הנתבע הינו דייר מוגן בנכס והוא משלם דמי שכירות מוגנים בסך של 450 דינר ירדני לשנה לפניי תביעת התובעת להגדלת דמי השכירות מכוח סעיף 51 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972. 2. העובדות. התובעת בעלת בניין דירות בשכונת בית חנינא, הניצב על אם הדרך המובילה מירושלים לרמאללה (גוש 30610 חלקה 258). הנתבע שכר מבעליו הקודמים של הבניין דירה בקומה הראשונה, אשר כוללת שני חדרי שינה, סלון ופינת אוכל (להלן- "הדירה"). תחילה שילם הנתבע דמי שכירות מוגנים בסך של 132 דינר לשנה, ולאחר שהתובעת רכשה את הבניין, הוסכם בין הצדדים, בשנת 1994, כי הנתבע ישלם דמי שכירות בסך של 450 דינר לשנה. זהו הסכום שמשלם הנתבע מאז ועד היום. במהלך השנים דרשה התובעת מן הנתבע להגדיל את דמי השכירות, אך הנתבע סירב (ראו- מכתבי התובעת מן השנים 2000, 2007 ו-2010 שצורפו כנספחים ה'-ז' לתצהיר בנה של התובעת). מכאן התביעה שלפניי. 3. טענות התובעת. התובעת טוענת כי בשנים האחרונות חלו שינויים בנכס ובסביבתו, אשר מחייבים את העלאת דמי השכירות מכוח סעיף 51 (ב) לחוק הגנת הדייר. ואלו הם השינויים להם טוענת התובעת: בניית גדר ההפרדה, שיפור התשתיות הציבוריות בשכונת בית חנינא, ושיפוץ שביצעה התובעת בדירה. בסיכומיו בעל פה הוסיף וטען ב"כ התובעת כי לחילופין יש להורות על הגדלת דמי השכירות בשיעור של 76.77% על פי עליית שכר הדירה מאז שנת 1994 לפי "התקנות המשנות" כמשמעו של מונח זה בסעיף 45 לחוק הגנת הדייר. 4. טענות הנתבע. הנתבע טוען כי לא הוכחה השפעת השינויים הנטענים על דמי השכירות בבית חנינא, וכי גם אם הייתה עליה של דמי השכירות בבית חנינא, אין מקום להפעלת סמכותו של בית הדין לשכירות לפי סעיף 51 לחוק. הנתבע מוסיף וטוען כי הדרישה החלופית להעלאת דמי השכירות לפי התקנות המשנות מהווה הרחבת חזית אסורה. דיון והכרעה. 5. התשתית הנורמטיבית. סעיף 42 לחוק הגנת הדייר קובע כי: "דמי השכירות של דירה יהיו כדמי שכירות שהשתלמו בעדה ערב תשל"א (להלן- "דמי השכירות היסודיים"), בשינויים שיקבעו בתקנות לפי סעיף 45 (להלן-"התקנות המשנות")". סעיף 45 לחוק מסמיך את "הממשלה" להתקין אחת לשנה "תקנות משנות", אשר יגדילו את דמי השכירות היסודיים בשיעור של 70% עד 100% מעליית המדד. תקנות כאלו הותקנו מעת לעת במהלך השנים (ראו לאחרונה תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות יסודיים ודמי שכירות בדירות התשע"ב 2012). סעיף 51 לחוק מסמיך את בית הדין לשכירות לקבוע את דמי השכירות במקרה של מחלוקת בין בעל הבית לבין הדייר המוגן. וזו לשונו של סעיף 51: "51 (א) נתגלעו חילוקי דעות בדבר דמי השכירות שיש לשלם בתוקף סעיף 42 או התקנות המשנות, יכריע בית הדין. (ב) בית הדין רשאי לפסוק את דמי השכירות מחדש בכל אחד ממקרים אלה: (1) חל שינוי בהתאם לסעיפים 45 או 46; (2)...... (3) בעל הבית הוציא הוצאות על שיפורים ניכרים או על שינוי המבנה של הדירה או של הנכס שהדירה משתבחת משיפוריו או שינוייה; (4) חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על שיעור דמי השכירות, ובלבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשניים עשר חודש". להלן נבחן, אם כן, את טענת התובעת לפיה יש לקבוע את דמי השכירות מחדש לאור השינויים שחלו בדירה ובאזור שבו היא נמצאת. 6. שיפוץ הדירה. כאמור לעיל, סעיף 51 (ב) (3) קובע כי רק שיפור ניכר של הדירה או שינוי המבנה של הדירה מצדיקים קביעת דמי שכירות מחדש. התובעת טוענת כי היא רצפה מחדש את רצפת המטבח וחדר השירותים, וכי היא התקינה על הגג "צלחת" לקליטת שידורי טלוויזיה (סעיף 16 לתצהיר בנה של התובעת). אלו שיפורים לא משמעותיים, אשר ספק אם ניתן לכנותם "שיפורים" החורגים מתיקונים שוטפים של המושכר, ובוודאי שלא מדובר בשיפורים "ניכרים" כלשון החוק. התובעת מוסיפה וטוענת כי בנתה חנייה למושכר. טענה זו מהווה הרחבת חזית כיוון שהיא לא הוזכרה בתצהירי התובעת, ומכל לטעמי גם בניית חנייה לא מהווה שיפור "ניכר" של הדירה או שינוי של מבנה הדירה. 7. שיפור תשתיות ובניית גדר ההפרדה. כדי להצליח בראש זה של תביעתה על התובעת לשכנע כי חל "שינוי בנתונים" אשר גרם לעליית דמי השכירות בבית חנינא, ומצדיק על כן להעלות את דמי השכירות שמשלם הנתבע. אין מחלוקת כי בשנים האחרונות נבנתה בסמוך לבית חנינה גדר ההפרדה, וכי הושקעו כספים רבים בשדרוג התשתיות הציבוריות בשכונה (ראו- מכתב עיריית ירושלים מיום 22.9.11). אין גם מחלוקת בין המומחים השונים על כך שמחירי השכירות בבית חנינא עלו עם השנים, ברם אין גם מחלוקת על כך שעליית דמי השכירות יכולה להיות מיוחסת גם לגורמים כלליים, כגון עליית דמי השכירות במשק עקב גידול האוכלוסייה וכדומה. ככל שעליית דמי השכירות נובעת מגורמים כלליים כאלו אזי, אין הצדקה שבית הדין יעשה שימוש בסמכותו לקבוע את דמי השכירות מחדש, שכן בכך ירוקן מתוכנו ההסדר החוקי לפיו בהעדר שינויים קונקרטיים במושכר, הדרך לשינוי דמי השכירות הינה על ידי עדכון התקנות המשנות. נפנה, אם כן, לבדוק האם הצליחה התובעת להוכיח כי עליית דמי השכירות בבית חנינא נובעת מבניית גדר ההפרדה ושיפור התשתיות דווקא. 8. להוכחת טענותיה הגישה התובעת חוות דעת של עו"ד יג'מור ושל השמאי יעקב תמוז. עו"ד יג'מור כותב בחוות דעתו כי בעוד שבעבר עמדו דמי השכירות החופשיים בגין דירה כדוגמת הדירה שבה עסקינן על סך 750 ₪ לחודש, הרי שנכון לכתיבת חוות דעתו דמי השכירות החופשיים עלו לסך של 3,000 ₪ לחודש (סעיף 6 לחוות הדעת). לדבריו הפער בין דמי השכירות המוגנים שמשלם הנתבע החל משנת 1994 (37.5 דינר השווים ל-115 ₪ לחודש), לבין דמי השכירות החופשיים עלה מפי 5 בעבר לפי 11 היום, ולכן יש לעדכן את דמי השכירות מעבר לשיעור העדכון לפי התקנות המשנות. עם זאת, בחקירתו הנגדית אישר עו"ד יג'מור כי לאחרונה חלה ירידה בדמי השכירות בבית חנינא בשל עודף היצע של דירות מגורים ומשרדים (עמ' 8 ש' 28-27). עו"ד יג'מור גם אישר כי העובדה שבקומת הקרקע של המבנה יש מסעדה וחנויות משפיעה לרעה על גובה דמי השכירות (עמ' 9 ש' 8-6). מדברים אלו עולה, כי לא ניתן לחלץ מחוות הדעת של עו"ד יג'מור את שיעור השפעת שיפור התשתיות ובניית גדר ההפרדה על דמי השכירות המוגנים שמגיעים בגין הדירה אשר בה עסקינן. 9. התובעת הגישה גם חוות דעת של השמאי יעקב תמוז. השמאי תמוז הסתמך בחוות דעתו על מחקר של מכון ירושלים לחקר ישראל בדבר השלכות בניית גדר ההפרדה על תושבי ירושלים (המחקר סומן ת/2). בעמ' 44 למחקר מציינים עורכיו כי בסקר שנערך בקרב תושבי הכפרים הסובבים את העיר, השיבו 73% מן הנשאלים כי מחירי הנדל"ן בתוך ירושלים עלו בשיעור של כ-50%. עורכי המחקר מציינים כי מדובר באומדן בלבד, אשר מצביע על מגמה ברורה של עליית מחירים בתוך ירושלים (עמ' 45 למחקר). על יסוד ממצאים אלו, ועל יסוד תצהירו של מוכתר בית חנינא שהגישה התובעת, קבע השמאי תמוז כי דמי השכירות החופשיים של הדירה עומדים על סך של 3,400 ₪ לחודש. השמאי תמוז לא התייחס בחוות דעתו לדמי השכירות המוגנים שנהוגים כיום בבית חנינא, וכאשר הוא נשאל בעניין זה הוא השיב כי לדעתו דמי השכירות המוגנים הם בשיעור של 10%-20% מדמי השכירות החופשיים. לדברי תמוז כך עולה ממחקר שערך שמאי בשם ד"ר ברזילי (ראו- ת/1), וכך עולה גם משיחה בעל פה שהוא קיים עם שמאי בשם חזקיה העצני. לא אוכל לקבוע ממצאים על יסוד חוות הדעת של השמאי תמוז וזאת מן הטעמים שלהלן; ראשית השמאי תמוז הודה כי הוא איננו יכול לקבוע מה היקף השפעת בניית גדר ההפרדה על רמת מחירי השכירות במנותק מגורמים אחרים שתרמו לעליית המחירים ( עמ' 13 ש' 13-3). לדבריו, כדי לבדוק את השפעת בניית הגדר על מחירי השכירות יש: "... לקחת חוזים ולעשות הצמדות, הרבה חוזים סטטיסטיים, זה קשה אבל לא בלתי אפשרי" (עמ' 14 ש' 7-5). אין חולק על כך שהשמאי תמוז לא הסתמך בחוות דעתו על נתונים כאלו. שנית, השיחה שקיים השמאי תמוז עם השמאי העצני לא תועדה, והשמאי העצני גם לא הובא לעדות. לכן, לא ניתן לדעת כיצד העצני הגיע למסקנה שמסר לשמאי תמוז. שלישית, גם המחקר הנ"ל של מכון ירושלים אינו יכול לשמש בסיס טוב לקביעת ממצאים בהליך משפטי, שכן המחקר מתבסס על סקר בין תושבי העיר, להבדיל מנתונים שמבוססים על עסקאות שבוצעו בפועל. 10. הנתבע מצידו הגיש חוות דעת של השמאי מחמד קיימרי, אשר קבע כי לדעתו עליית מחירי הנדל"ן בבית חנינא בשנים האחרונות איננה חורגת מעליית מחירי הנדל"ן באופן כללי. השמאי קיימרי העריך כי דמי השכירות החופשיים בגין הדירה עומדים על סך של 2,266 ₪ לחודש, וכי דמי השכירות המוגנים עומדים על שיעור של 7.5% מסכום זה, קרי 170 ₪ לחודש. מאחר שציינתי לעיל כי אין די בעדויות המומחים שהציגה התובעת כדי להוכיח את טענותיה, אין צורך שאתייחס בהרחבה לחוות דעת של השמאי קיימרי, ולכן אסתפק בכך שאציין כי גם חוות דעת זו איננה מבוססת על עסקאות השוואה כלשהן, ועל כן גם היא סובלת מאותו ליקוי בסיסי שממנו סובלות חוות הדעת שהגישה התובעת. 11. בהמשך לחוות הדעת שהגישו הצדדים, מונה מומחה מטעם בית המשפט- השמאי עופר כהן- כהנא, אשר התבקש להעריך את השפעת בניית הגדר ושיפור התשתיות על מחירי הנדל"ן בבית חנינא. גם חוות דעת זו איננה יכולה לשמש בסיס לקביעת ממצאים כלשהם ולו מן הטעם שהמומחה הודה במכתב הלוואי שצירף לחוות דעתו, כי: "המטלה לה נדרשתי במינוי הינה קשה ביותר עד בלתי אפשרית". לדברי השמאי, המשימה קשה כיוון שקשה לאתר עסקאות בדמי שכירות מוגנים בכלל ובמגזר הערבי בפרט, ומפני ש: "בשנים האחרונות חלו תמורות גדולות בשוק הנדל"ן, בכלל זה גם בסביבת הנכס נשוא התביעה . קשה מאוד לבודד מתוך העלייה הכוללת (בגין עליית רמת החיים, עלייה כללית של השוק והמדד, ריבוי טבעי וכו'), את אותו שיעור המתייחס לאמור בכתב התביעה, קרי- בניית גדר ההפרדה". אשר לעליית דמי השכירות בגין השיפור בתשתיות; בעניין זה קבע המומחה כי: "אם יש השפעה של השיפור בתשתיות על מחירי הנדל"ן בבית חנינא, היא מינורית ולבטח לא ניתן לבודד אותה ולהוכיח אותה". (סעיף 8.6 עמ' 9 לחוות הדעת). יצויין כי למרות הביקורת החריפה שהטיח ב"כ התובעת בשמאי כהן, הוא וויתר על חקירתו. על כן התוצאה היא שחוות הדעת לא נסתרה, ומכאן שתביעת התובעת לא הוכחה כדבעי. 12. עליית דמי השכירות בשל "התקנות המשנות" הנתבע טוען כי התובעת אינה יכולה לתבוע את עדכון דמי השכירות לפי התקנות המשנות, מפני שמדובר בהרחבת חזית. טענה זו אינה מקובלת עלי. כבר מן האמור במבוא לכתב התביעה, תחת הכותרת :"מהות התביעה", עולה כי התביעה מתייחסת לא רק לקביעת דמי שכירות לפי סעיף 51 (ב)(4) לחוק, אלא גם לקביעתם לפי סעיף 51 (א) שמתייחס, בין היתר, לקביעת דמי השכירות המתחייבים מן התקנות המשנות. בהמשך לכך, בסעיפים 11-7 לכתב התביעה מתארת התובעת את הדרישות ששלחה לנתבע בנוגע לעדכון דמי השכירות לפי התקנות המשנות (נספחים ה'-ז' לתצהיר בנה של התובעת). ולבסוף, בסעיף 17 לכתב התביעה הבהירה התובעת כי לטענתה עליית דמי השכירות בגין בניית גדר ההפרדה ושיפור התשתיות הינה מעבר לעליית דמי השכירות בעקבות התקנות המשנות. הנתבע היה ער לכך שעליו להתמודד גם עם הטענה להעלאת דמי השכירות מכוח התקנות המשנות, ולראיה שהוא התייחס לנושא זה בסעיפים 18-13 לכתב ההגנה, ובסעיפים 11-10 ו-30-29 לתצהירו. על כן, טענת הרחבת החזית נדחית. 13. התובעת טוענת כי לפי התקנות המשנות היא זכאית לתוספת של 76.77% על דמי השכירות הקיימים (סעיף 9 לכתב התביעה). טענה זו לא נסתרה, שכן הנתבע הסתפק בכך שטען להרחבת חזית- טענה שנדחתה לעיל. סעיף 154 לחוק הגנת הדייר קובע כי: "דמי שכירות המגיעים מכוח סעיף 42, או מכוח תקנות משנות, יחולו מהיום שדרש בעל הבית, ובכתב את תשלומם; אולם רשאי בית הדין להחילם למפרע ממועד מוקדם יותר, אם ראה לפי הנסיבות שמן הצדק לעשות כן...". סעיף 157 לחוק קובע כי: "דרישה לשלם דמי שכירות חדשים שנכתבה לפי הטופס שבתוספת תהיה דרישה מספקת לעניין סעיף 154". במקרה שלפניי שלח ב"כ התובעת לנתבע דרישה בצירוף טופס לפי סעיף 157 ביום 5.2.07 (נספח ו' לתצהיר התובעת). לפיכך דמי השכירות המעודכנים אמורים להשתלם ממועד זה ואילך בהתאם לשיעורי התוספת בתקנות המשנות כפי שפורסמו מעת לעת. עם זאת, אין מחלוקת בין הצדדים כי בשנת 1994 הגיעו הצדדים להסכם לפיו דמי השכירות יועלו לסך של 450 דינר לשנה. הנתבע טען כי סכום זה מגלם בתוכו את כל התוספות אשר חלו על דמי השכירות היסודיים לפי התקנות המשנות אשר הותקנו עד אותה עת. טענה זו משכנעת, להבדיל מטענתו האחרת של הנתבע לפיה הובטח לו כי דמי השכירות החופשיים לא יועלו עוד לעולם, טענה אשר לא נתמכת בנוסחו של המסמך שנערך בשעתו בין הצדדים (ראו- נספח ב' לתצהיר הנתבע). אשר על כן, על דמי השכירות היסודיים שחלים על הנתבע, 450 דינר לשנה, יש להוסיף אך ורק את התוספות שהוספו מעת לעת לפי התקנות המשנות החל מיום 1.1.95 ואילך. את הסכום המעודכן על הנתבע לשלם מיום דרישתה של הנתבעת, קרי- מיום 5.2.07. יש לציין כי על פי הראיות שהוצגו, הנתבע לא שילם דמי שכירות עבור השנים 2010 ואילך (עמ' 29 ש' 28), בשל סירובה של התובעת לקבל את דמי השכירות. יוצא אם כן, שעל הנתבע להעביר לתובעת את מלוא דמי השכירות המעודכנים בגין התקופה המתחילה בשנת 2010 ואילך, ואת הפרשי דמי השכירות בגין השנים 2009-2008. 14. אשר על כן, אני קובע כי דמי השכירות החודשיים שישלם הנתבע לתובעת, יעמדו מכאן ואילך, על סך של 450 דינר לחודש בצירוף התוספות לפי התקנות המשתנות שהתפרסמו מיום 1.1.95 ואילך. על הנתבע להשלים את הפרשי דמי השכירות עבור התקופה המתחילה ביום 5.2.07 ואילך, לרבות דמי השכירות המלאים המגיעים לתובעת בגין השנים 2010 ואילך, כל זאת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום שבו היה אמור להשתלם כל תשלום. למען הסר ספק, הנתבע לא נדרש לשלם הפרשי דמי שכירות עבור התקופה שעד 05.02.07. בהתאם לסמכותי לפי סעיף 155 לחוק אני קובע, כי סכום פסק הדין ישולם באמצעות ב"כ התובעת בשנים עשר תשלומים חודשיים שווים החל מיום 1.11.13 ואילך. אי ביצוע של תשלום אחד במועד, יעמיד לפירעון מידי את מלוא סכום החוב. בנוסף ומקביל, ישלם הנתבע כסדרם, בתחילת כל שנה בתשלום אחד, את דמי השכירות המעודכנים המגיעים ממנו לתובעת החל מתחילת שנת 2014 ואילך. ירדןשכירותדמי שכירות