המרצת פתיחה בה מבוקש להצהיר כי המבקשת זכאית להחזיק בזכויות לפי הסכם פיתוח מיום 8.9.97 במגרש בשטח של 1,501 מ"ר בגוש 29510 חלקה 47 ן-48, הידוע גם כמגרש 4א לפי תוכנית מפורשת 5169 באזור התעשייה עטרות ירושלים (להלן: "המגרש"). הארכה המבוקשת היא ל- 18 חודשים נוספים מיום מתן פסק הדין. כן נתבקש להצהיר על בטלות ביטול הסכם הפיתוח ולצוות על המשיבים להמליץ על הקצאת המגרש למבקשת ללא מכרז פומבי. המבקשת, חברה בע"מ בבעלות פרטית עוסקת בתחום אריזת קרטון, רכשה בשנת 1999 את הזכויות במגרש מחברת "ממתקי אטלס בע"מ", אשר החזיקה בהסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל ביחס למגרש. מאז, נחתם בין המבקשת למשיב 2 הסכם תוספת להסכם פיתוח, מיום 3.3.03 בו נקבע כי המועד להשלמת הבנייה הינו 1.7.05. לטענת המבקשת, בתום תקופה של חילופי מכתבים וסחבת, הודיע לה המשיב 2, על ביטול ההקצאה וזאת "הואיל ועברו למעלה מ-7 שנים ולא נבנה דבר בשטח והעסקה אינה בתוקף". המבקשת טוענת, כי המשיבים נהגו במשך כל השנים בסחבת גדולה ומשום כך, המשך החזקתה של המבקשת במגרש היה מוטל בספק. מסיבה זו ובשל המצב הביטחוני ששרר במקום לא ניתן היה להתקדם בבניה במגרש. לפיכך, לטענת המבקשת, יש להכיר בכך כי תוכניותיה ביחס למגרש שובשו מחמת סיכול כתוצאה ממחדלי המשיבים וכתוצאה מהמצב הביטחוני. מכאן, שקמה עילה לשינוי תנאי הסכם הפיתוח כך שמועד קיום ההתחייבות לפי ההסכם ידחה ב-18 חודשים נוספים לאחר מתן פסק הדין. המשיבים טוענים מנגד, כי מאז חתמו עם המבקשת על הסכם פיתוח בשנת 2003, ניתנו לה ארכות רבות לביצוע החוזה, אולם מאז ועד ליום ביטול העסקה (25.7.10) לא הושלמה הבניה במקרקעין והמבקשת הפרה ברגל גסה את הסכם הפיתוח והתחייבויותיה על פיו. לפיכך, לשיטתה בנסיבות אלו ביטול העסקה נעשה כדין ודינה של התובענה דחייה. יצוין, כי טרם הוגשה המרצת פתיחה זו, הוגשה עתירה לבית המשפט לעניינים המנהליים, שם נקבע כי העתירה אינה בסמכותו העניינית. טענות המבקשת 2. כאמור, בקשת המבקשת היא לקבוע כי קמה עילה לשינוי תנאי הסכם הפיתוח כך שמועד קיום ההתחייבויות לפי ההסכם ידחה ב- 18 חודשים לאחר מתן פסק הדין, שכן מתקיימות בעניינו נסיבות סעיף 43 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. המבקשת טענה, כי מאחר שלא היה בידיה הסכם פיתוח בתוקף, הייתה מנועה מלבצע פעולות פיתוח במגרש, שכן כל ההשקעה הכספית שלה בקשר לפיתוח עם המגרש הינה משום הנחת כספים על קרן הצבי. כך, העמידו המשיבים את המבקשת בפני מצב שהיה בידיה הסכם פיתוח לתקופות מצומצמות של שבועיים בשנת 2006 ו-8 חודשים בשנת 2008. לפיכך, יש לשנות את תניית המועדים הקבועה בהסכם כדי להגשים את תכליתו, שהינה פיתוח המגרש במועדים סבירים ולגיטימיים. המבקשת השקיעה במגרש סכומי עתק לשם הגשמת האינטרס הציבורי של פיתוח המגרש ואזור התעשייה בזמן הקצר ביותר שניתן. אין כל ספק שאם תדחה עתירת המבקשת, יפתח הליך הקצאת מגרש ליזם אחר ויחלפו לפחות 4-5 שנים עד שהוא ישלים את פיתוחו אם בכלל. המבקשת טענה עוד, כי הנימוק של ועדת התיאום להחלטתה לביטול הסכם הפיתוח לפיו "חלפו 7 שנים ולא נעשה דבר" במגרש, אינו אמת. לדבריה, רק במרץ 2003 נחתם הסכם הפיתוח הראשון, ואילו החלטת הועדה המדוברת בה נאמר כי חלפו 7 שנים, ניתנה בשנת 2009 דהיינו לאחר 6 שנים. במהלך שנים אלה, טענה המבקשת, פעלה נמרצות לפיתוח המגרש והשקיעה כספים מרובים ואף קיבלה היתר חפירה והחלה לחפור במגרש. לטענתה, המשיבים החליטו להעיד מטעמם את הפקידים הלא מתאימים, אשר לא ידעו דבר בקשר למבקשת ואילו את הפקידים שהיו מעורבים בעניינה לא הביאו לעדות. עוד טענה המבקשת, כי ממ"י סרב להמציא את פרוטוקול ישיבת הוועדה שדחתה את בקשתה להאריך את ההסכם. לבסוף טענה המבקשת, כי מאז בוטל ההסכם ביוני 2009 ועד היום, המגרש עומד שומם ולא מפותח והמשיבים נמנעו מלהקצותו ליזם אחר. טענות המשיבים 3. המשיבים טענו מנגד, כי הסכם הפיתוח נחתם לראשונה עם המבקשת ביום 3.3.03, ובו הוקצתה לה קרקע בפטור ממכרז על מנת שתקים מפעל במקום. כעבור כ-7 שנים, לאחר 2 הארכות מועד שניתנו למבקשת ולאחר שבכל אחת מבקשותיה להארכת מועד הסכם הפיתוח פנתה באיחור ניכר למינהל, הוחלט שלא להאריך בשלישית את הסכם הפיתוח עמה מהטעם שבחלוף 7 שנים לא נעשה דבר במגרש שהוקצה לה. המשיבים דחו את טענת המבקשת בדבר העדר יכולת לבנות בשל המצב ששרר באותה תקופה- ימי האינתפאדה השניה באזור עטרות בו נמצא המגרש. לטענתם, המבקשת חתמה על הסכם הפיתוח ביודעה כי זה המצב במגרש ובכל זאת חתמה על הסכם הפיתוח. המשיבים הגנו על החלטתם שלא להאריך עוד את הסכם הפיתוח בכך שלמבקשת ניתנה הטבה בעלת ערך כלכלי רב בעצם הקצאת הקרקע בפטור ממכרז, וחובה היה עליה להקפיד ביתר שאת על עמידה בלוחות זמנים ועל בנייה בקרקע בהתאם לקבוע בהסכם הפיתוח שנחתם על ידה לאחר הארכות חוזרות ונשנות שניתנו לה. לשיטתם, נוכח אוזלת ידה של המבקשת ובשל העובדה שמדובר במקרקעי ציבור אשר ניתנו בפטור ממכרז, אין לחייב את המינהל להאריך שוב ושוב את הסכם הפיתוח לשם פיתוח הקרקע. לתמיכה בטענותיהם ציטטו המבקשים פסקי דין בהם אושרו ביטול הסכמי פיתוח בשל אי עמידה במועדים (יצוין כבר עתה, כי כבר מתוך הציטוטים שבסיכומי המשיבות נלמד שבאותם מקרים העיכובים היו מחמת מקבלי הזכויות בקרקע אשר בחרו לשבת בחוסר מעש). המשיבים הוסיפו, כי המבקשת לא הוכיחה שפעלה במשך השנים לקבלת מימון, קידום הליכים למול רשויות התכנון או התקשרות עם אדריכלים. לטענתן, המבקשת השתהתה זמן רב עד אשר מצאה לנכון לפנות למינהל בבקשה להאריך את ההסכם. המבקשת פעלה באוזלת יד עת לא עמדה בהתחייבויותיה בהתאם להסכם פיתוח, לא החלה בבנייה, לא הראתה כי עשתה מאמץ כלשהו להתחיל בבניה. כל שהיא מתמקדת בו היא התקופה האחרונה של הארכת חוזה הפיתוח, גם אז פנתה למינהל להארכת הסכם הפיתוח 4 חודשים לאחר שפג ההסכם ולאחר פניות המינהל. דיון והכרעה 4. מטעם המבקשת העיד מר עופר פנחסי, בעל החברה המבקשת. מטעם המשיבים העידו מר מנחם יחזקאלי, סגן מנהל אזורי פיתוח במשרד התעשייה והמסחר וגב' איילת בן יונה, מנהלת מדור מחלקת עסקות עירוניות במינהל מקרקעי ישראל. לאחר שמיעת עדויות אלה ולאחר שנתתי דעתי לטענות ב"כ הצדדים בכתבי טענותיהם ובסיכומים שהוגשו בכתב, שוכנעתי, כי יש לקבל את התביעה מהטעמים שיובהרו בהמשך. חיוב נדחה 5. טענתה המרכזית של המבקשת היא, כי משלא היה בידה הסכם פיתוח בתוקף במשך זמן רצוף מספיק, לא יכלה להתקדם בבניה על המגרש ובכך לשים את כספה על קרן הצבי. בטיעוניה הסתמכה על סעיף 43 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 הדן בחיוב נדחה וקובע: "המועד לקיומו של חיוב נדחה - (1) אם נמנע הקיום במועדו מסיבה התלויה בנושה - עד שהוסרה המניעה; (2) אם תנאי לקיום הוא שיקויים תחילה חיובו של הנושה - עד שקויים אותו חיוב" בפסק שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון נדון סעיף זה וכך נכתב בפסק הדין: "אף במסגרת יחסים חוזיים בין שני פרטים, הכירו-הן החקיקה והן הפסיקה- בכך שצד אחד עלול להיות מנוע מלדרוש מן הצד השני לקיים חיוב, כאשר הוא עצמו אינו מקים חובה המוטלת עליו, אף אם שני החיובים אינם שלובים זה בזה. כלל זה מעוגן בחקיקה בהוראת סעיף 43(א)(1) לחוק החוזים(חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן- חוק החוזים חלק כללי), הקובע כי מועד קיומו של חוב נדחה אם נמנע הקיום במועדו מסיבה התלויה בנושה- עד שהוסרה המניעה" (עע"ם 1659/09 משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל, נ' אליהו מלכה, פסק דיון מיום 17.11.13, פורסם במאגרים המשפטיים). באותו מקרה, ביקש מינהל מקרקעי ישראל להיבנות מן הטענה, שהמשיב שם לא שילם את הוצאות הפיתוח במועד ולכן זכותו להתקשר בהסכם פיתוח פקעה. ואולם בית המשפט העליון קבע (מפי כב' השופט ח' מלצר) כי אין להתעלם מן העובדה שלמינהל לא הייתה כל כוונה לחתום עם המשיב על חוזה פיתוח. במקרה דנן, שונות הנסיבות בכך, שלא הוכחה העדר כוונה של המינהל להאריך את הסכם הפיתוח, אלא שבפועל במשך פרקי זמן לא מבוטלים, לא היה בידי המבקשת הסכם פיתוח בתוקף, דבר שעיכב אותה מלבנות במגרש. סקירת מהלך האירועים מאז חתימת הסכם הפיתוח 6. ביום 8.9.97 נחתם הסכם פיתוח בין מינהל מקרקעי ישראל וחברת "ממתקי אטלס בע"מ" ביחס לפיתוח המגרש. ביום 15.2.99 נחתם הסכם מכר בו הוסכם על העברת הזכויות מממתקי אטלס למבקשת (מוצג מב/1). ביום 14.2.00 הוגשה בקשה להעברת זכויות חברת "ממתקי אטלס בע"מ" לטובת המבקשת (נספח 2 לתצהיר פנחסי). ביום 8.7.02 הוחלט לאשר את הארכת הסכם הפיתוח. ביום 25.11.02 הוחלט להמליץ על העברת הזכויות של חברת ממתקי אטלס בע"מ למבקשת וביום 9.12.02 שלח משרד התעשייה והמסחר מכתב למינהל ובו המלצה להקצות את המקרקעין למבקשת (נספח 1 לתצהיר פנחסי). ביום 3.3.03 נחתמה בין המינהל למבקשת תוספת להסכם פיתוח בה נקבע כי המועד להשלמת הבנייה הינו 1.7.05 (נספח 3 לתצהיר פנחסי). הנה כי כן, גם למשיבות נדרשה תקופה לא מבוטלת של כ-3 שנים, מאז נחתם הסכם המכר ועד שאושרה העברת הזכויות וניתנה התוספת להסכם הפיתוח. גם המשיבים מודים בכך למעשה בסיכומיהם, תוך שהם מפרטים את השתלשלות העניינים (ר' למשל סעיף ב' 4 לסיכומי המשיבים). כלומר, בתום תהליך אישור העברת הזכויות שנמשך כ- 3 שנים, ניתנה למבקשת התוספת להסכם הפיתוח, אשר קובע, כי עליה להשלים את הבניה עד ליום 1.7.05. אין חולק כי המבקשת לא עמדה במועדים שנקבעו בתוספת להסכם הפיתוח, מטעמים שונים. כך, נציג המבקשת מר פנחסי העיד, כי בשל האינתפאדה ששררה באזור, לא אישרו לו הבנקים ליווי בנקאי (עמ' 8 לפרוט'). ביום 23.6.05 וכן ביום 30.8.05 שלח מינהל מקרקעי ישראל מכתבים למבקשת, ובהם הוא מתרה במבקשת ומזכיר לה שטרם החלה בבנייה (נספחים י' ו-יא' לתצהיר איילת בן יונה). ביום 29.1.06 פנתה המבקשת למינהל במכתב וביקשה להאריך את תוקף חוזה הפיתוח עד ליום 31.12.06(נספח יב' לתצהיר איילת בן יונה). ביום 13.12.06, שנה לאחר שהוגשה בקשת המבקשת למתן ארכה, נחתמה התוספת להסכם הפיתוח, על פי המועד להשלמת הבניה הוא 1.1.07, כלומר למחרת היום שבו ניתנה. מכאן, שבמשך שנה וחצי לא היה בידי המבקשת הסכם פיתוח בתוקף. עד יום 29.1.06- בשל העיכוב בעבודת המבקשת וחריגתה מהתוספת הראשונה להסכם הפיתוח ומאז ועד 1.1.07- בשל המתנת המבקשת לתשובת המשיבה לארכה שביקשה. לאחר מועד זה, שוב לא היה בידי המבקשת הסכם פיתוח בתוקף, שכן זה פג ביום שלאחר חתימת התוספת. רק ביום 11.10.07 ניתנה שוב הסכמה להאריך את הסכם הפיתוח וב-4.08 נקבע מועד סיום הבניה ליום 1.1.09 (נספח כא לתצהיר איילת בן יונה). ביום 1.1.09 ניתן היתר לביצוע חפירות במגרש. על פי דו"ח פיקוח של המינהל מיום 9.7.09 "הנ"ל החל בחפירה מסויימת (בטח לא חפירת יסודות) אין פעולות בשטח. חפירת יסודות אינה מוגדרת כהתחלת בניה!!!" (נספח כו לתצהיר בן יונה). לבסוף, ביום 28.6.09 יצא מכתב ועדת התיאום על ביטול ההקצאה למבקשת. 7. השתלשלות העניינים מאז הועברו הזכויות למבקשת, ועד הודעת ביטול ההקצאה מעלה, כי המבקשת לא ישבה בחיבוק ידיים והמתינה לחלוף התקופות, אלא הייתה במגעים אל מול המשיבות ופעלה לתחילת הבניה. מהמסמכים שהוגשו עולה כי המשיבות קבעו בכל פעם מועדים קצרים וקצובים עד מאוד, בהם אמורה המבקשת להספיק להתחיל ולסיים בניה במגרש בפרקי זמן בלתי הגיוניים. כך, בהסכם התוספת האחרון(נספח כא'), אשר נחתם, ביום 30.3.08, במועד שכבר ידוע למשיבות שלא החלה בניה באזור, הוארך תוקף ההסכם ונקבע כי הבניה תושלם עד יום 1.1.09, פרק זמן של תשעה חודשים, אשר הסבירות להתחיל ולסיים בניית מפעל בו נמוכה ביותר עד אפסית. נקודה זו ביקש ב"כ המבקשת לברר עם נציגת המינהל, אולם בעדותה לא התקבל הסבר מניח את הדעת, לקביעת מועדי הזמנים הקצרצרים ואף נוצר הרושם, כי המדובר בנוהג קיים אצל המינהל. כך נשאלה והסבירה הגב' בן יונה: "ש. אתם את הסכמי הפיתוח עורכים לגבי המועדים לפי מה שהוא מבקש לא לפי המציאות שהיא לא חשובה איפה אנו בלוח השנה לא חשוב, אם היה מבקש ארכה לשנה והיה מתגלגל שלושה חודשים בועדה שלושה חודשים במינהל ומגיע לחתימת הסכם באמצע 08 עדיין בהסכם הפיתוח היית רושמת 1.1.07. ת. זה מה שנעשה. ... ש. מה היה צריך לעשות. ת. לבקש ארכה נוספת. ש. ארכה נוספת לתפיסת המינהל אוטומטית צריך להיות. ת. לא. ש. צריך שוב לחזור לועדה. כ. כן. צריך לחזור על כל הפרוצדורה. ש. תסבירי לי את ההיגיון שעומד מאחורי זה. ת. לא אני קובעת זה הנוהל כך עושים אין היגיון פה. ש. איך את יודעת שזה הנוהל. ת. אני עובדת שם 16 שנה. ש. יש מקרים שהסכם פיתוח נחתם בתוקף ליומיים. ת. לא, יש נוהג שפג תוקף הסכם. ש. אחרי יומיים. ת. שפג תוקף ש. יש נוהל למקרים כאלה? ת. זה מצב נתון, כן יש הסכם (עמ' 31 לפרוט'). גם נציג משרד התמ"ת העיד, כי לעתים עד אשר בקשת ארכה מאושרת, הרי שהארכה שניתנת היא לזמן קצר ביותר והשיב שיש להפנות שאלות אלה למינהל (ר' עדות מר יחזקאלי בעמ' 23 לפרוט'). ביחס לפגישה שהתקיימה בין המבקשת למר יגאל יוסף, נציג משרד התמ"ת, לא היה בידו למסור מידע (ר' עמ' 20 לפרוט'). אני מקבל את טענת המבקשת, לפיה לא היה בידי העדים מטעם המשיבים להשיב על כל הנדרש, ומן הראוי היה להזמין לעדות גם את מר יגאל יוסף אשר נכח בוועדות שהתקיימו בעניין המבקשת ואשר כלפיו טענה המבקשת, שהודיע לה שאין מניעה שהסכם הפיתוח יוארך והדבר תלוי במינהל מקרקעי ישראל בלבד. 8. הן מהתצהיר והן מעדות נציג המבקשת, מר פנחסי עולה, כי במהלך השנים, לא שקט על השמרים ופעל להתקדמות הבניה במגרש. כך הציג הוא מכתב אדריכל ובו סיכום הפעולות שבוצעו בנוגע למגרש. בין הפעולות המתוארות במכתב פתיחת תיק רישוי (תיק 08/302.1), דיונים עם רשויות התכנון, התקבלו אישורי הג"א, מכבי אש, דרכים ותנועה. בוצעו חישובים סטטיים של הקרקע ונעשה תיאום תשתיות. כמו- כן ניתן אישור רשות העתיקות ואישור הממונה על בטיחות בדרכים. לבסוף, מצוין במכתב האדריכל יצחק שפירא, כי הוצא היתר בניה למגרש ביום 1.1.09 (מכתב אדריכל שפירא, נספח 5 לתצהיר מר פנחסי). נציג המבקשת צירף לתצהירו גם צילומים המעידים על עבודת גידור ועבודות נוספות במגרש (נספח 6 לתצהיר), וכפי שעולה מסקירת האירועים לעיל, הוסיפה המבקשת ופעלה לקבלת ארכות ואישורי המשיבות. מעדות נציג המבקשת עלה, כי החל בביצוע עבודות במגרש, אולם לא היה בידיו להמשיך בהן: "ש. המינהל הסכים להאריך את החוזה לפנים משורת הדין אפילו שלא ראית עדיין כלום במגרש. ת. שהתחלתי לבצע פעולות בשנת 07'. ש. משהו קרה במגרש יש בו חפירות. ת. המגרש כבר בסוף חפירה ודאי אני עצרתי כי לא הייתה לי יכולת להמשיך כי הסכם הפיתוח פג וכשהייתי אצל יגאל יוסף הוא אמר לי אין בעיה אני יכול לאשר" (עמ' 13 לפרוט'). מכאן, שהמינהל נוהג להתקשר בחוזים ולתת ארכות לתקופות קצרות ביותר ולעתים אף נחתם הסכם כאשר תוקפו פג למחרת היום. התועלת בנוהג זה אינה ברורה ומעבר לכל, מותיר הוא את הצד השני, חסר אונים בתום הליך בירוקרטי ארוך להשגת ארכה, עם הסכם קצר. שכן, בהסתמך על הסכם הפיתוח, מבקש בעל הזכות החוזית במגרש להתקדם בתהליך הבנייה, הנושא בחובו עבודה בירוקרטית נוספת של השגת היתרי בניה, תכנון אדריכלי של הפרוייקט והתקשרות עם הקבלנים השונים הדרושים לתהליך. הותרת המבקשת עם הסכם קצוב למועד קצר כל כך מצרה את צעדיה ופוגעת באפשרות להתקדם בתהליך המורכב של הבניה. המשיבות לא הקלו עם המבקשת במרוצת הזמן, הארכות שניתנו, ניתנו למועדים קצרים ביותר, וכפי שראינו לעיל, באחת, ניתן תוקף לארכה עד יום המחרת. הדבר הותיר את המבקשת בלא יכולת להתקדם עם הגורמים האחרים, כאשר היא נתונה במצב של חוסר וודאות אל מול המשיבות. לפיכך, סבורני, כי בנסיבות אלה, משהמשיבים הותירו את המבקשת במשך פרקי זמן, ללא הסכם פיתוח בתוקף ובהסכם שתוקפו קצר ומוגבל ביותר, אין להם להלין על המבקשת אשר לא השלימה את הבניה בתקופות אלה. בשולי הדברים יצוין עוד, כי לא בכדי מוגדר האזור בו נמצא המגרש כאזור "בעדיפות לאומית", זאת בין היתר נוכח הקושי הכרוך בבניה ובפעילות באזור, וגם בכך היה על המשיבים להתחשב. מתוך אינטרס לקדם את הבניה במגרש בפרט ובאזור בכלל, לא ברורה העדפת המשיבים להתחיל בהפניית המגרש לאחרים, תהליך אשר יארך זמן ויותיר את המגרש במצבו הנוכחי עוד זמן רב. סיכומו של דבר 9. נוכח כל האמור לעיל, ולאחר ששוכנעתי שבנסיבות שנוצרו במהלך השנים, לא היה בידי המבקשת לפעול ולעשות יותר משעשתה, זאת אל מול הסחבת שננקטה כלפיה על ידי המשיבים, בהותירם את המבקשת בחוסר וודאות שוב ושוב, הרי שביטול הסכם הפיתוח לא נעשה כדין. לפיכך, אני נעתר לבקשה ומורה על ביטול ההחלטה המבטלת את הסכם הפיתוח ומורה כי הסכם הפיתוח המקורי יוארך ב-18 חודשים נוספים ללא מכרז וזאת מיום מתן פסק דין זה. בנסיבות העניין- אין צו להוצאות. חוזההמרצת פתיחההסכם פיתוח