הסכם למכירת מגרש בנתיבות. בחלוף השנים לא נרשם המגרש על שם הרוכשים וקיימת מחלוקת בנוגע לתמורה ששולמה. האם זכאים המוכרים לבטל את ההסכם או שמא זכאים הרוכשים לאכוף את העברת הזכויות על שמם. רקע וטענות הצדדים 2. ביום 23.5.04 נערך הסכם מכר בין שלמה וחיה טרבולסי, התובעים בת"א 36074-04-11 , (להלן - המוכרים), לבין רוני ושרונה עזרא, התובעים בת"א 17087-03-11, (להלן - הקונים). במסגרת ההסכם, אשר נערך על ידי עורך דין יורם שמילה עבור שני הצדדים, התחייבו המוכרים למכור לקונים את זכויותיהם הרשומות במינהל מקרקעי ישראל במגרש מספר 250 בשטח של כ- 547 מ"ר בגוש 39612, חלקה 1 (בחלק) לפי תכנית מפורטת (להלן - המגרש). בסעיף 3 להסכם נקבעה תמורת המגרש על סך של 150,000 ₪. נקבע כי הסכום האמור ישולם עד ליום 3.7.04 ומתוכו יופקד סך של 20,000 ₪ בנאמנות אצל עו"ד שמילה לתשלום מס שבח, מס מכירה ודמי הסכמה ככל שיחולו. סעיף 7 להסכם קובע כי העברת הזכויות תתבצע עד ליום 30.5.05 בכפוף לתשלום התמורה. המוכרים הסכימו לרישום הערת אזהרה לטובת הקונים וסעיף 11 להסכם קבע כי צד שיפר הפרה יסודית יחוייב בפיצוי בסך השווה ל- 5,000 $ ואיחור בן 10 ימים בתשלום יחשב כהפרה יסודית. בפועל לא נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונים, לא הופקדו כספים אצל עו"ד שמילה וצורפו מסמכים המעידים כי ביום 31.3.05 ניתן אישור לרישום המגרש בפנקסי המקרקעין מאגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין. מהמסמכים עולה כי ביום 24.11.04 שולם סך של 77 ₪ בגין מס רכישה וביום 4.1.05 שולם סך של 860 ₪ בגין מס שבח. ישנו מסמך מיום 12.10.04 ממנו עולה לכאורה תשלום של המוכרים בסך 7,500 ₪, אולם הצדדים לא נחקרו אודות תשלומים אלו ובתשלומי המס אין כדי לסייע בהכרעה בדבר תשלום מלוא התמורה החוזית. 3. לטענת המוכרים, בשנת 2007 שולם סך של 100,000 ₪ על חשבון תמורת המגרש ויתרת התמורה לא שולמה עד היום. לטענתם פנו במשך השנים לקונים ומשפחתם וביקשו שישלמו את יתרת התמורה ומשלא נענו פנו במכתב מיום 2.9.10, על ידי עורכת דין אילנית גרין, בדרישה לבטל את ההסכם. לשיטתם, מחמת חסרון כיס לא פעלו קודם לביטול ההסכם והגישו ביום 27.4.11 תביעה להצהיר על בטלות ההסכם הכוללת דרישה לחיוב הקונים בפיצוי המוסכם. הקונים בתביעתם לאכיפת חוזה המכר טענו כי מסיבות "שאינן נהירות לתובעים" טרם הושלמה העברת הזכויות. בתצהיר שתמך בתביעה, אשר הוגשה כהמרצת פתיחה, נטען כי שולמה מלוא התמורה והתביעה הפנתה למכתבים שמוענו לעו"ד שמילה בהם התבקש לפעול להשלמת הרישום. יוער כי במכתבים והפניות האמורות מיום 12.7.09, 30.8.09 ו- 21.1.10 לא נטען מפי הקונים מתי שילמו את התמורה. דיון והכרעה 4. למרות שעו"ד שמילה ערך את ההסכם עבור שני הצדדים, לא טרח איש לזמנו לעדות למרות שהקונים ציינו את שמו כנתבע "פורמלי". טענת ב"כ הקונים כי מחדל המזכירות מנע התייצבותו אינה עולה בקנה אחד עם העובדה כי איש מהצדדים לא טרח לזמנו למועד שמיעת הראיות כעד. מאחר ומדובר בתביעות הדדיות לא ניתן להפעיל את הכלל הראייתי של המנעות מהבאת עד כלפי מי מהצדדים ונוכח האופן בו בחרו ב"כ הצדדים לנהל ההליכים, נותרה עמימות עובדתית סביב עסקת המכר אשר ממילא התנהלות שני הצדדים סביב העסקה מעוררת סימני שאלה. למרות שמדובר בהסכם מיום 23.5.04 אשר התמורה בגינו היתה צריכה להיות משולמת עד ליום 3.7.04 והעברת הזכויות היתה צריכה להתבצע עד ליום 30.5.05, פנו הקונים במכתב לעו"ד שמילה רק ביום 12.7.09 ולמרות שלא ענה, פנו במכתב למוכרים רק ביום 11.2.10. מנגד, המוכרים פנו במכתב בודד מיום 2.9.10 לקונים ובראשית 2011 הוגשו התביעות ההדדיות. נוכח התנהלות זו, העולה לכדי מחדל הדדי של שני הצדדים להסכם, לא מצאתי מקום לייחס משקל משמעותי לטענות השיהוי ההדדיות. ודאי שאין לייחס משמעות לעובדה כי תביעת המוכרים הוגשה כחודשיים לאחר תביעת האכיפה של הקונים ולא ניתן לשלול טענתם כי הקונים, בהגישם התביעה, הקדימו תרופה למכה בבחינת, "ההגנה הטובה ביותר היא התקפה". 5. הקונים הגישו תצהיר של עזרא רוני, אשר למרות שמדובר בבעל דין אשר לכאורה רכש המגרש עבור משפחתו, תצהירו כולל טענות רבות לפי "מיטב ידיעתו" תוך שמודה הוא כי מי שניהל את המגעים הוא גיסו, אבישי אטיאס. אף המוכרים העידו כי אבישי היה האדם מולו התנהלו, ושני הצדדים לא הרחיבו בעניין זה. מהתרשמות בית המשפט ממידת מעורבותו של רוני עזרא עולה לכאורה כי המגרש לא נרכש עבורו כלל והיווה הוא "איש קש" עבור אבישי אטיאס לצורך רכישת המגרש על שמו. התנהלותו של רוני עזרא אינה תומכת בטענה שנטענה בסיכומיו, עלתה ראשונה בחקירתו מבלי שפורטה בתצהירו, כי ביקש לבנות את ביתו עבור משפחה בת שש נפשות על המגרש. אדם הקונה מגרש לצרכי בניה כדי להחלץ מתנאי דיור דחוקים, אשר לטענתו שולמה מלוא התמורה בשנת 2005, לא ממתין עד לשנת 2009 כדי לפעול לרישום המגרש על שמו. מתצהירו של רוני עזרא וחקירתו עולה כי אין לו כל ידיעה ממקור אישי על התמורה ששולמה, הדרישות להעברת הזכויות ונראה כי הוא אדיש לגורלו של המגרש. עולה כי אין ליתן כל משקל לעדותו וטענתו כי הוא יודע שהמוכרים קיבלו את התמורה ולכן בחר להמתין עד לקבלת המגרש חסרת הגיון ואין לקבלה. 6. לתמיכה בטענת תשלום התמורה החוזית בגין המגרש נסמכו הקונים על תצהירים של אחיה של עזרא שרונה, אשר היא עצמה לא התייצבה למתן עדות. אוריאן אטיאס הצהיר כי התבקש על ידי אבישי להעביר סך של 100,000 ₪ לשלמה טרבלסי, המוכר, וכך עשה. תצהירו אינו מפרט מועד של ביצוע ההעברה, מקום העברת הכספים או המקור ממנו התקבלו הכספים. בחקירתו טען כי ההעברה הכספית בוצעה בשנת 2004 סמוך לביצוע העסקה ולא היה לו הסבר מניח את הדעת מדוע לא ביקש אסמכתא לתשלום ומועד העברתו. המוכרים מודים בקבלת סכום זה, אולם טוענים כי הסכום הועבר בשנת 2007 לאחר פניות רבות בעל פה לקונים ובני משפחתם. בחקירתו של שלמה טרבולסי מסר הוא פרטים אשר הושמטו מעדות אוריאן בדבר אופן העברת התשלום בסך 100,000 ₪. העד הבהיר כי פנה לקונה,רוני, פעמים רבות ולבסוף הופנה למשפחת אטיאס לקבל את כספו. בחקירתו פירט כי הגיע לתחנת הדלק אשר בה עובד אוריאן, קיבל את הסך של 100,000 ₪ והלכו יחדיו לבנק להפקיד את הסכום. עוד הבהיר כי הסכים בשנת 2007 לקבל את התשלום כמקדמה מאחר ונאמר לו כי זה הסכום שבאפשרות הקונים לשלם. לו לא היו מודים המוכרים בקבלת סך של 100,000 שח היו מתקשים הקונים להוכיח אף תשלום חלקי זה. מהתרשמות מהעדים מקבל אני את גרסת המוכרים בנוגע למועד התשלום בשנת 2007. יוער כי הקונים לא מיצו את שלב השאלונים וגילוי מסמכים לצורך אסמכתא למועד ההפקדה הנטען בבנק, אולם לא יכולים הם להבנות ממחדלם של המוכרים לספק אסמכתא למועד קבלת התשלום. הנטל להוכיח פרעון במועד מוטל על הקונים, ומחמת חוסר פירוט בגרסת אוריאן והעדר אסמכתאות למועד התשלום, לא עמדו הם בנטל זה. המוכרים סיפקו הסבר הגיוני להמנעותם ממתן אישור לביצוע התשלום, מאחר ודווקא למשלם עניין בתיעוד תשלום שמבצע. לא נסתרו טענות המוכרים כי הופנו למשפחת אטיאס עת דרשו בעל פה את התשלום ומאחר ולא התכוונו ממילא אז לעשות שימוש אחר במגרש, הסכימו להמתין עם התשלום ולקבל תשלום חלקי בשנת 2007 , כפי שהעידה חיה לא רצו אז לבטל את העיסקה. עדות הקונים היתה מהימנה ועקבית וללא סתירות מהותיות. עצם העובדה כי העידו המוכרים, כל אחד בנפרד, על קבלת הצעות שונות לקבלת תשלום נוסף מעבר לסך של 100,000 ₪ אינה מהווה סתירה ודווקא מחזקת גרסתם כי הקונים הבינו כי הפרו את ההסכם ולא שילמו התמורה ולכן מציעים תשלומים נוספים. לפיכך עולה כי הסך של 100,000 ₪ שולם למוכרים בשנת 2007. 6. כפי שכשלו הקונים בהוכחת מועד התשלום של 100,000 ₪, כשלו גם בהוכחת התשלום הנוסף בסך 50,000 ₪. טענה זו נשענת על תצהירו של אבישי אטיאס, המוציא והמביא בעסקה אשר טען בסעיף 9 לתצהירו: "למיטב ידיעתי וזכרוני, לא חרגתי המועדים הקבועים בהסכם, והעברתי סך של 50,000 ₪ באופן אישי למר שלמה טרבלסי". אף ללא חקירה, גרסה זו אינה עומדת בנטל הוכחת טענת פרעון. כדי להוכיח טענת "פרעתי" על החייב לפרט טענתו, לצרף אסמכתאות למועד התשלום ובמידת הצורך גם למקור הכספים. בהעדר אסמכתאות כאמור, די שהצד שכנגד טוען טענה שלילית כי לא קיבל את הכסף, כדי שהחייב יכשל בהוכחת הטענה. מחקירתו עלה כי מדובר בגרסה סתמית, חסרת הגיון ועיגון. בחקירה טען כי הסך של 50,000 ₪ הועבר יומיים שלושה לאחר התשלום של 100,000 ₪ מאחר: "זה מה שהסתדר לי בלוז שלי אותו יום...". העד אישר בחקירתו כי שלמה פנה אליו בראשית שנת 2005 ודרש פיצוי מוסכם ואף בשנת 2006 טען כי לא קיבל את מלוא התמורה. נוכח העדר גירסה סדורה מצד הקונים והשענותם על עדות מפוקפקת של אבישי אטיאס אשר מצוי בהליכי פשיטת רגל מאפריל 2011, אולם לא טרח להסביר מהיכן היו לו כספים להעביר בשנת 2004 ומדוע הוא משלם בגין נכס של אחותו, עולה כי לא עמדו הקונים בנטל להוכיח כי שילמו את יתרת התמורה בגין המגרש. 7. בהעדר הוכחה כי שילמו את התמורה, נסמכו הקונים על מסמך שהועבר לעו"ד דורון בראש, אשר ייצג נושה של אבישי אטיאס בתיק הוצל"פ אשר התנהל כנגדו. בעדותו של עו"ד בראש הציג הוא את כל המסמכים שהועברו לעיונו, טען שדיבר עם שלמה טרבלסי לאחר שהטיל עיקול אצלו בהתאם להודעת הלקוח כי יתכן ומחזיק הוא כספים של אבישי אטיאס. עו"ד בראש לא הבהיר אם המסמכים שהועברו אליו, חוזה המכר והמסמך שיפורט להלן, הועברו סמוך לאחר השיחה ואישר כי מעולם לא פגש את שלמה טרבלסי. מנגד העיד שלמה טרבולסי כי אמנם דיבר עם עו"ד בראש אולם אמר לו כי הכסף לא שייך אליו ולכן לא שלח תגובה לעיקול. מר טרבולסי הכחיש כי שלח לעו"ד בראש את חוזה המכר או המסמך שבמחלוקת. עיון במסמכים שהגיש עו"ד בראש עולה כי ביום 12.7.09 הוטל עיקול אצל שלמה טרבלסי ולכאורה נשלח ביום 27.7.09 בפקס מטרבלסי לעו"ד בראש הסכם המכר. ביום 5.8.09 נשלח המסמך, אשר לכאורה נערך באותו יום, ובו אישור הנחזה להיות מטעם שלמה וחוה טרבלסי. במאמר מוסגר יוער כי בצירוף מקרים, ככל שמדובר בצירוף מקרים, ביום 12.7.09 פנו הקונים לראשונה בבקשה להשלמת העברת הזכויות. במסמך מיום 5.8.09 מאשרים לכאורה המוכרים לעו"ד בראש: " הריני לאשר שעוקלו סך של 150,000 ₪ אשר הועברו ע"י אבישי אטיאס, בקשר להסכם המכר שנחתם איתו באמצעות אחותו ובעלה". המוכרים הכחישו כי ערכו מסמך זה או חתמו עליו ובהעדר ראיות נוספות לאמיתות המסמך, די בהכחשה זו כדי למנוע מהקונים להסתמך על מסמך זה. אין להטיל על הקונים הנטל להפריך אמיתות המסמך. יתרה מכך, אף לגופו של עניין עולה כי לא מדובר במסמך מהימן. אדם אשר מסרב לחתום על צו עיקול לא נוהג לשלוח פרטים נוספים ומסמך הודאה כי עיקל לכאורה 150,000 ₪. גם מבחינה מהותית, מוכר מגרש אינו מחזיק בנכסים של הקונה עם קבלת הכסף ששילם הקונה ולכן לא החזיק מעולם המוכר כספים שמגיעים לקונה. ניתן לעקל במצב הפוך בו החייב מוכר מגרש ומעקלים את כספי הקונה טרם ששילם, אולם עיקול אצל המוכר של כספים שקיבל מהחייב הינו חסר משמעות כי אין לחייב זכויות, אלא אם מעקלים את המגרש שרכש. יוער כי לכאורה ממסמך זה עולה שהרוכש הינו אבישי אטיאס. לפיכך גם המסמך האמור אינו מסייע לקונים להוכיח כי שילמו את מלוא התמורה. מר טרבולסי לא נחקר על מספרי הפקס ממנו לכאורה נשלחו המסמכים ואין לייחס משקל רב לנטען בעניין זה בסיכומים. יוער כי אף שמות המוכרים במסמך הנדון שונים משמותיהם הרשמיים, שם המשפחה נרשם טרבלסי ולא טרבלסי ושמה של חיה נרשם לפי כינויה בפי כל, חוה. 8. מכל האמור לעיל עולה כי הקונים שילמו בגין הסכם המכר סך של 100,000 ₪ בלבד בשנת 2007 ולא השלימו את יתרת התמורה עד היום. בעשותם כאמור, הפרו הקונים את ההסכם הפרה יסודית המזכה את המוכרים לבטל את החוזה ולחייב את הקונים בפיצוי המוסכם. אכן בשנת 2007 מחלו המוכרים על הפרת החוזה והסכימו לקבל באיחור סך של 100,000 ₪ אולם העידו כי עשו כן על חשבון התמורה בלבד. לפיכך יש לראות במכתב המוכרים מיום 2.9.10 כהודעה על ביטול החוזה, ואף בתביעתם ניתן לראות כהודעת ביטול נוספת. טענת הקונים כי אין לאפשר למוכרים לבטל את העסקה מחמת עליית שווי המגרש חסרת תוקף משפטי ועצם עליית שווי המגרש אינה מעידה כי הקונים שילמו את התמורה. נהפוך הוא, אם נלך לפי שיטת הקונים היה כלכלי להם לשלם בשנית 50,000 ₪ ולזכות במגרש בשוויו היום. סוף דבר 9. נוכח הפרת הקונים את ההסכם ניתן סעד הצהרתי כמבוקש בת"א 36074-04-11 ואני מצהיר על ביטול הסכם המכר של המגרש מיום 23.5.04. בתביעתם עתרו המוכרים לפיצוי בסך 5,000 $, דולר ארה"ב, נכון למועד התביעה. מאחר ולא המירו סכום זה לשקלים, יומר על ידי בית המשפט לפי השער היציג נכון להגשת התביעה ביום 27.4.11. לפיכך זכאים המוכרים לפיצוי המוסכם בסך 17,100 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה. נוכח ביטול ההסכם על המוכרים להשיב לקונים סך של 100,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.6.2007. (מאחר ולא ננקב מועד מסויים בשנת 2007 בו שולם הסכום ישוערך הוא מאמצע השנה). נוכח קבלת הסעד העיקרי אין מקום לפיצוי אחר בגין הסעדים החלופיים. התביעה בת"א 17087-03-11 נדחית. הקונים ישאו בהוצאות המוכרים ובשכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪. המוכרים רשאים לקזז את הסכומים בהם זכו מהסכום שעליהם להשיב לקונים. עורך דיןחוזהקרקעותמקרקעיןקניית קרקעות / מגרשים