## סוג התביעה: ## ## הסעד המבוקש: ## ## אגרה: ## ## האם קיים הליך נוסף בבית משפט או בבית דין, בקשר למסכת עובדתית דומה שהתובע הוא צד לו או היה צד לו? ## לא ## א. תיאור של בעלי הדין ## 1. התובע, מר _________ ת.ז. _________, הינו אדם פרטי, תושב _________, אשר במועדים הרלוונטיים לתביעה היה צעיר וחסר ניסיון בעסקאות מקרקעין. 2. הנתבע, עורך דין _________, ת.ז. _________, הינו עורך דין במקצועו, בעל משרד עורכי דין ב_________, אשר ייצג את התובע בעסקת רכישת מקרקעין נשוא התביעה. ## ב. הסעד המבוקש (באופן מפורט) ## 3. כבוד בית המשפט מתבקש לחייב את הנתבע לשלם לתובע סך כולל של 362,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל. סכום זה כולל, בין היתר, את הנזקים הבאים: א. סך של 83,120 ₪ בגין מס שבח מקרקעין. ב. סך של 5,927 ₪ בגין מס מכירה. ג. סך של 3,280 ₪ בגין דמי היוון למינהל מקרקעי ישראל. ד. סך של 60,453 ₪ בגין היטל השבחה. ה. סך של 22,517 ₪ בגין הוצאות נלוות לשומות נגדיות, שומות מכריעות ואגרות. ו. סך של 100,000 ₪ בגין עוגמת נפש, טרחה, בזבוז זמן והוצאות נלוות נוספות שנגרמו לתובע כתוצאה מהתנהלותו הרשלנית של הנתבע. ז. סך של 86,703 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין ששולם לנתבע, אשר בגינו לא קיבל התובע ייצוג הולם ושירות מקצועי כנדרש. 4. בנוסף, כבוד בית המשפט מתבקש לחייב את הנתבע בהוצאות המשפט של התובע, לרבות שכר טרחת עורך דין, בתוספת מע"מ, הפרשי הצמדה וריבית כדין. ## ג. העובדות הנחוצות לביסוסה של עילת התביעה ומתי נולדה ## 5. ביום 20.7.2004, רכש התובע, באמצעות מר _________ (להלן: "נציג המוכרים"), נכס מקרקעין הידוע כגוש _________ חלקה _________ (להלן: "הנכס"), מיורשי המנוחים _________ ו_________ ז"ל (להלן: "המוכרים"). 6. הנתבע, עורך דין במקצועו, ייצג בעסקה זו את שני הצדדים – הן את המוכרים והן את התובע – וזאת למרות ניגוד העניינים המובנה בייצוג כפול כאמור. 7. במסגרת הסכם הרכישה, אשר נוסח על ידי הנתבע, נקבע כי כל ההוצאות הכרוכות בהעברת הזכויות בנכס, לרבות מס שבח מקרקעין, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, היטל השבחה, מס רכישה ודמי טיפול לחברת _________ בע"מ, יחולו על התובע וישולמו על ידו. כמו כן, נקבע כי שכר טרחת עורך הדין יחול על התובע וישולם על ידו. 8. התובע, בהיותו חסר ניסיון בעסקאות מקרקעין, סמך על הנתבע באופן מלא וציפה כי הנתבע ידאג לאינטרסיו ויבהיר לו את מלוא המשמעויות המשפטיות והכלכליות של ההסכם, ובפרט את היקף החיובים הכספיים הצפויים. 9. הנתבע, בניגוד לחובת הזהירות והנאמנות המוטלת עליו כעורך דין, לא הסביר לתובע באופן ברור ומפורט את משמעותה של "עסקת נטו" ואת היקף המיסים וההיטלים העצומים שיוטלו עליו, ואף לא העריך בפניו את סכומי החיובים הצפויים. 10. לימים, כאשר פנה התובע לעירייה לצורך קבלת אישור להעברת זכויות, נדהם לגלות כי עליו לשלם סכום עצום של 120,000 ₪ בגין היטל השבחה, וכן סכומים נוספים בגין מס שבח, מס מכירה, דמי היוון והוצאות נלוות, בסך כולל של למעלה מ-175,000 ₪, מעבר לתמורה ששילם עבור הנכס. 11. התביעה נולדה במועד בו נודע לתובע על היקף החיובים הכספיים העצומים, אשר לא הובהרו לו על ידי הנתבע, וזאת בסמוך לפני הגשת התביעה ביום 4.7.2011. ## ד. העובדות המקנות סמכות לבית המשפט ## 12. סכום התביעה הכולל, העומד על 362,000 ₪, מקנה סמכות עניינית לבית משפט נכבד זה. 13. מקום מגוריו של התובע ומקום עסקיו של הנתבע, כמו גם מיקום הנכס נשוא התביעה, מקנים סמכות מקומית לבית משפט נכבד זה. ## ה. פירוט הטענות ## ## הפרת חובת הזהירות המושגית והקונקרטית ## 14. הנתבע, כעורך דין, חב לתובע חובת זהירות מושגית וקונקרטית, מכוח דיני הנזיקין והאתיקה המקצועית, לדאוג לאינטרסיו של התובע, להסביר לו את מלוא המשמעויות המשפטיות והכלכליות של העסקה, ולהזהירו מפני סיכונים אפשריים, ובחובות אלו הפר הנתבע באופן בוטה. 15. חובת הזהירות של הנתבע כללה, בין היתר, את החובה להבהיר לתובע, באופן מפורט וברור, את משמעותה של "עסקת נטו" ואת העובדה שכל המיסים וההיטלים החלים על המוכרים יוטלו עליו, וכן להעריך בפניו את סדרי הגודל של סכומים אלו, חובה שהופרה במלואה. 16. הנתבע התרשל בכך שלא וידא שהתובע, בהיותו אדם צעיר וחסר ניסיון בעסקאות מקרקעין, אכן הבין את מלוא ההשלכות של חתימתו על ההסכם, ובפרט את היקף החיובים הכספיים העצומים שיוטלו עליו, ובכך פעל בניגוד לסטנדרט ההתנהגות המצופה מעורך דין סביר. 17. התנהלות הנתבע, אשר לא טרח להבהיר לתובע את משמעות סעיף 10 להסכם הקובע קיומה של עסקת נטו, בין באופן חלקי ובין באופן מלא, מהווה הפרה חמורה של חובת הזהירות המוטלת עליו, וגרמה לתובע נזקים כבדים. 18. הנתבע לא פעל כנדרש מעורך דין סביר ומיומן, אשר היה צריך לצפות כי אי-הבהרת היקף המיסים וההיטלים עלולה לגרום לתובע נזקים כלכליים משמעותיים, ובכך הפר את חובת הזהירות הקונקרטית כלפי התובע. ## הפרת חובת הנאמנות וניגוד עניינים ## 19. הנתבע הפר את חובת הנאמנות שלו כלפי התובע בכך שייצג בעסקה את שני הצדדים, המוכרים והתובע, כאשר אינטרס המוכרים היה לקבל תמורה "נטו" ללא נשיאה במיסים והיטלים, ואינטרס התובע היה לשלם מחיר הוגן ומוסכם, תוך ידיעה מלאה של כלל החיובים. 20. הנתבע לא גילה לתובע, בזמן אמת, כי נאמנותו האמיתית נתונה למר _________, נציג המוכרים, וזאת על רקע העובדה שהנתבע טיפל בעבר בעניינים שונים של משפחת המוכרים, ובכך פעל בניגוד עניינים מובהק מבלי לקבל הסכמה מדעת של התובע. 21. הפרת הנאמנות כלפי התובע התבטאה גם בעריכת הסכם חד צדדי, אשר נוסח כ"עסקת נטו", באופן שהטיל את כל המיסים וההיטלים על התובע, וזאת בניגוד להסכמות הצדדים המקוריות, כפי שהובנו על ידי התובע. 22. הנתבע, אשר היה מודע לניגוד העניינים הפוטנציאלי והממשי, לא פעל בשקיפות מלאה ולא יידע את התובע לגבי כל פרט, ובמיוחד לגבי האינטרסים החיוניים של המוכרים שהיו מנוגדים לאינטרסים של התובע, ובכך הפר את חובת הנאמנות המוגברת המוטלת עליו. 23. התנהלות הנתבע, אשר העדיף את האינטרסים של המוכרים על פני אלו של התובע, ובא לידי ביטוי בניסוח הסכם המטיל את כל הנטל הכספי על התובע, מהווה הפרה יסודית של חובת הנאמנות המקצועית. ## אי-הבהרת משמעות "עסקת נטו" והיקף המיסים ## 24. הנתבע לא הבהיר לתובע כי משמעות חתימתו על ההסכם הינה כי כל המיסים והתשלומים החלים על המוכרים, יחולו עליו, ובכך מנע מהתובע לקבל החלטה מושכלת ומבוססת על נתונים מלאים. 25. הנתבע לא פירט בפני התובע מהם הסכומים המוערכים אותם יצטרך לשלם מכיסו במקום המוכרים, ובכך הותיר את התובע בחוסר ידיעה מהותי לגבי היקף התחייבויותיו הכספיות. 26. גם אם התובע הבין שעליו לשלם את כל המיסים המפורטים בסעיף 10 להסכם, הנתבע התרשל בכך שלא העריך בפניו את סדר הגודל של סכומים אלו, ובכך גרם לתובע לחשוב שמדובר בסכומים קטנים בהרבה מהסכומים האמיתיים. 27. חובתו של עורך דין העורך עסקה מהסוג הנדון היא להביא לידיעת הלקוח מהו, פחות או יותר, סדר הגודל של המיסים הצפויים, וחובה זו הופרה על ידי הנתבע באופן מובהק. 28. הנתבע לא פעל על פי מידת "את פתח לו" כלפי התובע, אשר היה בבחינת "שאינו יודע לשאול", ולא סיפק לו את המידע החיוני וההכרחי לצורך הבנת מלוא ההשלכות הכלכליות של העסקה. ## אי-בדיקת נתוני הנכס והשלכותיהם ## 29. הנתבע התרשל בכך שלא בדק באופן יסודי את נתוני הנכס, לרבות היבטים מיסויים, תכנוניים ומשפטיים, טרם החתימה על ההסכם, ובכך מנע מהתובע מידע חיוני לגבי מצב הנכס והחיובים הצפויים. 30. הנתבע לא בדק אם התובע צפוי לשאת בהיטל השבחה, ולא העריך את גובהו, ובכך הותיר את התובע חשוף לחיוב כספי משמעותי ובלתי צפוי. 31. הנתבע לא בדק את מצב הזכויות של הנכס, ולא בירר את פשר העובדה שקיימים הליכים משפטיים שיזמה הרשות המקומית בעניין הבית, ובכך פעל בחוסר מקצועיות ובניגוד לחובתו לבדוק את כלל ההיבטים המשפטיים של הנכס. 32. הסתמכות הנתבע על ניסיונו רב השנים בעריכת עסקאות ב_________ ועל סברתו שהבית מיועד להריסה, מבלי לבדוק באופן ספציפי את כל נתוני הנכס, מהווה רשלנות מקצועית חמורה. 33. אי-בדיקת נתוני הנכס על ידי הנתבע, ובפרט אי-בדיקת היטל ההשבחה הצפוי, גרמה לתובע נזק ישיר ועקיף, שכן אילו ידע את מלוא הנתונים, ייתכן ולא היה רוכש את הנכס או היה מנהל משא ומתן שונה. ## ניהול משא ומתן עם רשויות המס שלא על דעת התובע ## 34. הנתבע ניהל משא ומתן עם רשויות מס שבח והגיע עמם להסכמות, שלא על דעתו של התובע, ובכך פעל בניגוד לחובתו לקבל את הסכמת הלקוח לכל פעולה מהותית בעניינו. 35. ההסכמות שהושגו על ידי הנתבע עם רשויות מס שבח לא היו המיטביות שאליהן ניתן היה להגיע, ובכך גרם הנתבע לתובע נזק כספי ישיר. 36. הנתבע לא דיווח על הכוונה להרוס את הבית, אלא על הכוונה לעשות בו שימוש כבית מגורים, ובכך יצר מצג שווא בפני רשויות המס, אשר הוביל לחיוב מס שבח גבוה יותר ממה שהיה נדרש אילו הדיווח היה מדויק. 37. הנתבע לא שיתף את התובע בתהליך המשא ומתן עם רשויות המס, ולא עדכן אותו באפשרויות השונות להפחתת המס, ובכך מנע מהתובע את האפשרות להשפיע על התוצאה ולמזער את נזקיו. 38. גם אם הפשרה שהושגה הייתה "טובה לנישום" כטענת הנתבע, הרי שהפער בין הפשרה האופטימלית לבין הפשרה שהושגה, בסך 8,000 ₪, מהווה נזק ישיר שנגרם לתובע כתוצאה מהתנהלותו הרשלנית של הנתבע. ## אי-המלצה על ייצוג נפרד ## 39. הנתבע התרשל בכך שלא הפנה את תשומת ליבו של התובע לכך שייטיב לעשות אם יהיה מיוצג על ידי עורך דין נפרד מטעמו, וזאת למרות ניגוד העניינים המובהק בייצוג כפול. 40. חובתו של עורך דין המייצג שני צדדים לעסקה היא להבהיר לכל אחד מהצדדים את זכותו ואת היתרונות שבייצוג נפרד, ובחובה זו כשל הנתבע. 41. אי-המלצת הנתבע על ייצוג נפרד, במיוחד לאור העובדה שהתובע היה חסר ניסיון וצעיר, מהווה הפרה של חובת הזהירות והנאמנות, וגרמה לתובע נזק בכך שלא קיבל ייעוץ משפטי אובייקטיבי ובלתי תלוי. 42. הנתבע ניצל את חוסר ניסיונו של התובע ואת רצונו להימנע מתשלום שכר טרחה כפול, ולא דאג להבטיח שהתובע יקבל את הייעוץ המשפטי הטוב ביותר עבורו, ובכך פעל בניגוד לסטנדרט המקצועי הנדרש. 43. אילו הנתבע היה ממליץ לתובע על ייצוג נפרד, ייתכן שהתובע היה מקבל ייעוץ שימנע ממנו את הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מהסכם ה"נטו" ואי-הבהרת היקף המיסים. ## אי-עריכת תרשומת מסודרת ## 44. הנתבע התרשל בכך שלא ערך תרשומת כלשהי, מינימלית, אשר הייתה יכולה להעיד כי בזמן אמת אכן הסביר לתובע שיהיה עליו לשאת, בנוסף למחיר ששילם עבור רכישת הנכס, גם מיסים והיטלים. 45. עריכת תרשומת מסודרת היא פרקטיקה מקובלת ונדרשת מעורך דין סביר, ונועדה להבטיח תיעוד של ההסברים וההבהרות שניתנו ללקוח, ובכך למנוע מחלוקות עתידיות. 46. היעדר תרשומת מצד הנתבע פועל לחובתו, שכן הוא אינו יכול להוכיח כי מילא את חובותיו כלפי התובע, ובכך גרם לתובע נזק ראייתי. 47. הנתבע, אשר ייצג שני צדדים לעסקה, היה מחויב ביתר שאת לתעד את ההסברים שניתנו לכל אחד מהצדדים, על מנת להבטיח שקיפות ולמנוע טענות בדבר ניגוד עניינים או אי-הבהרה. 48. אי-עריכת תרשומת על ידי הנתבע, במיוחד בעסקה מורכבת הכוללת חיובים כספיים משמעותיים, מהווה רשלנות מקצועית ופוגעת ביכולת התובע להוכיח את טענותיו. ## אחריות לנזקים שנגרמו ## 49. התרשלותו של הנתבע, כפי שפורטה לעיל, היא הגורם הישיר והבלעדי לנזקים הכספיים שנגרמו לתובע, שכן אילו היה הנתבע פועל במקצועיות ובזהירות הנדרשת, היה התובע מודע למלוא החיובים ולא היה נקלע למצב זה. 50. קיימת קשר סיבתי ישיר בין התנהגותו הרשלנית של הנתבע לבין הנזקים שנגרמו לתובע, שכן אי-הבהרת היקף המיסים וההיטלים מנעה מהתובע להפעיל שיקול דעת מושכל ולכלכל את צעדיו בהתאם. 51. הנתבע אחראי לנזקים שנגרמו לתובע, לרבות תשלומי המיסים וההיטלים העצומים, שכן אילו היה התובע מודע להם מראש, ייתכן שהיה נמנע מהעסקה או מנהל משא ומתן שונה שהיה מפחית את נטל התשלומים. 52. הנזקים שנגרמו לתובע אינם נובעים מעצם חיובי המס, אלא מחוסר הידיעה וההפתעה שנגרמו לו כתוצאה מהתרשלותו של הנתבע, אשר מנע ממנו את היכולת להתכונן כלכלית ולהתמודד עם החיובים. 53. הנתבע, כעורך דין, היה צריך לצפות כי אי-מסירת מידע חיוני ללקוחו, ובפרט לגבי חיובים כספיים משמעותיים, עלולה לגרום ללקוח נזקים כלכליים ונפשיים, ובכך מתקיימים כל יסודות עוולת הרשלנות. ## עוגמת נפש והוצאות נלוות ## 54. כתוצאה מהתנהלותו הרשלנית של הנתבע, נגרמה לתובע עוגמת נפש רבה, טרחה מרובה, ובזבוז זמן יקר, אשר באו לידי ביטוי בהתמודדות עם חיובים בלתי צפויים ובהליכים מול הרשויות. 55. התובע נאלץ לשאת בהוצאות נלוות רבות, לרבות הוצאות עבור שומה נגדית, שומה מכרעת ואגרות, בסכום של למעלה מ-20,000 ₪, וזאת בניסיון למזער את נזקיו שנגרמו כתוצאה מהתרשלות הנתבע. 56. הלחץ הנפשי והכלכלי שנגרם לתובע כתוצאה מהפתעה לגבי היקף החיובים, מהווה נזק בלתי ממוני משמעותי, אשר הנתבע אחראי לו. 57. התובע, אשר סמך על הנתבע באופן מלא, חש מרומה ומנוצל, וזאת כתוצאה מהתנהלותו הלקויה של הנתבע, אשר לא דאג לאינטרסיו כנדרש. 58. סכום הפיצוי בגין עוגמת נפש, טרחה ובזבוז זמן, בסך 100,000 ₪, הינו סביר והולם את הנזקים הבלתי ממוניים שנגרמו לתובע כתוצאה מהתרשלות הנתבע. ## השבת שכר טרחה ## 59. הנתבע לא סיפק לתובע שירותים משפטיים מקצועיים והולמים, ובכך נכשל כישלון תמורה חלקי, המצדיק את השבת שכר הטרחה ששולם לו על ידי התובע. 60. שכר הטרחה ששולם לנתבע, בסך 86,703 ₪, שולם עבור ייצוג מקצועי ודאגה לאינטרסים של התובע, אך בפועל, הנתבע פעל בניגוד לאינטרסים אלו וגרם לתובע נזקים. 61. העובדה שהנתבע ייצג את שני הצדדים לעסקה, תוך ניגוד עניינים מובהק, ובכך לא יכול היה לדאוג באופן מלא לאינטרסים של התובע, מצדיקה את השבת שכר הטרחה. 62. אי-הבהרת מלוא המשמעויות של העסקה ואי-הערכת היקף המיסים וההיטלים, מהווה פגם מהותי בשירות המשפטי שניתן, ומצדיק את השבת שכר הטרחה. 63. התובע שילם שכר טרחה מלא עבור שירות משפטי שלא ניתן לו במלואו ובמקצועיות הנדרשת, ולכן זכאי להשבת הסכום ששולם. ## חוסר תום לב של הנתבע ## 64. הנתבע פעל בחוסר תום לב כלפי התובע בכך שלא גילה לו את מלוא המידע הרלוונטי לעסקה, ובפרט את היקף החיובים הכספיים הצפויים, ובכך ניצל את חוסר ניסיונו של התובע. 65. התנהלות הנתבע, אשר ניסח הסכם חד צדדי המטיל את כל הנטל על התובע, מבלי להבהיר לו את משמעות הדבר, מהווה חוסר תום לב מובהק. 66. הנתבע, אשר היה מודע לניגוד העניינים בייצוג כפול, לא פעל בשקיפות מלאה ולא דאג לאינטרסים של התובע, ובכך הפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. 67. טענת הנתבע כי התובע הבין את מלוא המשמעויות של העסקה, למרות היותו צעיר וחסר ניסיון, וכי הוא פעל בחוסר תום לב בטענותיו, אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב המוטלת על עורך דין. 68. חוסר תום הלב של הנתבע בא לידי ביטוי גם באי-בדיקת נתוני הנכס ובניהול משא ומתן עם רשויות המס שלא על דעת התובע, ובכך פגע באמון שנתן בו התובע. אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, יהא זה מן הדין ומן הצדק לקבל את התביעה על כל חלקיה.עורך דיןכתב תביעהתביעה נגד עורך דיןמסמכיםחובת הזהירות