ו-2 לבין משפחת גורן ומאז פועל המבקש להסדרת והשלמת הרישום מול משיבה 1. 11. ביום 29.09.12 פנה ב"כ המבקש אל משיבה 1 כדי להסדיר את רישום הזכויות במגרש (נספח ד' 1 להמרצת הפתיחה). המבקש לא ידע, כי המגרש שווק זה מכבר למשיבים 3. לטענת המבקש, משיבה 1 פעלה בחוסר תום לב ושיווק המגרש למשיבים 3 בטל מעיקרו. 12. במסגרת הדיון מיום 24.10.13, ביקש ב"כ המבקש למחוק את המרצת הפתיחה נגד משיבה 2 מבלי לוותר על זכותו לחקור את ראש המועצה. 13. במהלך עדותו חזר המבקש על האמור בתצהירו. 14. המשיבים 1, 2 ו-3 הגיבו לבקשה למתן צווים זמניים, שהוגשה בד בבד עם הגשת המרצת הפתיחה. תגובותיהם של המשיבים מהוות למעשה גם כתבי תשובה מטעמם להמרצת הפתיחה. 15. משיבה 1 התנגדה למתן הצווים הזמניים בטענה, כי מבוקש למעשה צו עשה ועל המבקש היה לצרף את משיבים 3 (שלא צורפו כמשיבים בהמרצת הפתיחה המקורית). עוד טענה משיבה 1, כי ביום 25.10.11 פורסם המכרז בנוגע למגרש והמועד להגשת הצעות היה עד ליום 04.12.11; משיבים 3 זכו במכרז ושמותיהם פורסמו ביום 07.12.11. עוד נטען, כי אחד המציעים במכרז היה אחיו של המבקש. 16. לשיטתה של משיבה 1, הצעתה להסדר אשר הוצעה למסעוד לא התגבשה לכדי הסדר בין הצדדים; המגרש הוקצה למשיבים 3 במסגרת מכרז ונחתם עמם חוזה חכירה ומשכך יש לראות בשיווק זה כ"מעשה עשוי"; לא נערכה כל פניה מצד המבקש למשיבה 1 עד חודש ספטמבר 2012 חרף פרסום תוצאות המכרז. משיבה 1 הגישה תצהיר מטעם גב' רחל גיטרמן (להלן: "גב' גיטרמן"), אשר שמשה כמנהלת המחלקה החקלאית עד מעבר המינהל לרשות. 17. משיבים 3 הגישו את תגובתם לבקשה למתן צווים זמניים ביום 14.04.13. במסגרת תגובתם התנגדו משיבים 3 למתן צווים זמניים בטענה, כי רכשו את המגרש בתום לב ובתמורה. לתגובתם צורף חוזה החכירה מיום 05.02.12 והודעת תשלום מס רכישה. לטענת משיבים 3, הם נמצאים בשלב מתקדם של תכנון יחידת מגורים הכוללת יחידת נופש ועוד; הם הזמינו מודד וחתמו חוזה עם אדריכלית. משיבים 3 ציינו בתגובתם, כי אין הם מעוניינים בהשבת כספם בגין המגרש או החלפת המגרש באחר וזאת נוכח ייחודו של המגרש. 18. המבקש, גב' גיטרמן, מר מיטל פריז' וראש המועצה נחקרו חקירה נגדית על תצהיריהם. עובדות שאינן שנויות במחלוקת 19. במסגרת הדיון שהתקיים ביום 24.10.13 הסכימו הצדדים לעובדות שלהלן: א. כי בית משפט השלום בעפולה בת"א 1288/99 אישר את הסכם הפשרה מיום 24.02.99, שנכרת בין משיבה 1 לבין המבקש ואביו. ב. כי בין משיבה 1 לבין משיבים 3 נכרת חוזה חכירה ביום 05.02.12 בגדרו החכירה משיבה 1 את המגרש למשיבים 3. השאלה הדורשת הכרעה 20. במרוץ בין הזכויות בנוגע למגרש, זכותו של מי עדיפה? זכותו של המבקש אשר משיבה 1 הקצתה לו את המגרש במסגרת הסכם הפשרה או שמא זכותם של משיבים 3 מכוח חוזה החכירה? המסכת העובדתית 21. המבקש חפץ במגרש עסקינן כהשלמה לנחלתו; לטענתו, הוא ואביו ניאותו לחתום על הסכם הפשרה ולפנות שטחים תמורת התחייבות המינהל להקצות להם את המגרש; הסכם הפשרה מבטא את הסכמת הצדדים ואת ההבנות אליהן הגיעו בנוגע לפינוי השטחים בתמורה להקצאת המגרש. 22. משיבים 3 טוענים במסגרת סיכומיהם, כי הסכם הפשרה שנחתם בין המשיבה 1 לבין המבקש ואביו הוא "בוסרי", כי הצדדים לא גמרו בדעתם וכי חסרים בו פרטים המלמדים על העדר מסוימות. אין בידי לקבל טענות אלה. ראשית, משיבים 3 אינם צד להסכם הפשרה. מי שאינו צד להסכם אינו יכול לטעון טענות בנוגע לגמירות דעתם של הצדדים ולחוסר מסוימות. שנית, לגופו של עניין, משיבה 1 אשר הנה צד להסכם הפשרה לא טענה כי המינהל לא גמר בדעתו להקצות את המגרש למסעוד או למי מטעמו בהתקיים תנאים מסוימים. בתגובתה טענה משיבה 1, כי הצעתה להסדר לא התגבשה לכדי הסדר בין הצדדים, טענה אשר נזנחה על ידי משיבה 1. במסגרת סיכומיה טענה משיבה 1, כי: "הסכם הפשרה אינו מנוסח באופן המתנה את הקצאת המגרש למבקש או אביו בפינוי הפלישות, אך לאור ההסדר שהוצע בשנת 1997 והאמור בכתב התביעה משתמע כי זו הייתה כוונת הצדדים". נוכח דברים ברורים אלה ברי, כי כוונת משיבה 1 הייתה להקצות למבקש את המגרש במידה וזה יפנה את השטחים הרלוונטיים. 23. הסכם הפשרה הוא חוזה שנכרת בין משיבה 1 ובין המבקש ואביו ומשכך הנו "פרי פשרה בין מתדיינים". הסכם זה קיבל תוקף של פסק-דין. מאפייניו המיוחדים של פסק דין מסוג זה אינם עומדים בגפם אלא משליכים זה על זה. עצם השגת הפשרה, כמו גם קיומו של ההליך השיפוטי כמסגרת לניהול משא ומתן, מבטיחים את החוזה שנכרת מפני טענות העשויות לשלול את קיומה של ההתקשרות מעיקרה - כגון היעדר גמירת-דעת ומסוימות, כנטען במקרה דנן על-ידי משיבים 3. דברים אלה מבוססים על הכרעתו של בית המשפט העליון אודות מעמדו של פסק-דין המעניק תוקף משפטי להסכמת מתדיינים כפי שנפסק ברע"א 4976/00 בית הפסנתר נ' דליה מור, פ"ד נו(1) 577, 585: "פסק-דין המעניק תוקף לפשרה שהושגה בין מתדיינים מאופיין בשלושה: ראשית, יסודו בחוזה. שנית, החוזה הוא פרי פשרה בין מתדיינים בהליך שיפוטי. שלישית, החוזה הופך לבקשת המתדיינים לפסק-דין, אם בית-המשפט מוצא אותו ראוי ומאשרו. מאפיינים אלו אינם עומדים בגפם, אלא משליכים הם זה על זה. שכן, עצם השגת הפשרה, כמו גם קיומו של ההליך השיפוטי כמסגרת לניהול משא-ומתן, מבטיחים את החוזה שנכרת מפני טענות העשויות לשלול את קיומה של ההתקשרות מעיקרה - כגון היעדר גמירת-דעת - או מפני טענות המקימות עילה לביטול החוזה, כגון טעות, הטעיה, כפייה ועושק". 24. נוכח האמור לעיל אני קובע, כי התחייבותה של משיבה 1 להקצות למבקש את המגרש על-פי הסכם הפשרה מחייבת את משיבה 1, לא כל שכן, משעסקינן בהסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין. תשלום הוצאות הפיתוח על ידי המבקש ופינוי השטחים 25. ב"כ משיבים 3 טוען, כי הקצאת המגרש לאביו של המבקש או למי מטעמו הייתה תלויה בקיום מספר תנאים מקדמיים וביניהם פינוי שטחים והתקשרות בחוזה חכירה. חובתם של המבקש ואביו הייתה לפעול בעניין זה מול משיבה 1 לשם מימוש הסכם הפשרה, אולם הדבר לא נעשה במהלך 13 שנה. בנוסף טוענים משיבים 1 ו-3, כי המבקש הציג מצג של ויתור על מימוש התחייבות משיבה 1 כלפיו ומשכך זכותו פקעה. בסעיף 6 לתצהירו הצהיר המבקש, "כי זה מכבר הגיע אבי להסדר במקרקעין עם המשיב 1 לפיו פינה האב שטחים בגודל של 2.6 דונם ומנגד קיבל את הזכות להקצאת מגרש ליחידת מגורים אחת, לו או למי מטעמו, תוך שהינו מתחייב להסדיר תשלום בגין הוצאות פיתוח למועצה המקומית יבנאל". גב' גיטרמן נשאלה במהלך עדותה אם פונו השטחים שהיה על המבקש ואביו לפנות והשיבה, כי אין ביכולה להציג מסמכים אודות פינוי השטחים הרלוונטיים; בהמשך עדותה אישרה גב' גיטרמן, כי השטחים הרלוונטיים פונו וזאת על-פי עיון בתיק ("ש. את יכולה להציג לנו מסמכים או את יודעת אם אכן 2.6 דונם פונו. ת. אני לא יכולה להציג מסמכים אבל מעיון בתיק ראיתי שפונו". עמ' 20 ש' 14-15). 26. לאור הצהרתו של המבקש ודבריה של גב' גיטרמן אני קובע, כי המבקש אכן פינה את השטחים הרלוונטיים כפי התחייבותו בהסכם הפשרה, הגם שמשיבה 1 לא טענה בתגובתה ובסיכומיה, כי המבקש הפר את הסכם הפשרה וטרם פינה את השטחים האמורים. 27. המבקש צירף להמרצת הפתיחה "קבלה למשלם" מיום 03.06.98 (נספח ג' להמרצת הפתיחה) ממנה עולה, כך לטענתו, כי הוא שילם למשיבה 2 את הוצאות הפיתוח בגין המגרש בסך 96,456 ₪. ראש המועצה אישר במסגרת חקירתו הנגדית, כי הוצאות הפיתוח כפי המופיע בקבלה שהוצגה שולמו בגין המגרש עסקינן ("ש. הגשנו את התביעה נגד המועצה, אתה יכול לאשר לנו שהוצאות הפיתוח בסך 96,456 ₪ שולמו על ידי דוד אלימלך או פנינה אלימלך. ת. כן, זה לא היה בזמני, אבל אני מאשר, אני ראיתי את זה, זה היה בשנת 2003. ש. אתה יכול לאשר לנו שהוצאות הפיתוח האלה שולמו בגין מגרש 17, מהכרות שלך במשך כל התקופה. ת. כן". עמ' 10 ש' 21-26). בתשובתו לשאלת ב"כ משיבה 1 הבהיר ראש המועצה, כי דמי הפיתוח שולמו ישירות למועצה (עמ' 11 ש' 19). 28. עצם העובדה, שהמבקש שילם ממיטב כספו את הוצאות הפיתוח בגין המגרש, על-פי מה שהיה מקובל באותה עת, מלמדת כי המבקש לא נטש את זכותו לחכור את המגרש. תשלום סכום נכבד כאמור מעיד על רצינות כוונתו של המבקש ועל רצונו לחכור את המגרש. האם השתהה המבקש בפנייתו למשיבה 1 ובהגשת המרצת הפתיחה? 29. משיבים 1 ו-3 סבורים, כי המבקש השתהה בפנייתו למשיבה 1 ובהגשת המרצת הפתיחה. לטענתם, פסק הדין ניתן לפני כ-14 שנה והמבקש לא פנה למשיבה 1 במרוצת השנים בנוגע לזכות שהוקצתה לו. בנוסף נטען, כי התובענה עסקינן הוגשה כשנה וחצי לאחר פרסום תוצאות המכרז שעה שהמבקש ידע על פרסום המכרז מאחר ואחיו נטל חלק במכרז. 30. לאור ההשלכות הנובעות מקבלת טענת השיהוי, התנאים לקבלתה של טענה מסוג זה הנם, מטבע הדברים, מחמירים וקבלת טענת השיהוי תיעשה בנסיבות חריגות (ראו: ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, שם בעמ' 445, ניתן ביום 02.07.03). דברים אלו מקבלים משנה תוקף כאשר מתבקש בית-המשפט להימנע מלהכיר בזכות קניינית מהטעם של שיהוי בהגשת התביעה [ראו: ע"א 5793/96 חיים נ' חיים, פ"ד נא(5) 625, 635 (1997); ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, (להלן: "עניין וינברג") 21.7.2007) לפיכך, נקבע על ידי בית המשפט העליון, כי על הטוען לשיהוי, המצדיק דחייתה של תביעה, לעמוד במספר תנאים (ראו: ע"א 2950/07 סולימאן נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל (26.10.09) (להלן: "עניין סולימאן") דבריו של כב' השופט י' דנציגר): התנאי הראשון, שהשיהוי מבטא ויתור על זכויות או ייאוש מצד התובע; התנאי השני, כי עקב השיהוי הורע מצבו של הנתבע (ראו: ע"א 1559/99 שושנה צימבלר נ' רבקה תורג'מן, בעמ' 69-70 (ניתן ביום 29.06.03) (להלן: "עניין צימבלר"); תנאי נוסף שנזכר בפסיקה עניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום-לב של המשתהה. מכל מקום, גם כאשר תנאים אלו מתקיימים, עדיין לבית המשפט שיקול דעת להכריע בדבר המשמעות שראוי להעניק לטענת השיהוי במקרה הספציפי שלפניו (ראו: עניין וינברג, לעיל, בפסקה 19). 31. במקרה שלפני חלפו שנים רבות ממועד עריכת הסכם הפשרה (24.2.1999) ומתן פסק הדין (25.02.1999) ועד להגשת התובענה (ביום 16.1.13), אולם סבורני, כי אין מתקיימים התנאים שנקבעו בפסיקה, המצדיקים דחיית התובענה עקב שיהוי. באשר לתנאי הראשון, הדורש להראות כי התובע (בענייננו המבקש) ויתר על זכויותיו, הרי שתנאי זה אינו מתקיים. כפי שקבעתי לעיל, המבקש שילם את הוצאות הפיתוח בגין המגרש. ראש המועצה אישר בחקירתו הנגדית, כי המבקש פנה אליו במהלך השנים והתעניין מתי יתאפשר לו לבנות את ביתו על המגרש (עמ' 11 ש' 9 וכן עמ' 12 ש' 20-21). דברים דומים מסר גם המבקש (ראה: עמ' 14 ש' 17-18 וכן ראה עמ' 16 ש' 13-14). מר כהן הצהיר בתצהירו ומסר בחקירתו הנגדית, כי באזור בו נמצא המגרש הייתה בעיה בשיווק מגרשים; חלק מהמגרשים שהמינהל ניסה לשווק היו בבעלויות אחרות ולא היה ניתן לשווקם; המינהל התנהל מול אותם בעלים והגיע עמם להסכמים אך הדבר ארך זמן רב, והמחלוקות הסתיימו לפני "כשנתיים שלוש". ראש המועצה הסביר למבקש על הבעייתיות שהייתה קיימת במגרש; לאחר פרסום המכרז הוא לא פגש את המבקש. לדבריו, לאחר שהמבקש גילה שהמגרש נמכר הוא פנה אליו ושאל כיצד הדבר ייתכן וכי הוא יתבע את המועצה. 32. השתלשלות הדברים מלמדת, כי המבקש לא זנח את זכויותיו כלל וכלל; להפך, המבקש פנה פעמים רבות לראש המועצה וניסה לברר במהלך השנים "מה קורה עם המגרש" ומתי יוכל לבנות את ביתו על המגרש ("ת. פניתי כל הזמן למועצה, יש לי איתם קשר ישיר, להם שילמתי, כל הזמן במשך כל התקופה פניתי לרוני מה קורה עם המגרש, אמר שיש בעיה עם משפחת גורן, לא ידענו את זה" עמ' 14 ש' 17-18, "ש. אתה יכול לומר לי, בעקבות פסק הדין ואישור הסכם הפשרה, אתה יכול להסביר לי למה לא פנית למנהל ורשמת איזה שהיא הערה על ההסכם הזה. ת. אני כל הזמן פניתי למועצה, כדי לברר מה קורה עם המגרש, היות ואני רוצה לבנות בית. מגיל שהייתי 58, 16 שנים כבר הסיפור הזה. היום אני בגיל 74 בסך הכל רוצה לבנות בית, אני מחכה כל כך הרבה שנים" עמ' 16 ש' 13-15). 33. המבקש חזר על גרסתו לפיה, פנה לראש המועצה במהלך השנים בנוגע למגרש ודבריו אושרו על ידי ראש המועצה; נוכח כך ולאור התרשמותי מן המבקש ועדותו בפני אני קובע, כי גרסתו אמינה ומהימנה. 34. בהגינותו הרבה הודה המבקש במהלך חקירתו הנגדית, כי לא פנה מיוזמתו למשיבה 1 במשך השנים (עמ' 15 ש' 27). סבורני, כי לעובדה זו אין נפקות של ממש. מחקירתה הנגדית של גב' גיטרמן עולה, כי גם אם המבקש היה פונה למשיבה 1 הוא היה מקבל את אותה תשובה שקיבל מראש המועצה לפיה, ישנן בעיות הנוגעות לבעלות על הקרקע ולכן לא ניתן לשווק את הקרקע ולבנות עליה (עמ' 19 ש' 8-9). 35. אין בידי לקבל את טענתם של משיבים 1 ו-3 לפיה, המבקש השתהה בהגשת המרצת הפתיחה אשר הוגשה בחלוף כ-10 חודשים ממועד סגירת המכרז וכ-8 חודשים ממועד החתימה על חוזה החכירה. מתגובתה של משיבה 1 לבקשה לצווים זמניים ומסיכומיה עולה, כי אחיו של המבקש ידע אודות פרסום המכרז והשתתף בו. המבקש העיד, כי הוא אישית לא ידע על פרסום המכרז, לא ידע שאחיו השתתף במכרז ולא ידע כי המגרש שווק זה מכבר למשיבים 3. המבקש לא ידע לאמוד את טיב היחסים בינו לבין אחיו ("ש. אתה ומאיר בקשר טוב. ת.אנחנו אחים. לא יודע אם בקשר טוב כל אחד במקומו", וכן ראה עמ' 14 ש' 27-32 "ש. אתה אומר שאתה ומאיר אחים אבל כל אחד במקומו. ת.כן. ש. מאיר נמצא כאן באולם. ת. כן. ש. וכל אחד במקומו או שאתם בקשר. ת. קשר בתור משפחה, אחים"). אחיו של המבקש התייצב לדיון ההוכחות כדי לסייע לו; הם גרים באותו מקום והנחלה של אחיו ואדמותיהם נמצאות באותו מקום ("ש. למה הוא הגיע לדיון היום. ת.בתור אח, אנחנו גרים באותו מקום, הנחלה שלו שם והאדמות שלנו שם. סביר להניח שבתור אח שהוא מתמצה באדמות אז הוא בא לעזור" עמ' 15 ש' 2-3). במסגרת החלטתי מיום 24.10.13, דחיתי את בקשתו של ב"כ משיבים 3 להעיד את אחיו של המבקש כעד מטעם בית המשפט וזאת מאחר והבקשה הוגשה באיחור ניכר. יחד עם זאת ציינתי, כי אין חולק, כי אחיו של המבקש הגיש הצעה על מגרש 17 במסגרת המכרז של המינהל. 36. עצם העובדה, כי אחיו של המבקש ניגש למכרז והמבקש לא ידע אודות כך, אכן מעלה תמיהה. יחד עם זאת, לא ניתן לראות בידיעת אחיו של המבקש באשר למכרז כידיעת המבקש; לא זו אף זו, התנהגותו של המבקש במהלך השנים - תשלום הוצאות הפיתוח, פניותיו החוזרות ונשנות למשיבה 2 והעובדה, כי המגרש מהווה השלמה לנחלתו, מלמדים על כך, כי המבקש לא ויתר על זכויותיו במגרש. הדעת נותנת, כי המבקש היה פועל בנחרצות למימוש זכותו אם היה יודע, כי המגרש עומד להיות משווק במסגרת מכרז של המינהל. 37. באשר לתנאי השני, הדורש להראות, כי עקב השיהוי הורע מצבו של הנתבע (משיבים 3) סבורני, כי אף תנאי זה אינו מתקיים בנסיבות העניין; ככל שנגרמה הרעה במצבם של משיבים 3, הרי הדבר נובע ישירות מטעותו של המינהל, ולא מהתנהגותו של המבקש. ראש המועצה הסביר וגב' גיטרמן אישרה, כי לא היה ניתן לשווק את המגרש עקב סכסוך משפטי שהיה בין המינהל לבין אנשים אחרים ("ת. הייתה בעיה של שיווק המגרשים, חלק מהמגרשים שניסו לשווק היו בעלויות אחרות ואי אפשר היה לשווק אותם. המינהל התנהל מול אותם בעלים. הכוונה למשפחת גורן ועוד משפחה אחת. הגיעו להסכמים וזה לקח זמן, ההתנהלות לקחה הרבה זמן. לכן אי אפשר היה לשווק את המגרשים האלה" דבריו של מר כהן בעמ' 11 ש' 4, "ת. בכל מקרה אם הוא היה פונה למינהל הוא היה מקבל אותה תשובה שאכן יש בעיות בעלות של הקרקע ולא ניתן כרגע לשווק" דבריה של גב' גיטרמן בעמ' 19 ש' 8-9) עקב כך, אין לראות במבקש כמי שהרע את מצבם של משיבים 3. משיבה 1 היא ששיווקה את המגרש והוציאה מכרז לגביו חרף התחייבותה במסגרת הסכם הפשרה להקצות את המגרש למבקש. ברי, כי שגגה חמורה נפלה מתחת ידה של משיבה 1 אשר פעלה לשיווקו של המגרש במסגרת המכרז חרף התחייבותה הקודמת להקצותו למבקש; סביר להניח, שלוּ פעלה המשיבה 1 בצורה נאותה ורשמה בספריה הערה אודות התחייבותה כלפי המבקש, לא הייתה נתפסת לכלל טעות ולא הייתה פועלת לשיווקו של המגרש אלא הייתה עושה את הדרוש למימוש התחייבותה ולהשלמת העסקה עם המבקש. 38. סבורני כי המבקש התנהג בתום לב לאורך כל הדרך; לא היה ביכולתו לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין ולמנוע את "התאונה המשפטית". כבר נפסק, כי לרישום בגופים אחרים, מלבד לשכת רישום מקרקעין, אין מעמד חוקי מחייב (ע"א 842/79 משה נס נ' נחום גולדה). בנסיבות העניין ומאחר והמבקש התקשר עם משיבה 1, שהנה רשות מינהלית, שומה היה על האחרונה לרשום הערה בספריה אודות התחייבותה להקצות את המגרש למבקש ובכך למנוע שיווקו פעם נוספת. המסגרת הנורמטיבית 39. סיטואציה זו של עיסקאות נוגדות זכתה להתייחסות רבה בפסיקה, ודווקא משום כך חשוב לשים לב למהות הזכויות הנטענות על-ידי הצדדים, אל מול המסגרת הנורמטיבית המתאימה. 40. על מנת לעמוד על הזכויות הנטענות על ידי הצדדים, יש להתחקות אחר מהות הזכות אותה ביקשה משיבה 1 להעביר אליהם. מהות הזכות נלמדת מן המסמכים עליהם חתמו הצדדים. 41. במקרה דנן נחתם הסכם פשרה בין משיבה 1 לבין המבקש ואביו שקיבל תוקף של פסק דין, במסגרתו הוסכם, כי משיבה 1 תקצה למבקש, לאביו או למי מטעמם את המגרש; טרם החתימה על הסכם הפשרה, הציעה משיבה 1 לאביו של המבקש "הצעה להסדר" אשר כללה נכונות של המינהל להקצאת מגרש ליחידת מגורים אחת לו או לבנו. התחייבותה של משיבה 1 להקצות למבקש מגרש ליחידת מגורים אחת משמעותה הלכה למעשה הנה התחייבות להחכיר לו את המגרש. מדובר ב"עיסקה במקרקעין" כהגדרתה בסעיף 6 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הטעונה רישום, כמתחייב מהוראות סעיף 7 לחוק הנ"ל, אך מאחר וטרם נגמרה ברישום, רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה (סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין). 42. לעומת זאת, משיבים 3 זכו במכרז לשיווק המגרש ובעקבות כך נחתם חוזה החכירה, בגדרו החכירה משיבה 1 את המגרש למשיבים 3. יוצא איפוא, כי משיבה 1 התחייבה תחילה להקצות את המגרש למבקש ומאוחר יותר התחייבה להחכירו למשיבים 3. השאלה שניצבת לפני היא, זכותו של מי מבין השניים עדיפה? 43. מאחר ומשיבה 1 התחייבה כלפי המבקש לעשות עיסקה במקרקעין ובטרם נגמרה העיסקה ברישום שבה והתחייבה כלפי משיבים 3 לבצע עיסקה נוגדת, חל סעיף 9 לחוק המקרקעין אשר קובע כהאי לישנא: "התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה". במקרה דנן אין להחיל את הוראות סעיף 12 לחוק המיטלטלין, תשל"א - 1971 כנטען על- ידי ב"כ משיבים 3, היות ומשיבה 1 הקצתה למבקש זכות קניינית. טענתו של ב"כ משיבים 3, לפיה, משיבה 1 הקצתה למבקש זכות אובליגטורית אינה נשענת על תשתית ראייתית כלשהי. זכותה של משיבה 1 במגרש לא השתנתה החל מהקצאת הזכות למבקש ועד לחתימה על חוזה החכירה עם משיבים 3 (במבוא לחוזה החכירה צויין מפורשות, כי קק"ל היא הבעלים של המגרש). 44. בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003), נקבע כי אין לפרש את סעיף 9 לחוק המקרקעין כהסדר ממצה והוא חלק ממערך נורמטיבי כולל. במצבים מסוימים ייתכן ותגבר ידו של הקונה השני, אף אם לא התמלאו כל התנאים הנקובים בסעיף 9: רישום, תום-לב ותמורה, כאשר הקונה הראשון בזמן מפר את חובת תום הלב האובייקטיבי, וגורם ליצירת "תאונה משפטית", הוא מאבד עדיפותו. על הרוכש הראשון בזמן מוטלת חובה לפעול בתום לב וזאת הן במישור יחסיו עם המוכר והן כלפי הרוכש השני בזמן ועליו לעשות את כל הדרוש על מנת שלא תארע "תאונה משפטית" ותתאפשר מכירה נוספת של אותו הנכס לאדם אחר. הפעולה המתבקשת בהקשר זה היא רישום הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין בדבר העיסקה שערך הרוכש הראשון. אי רישום הערה כזו עשוי להיחשב כהתנהלות בחוסר תום לב של הרוכש הראשון כלפי הרוכש השני רק מקום שבו היה הרוכש השני תם-לב לאורך כל שלבי העיסקה. שאלת תום-לבו של הרוכש השני בזמן נבחנת בשני היבטים מרכזיים: בהיבט הסובייקטיבי - האם הרוכש השני בזמן ידע על העיסקה הראשונה בעת שהתקשר בעסקה שלו; ובהיבט האובייקטיבי - האם הרוכש השני בדק את מצב המקרקעין בשטח ובפנקס הרישום טרם עריכת העיסקה (לעניין זה ראו: ע"א 3099/10 אבו שקרה נ' חדאד, 09.10.12). 45. כפי שקבעתי לעיל, המבקש פעל בתום לב לאורך השנים; הוא שילם את הוצאות הפיתוח בגין המגרש ולא זנח את הזכות שהוקצתה לו על ידי משיבה 1. בנוסף, לא היה ביכולתו של המבקש למנוע את "התאונה המשפטית" על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו. גם המשיבים 3 פעלו בתום לב; הם ניגשו למכרז בעקבות פרסומו על ידי משיבה 1, זכו בו, שילמו את התמורה וחתמו על חוזה החכירה. תום לבם של משיבים 3 אינו מוטל בספק לאור העובדה, כי הם ניגשו למכרז אשר פורסם על ידי משיבה 1, שהנה רשות מינהלית המופקת על ניהול מקרקעי ישראל. נוכח זאת חלה חזקה, כי משיבה 1 מנהלת ענייניה באופן ראוי, תקין וסביר. יחד עם זאת, התנאי השלישי אשר בעטיו ניתן להעדיף את הקונה השני בזמן אינו מתקיים בנסיבות המקרה עסקינן. משיבים 3 לא הוכיחו, כי העיסקה לטובתם נגמרה ברישום בטאבו. משיבים 3 טענו בסעיף 3 לסיכומיהם, כי "העסקה בוצעה והסתיימה (לרבות ברישום בממ"י, בהעברת הזכות, ובתשלום התמורה בעדה - אין חולק על כך". רישום בספרי המינהל אינו עונה על דרישת סעיף 7 לחוק המקרקעין ומשכך אין לראות ברישום בספרי המינהל כרישום העיסקה בטאבו. נוכח כך, זכותו של המבקש שהנו בעל העיסקה הראשונה עדיפה. אחרית דבר 46. לאור המקובץ לעיל, אני מקבל את התובענה וקובע, כי המבקש זכאי להירשם כחוכר לדורות של מגרש מס' 17, חלק מחלקה 11 בגוש 15439. בנוסף אני קובע, כי שיווק המגרש על ידי משיבה 1 למשיבים 3 בהתאם להודעת משיבה 1 מיום 17.12.12 בטל וכך גם חוזה החכירה שנחתם ביניהם ביום 05.02.13. אני מחייב את משיבה 1 לשלם למבקש הוצאות משפט בסך 20,000 ₪. בנסיבות העניין, אני נמנע מלחייב משיבים 3 בהוצאות משפט משלא דבק כל רבב בהתנהגותם. חכירהחוזהקרקעותחכירה לדורותהסכם פשרה