סמכות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לדרוש מיזם פרטי, המגיש בקשה לאישור תוכנית, להפקיד כתב התחייבות לשיפוי בגין תביעות שתוגשנה בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965? זו השאלה הטעונה הכרעה בתיק זה. רקע הנתבעת הינה חברה המפעילה בית אבות סיעודי בנכס הבנוי על מקרקעין, הידועים כחלקה 59 בגוש 10916. מדובר בבניין בן 5 קומות ובו כ- 100 חדרי מגורים המאפשרים מתן מענה סיעודי ל- 360 קשישים לערך (להלן: הבניין). התובעת הינה הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה (להלן: התובעת; או - הועדה המקומית). בשנת 2003 הגישה הנתבעת לתובעת תוכנית לשינוי תכנית מתאר נקודתית (חפ/1025י), המתייחסת להרחבת בית האבות. התוכנית כללה תוספת שתי קומות לבית האבות הקיים, הגדלת זכויות בנייה והסדרת החנייה לצורך ההרחבה (להלן: התוכנית). בעקבות הגשת התוכנית נדרשה הנתבעת ליתן כתב שיפוי לועדה המקומית בו תתחייב לשפות אותה בגין תביעות שיוגשו, אם יוגשו, בשל פגיעה מהתוכנית. מדובר בתביעות המוגשות לפי סעיף 197 לחוק התכנון ובנייה, התשכ"ט - 1965 (להלן: החוק) על ידי בעלי זכויות במקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו והרואים עצמם כמי שנפגעו על ידי התוכנית. הנתבעת חתמה על שני כתבי שיפוי במועדים שונים: הראשון ביום 19.5.03; והשני ביום 14.8.03. במסגרת כתבי השיפוי התחייבה הנתבעת כדלקמן: "2.א בכל מקרה שתוגש לועדה המקומית תביעה של בעלים או של בעלי זכויות אחרות במקרקעין עקב פגיעה בגין התכנית החדשה, והועדה המקומית או ועדת הערר או שמאי מכריע או בית המשפט או הועדה המחוזית יקבעו פיצויים בגין הפגיעה, מתחייבים אנו לשלם לועדה המקומית, מיד לפי דרישה, את מלוא הסכומים אשר נקבעו. . . . 7. למען הסר ספק, אנו מצהירים כי כל סכומי הפיצויים אשר נשלם או שנחוייב לשלם לא יופחתו מסכומי היטל ההשבחה בגין "התוכנית החדשה". הועדה המקומית דחתה את כל ההתנגדויות שהוגשו ואישרה את התוכנית. לאחר אישור התוכנית הגישה הנתבעת בקשה להיתר בנייה לצורך הרחבת בית האבות בהתאם לתוכנית. בשל היתר הבנייה שילמה הנתבעת לתובעת בשנת 2006 היטל השבחה בסך של 1,800,000 ₪. במהלך שנת 2006 הגישו בעלי מקרקעין הגובלים בתוכנית תביעות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק. התביעות נדחו ובעלי המקרקעין הגישו ערר לועדת הערר המחוזית על החלטת התובעת לדחות את תביעותיהם. ועדת הערר, בהחלטתה מיום 7.4.11, חייבה את התובעת לשלם לבעלי המקרקעין הגובלים פיצויים בגובה 377,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה, ריבית והוצאות. הנתבעת הייתה צד להליכים שהתנהלו בפני ועדת הערר ולמעשה היא זו שניהלה את ההליכים בפני וועדת הערר מטעמה של הועדה המקומית. התובעת, בהסתמך על כתבי השיפוי, פנתה לנתבעת בדרישה לתשלום סכום הפיצויים שנפסקו. הנתבעת סירבה לשלם ולכן התובעת נאלצה לשאת בתשלום והגישה את התביעה שפנינו. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית ובהסכמתם לא נחקרו המצהירים. עוד הסכימו הצדדים כי יינתן פסק דין על יסוד מסמכי התיק. עיקר טענות התובעת התובעת הפנתה לכתבי השיפוי עליהם חתמה הנתבעת. מדובר בכתבי שיפוי שנחתמו לאחר שהנתבעת לוותה בייעוץ משפטי. זאת ועוד, לאחר שהוגשו תביעות הפיצויים הנתבעת ניהלה באמצעות עורך דין מטעמה את ההגנה ואף את ההליכים בפני ועדת הערר המחוזית בשלושה עררים (257/06, 6/09 ו- 18/09). במשך 8 שנים הנתבעת לא טרחה להעלות כל התנגדות או טרוניה נגד כתבי השיפוי. לפיכך אין להרשות לנתבעת להישמע בטענת כפייה והטעייה והיא מנועה מלהעלות טענות כלשהן כנגדם. בהקשר זה טענה התובעת, כי על הנתבעת חלה חובת תום הלב בקיום הסכמי השיפוי . לעניין טענת הנתבעת בדבר אי חוקיות הסכמי השיפוי, הרי שהתובעת הפנתה לפסיקת בית המשפט העליון בה הוכרה חוקיות הסכמים בין ועדה מקומית לבין יזם, לפיהם התחייב היזם בתשלום הפיצויים בגין פגיעות העלולות להיגרם כתוצאה מתוכנית באמצעותה מבקש היזם להפיק רווחים. התובעת טענה כי בית האבות הינו בבעלות פרטית לחלוטין ופועל כעסק לכל דבר ועניין. אין מדובר בפרויקט ציבורי. כל מטרתה של הנתבעת הינה להתחמק מתשלום סכום הפיצויים לו התחייבה לאחר שנהנתה מהשבחת העסק. מדובר בקומות שנבנו להגדלת רווחיה של הנתבעת. התובעת התנגדה לאפשרות שהועלתה על ידי הנתבעת לקיזוז סכום הפיצויים מסכום היטל ההשבחה. בהקשר זה נטען, כי נוסח כתבי השיפוי ברור וכולל התחייבות של הנתבעת לפיה סכומי הפיצוי לא ינוכו מהיטלי ההשבחה בגין התוכנית. עיקר טענות הנתבעת טענתה העיקרית של הנתבעת היתה כי התובעת חרגה מסמכותה תוך שימוש לרעה במעמדה ובכוחה השלטוני ולמעשה אילצה את הנתבעת לחתום על כתבי השיפוי. נטען, כי הנתבעת חתמה על כתבי השיפוי מתוך כפייה ואילוץ. זאת ועוד, דרישת החתימה על כתב השיפוי כמוה כהטלת מס לא חוקית. עוד נטען, כי אף אם ייקבע שההסכמים נחתמו מתוך רצון חופשי אין בכך כדי לרפא את אי החוקיות הדבוקה הפעולה. בהקשר זה הפנתה הנתבעת לסעיף 198 (א) לחוק. לשיטת הנתבעת, סעיף זה אינו יכול לשמש כמקור לסמכות הועדה להחתים את הנתבעת על כתבי שיפוי נשוא התביעה. נוסחו של הסעיף במתכונתו הנוכחית עליו נסמכת התובעת, נקבע לראשונה במסגרת חוק התכנון ובנייה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח - 2008, 632. בסעיף 10 לתיקון נקבע כי תחילת התיקון הינה ביום 1.1.09 או ביום כניסתן לתוקף של תקנות לעניין שכרו של שמאי מכריע ולעניין סדרי דין, לפי המאוחר, ובלבד ששר המשפטים מינה לכל הפחות עשרה שמאים מכריעים. ביום 1.5.09 מונו השמאים המכריעים (הודעה בדבר רשימת שמאים מכריעים שפורסמה בי.פ. 5933 מיום 19.3.09, עמ' 3036) ולכן זהו גם מועד כניסת התיקון של סעיף 198(א) לחוק. כתבי השיפוי נחתמו בשנת 2003 ותביעת הפיצויים הוגשה לכל המאוחר בשנת 2006. הנתבעת טענה כי התוכנית עצמה, לא הסמיכה את הועדה המקומית להחתים על הסכמי שיפוי. הנתבעת הסבירה את השתהותה בהעלאת טענותיה בכך שלא הייתה ודאות לגבי היקף הפגיעה בה והואיל והיא הייתה תלויה באופן שוטף והדוק בהחלטותיה של התובעת. משכך, לשיטתה, היא נמנעה להתעמת עם התובעת הגם שהיתה משוכנעת כי התובעת חרגה מסמכותה. לעניין התוכנית עצמה נטען, כי מדובר בתוכנית הבאה לשרת אינטרס ציבורי חיוני וחשוב לאוכלוסיות הנזקקות לבתי אבות סיעודיים. העובדה שהנתבעת הפיקה רווח כלכלי מקידומה של התוכנית, עדיין אין בו כדי לסתור את "ציבוריותו" של הצורך שקיבל מענה באמצעות התוכנית. הנתבעת טענה, כי אף אם ייקבע שעליה לקיים את הסכמי השיפוי הרי מששילמה היטל השבחה בסכום של 1,800,000 ₪ - שהינו סכום גבוה פי חמישה מסכום הפיצויים - הרי שאין לחייבה בתשלום סכום הפיצויים. דיון ומסקנות בעל זכות במקרקעין שזכויותיו נפגעו על ידי תכנית, זכאי לפיצוי מהוועדה המקומית לתכנון ובניה שבתחומה נמצאים המקרקעין, וזאת בהתאם לסעיף 197(א) לחוק. סעיף 197(א) קובע כי: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200." המסגרת לדיון בתביעה והליכי ההשגה בעניינה מוסדרים בסעיף 198 לחוק. תיקון מס' 84 לחוק - אשר נכנס לתוקף בשנת 2009 [חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008), ס"ח 2165; (להלן: התיקון לסעיף 198] - שינה את המסגרת הדיונית האמורה, אולם השינוי חל רק ביחס לתביעות שהוגשו לאחר כניסתו לתוקף (סעיף 11 לתיקון) - כאשר מועד הכניסה לתוקף היה 1.5.2009. לשון הסעיף לפני התיקון היתה: "198(א). הוגשה תביעה לפי סעיף 197, תודיע הועדה המקומית לכל מי שעלול להיפגע מקבלת התביעה על הגשתה ותתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו" לשון הסעיף לאחר התיקון הינה: "198(א). הוגשה תביעה לפי סעיף 197, תודיע הועדה המקומית לכל מי שעלול לשאת בתשלום הפיצויים נושא התביעה, כולם או חלקם, בין על פי דין ובין על פי הסכם עם הוועדה המקומית או עם המדינה (בפרק זה - המשיב) על הגשתה ותתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו". (ההדגשה אינה במקור - י.ל.). הטלת נטל תשלום הפיצויים בגין פגיעה במקרקעין על ידי הועדה המקומית יצרה בפועל נוהג, במסגרתו העבירו הועדות את נטל התשלום אל יזמי התוכניות שאושרו. בהקשר זה נדונה לא פעם השאלה מהו מקור סמכותה של הועדה המקומית להעביר נטל כספי זה לכתפי היזמים. נתייחס בעיקר לדעות שרווחו טרם התיקון, שכן לאחריו, על פני הדברים, אין עוד מחלוקת אודות חוקיות ההסדר. המצדדים בהסכמי שיפוי שכאלה, במסגרתם מחויב היזם בתשלום הפיצוי, סברו שיש לראות בהסכמים אלו ביטוי ליחסי הכוחות של תהליכי התכנון. על פי גישה זו, אלמלא "יגולגל" הנטל ליזם, הציבור הוא זה שיממן בסופו של דבר את טובת ההנאה שצמחה ליזם הפרטי. במצב זה יווצר מצב בו זה נהנה וזה חסר. יתרה מכך, הועדה תירתע מלאשר תוכניות פרטיות בהעדר מקור כספי למימון תביעות הפיצויים, ואף אם רשויות התכנון תמצאנה מקור מימון לתשלומי הפיצוי, הרי שדבר זה יהיה על חשבון פעילויות אחרות לטובת הציבור (ר' בהקשר זה דפנה לוינסון זמיר, פגיעה במקרקעין על ידי רשויות התכנון, עמוד 385). המתנגדים לנוהג לעיל, טענו כי העברת נטל הפיצוי מהוועדה המקומית לגורם אחר תגרום לכך שהרשות לא תיתן משקל ראוי לפגיעות העלולות להיגרם מהתכנית, תסכים בקלות לשלם פיצויים, וזאת במקום להשקיע מאמצים בהגנה מפני תביעת הפיצויים. עוד טוענים המתנגדים, כי הועדה אינה יכולה להטיל על היזמים נטל כספי בהעדר הוראת חוק המסמיכה אותה לעשות כן. לשיטתם, העברת החיוב בתשלום הפיצויים על היזם כמוה כהטלת מס ללא צו מפורש של המחוקק. זאת ועוד, היטל ההשבחה הוא זה שנועד "לממן" נטל כספי זה. (ור' בהקשר את מאמרו של א' נמדר, פיצויים על פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197: חוקיות דרישת השיפוי של הועדה המקומית, מקרקעין, מקרקעין א/5 (ספטמבר 2002), 8). ישנם התומכים בגישת הביניים, המאפשרת חיובו של היזם בשיפוי הוועדה במקרים מסוימים בלבד. על פי גישה זו, האבחנה הינה בין יזם שמבקש להפעיל תוכנית תלויה ועומדת - במקרה שכזה אין להעביר אל כתפיו את נטל הפיצוי; לבין יזם שהגיש תוכנית ספציפית שצפויה להניב לו רווחים כלכליים - ובמקרה שכזה ניתן להעביר לכתפיו את נטל הפיצויים. בית המשפט העליון נתן דעתו לסוגיה לעיל במספר פסקי דין ששלושת המרכזיים בהם יובאו להלן. שניים מהם ניתנו עוד בטרם נחקק התיקון לסעיף 198 ולכן הדברים שנאמרו שם תקפים גם למקרה שבפנינו, שחל בתקופה שטרם התיקון. כפי שיפורט להלן, נקבע כי כאשר התכנית מבוצעת על-ידי יזם פרטי, או כאשר התכנית מביאה תועלת מיוחדת לגורם מסוים, נהוגה הפרקטיקה של הסכמי שיפוי. פרקטיקה זו מגשימה את עקרון הצדק החלוקתי, שכן היזם - הנהנה העיקרי מן התכנית - הוא זה שנושא בנטל הפיצויים וכך קופת הציבור אינה נפגעת. כך, בע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא, פ"ד מו(4) 627, 641 (1992) (להלן: פס"ד פרי הארץ); נקבע כי: "בנוסף לכל אלה, באותם מקרים נפוצים, שבהם התכנית החדשה כוללת בחובה ייזום פרטי של פרויקטים או נעשית על רקע ייזום כזה, יכולות רשויות התכנון לקבוע בתקנון התכנית, שיזם התכנית (המתכוון, כמובן, להפיק ממנה רווח לא מבוטל) יתחייב בתשלומי הפיצויים על הפגיעות שבצדה של התכנית (ראה אלסטר-פנחסי, במאמרה הנ"ל, בעמ' 532)". ובבג"ץ 1494/05 וינברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בתל-אביב (ניתן בתאריך 15.3.2005) (להלן: פס"ד וינברג) צוין כי: "יש להבחין בין החובה הסטטוטורית המוטלת על הוועדה כלפי בעל הזכות הנפגע מתכנית, לבין ההסכמים שהוועדה המקומית עורכת עם היזם כגורם מעוניין, הנוטל על עצמו את החיוב בפיצוי כחלק מהתכנית שהוא מפתח ומבצע, ואף אמור להפיק ממנה רווחים. לפיכך ראוי להפריד בין מערכת יחסים זו שבין הוועדה ליזם, ובין מילוי חובותיה של הוועדה על פי חוק כלפי הנפגע. ואמנם, בית משפט זה הכיר לא אחת בהסכמים בין ועדה מקומית לתכנון ובניה לבין יזם, לפיהם מתחייב היזם בתשלום פיצויים בגין פגיעות העלולות להיגרם כתוצאה מהתכנית באמצעותה מבקש אותו יזם להפיק רווחים (ראו, למשל: ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר-סבא, פ"ד מו(4) 627, 641; בג"ץ 7250/97 סולימאני נ' שר הפנים, פ"ד נד(3) 783, 793-792). ובבר"מ 4443/03 עיריית חולון נ' רשות שדות התעופה בישראל, ניתן בתאריך 17/7/2011 (להלן: פס"ד עיריית חולון), לאחר שתוקן סעיף 198, נקבע כך: "לצד הסדרי החקיקה בענין הפיצוי והשיפוי, קיימים גם הסדרי שיפוי הסכמיים. כך, כאשר התכנית מבוצעת על-ידי יזם פרטי, או כאשר התכנית מביאה תועלת מיוחדת לגורם מסוים, נהוגה פרקטיקה של הסכמי שיפוי אשר נחתמים בין הוועדה המקומית לבין היזם, אשר בהם מתחייב האחרון לשפות את הוועדה על חיוביה העתידיים בגין תביעות פיצוי על-פי סעיף 197 לחוק. פרקטיקה זו מגשימה את עקרון הצדק החלוקתי, שכן היזם, הנהנה העיקרי מן התכנית, נושא במקביל בנטל הפיצויים (ענין ויטנר, בפסקה 14). פרקטיקה זו זכתה להכרת בית משפט זה לא אחת בעבר (ענין פרי הארץ, בעמ' 641; בג"ץ 1494/05 וינברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בתל-אביב ( 15.3.2005))." עמדת בית המשפט העליון בנוגע לחוקיות כתבי השיפוי אומצה על ידי בתי המשפט בערכאות הדיוניות. בעת"מ (מחוזי י-ם) 657/02 סברנסקי צבי ו-21 אח' נגד יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים ואח', ניתן בתאריך 8.5.03 נקבע, כי באופן עקרוני אין לפסול את השימוש בהסכמי שיפוי ואין הם מנוגדים לדין. יחד עם זאת, בית המשפט צמצם את אפשרות השימוש בהסכמי שיפוי למקרים ראויים בלבד. כך למשל במקרה בו מדובר בתוכנית שמקודמת ע"י יזם פרטי והיא נועדה להעניק תועלת כלכלית ליזם בלבד ולא לציבור כולו אין פגם בהעברת הנטל מגבו של הציבור אל גבו של הגורם "המתעשר". בעת"מ (מחוזי חיפה) 4360/07 זומר נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז צפון ואח', ניתן בתאריך 21/2/2008, הכיר בית המשפט בסמכות הועדה המקומית לדרוש מהיזם להתחייב בתשלום הפיצויים, ולצד זאת קבע כי ההכרה בדרישה אינה אוטומטית וכל מקרה ייבחן לגופו. סוגיה נוספת, המתעוררת בהקשר זה, הינה האם קיימת לנותן כתב השיפוי (היזם) זכות לקיזוז סכום הפיצויים שהתחייב לשלם מהיטל ההשבחה. בשאלה זו מיעטו בתי המשפט לעסוק. בפס"ד זומר לעיל התייחס בית המשפט בקצרה לשאלה זו אגב אורחא. בית המשפט סקר באותו מקרה את ההבדלים המשמעותיים בין פיצוי בשל פגיעה לבין היטל השבחה. מסקנת בית המשפט הייתה שאין סימטריה בין היקף התשלומים שגובה הרשות במסגרת היטלי השבחה לבין היקף הפיצוי שעליה לשלם. נקבע, כי במקרים מתאימים ראוי להכיר בזכות הקיזוז היזם (ראה סעיף 18 לפסק הדין). יחד עם זאת, ראוי לציין כי בית המשפט לא העמיק בסוגיית הקיזוז ולו משום שהועדה באותו עניין הסכימה להשאיר את טענת הקיזוז לבירור עתידי. יוצא, שעניין זה נותר ללא הכרעה לגופו של עניין. ראינו איפוא, כי ההלכה הנוהגת הינה כי אין פסול בעריכת כתבי שיפוי - אף לא בנוגע לתקופה טרם תוקן ס' 198 לעיל. גם אם קיים מקום לגישת ביניים, כפי שהוצע לעיל, הרי בענייננו אין פסול בכתב השיפוי ובחינת התוכנית עצמה מובילה למסקנה שהנתבעת צריכה לשאת בתשלום הפיצויים. במילים אחרות, הנתבעת הינה חברה שביקשה לקדם תוכנית פרטית שנועדה להעניק לה תועלת כלכלית. הנתבעת היא זו שיזמה את התוכנית והיא הנהנית העיקרית ממנה. גם אם הציבור בכללותו נהנה, בעקיפין, מתוספת שתי הקומות לבית האבות, הרי שאין בכך להגיע למסקנה שהציבור - באמצעות הועדה - צריך לשאת בעלות הפיצויים. אכן, התוכנית משרתת צורך ציבורי מסוים אך דבר זה יכול גם להיטען בנוגע למיזמים מסחריים רבים. לענייננו, אין מדובר בפרויקט ציבורי במשמעותו הרחבה ובוודאי לא פרויקט ציבורי המצדיק כי הועדה תישא בעלות הפיצויים שנפסקו. אין בידי לקבל את טענת הנתבעת, לפיה מאחר ולא נקבעה דרישת השיפוי במסגרת תקנון התוכנית, אין לועדה סמכות לדרוש כתב שיפוי. אפנה בהקשר זה לפסק הדין פרי הארץ שם נקבע, כי רשויות התכנון יכולות לכלול בתקנון התוכנית את הדרישה להתחייבות של היזם לתשלום הפיצויים. לא צוין כי האזכור בתקנון של הדרישה לתשלום הפיצויים הינו תנאי המקים את הסמכות לדרוש מהיזם כתב שיפוי, ואף אין בכך היגיון. אני סבור, כי החתמת הנתבעת על כתב שיפוי (ובענייננו - לא אחד כי אם שני כתבי שיפוי) מספיקה כדי למלא אחר דרישת "ההכללה בתקנון" ואין היא יכולה להתנער ממנו אך מטעם זה. הנתבעת הפנתה למספר פסקי דין התומכים, לשיטתה, בעמדתה בנוגע לאי חוקיות כתבי השיפוי, אולם לא מצאתי בהם כדי לשנות את עמדתי. אתייחס אליהם בקצרה: פסק הדין הראשון אליו הפנתה הנתבעת הינו עת"מ 002461/04 חברת פרטנר תקשורת בע"מ ואח' נ' ועדה מקומית לתיכנון ובנייה, הרצליה ואח', ניתן בתאריך 25.1.05. באותו מקרה מדובר היה בעתירה כנגד סירובה של ועדה מקומית לתכנון ובנייה להנפיק היתר להקמת מתקן תקשורת למבקשי היתר, אשר לא חתמו על כתב שיפוי אך מילאו את הדרישות הקבועות בתמ"א 36. בית המשפט קבע כי התנאי בדבר כתב שיפוי נמצא חסר עיגון חוקי ולפיכך בוטל. סבורני, כי אין בקביעה זו כדי להשפיע על עניינו נוכח השוני בנסיבות שני המקרים ולנוכח העובדה כי פס"ד וינברג ניתן לאחריו. פסק הדין שני הינו בג"צ 6824/07 מנאע נ' רשות המיסים, ניתן בתאריך 20.12.10. בפס"ד זה עלתה השאלה האם רשות המיסים והמוסד לביטוח לאומי מוסמכים לגבות חובות מס וביטוח לאומי באמצעות עיכוב חייבים במחסומי דרכים, שהוצבו לצרכים מבצעיים על ידי כוחות שיטור, ועיקול רכבו של חייב שאינו משלם את חובו על אתר (לשם הבטחת גביית החוב). בהמ"ש אסר על הפעלת סמכויות של גבייה מינהלית במחסומי דרכים המוקמים על-ידי המשטרה לצרכים מבצעיים. עוד נקבע, כי הפעלת סמכות שכזו פוגעת בזכות לכבוד, בזכות לפרטיות, בחופש התנועה ובזכות להליך הוגן ולגישה לערכאות לשם הפעלת סמכויות שכאלו, נדרשת הסמכה מפורשת בחקיקה ראשית. לא מצאתי שניתן להקיש בין הקביעות בפסק זה לבין התיק דנן. פסק הדין השלישי הינו ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ ואחי נ' ראש עיריית יבנה, מר צבי גוב- ארי ואח', ניתן בתאריך 27.6.11. באותו פסק דין קבע בהמ"ש כי רשות מקומית רשאית לחייב בהיטלי פיתוח על פי הוראות חוקים המסמיכים אותה לעשות כן, ואינה רשאית להפחית או לפטור מתשלום היטלים, מקום בן אין הוראת חוק מפורשת המסמיכה אותה לפעול כך. איני רואה בכך פסק דין שניתן להסיק ממנו הלכה קונקרטית לעניין הסכמי שיפוי, כבמקרנו. אעיר, כי פס"ד דירות יוקרה ניתן ביום 27.6.11 בעוד פס"ד עיריית חולון ניתן ביום 17.7.11. בפסקה 64 לפס"ד עיריית חולון הכיר בית המשפט בהסדרי השיפוי ההסכמיים. אילו פס"ד דירות יוקרה היה משנה את ההלכה בעניין הסכמי השיפוי יש להניח כי הדבר היה מקבל ביטוי בפס"ד עיריית חולון. סיכום קצר ולא ממצה של שלושת פסקי הדין לעיל בהם ניסתה הנתבעת למצוא תימוכין מעלה כי יש להבחין בין יישום הדין החל על הסכמים בין הצדדים (אם פרטיים ואם מול הרשות), לבין הדינים הכלליים החלים במישור המנהלי. הדבר מוביל אותנו לדיון בהסכם הברור שנחתם בין התובעת לנתבעת. כל אדם מהישוב הקורא את כתב ההתחייבות מבין כי הנתבעת התחייבה לשלם את תביעות הפיצויים וכי התחייבה כי סכומים אלו לא יקוזזו מהיטל ההשבחה. אפנה בהקשר זה - בשינויים המחויבים - לרע"א 5541/12 החברה הכלכלית לפיתוח קרית אתא נ' מינהל מקרקעי ישראל , ניתן בתאריך 12.8.12. באותו עניין ניסתה החברה הכלכלית לפיתוח קרית אתא להתנער מהתחייבות שלקחה על עצמה בהסכם בהתבססה על הביטוי כי התשלום ייעשה:"בכפוף לכל דין". בהמ"ש קבע כי: "במישור הנורמטיבי, מלבד בדיקת כל מקרה לגופו היטב לעובדותיו, בכגון דא יש להקפיד על שני יסודות מרכזיים: האחד - החוזה והאמור בו; האחר - ההגינות כלפי כולי עלמא, כלומר, פרשנות שתיתן ביטוי למה שאדם הגון מהישוב יבין ממה שלפניו". בענייננו, דומני כי לא יכולה להיות מחלוקת אמיתית מהי הפרשנות היחידה שעולה מקריאת הסכמי השיפוי. ומעניין לעניין באותו עניין - עוד לא ניתן להתעלם מכך שהנתבעת העלתה את טענותיה בשיהוי ניכר, וזהו טעם כבד נוסף לדחיית טענות ההגנה. הנתבעת חתמה על שני כתבי שיפוי בשלהי שנת 2003. במסגרת כתבי השיפוי התחייבה לשלם את כל סכומי הפיצויים שיקבעו בגין הפגיעה של התוכנית וכן התחייבה כי סכומי הפיצויים לא יופחתו מסכומי היטל ההשבחה שישולמו על ידה. טענת הנתבעת כאילו התחייבה רק שסכומי הפיצויים לא יופחתו מסכום היטל ההשבחה בגין התוכנית, אך לא התחייבה כי לא תדרוש להפחית מתשלום הפיצויים הנדרש את הסכום ששולם כהיטל השבחה הינה התפלפלות לשמה שאיני רואה בה טענה ממשית. לא זו אף זו אלא שבסעיף 6 לסיכומי הנתבעת צוין כי הועדה המקומית הודיעה לנתבעת כי לא תמליץ על אישור התוכנית, אלא אם הנתבעת תחתום על כתב השיפוי ולא תבקש להפחית את סכום הפיצויים שתשלם לתובעת מהיטל ההשבחה. אם כך, לא ברורה בלשון המעטה טענת הנתבעת שלא התחייבה לדרוש להפחית את תשלום הפיצויים מהיטל ההשבחה. מאז שחתמה הנתבעת על כתב השיפוי הראשון בשנת 2003 ועד לשנת 2011, ובמשך 8 שנים (!) לא השמיעה הנתבעת טענה כלשהי נגד חוקיותו של כתב השיפוי או תנאי מתנאיו. לא זו אף זו, לכשהוגשו תביעות הפיצויים בשנת 2006 הנתבעת היא זו שניהלה באמצעות עורך דין מטעמה את ההגנה ואף את ההליכים בפני ועדת הערר המחוזית בשלושה העררים (257/06, 6/09 ו- 18/09). ניהול ההליכים על ידי הנתבעת יצר מצג ברור לפיו אין בכוונת הנתבעת להתנער מהתחייבויותיה שבכתב השיפוי. לא מצאתי בטיעוני הנתבעת מענה של ממש לשאלה המתבקשת, מדוע היא לא מחתה ולא העלתה טענות בעניין כתבי השיפוי ומדוע היא נטלה חלק בההליכים שהתקיימו בפני ועדת הערר. אין בידי לקבל את טענת הנתבעת, שתלותה היום-יומית והנמשכת של החברה בכוחה השלטוני של התובעת והעובדה שפעילותה בתחום שלטונה של התובעת היא שגרמה לה שלא להתעמת עם התובעת לאחר אישורה של התוכנית. כמו כן איני מקבל את טענת הנתבעת שחתמה על כתב השיפוי תחת כפייה ואילוץ. אין הנתבעת יכולה לשבת בחיבוק ידיים ולהמתין לתוצאות תביעות הפיצויים ורק אז לשקול את צעדיה. לו סברה הנתבעת שהתובעת חרגה מסמכותה, פתוחה הייתה בפניה הדרך להגיש נגדה בזמן אמת עתירה מנהלית (וזאת כפי שנעשה בעתירות מנהליות שונות שאוזכרו בסיכומי הצדדים) או לכל הפחות לפנות אליה בבקשה לביטול הדרישה או לצמצומה. דבר מאלו לא נעשה. במקום זאת, חתמה הנתבעת על הסכמי השיפוי, ניהלה את הליכי תביעות הפיצויים ולאחר שהתבקשה לשלם את שהתחייבה, התנערה מההתחייבויות שלקחה על עצמה ואילצה את התובעת להגיש את התביעה נשוא תיק זה (לאחר שהאחרונה נאלצה לשלם מקופתה את הפיצויים). התנהלותה זו של הנתבעת הינה חסרת תום לב. סוף דבר, אני מורה על קבלת התביעה. הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים שהאחרונה שילמה במסגרת תביעות הפיצויים - 585,015 ₪ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 18.7.11 ועד למועד התשלום בפועל. בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעת שכ"ט עו"ד בסכום של 30,000 ₪. הסכומים ישולמו תוך 30 יום מעת שיומצא לנתבעת פסק הדין. בניהדיני חברותיזמותכתב התחייבותועדה מקומית לתכנון ובניה