בקשה לקביעת דמי השכירות שעל המשיבה לשלם עבור החנות המבקש מציין בבקשתו, כי: "דמי השכירות נקבעו בשעתו בחוזה, ומאז לא הועלו באופן שוטף אלא מפעם בפעם, וגם אז רק על פי השיעורים המרביים שנקבעו בתקנות. ברבות השנים השתנתה סביבת החנות, ושינתה את אופיה. מחירי הנכסים ודמי השכירות שלהם השתנו מן הקצה אל הקצה, וחל אפוא שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות". (סעיפים 5-6 לבקשת המבקש). המבקש מציין בבקשתו, כי דמי השכירות אותם משלמת המשיבה עומדים ע"ס 110 ₪ לחודש, בעוד שדמי השכירות המוגנים החודשיים הראויים מגיעים לסך 1,480 ₪ כאמור בחוות דעתו של השמאי טיגרמן דוד (נספח ג' לבקשה, להלן בהתאמה: "חוות דעת השמאי" ו"השמאי טיגרמן"). המסגרת הראייתית 3. המבקש והמשיבה הגישו תצהירי עדות ראשית. הצדדים וויתרו על חקירות נגדיות (פרוטוקול מיום 9/10/12), והגישו סיכומים על יסוד החומר שבתיק. הליכים קודמים 4. בשנת 1985, בסמוך לאחר שהמבקש רכש את הבניין, הוא הגיש לבית הדין לשכירות בנתניה בקשות לקביעת דמי השכירות שעל הדיירים המוגנים לשלם לו, לרבות בקשה כנגד המנוח. בקשה בת.ש. 11/85 הוגשה כנגד דיירים בשם דוד ושרה ויטנברג. באותו התיק העידה הגב' לובה ג'רסקי, אשר טיפלה בגביית דמי השכירות מהדיירים לפני רכישת הבניין על ידי המבקש. בעקבות עדותה, דחה כב' השופט בלזר את הבקשה. (פסק הדין צורף כנספח ה' לתצהיר המבקש, להלן: "פסק הדין בת.ש. 11/85"). לאור תוצאות ההתדיינות בת.ש. 11/85, ביקש המבקש למחוק את הבקשה שהגיש בת.ש. 12/85 כנגד המנוח (אביה של המשיבה). בשנת 2006 עתר המבקש בבקשה לשחרור המושכר מתקרת דמי השכירות (ת.ש. 135/06). בפסק דין מיום 15/9/08 (להלן: "פסק הדין משנת 2008"), נדחתה הבקשה תוך שנקבע כי המנוח שילם דמי מפתח ועל כן המושכר אינו משוחרר ממגבלות המקסימום של דמי השכירות. עוד הגיש המבקש תביעת פינוי (ת.א. 67995/06) אשר נדחתה. כעת יש להכריע בבקשה דנן, לקביעת דמי השכירות. המסגרת המשפטית 5. סעיף 52 לחוק קובע: "(א) דמי השכירות בבית עסק ייקבעו בהסכם בין בעל הבית והדייר, ובאין הסכם כאמור רשאי כל צד לבקש שבית הדין יקבע את דמי השכירות. (ב) בקבעו דמי שכירות של בית עסק יתחשב בית הדין בכל הנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות של בית העסק, לרבות סוג העסק, האזור שבו הוא נמצא והשימוש בו, ובלבד שלגבי בתי עסק שעליהם חלים סעיף 52א או תקנות לפי סעיף 61 לא ייקבעו דמי שכירות העולים על השיעורים המרביים או המופחתים, לפי הענין. סעיף 52א', אשר כותרתו "דמי שכירות מירביים" קובע: (א) מיום ט"ז בטבת תשמ"ג (1 בינואר 1983) יהיו דמי השכירות של בית עסק, דמי השכירות ששולמו לפני יום ט"ז בטבת תשמ"ג (1 בינואר 1983) בתוספת 300 אחוזים. (ב) .... (ג) ... (ד) שיעורי העלאת דמי השכירות לפי סעיף זה הם שיעורים מרביים. (ה) .... סעיף 57 לחוק קובע: פסק בית הדין את דמי השכירות של בית עסק, רשאי הוא לפסקם מחדש בכל אחד מן המקרים הבאים: (1) .... (2) חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, ובלבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשנים עשר חודש..." דיון ומסקנות 6. בפתח הדברים יצוין, כי חרף נוסחו של סעיף 57 לחוק, המתייחס לדמי שכירות שנקבעו בפסק דין, הרי ההלכה הפסוקה קבעה, כי אין מניעה לעתור בבקשה לפי סעיף זה, כאשר דמי השכירות נקבעו בהסכם שלא הוגבל בזמן. לעניין זה נקבע: "ברם, במקרה דנן לא נקבעה כל הגבלת זמן להסכם בדבר דמי השכירות, ובכגון דא נפסקה הלכה בע"א 403/72 [4] הנ"ל, כי הסכם, שאינו מוגבל בזמן, בין בעל הבית לדייר, כמוהו כפסק דין, ולבית הדין סמכות לשנותו מכוח סעיף 57. כדברי השופט עציוני, בעמ' 430: 'כשם שאפשר לשנות את דמי השכירות שנקבעו על ידי בית הדין לשכירות, כך גם אפשר לשנות דמי שכירות שנקבעו בהסכם אם הסכם זה לא הוגבל לתקופה מסויימת... ...ובאותם התנאים שיכול בית הדין לשנות את פסק דינו, כך גם יכול הוא לשנות את גובה דמי השכירות שנקבעו בהסכם'." (ע"א 1542/91 גזית נ' קוקיה, פ"ד מו(3) 78, 82 (1992)). מאחר שבענייננו לא הוכח כי דמי השכירות נקבעו בהסכם שנתחם בזמן, הרי אין המבקש מנוע, באופן עקרוני, מלעתור בבקשה לפי סעיף 57 לחוק. 7. בכדי להצליח בבקשתו, על המבקש להוכיח קיומה של תשתית ראייתית לקיום התנאי שבסעיף 57(2) לחוק, לרבות כי "חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות". וזאת יש להדגיש: גם בהנחה שהמבקש יעמוד בנטל המוטל עליו, ויוכיח את התנאים שבסעיף 57(2) לחוק, עדיין תהיה קביעת דמי השכירות כפופה לתקרת דמי השכירות המרביים על פי סעיף 52א' לחוק. על פי האמור בסעיף 52(ב) לחוק, קביעת דמי השכירות על פי הסעיף, כפופה לדמי השכירות המרביים שלפי סעיף 52א' לחוק. סעיף 57 לחוק הינו סעיף המקנה לבית הדין לשכירות סמכות לפסוק מחדש דמי שכירות בבית עסק, בהתקיים הנסיבות הקבועות בו, אך קביעה זו, אשר הינה הוראה משלימה להוראת סעיף 52 לחוק, כפופה להוראת סעיף 52א' לחוק. (רע"א 2099/99 אל טל פיתוח בע"מ נ' מיקרון מפעל מתכת בע"מ (28/7/99) להלן: "ענין אל טל"). 8. יצוין, כי בניגוד לנטען בבקשה המקורית, הרי בסיכומים מטעמו, הודה ב"כ המבקש כי אכן דמי השכירות שייקבעו אמורים להיות מוגבלים ל"תקרת המקסימום" (סעיפים 19 ו-22 לסיכומי המבקש). על פי טבלת החישוב שצורפה לטיעוני המבקש מיום 2/11/11 (להלן: "טבלת החישוב"), דמי השכירות המירביים (נכון ליום 1/11/11) עומדים ע"ס 716.31 ₪. 9. הנה כי כן, ההלכה הפסוקה, אשר אינה שנויה במחלוקת בענייננו, הינה כי כאשר באה לפתחו של בית הדין לשכירות בקשה על פי סעיף 57 לחוק לקביעה מחדש של דמי השכירות, עליו לבחון אם חל שינוי בנתונים באופן המשפיע על שיעור דמי השכירות, אך בכל מקרה עדיין הוא כפוף לדמי השכירות המרביים כפי שנקבעו בסעיף 52א' לחוק. (ש' (ת"א) 122/98 שביט נ' שטרן (25.07.12) והאסמכתאות שם). 10. לאור האמור, יתמקד הדיון בשתי סוגיות: האם הוכח שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות? מהם דמי השכירות המרביים והאם יש מקום להעלאת דמי השכירות? שינוי הנתונים 11. השאלה שביסוד פרק זה, היא: מהו הבסיס להשוואה? ובמילים אחרות: מהי נקודת הזמן אשר ביחס אליה יש לערוך את השוואת הנתונים העלולים להשפיע על דמי השכירות? לשיטת ב"כ המבקש, הבסיס הנכון לעריכת ההשוואה הוא המצב בעת חתימת החוזה. לעומתו, גורס ב"כ המשיבה כי את ההשוואה יש לערוך ביחס למצב שהיה בעת מתן פסק הדין בשנת 2008. בנקודה זו, אין בידי לקבל את טענת ב"כ המשיבה. 12. פסק הדין משנת 2008 קבע כי המושכר כפוף לתקרת דמי השכירות, אך לא קבע את שיעורם של דמי השכירות. על כן, אין כל ממש בטענת המשיבה לפיה הבסיס להשוואה לעניין שינוי נתוני המושכר הוא שנת 2008. מן הראיות עולה, כי שאלת שיעורם של דמי השכירות כלל לא הוכרעה בהליך נשוא פסק הדין משנת 2008 ואף לא בכל הליך משפטי אחר בין הצדדים. אמנם, בשנת 1985 פנה המבקש בבקשה לקביעת דמי שכירות ביחס למושכר, אך לבקשתו, הבקשה נמחקה. משמעות הדברים היא כי דמי השכירות לא נפסקו מחדש על ידי בית הדין לשכירות. בנסיבות העניין, מקובלת עלי טענת ב"כ המבקש כי הבסיס להשוואה הוא המצב בעת חתימת חוזה השכירות בשנת 1958. יצוין, כי הריני ערה לטענת ב"כ המשיבה כי יש לייחס משמעות לרכישת הבניין על ידי המבקש בשנת 1985, ואולם הריני סבורה כי אין לכך השלכה לעניין שינוי נתוני המושכר (להבדיל מהשלכות אחרות, אליהן אתייחס בהמשך). 13. מאז קביעת דמי השכירות בחוזה השכירות משנת 1958 חלפו שנים רבות. לעניין זה נקבע כי: "משך הזמן עצמו מהווה נתון שעשוי להשפיע על גובה דמי השכירות. התנאים הסביבתיים ותנאי השוק השתנו, כמו גם ערכו של המושכר". (ע"א (מחוזי ת"א) 3251/99 ראשון עלית חברה להשקעות ובניין בע"מ נ' זילברמן, פסקה 13 (24/7/03)). שינוי בנתונים המשפיע על דמי השכירות, עולה גם מתוך חוות דעתו של השמאי טיגרמן (נספח ז' לתצהיר המבקש), אשר לא נסתרה. בחוות דעת השמאי פורטו השינויים המשמעותיים שחלו באזור המושכר בשנות השישים, השמונים והתשעים של המאה הקודמת. עוד יצוין, כי על פי ההלכה הפסוקה, לבית הדין לשכירות, בהיותו טריבונל מיוחד, רשות לעשות שימוש בידע ובניסיון מצטברים שנרכשו על ידו ביחס לרמת דמי שכירות ולטיבם של מושכרים באזור מסוים. (ע"א 4868/90 אנג'ל נ' בודסקי פ"ד מו(4) 434 (1992); עניין אל טל; וכן ע"א (מחוזי ת"א) 3345/00 כחלון נ' הלחמי (1/10/02)). על כן, הריני קובעת כי הוכח שינוי בנתונים המשפיע על גובה דמי השכירות. ואולם, כפי שיפורט להלן, קביעה זו עדיין אין בה כדי לסייע למבקש. דמי השכירות המירביים 14. כאמור, קביעה מחדש של דמי השכירות, עדיין כפופה לדמי השכירות המירביים. לשיטת המבקש, את דמי השכירות המירביים, יש לקבוע על בסיס דמי השכירות כפי שנקבעו בזמנו, בחוזה השכירות או בהסכם, בצירוף כל ההעלאות והעדכונים שהתווספו מאז על פי החוק והתקנות. לעמדתו, אין רלבנטיות לסכומים ששולמו בפועל, אלא לסכומים שניתן היה לדרוש ולקבל על פי דמי השכירות שנקבעו בחוזה. ב"כ המבקש טוען כי בקביעת דמי השכירות, אין בית הדין כבול לתשלומים שנעשו בעבר, ואף לא לטעויות חישוב שנעשו על ידי מי מהצדדים. ב"כ המבקש מפנה לדברי כב' השופט ד' לוין בע"א 1418/90, אשר קבע כי: "אם אמנם יוכח שינוי הנסיבות ותוקנה לבית הדין הסמכות לבחון מהו המצב נכון לעכשיו, כי אז לעניין זה אין בית הדין כבול למימצאי העבר, לרבות שגיאות וטעויות שנעשו בעבר, ואת המצב המחודש יוכל בית הדין לבחון בעיניים פקוחות ונכוחות, על-פי הנתונים הנפרסים לפניו על-ידי בעלי הדין (ראה לעניין זה גם סעיף 147 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב])" (ע"א 1418/90 מאור נ' הרשנהורן, פ"ד מה(3) 95, 104 (1991), להלן: "עניין מאור"). נתתי דעתי לטיעוני ב"כ המבקש, אך לא מצאתי לנכון לקבלם ואף לא מצאתי כי יש בפסק הדין בעניין מאור, כדי לסייע למבקש. 15. במקרה הנדון, התשלומים כפי ששולמו במשך השנים מהווים הסכם באשר לגובה דמי השכירות. לענייננו יפים דבריו של כב' השופט בלזר בפסק הדין בת.ש. 11/85 (אשר כאמור ניתן בהליך שהתנהל בין המבקש לבין דיירת אחרת בבניין): "העובדה שהגב' לובה ג'רסקי הסתפקה בסכומים פחותים, כטענת ב"כ המבקש, מהווה אף היא הסכם בין הצדדים. הצדדים הגיעו להסכמה באשר לגובה דמי השכירות שגבתה הגב' ג'רסקי בפועל החל מינואר 1983 ועד יולי 1985 וכן להסכמה באשר לסכומים אותם יכולה היתה לגבות ע"פ שעור ההעלאה החוקי" (עמ' 12 שורות 2-8 לפסק הדין בת.ש. 11/85). השופט בלזר מצטט בפסק דינו מע"א 17/77 בו נאמר: "בבתי עסק, שההוראה כמו זו שבסעיף 44(ב) אינה עומדת להם, אין התוספת באה אלא על דמי השכירות כפי שהשתלמו בפועל למעשה. ואם בעל הבית לא השתמש בזכותו להעלות את דמי השכירות בהזדמנות קודמת, אין לו להלין אלא על עצמו בלבד אם הזכות נשמטה מידיו". (ע"א 17/77 רובנינשטיין נ' מעון דוד בע"מ, פ"ד לא(3) 757, 760 (1977), להלן: "עניין רובינשטיין"). בהמשך, בהתייחס לשינוי החוק, קובע כב' השופט בלזר כי: "אני סבור שאין בסיס לטענה זו מן הטעם שסע' 52 לחוק בעינו עומד. סע' 52א' לא בא לשנות או לבטל את סע' 52, אלא רק להוסיף עליו. מכאן שעדיין פתוחה ועומדת לצדדים האפשרות להסכים על גובה דמי השכירות, כפי שאירע במקרה דנן". (עמ' 13 שורות 19-23 לפסק הדין בת.ש. 11/85). יוער, כי הגם שפסק הדין בת.ש 11/85 אינו בגדר מעשה בית דין בין הצדדים כאן, עדיין ההלכות המשפטיות שבו ישימות לענייננו ומטות את הכף לחובת המבקש. 16. בעניין רובינשטיין אשר אוזכר בת.ש. 11/85 נקבע, (תוך הסתמכות על פסק הדין בע"א 256/73 מני נ' האז, פ"ד כח(1) 325 (1973), להלן: "ענין מני"), כי המונח "דמי-שכירות שהשתלמו ערב תחילתן של תקנות אלה" פירושו, דמי-השכירות שהדייר חייב היה לשלמם בפועל ולמעשה בתאריך הקובע, ולא דמי-השכירות שהיו מותרים אחרי כל ההעלאות להלכה, אם לא השתלמו למעשה (עניין רובינשטיין, עמ' 761, ההדגשה שלי- ע.ב). 17. עוד מקדמת דנא נקבע כי: "כל הסכם בדבר דמי השכירות בחזקתו עומד שהוא נעשה בידיעת המצב החוקי: דייר לא היה מסכים לשלם, ובעל בית לא היה מסכים לקבל, דמי השכירות המוסכמים אילולא החוק המגן על הדיירים והשם גבולות לשיעורי דמי השכירות. אחת מהוראות-היסוד שבחוק הגנת הדייר לעניין דמי השכירות, היא זו המצויה בסעיף 52 (ג) לחוק, המסמיכה את הממשלה לקבוע בתקנות שיעורי מקסימום לדמי שכירות; ומן המפורסמות הוא. הגלויות וידועות לכל דייר ולכל בעל בית, שהממשלה עשתה כן מדי פעם בפעם, ובעקבות העליה הכללית של המחירים ושל יוקר המחיה העלתה את שיעורי המקסימום לדמי השכירות. הדעת נותנת וכל שיקול מסחרי וכלכלי מחייב, שאם דייר ובעל בית מסכימים ביניהם על שיעור דמי השכירות, הם עושים כן תוך כדי התחשבות בשיעורים המקסימליים העומדים אותה שעה בתקפם, ולא תוך כדי התעלמות מהם. לעניין זה אין נפקא מינה אם מסכימים הם להוסיף על השיעורים המקסימליים או להפחית מהם, או - כפי שמסתמא ינהגו ברוב המקרים - אם מסכימים הם על דמי השכירות בשיעור שנקבע כמקסימום; על-כל-פנים הסכימו את אשר הסכימו בצלן של התקנות העומדות בתקפן אותה שעה." (ההדגשה אינה במקור- ע.ב, ע"א 401/72 המרץ - מרכבי מכוניות ועבודות מתכת בע"מ נ' גרייב, פ"ד כז(1) 423, 427 (1973)). הנה כי כן, החזקה היא, כי דמי השכירות ששולמו בפועל והתקבלו על ידי המבקש, הם דמי השכירות ששולמו תוך ידיעת המצב החוקי ותוך התחשבות בשיעורים המקסימאליים התקפים אותה שעה. לא הוכח ולא שוכנעתי כי החזקה האמורה נסתרה. 18. סוגיית חישוב דמי השכירות נדונה בהרחבה בע"א 857/80 (אשר התייחס לדירה אולם ישים גם לבית עסק) ובו נקבע: החוק המשולב משנת 1972 משלב בתוכו במקובץ את החוקים שעניינם הגנת הדייר את החוקים כפי שכבר תוקנו בחוק הנ"ל מתשל"א-1971. השיטה החדשה לחישוב דמי השכירות, שנקבעה כאמור בתשל"א ואומצה בחוק המשולב מתשל"ב, מבוססת על דמי שכירות יסודיים, שעתידים לשמש בסיס ונקודת התחלה לכל חישוב של דמי שכירות לדירות מאז והלאה. דמי השכירות היסודיים הללו נקבעו בצורה די שרירותית, וזאת על שום שהושתתו על דמי השכירות שהשתלמו בפועל ולמעשה בעד הדירות ערב כניסתם לתוקף של התיקונים משנת תשל"א. הכוונה לדמי שכירות מוגדרים, כפי ששולמו למעשה בתאריך הקובע. מאותו יום ואילך תבוא תוספת עתית על דמי השכירות, כל אימת שיותקנו תקנות משנות, והיא תיתוסף לדמי השכירות, המשתלמים בפועל ערב כניסתן לתוקף של התקנות המשנות. מכאן, שבעל בית, הדואג כראוי לענייניו ואינו ישן על זכויותיו, צריך היה להקפיד על כך, שבעקבות כל תקנות משנות ייערך חישוב מחודש של דמי השכירות, על-פי הכללים שנקבעו בחוק מתשל"א-1971 ובעקבות זאת בחוק המשולב משנת תשל"ב-1972. השיטה כפי שנקבעה מאפשרת חישוב פשוט וברור. בעל בית כזה היה צריך להגיע עם דייריו לכלל הסכמה בדבר שיעורי דמי השכירות החדשים, ואם לא, לדרשם בדרך שנקבעה בסעיף 157 לחוק המשולב, בנוסח שבתוספת, ואם גם בכך לא היה מצליח להעמיד את דמי השכירות על שיעורם המוסכם, הייתה פתוחה בפניו הדרך להביא את עניינו לפני בית הדין לשכירות, שיקבע את שיעורם של דמי השכירות בדרך החישוב הסלולה שבחוקים הנ"ל. בעל בית, שלא דאג לענייניו בדרך הנ"ל, אפשר שימצא עצמו במצב נחות מבחינת שיעור דמי השכירות, שניתן יהיה לפסוק לטובתו, שעה שיתעורר "מתרדמתו" ויפנה אל בית הדין לשכירות, שכן בית הדין יהיה כבר כבול בהוראות הנקבעות בתקנות המשנות, הקובעות תמיד, על-פי הכללים שבחוק המשולב, כי התוספות תיקבענה באחוז מסוים מדמי השכירות שהשתלמו ערב תחילתן של התקנות (לדוגמה תקנות תשל"ח שצוטטו לעיל והן נושא דיוננו). לאור כל האמור לעיל, צריך היה בית הדין לשכירות, גם במקרה דנן, שעה שהתבקש לקבוע את שיעור דמי השכירות לדירה הנדונה על-פי התקנות המשנות מתשל"ח, להידרש בפשטות לדמי השכירות, שהשתלמו בפועל ולמעשה עובר לתחילת התקנות, בין אם הם משקפים כראוי את דמי השכירות היסודיים, שניתן היה להגיע אליהם תוך יישום נכון של כל התקנות המשנות מאז תשל"א ואילך, ובין אם לא. (ע"א 857/80 גרינץ נ' סבו, פ"ד לו (2) 393, 399-400 (1982). מן המקובץ עולה, כי בקביעת דמי השכירות, יש להידרש לדמי השכירות המשולמים בפועל, בין אם הם משקפים כראוי את דמי השכירות שניתן היה להגיע אליהם תוך יישום התקנות, ובין אם לאו. 19. טענת ב"כ המבקש היא, כי ההעלאות שנעשו במשך השנים, היו על בסיס שגוי, אותו, לסברתו, יש לתקן. לשיטתו, לאחר תום התקופה שבה בוצעה הפחתה של דמי השכירות, היה צריך לבצע חישוב מחדש, וזאת לא נעשה (פרוטוקול מיום 9/10/12). המבקש תולה יתדותיו בפסק הדין בעניין מני שהוזכר לעיל. בטרם אכנס לעובי הקורה, אציין כי מהחומר שבפני עולה כי דמי השכירות עודכנו במשך השנים, בהתאם להעלאות שנקבעו בתקנות. כך לפי הודאת המבקש וכך כפי שעולה מטבלת החישוב שהוגשה מטעמו. מכל מקום, המחלוקת בין הצדדים אינה מתייחסת לסוגיית ההעלאות אלא לסוגיית ההפחתות. בחנתי את טענת המבקש בסוגיה זו, אך לא מצאתי מקום כי יש בה כדי לסייע למבקש. ענין דומה נדון בע"א 119/81 (להלן: "ענין שפילבנד") אשר התייחס לענין מני (ע"א 256/73 הנ"ל) ושם נאמר: "נשאלת השאלה: ומה, אם דמי השכירות, ששולמו למעשה, הושפעו מכך שהדייר זכה לאותן הפחתות, שהגיעו לו בגין דמי מפתח? האם כתוצאה מכך הבסיס לחישוב דמי השכירות, שדייר זה משלם, יהיה, ולתמיד, בסיס נחות מזה שהיה מהווה את נקודת המוצא לחישוב דמי השכירות אלמלא ההפחתות? סוגיה זו נדונה והוכרעה בבית-משפט זה בע"א 256/73 [1] מפי כבוד השופט לנדוי (כתוארו אז) וכך קבע בעמ', 331: "אינני רואה מניעה לכך שבקביעת הבסיס לפי התוספת לתקנות ייעשה בתום תקופת ההפחתה שינוי למפרע, על-פי נתונים שכבר היו קיימים בכוח, אם כי לא בפועל, ערב תחילתן של התקנות. במילים אחרות, ערב תחילתן של התקנות היו דמי השכירות אשר השתלמו מורכבים משני מרכיבים: אחד, הסכום המופחת, המגיע מיד, והשני, סכום ההפחתה, שהחובה לשלמו בנוסף על הסכום המופחת מושהית עד לתום תקופת ההפחתה". מכאן, שבתום תקופות ההפחתה רשאי בעל דירה, המשכיר את דירתו בשכירות מוגנת ששולמו בגינה דמי מפתח, לתבוע שינוי דמי השכירות והעמדתם, גם כבסיס לחישוב בדמי השכירות בעתיד, על מלוא שיעורם ללא ההפחתות שבעבר." (ע"א 119/81 שפילבנד נ' גסטהלטר, פ"ד לו(2) 99, 102 (1982)). בעניין שפילבנד טען ב"כ המערער (בעל הבית) כי ההלכה שנקבעה בענין מני "צריכה לחול גם על העניין דנן, אפילו המערער לא נחפז לבוא ולתבוע את שינוי שיעור דמי השכירות מיד בתום תקופת ההפחתה. זכות זו שמורה למערער, על-פי סברת בא-כוחו, כל עוד לא חלפה תקופת ההתיישנות למימושה." (עניין שפילבנד בעמ' 102). בית המשפט העליון דחה את הערעור וקבע כי : "בעלי הדין רשאים היו, על-פי סעיף 50 לחוק, להסכים על שיעור דמי השכירות בגבולות המינימום והמאקסימום, אפילו הם פחותים מדמי השכירות, שיכלו להגיע אליהם, אילו היו בוחרים לקבעם על-פי הדרך האחרת." (עניין שפילבנד, בעמ' 106). עוד נקבע כי לא הוכח ש"דמי השכירות, שנקבעו בגין הדירה הנדונה במרוצת השנים, היו על בסיס, שכלל הפחתה בגין תשלום דמי המפתח, והוא הדין בדמי השכירות המוסכמים האחרונים... מכאן, שנקודת המוצא של השופט המלומד, כאילו היו הפחתות, שראוי היה להוסיפן בתום תקופת ההפחתה, והמערער רק לא ידע, כי על-פי החוק הוא רשאי להוסיפן לדמי השכירות הבסיסיים, היא ספקולאטיבית ואינה מבוססת כראוי." (עניין שפילבנד, בעמ' 106-107). 20. והדברים ישימים בענייננו. במאמר מוסגר יוער, כי הגם שעניין שפילבנד התייחס לדירה, הרי האמור בו ישים גם ביחס לבית עסק. בתצהיר עדותו הראשית, לא התייחס המבקש כלל לסוגיית ההפחתות, ולא הניח תשתית עובדתית לביסוס טענתו כי הוא זכאי כיום להוספת ההפחתות, אשר לא הוספו ב"זמן אמת". כאמור, כאשר שולמו דמי השכירות כפי ששולמו בהסכמת הצדדים במשך השנים, החזקה היא כי בעל הבית הסכים לקבל את דמי השכירות בשיעור בו שולמו, תוך ידיעת המצב החוקי באותה עת, לרבות האפשרות להוספת ההפחתות בתום התקופה. בהיעדר התייחסות לסוגיית ההפחתות בתצהיר המבקש, אזי חזקה זו לא נסתרה. בענייננו, לא הונחה תשתית עובדתית אשר יש בה כדי להצדיק הוספה בדיעבד של ההפחתות לדמי השכירות. 21. הדברים מקבלים משנה תוקף, בשים לב לעובדה כי המבקש רכש את זכות הבעלות בחנות בשנת 1985, ובא בנעליו של בעל הבית הקודם. המבקש ידע, ומכל מקום חזקה עליו כי ידע, מה שיעורם של דמי השכירות המקסימאליים ומה שיעורם של דמי השכירות ששולמו לבעל הבית הקודם, ויש לייחס לו הסכמה להמשיך ולקבל את אותם דמי שכירות (בכפוף להעלאות כדין). המבקש לא טען ולא הוכיח כי בעל הבית הקודם, לא וויתר על הזכות להוספת ההפחתות, בתום "תקופת ההפחתה". 22. בנסיבות הענין, מנוע המבקש מלטעון , בעיתוי הנוכחי (לרבות בעת הגשת הבקשה), כי לא מיצה את זכויותיו לעניין שיעורם של דמי השכירות והוא מושתק מלבקש דמי שכירות בשיעור גבוה מאלה ששולמו במשך השנים. 23. התוצאה היא, אם כן, כי אין מקום להורות על העלאת דמי השכירות מעבר לשיעור דמי השכירות המשולמים בפועל, והכפופים להעלאות על פי דין. לאור האמור, מתייתר הצורך לבחון לגופם את כל נתוני טבלת החישוב שהגיש המבקש. 24. על כן, דין הבקשה להידחות. המבקש יישא בהוצאות לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ בסך 7,500 ₪. שכירותדמי שכירות