תביעה כספית לתשלום דמי שכירות, חלקם מוגנים וחלקם חופשיים, בגין נכס שהינו בבעלות התובעים והנמצא בחזקתו ובשימושו של הנתבע. 1. עסקינן בתביעה כספית לתשלום דמי שכירות, חלקם מוגנים וחלקם חופשיים, בגין מושכר ברחוב קיבוץ גלויות 93, הידוע כגוש 10874 חלקה 54 (להלן: הנכס) שהינו בבעלות התובעים והנמצא בחזקתו ובשימושו של הנתבע. 2. לטענת התובעים, הנתבע מחזיק בחלקי הנכס - גג וחנות מערבית (שחלקה בשכירות מוגנת ) מאז 01.01.06 וכן מחזיק בחנות מזרחית מאז חודש יוני 2009 ואינו משלם שכר דירה כלל. התובעים צירפו לכתב התביעה חוות דעת שמאי מטעמם, מר מנחם פיירברגר (להלן: "שמאי התובעים") בדבר גובה דמי השכירות ושטח הנכס. 3. הנתבע טען כי הוא קנה מאדם בשם ציון הרוש את הזכויות לדיירות מוגנת ביחידה המערבית בנכס וכי הוא מחזיק בחנות המזרחית כבר רשות, לאחר שקיבל רשות מהדייר משה סורגון שהוא בעל הזכויות לדיירות מוגנת בחנות. בנוסף הכחיש הנתבע כי הוא מחזיק בגג. להוכחת טענותיו בדבר שטח הנכס ושיעור דמי השכירות המוגנים, צירף הנתבע חוות דעת מטעמו של השמאי וואיל סלאמה (להלן: "שמאי הנתבע"). לטענת הנתבע, במהלך השנים ניסה לאתר את התובע מס' 2 כדי לשלם לו דמי שכירות אך לא צלח בכך וכי התובעים פנו אליו לראשונה בדרישה לתשלום שכר דירה רק ביום 07.02.2011 במכתב מעו"ד סלעי. 4. ביום 14.10.12 הודיעו הצדדים לבית המשפט כי הגיעו להסכמות הבאות: השטח המוחזק בדיירות מוגנת הינו 60 מ"ר. בגין דיירות זו לא שילם הנתבע מאומה על חשבון דמי השכירות המוגנים. לגבי יתר השטחים לא השכילו הצדדים להגיע להסכמות בין אם בנוגע לגודלם ובין באשר לגובה דמי השכירות (והאם מדובר בשכירות מוגנת או שכירות חופשית). כן הסכימו הצדדים כי השמאי מטעם התובעים יגיש חוות דעת משלימה. דיון והכרעה 5. לאחר ששמעתי את העדויות מטעם הצדדים והשמאים מטעמם, עיינתי בכתבי הטענות ובמסמכים שהוגשו, לרבות בחוות דעת השמאים, תצהירי עדות ראשית, העתקי הסכמים קודמים והעתקי פסקי דין הנוגעים לנכס, וכן שמעתי את סיכומי ב"כ התובעים ועיינתי בסיכומי ב"כ הנתבע שוכנעתי לקבוע כדלקמן. שטח הנכס 6. השמאי התובעים קבע בחוות דעתו המשלימה מיום 17.10.2012 כי שטח החנות בקומת הקרקע הינו 88 מ"ר נטו, שטח קומת הגלריה כ - 40 מ"ר נטו ושטחה האקוויוולנטי הינו 13.20 מ"ר, וכי שטחו של גג המבנה הינו 49.6 מ"ר. שמאי הנתבע, לעומת זאת, קבע בחוות דעתו כי שטח החנות בקומת הקרקע 83 מ"ר , שטח קומת הגלריה 22 מ"ר וכי שטח האקוויוולנטי 5.5 מ"ר. שמאי הנתבע לא ציין שטח הגג שכן לטענת הנתבע לא נעשה על ידו כל שימוש בו. 7. עיון בחוות הדעת מטעם השמאים ובעדותם בפניי ביום 06.11.2013 מעלה כי חוות דעתו המקורית של שמאי התובעים נערכה באמצעות מדידת השטחים מתוכנית שנמצאה בתיק הבניין בעיריית חיפה ולא בבדיקה פיסית של הנכס עצמו. בכגון דא, הוא בעצמו מודה כי יתכן וקיימת סטייה בקנה המידה, כהאי לישנא: "בחוות הדעת המקורית מדדתי מתוכנית שנמצאה בתיק הבניין בעיריית חיפה, יתכן מאוד וקיימת סטייה בקנה המידה, בחוות הדעת השנייה מדדתי עם סרט מדידה שנקרא רולטקה את היקף הבניין מבחוץ" (ראה עמ' 8 לפרוטוקול מיום 06.11.2013 , שורות 4-6). זאת ועוד, שמאי התובעים העיד כי על אף שידע שקיימת טענה לדיירות מוגנת לפחות בחלק משטחי הנכס, לא טרח לעשות הפרדה בין החלקים השונים ובין שיעור דמי השכירות המוגנים והלא מוגנים. בחוות דעתו הוא אף לא העריך את שווי דמי השכירות המוגנים. 8. מנגד, חוות דעתו של שמאי הנתבע לא נסתרה בחקירתו ונותרה עקבית. הוא העיד כי מדד בפועל את השטח באמצעות מד לייזר ולא הסתמך על התוכניות בתיק בניין העירייה. נוכח האמור לעיל, שוכנעתי לקבוע כי בכל הנוגע לשטח הנכס המוחזק בידי הנתבע , יש לקבל את חוות דעתו של השמאי מטעמו שלא נסתרה ולקבוע כי שטח קומת הקרקע כולל הגלריה הינו 88.5 מ"ר . 9. באשר לגג - יש לקבוע כי התובעים לא הוכיחו כי אכן הנתבע משתמש בו, שכן טענותיהם לעניין זה נטענו בעלמא ללא הבאת כל עדות, תמונה, מסמך ו/או ראיה טובה אחרת. גם השמאי מטעמם הודה כי לא נכח על הגג וכי כל הערכותיו לגבי שטח זה נעשו ע"י מדידה של היקף הבניין מבחוץ וזאת גם בחוות הדעת המשלימה אשר ניתנה בעקבות החלטתי מיום 14.10.2012. בעדותו טען כי לא התאפשר לו לעלות על הגג - אמר ולא הוסיף. בעניין זה העיד העד מטעם התובעים מר אמיר ברכאת (להלן: "אמיר"), כי שהה במקום בזמן שהשמאי פיירברגר הגיע למדידות נוספות לצורך השלמת חוות דעתו ואנשים שהיו במקום מנעו ממנו לעלות לגג: " ...שהשמאי רצה לעלות על הגג מר מנחם פיירברגר מנעו ממנו אנשים שהיו שם שאחד מהם קוראים לו יעקב הרוש כי לא רצו שנצלם מה יש למעלה" (ראה פרוטוקול מיום 06.11.2013 עמ' 16 שורות 28-29). 10. בנוגע לטענות אלה של אמיר, מצאתי לציין, כי ההליך בין הצדדים מתנהל בבית המשפט והשמאי פיירברגר ביצע מדידות נוספות בעקבות הסכמת הצדדים שעוגנה בהחלטתי בדיון. בכל שלב רלוונטי יכלו התובעים לפנות בבקשה לבית המפשט להורות בהחלטה על ביקורו של השמאי בגג המבנה ו/או לחילופין לבקש לזמן לעדות את מר יעקב הרוש. משבחרו התובעים שלא לעשות כן, אין להם להלין אלא על עצמם. משכך, אני קובע כי דין טענותיהם בדבר שטח הגג והשימוש בו להידחות. השטח שאינו בדיירות מוגנת 11. כאמור קבעתי כי השטח המוחזק ע"י הנתבע הינו 88.5 מ"ר. הצדדים הסכימו כי השטח המוחזק בדיירות מוגנת הינו 60 מ"ר. על כן אני קובע כי השטח שאינו בדיירות מוגנת הינו 28.5 מ"ר בלבד. הנתבע טען בכתב הגנתו כי הוא מחזיק בשאר השטחים כבר רשות מהדייר משה סורגון שהוא בעל הזכויות לדיירות מוגנת בחנות. נראה כי טענה זו נזנחה, אך למען הסר ספק אציין כי לא הוכחה. הנתבע לא הציג הסכם כלשהו בינו לבין משה סורגון, לא הגיש תצהיר של משה סורגון בענין זה ולא הביאו לעדות. הלכה ידועה היא כי בעל דין הנמנע מהבאת ראיה שבשליטתו, חזקה היא כי אילו היה מביאה היתה פועלת לרעתו. התשלום המגיע לתובעים בגין השטח בדיירות מוגנת 12. הן התובעים והן הנתבע טענו טענות הנוגעות לשווי שכר הדירה המוגן המגיע לתובעים בגין השטח עליו הוסכם כי הינו בדיירות מוגנת . להלן אבחן את טענות הצדדיים אחת לאחת. 13. התובעים טענו כי הנתבע הינו יבואן ועל כן, על פי חוק הגנת הדייר, לא חלה עליו תקרת דמי השכירות של דיירות מוגנת. משכך עליו לשלם דמי שכירות כאמור בחוות דעת שמאי התובעים. לפי הנתבע, טענה זו לא בא זכרה בכתב התביעה והיא הופיעה לראשונה בתצהיר העדות הראשית מטעם התובעים ועל כן מדובר בהרחבת חזית אסורה ויש לדחותה על הסף. 14. שוכנעתי כי יש לדחות טענה זו ש התובעים על הסף, שכן מדובר בהרחבת חזית שהנתבע התנגד לה מיד עם הופעתה, בסעיף 1 לתצהיר העדות הראשית מטעמו ("אני טוען שהצהרת אמיר בתצהיר עדות ראשית שהגיש, לפיה הנכס משמש אותי כיבואן למוצרים שונים , מנוגדת לטענת התובעים בכתב התביעה לפיה עליי לשלם דמי שכירות חופשיים משום שאיבדתי את הזכות לדיירות מוגנת , והיא מהווה הרחבת חזית לה אני מתנגד"). למעלה מן הצורך אציין, כי אף אם לא הייתה הרחבת חזית הרי שהתובעים לא הוכיחו כי הנתבע משתמש בנכס נשוא התביעה לעסקי ייבוא, וטענת אמיר כי הנתבע מנהל עסק לייבוא כפפות, טענה שלא נסמכה בכל ראיה טובה אחרת, אין בה כדי להוכיח כי הנתבע הינו יבואן וכי הנכס משמשו לעסקי היבוא. 15. מנגד טען הנתבע כי התובעים לא באו אליו מעולם בדרישה בכתב לתשלום דמי השכירות המוגנים וכי בכל מקרה העד אמיר החל לפעול בשמם רק בשנת 2009-2008 וכי אין הסכם בין הצדדים לעניין השכירות. אי לכך, לדידו של הנתבע, חל בענייננו סעיף 154 לחוק הגנת הדייר, לפיו בהעדר הסכם שכירות בין המשכיר לשוכר חייב השוכר בדמי שכירות מוגנים מהיום שבעל הבית דרש ממנו בכתב לשלם דמי שכירות ולכל היותר שנה למפרע. כתמיכה בטענותיו טען הנתבע ארוכות ומפורטות בסיכומים מטעמו כי התובעים לא הגישו תצהיר עדות ראשית מטעמם אלא הוגש תצהיר מטעם בנה של התובעת (אמיר) אשר הוכח כי טיפל בדמי השכירות רק החל משנת 2008-2009. לטענתו, העדר תצהיר מטעם התובעים עצמם פועל לרעתם שכן עדותם יכולה הייתה לשפוך אור על המועד בו פנו לראשונה אל הנתבע בדרישה לתשלום שכר דירה מוגן ושאינו מוגן. 16. מצאתי כי יש לדחות את טענותיו של הנתבע לעניין מועד התשלום וזאת מכמה טעמים אשר יפורטו להלן. 17. באשר להגשת תצהיר עדות של אמיר ולא תצהיר עדות התובעים עצמם עמדתי על כך בהחלטתי מיום 06.11.2013 בקובעי כי בעל דין הוא זה שבוחר את ראיותיו , את העדים מטעמו ואת התצהירים שיגיש. התובעים רשאים היו להגיש תצהיר עדות של כל עד אשר מצאו כי הינו רלוונטי ועדות זו תבחן על פי הכללים המשפטים הקבועים בחוק ובפסיקה. 18. לעניין הטענה עצמה, גם אם נלך לשיטתו של הנתבע הרי אמנם שהדרישה לתשלום שכ"ד נעשתה בכתב ביום 07/02/2011, אך כפי שעולה מעדותו של אמיר עוד קודם לכן היה דין ודברים בע"פ בינו לבין הנתבע בניסיון להסדיר את דמי השכירות בין הצדדים בדרכי נועם, תוך שהוא מבקש דמי שכירות הוגנים. בכגון דא, אני מקבל את הסבריו של אמיר כי מדובר בדמי שכירות מוגנים עבור החלק המוגן ודמי שכירות ראויים עבור החלק הלא מוגן. זאת ועוד, אף אם נכונה טענתו של הנתבע כי לא הייתה כל דרישה אליו לפני שנת 2011 וכי ניסה לאתר את התובעים על מנת לשלם להם, הרי שטענה זו אינה מועילה ככל ועיקר לנתבע שכן סעיף 154 לחוק הגנת הדייר, אינו חל בענייננו מאחר והנכס בו עסקינן הינו בית עסק ולא דירה. 19. סעיף 154 לחוק הגנת הדייר קובע כדלקמן: "דמי השכירות המגיעים מכוח סעיף 42, או מכוח תקנות משנות , יחולו מהיום שדרש בעל הבית, בכתב, את תשלומם ; אולם רשאי בית הדין להחילם למפרע ממועד מוקדם יותר, אם ראה לפי הנסיבות שמן הצדק לעשות כן, ובלבד שלא יקדים מועד זה ליותר משנה לפני יום הדרישה כאמור, ולא יקדימו לתשל"א או ליום תחילתן של התקנות המשנות לפי הענין" . סעיף 42 לחוק הגנת הדייר שנכלל בפרק ב' לחוק העוסק ב"דמי שכירות של דירות", קובע כי: "דמי השכירות של דירה יהיו כדמי שכירות שהשתלמו בעדה ערב תשל"א (להלן - דמי השכירות היסודיים), בשינויים שייקבעו בתקנות לפי סעיף 45 (להלן - התקנות המשנות)". עניין לנו אפוא בסעיפים המתייחסים לדירת מגורים ולא לבית עסק. להשלמת התמונה יצוין כי פרק ג' לחוק הגנת הדייר העוסק ב"דמי שכירות של בתי עסק" מתחיל בסעיף 52 לחוק. 20. לעניין פרשנות סעיף 154 והגבלת תחולתו לדירות מגורים בלבד, יפים דבריה של השופטת שטרסברג - כהן ברע"א 6842/96 רות שוס ואח' נ' אריה קלמן ואח' נב(2), 625 בעמוד 636, לפיהם; "נוטה אני לחשוב, שכיום, עם הגבלת כוחו של החוק ועם הוצאת חלק מבתי העסק מתחום החוק במובן זה שניתן להסכים על כל שיעור של דמי שכירות ועל כל מנגנון להעלאתם כפי שייראה לצדדים, קשה לראות תכלית בדרישה בכתב כתנאי להעלאה, ויש מקום לפרשנות מצמצמת לפחות על ידי הגבלת הצורך בהודעה לפי סעיף 154, לדירות בלבד" (ההדגשה אינה במקור). 21. הניתוח של ב"כ הנתבע לפסק דין שוס כאילו אינו חל מקום בו הצדדים לא כרתו הסכם שכירות, אינו מקובל עלי, שכן בין אם כרתו הצדדים הסכם ובין אם לאו, אין מקום להחיל את סעיף 154 על בתי עסק. הדבר מתיישב גם עם המגמה המצמצמת את תחולת חוק הגנת הדייר, מגמה אשר התייחסה אליה מפורשות כב' השופטת שטרסברג - כהן בפסק דין שוס לאמור; "מגמה זו אשר באה לידי ביטוי - בין השאר - בהוראות החוק שהזכרתי לעיל (סעיפים 53, 52 ו-56(ב) לחוק), משתלבת במגמה הכללית המבקשת לצמצמם ככל הניתן את הפגיעה בקניינו של בעל הבית באמצעות החוק, לאחר שעיקר הטעמים ההיסטוריים לחקיקתו של חוק הגנת הדייר פסו ועברו מן העולם וביתר תוקף, מאז חקיקת חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו שהקנתה לזכות הקניין מעמד של זכות יסוד" (שם עמ' 634). 22. הנה כי כן, סעיף 154 לחוק אינו חל על בית עסק ולכן מועד הדרישה בכתב אינו רלוונטי לענייננו. אי לכך, אני קובע כי הנתבע חב בתשלום דמי שכירות מוגנים בשטח של 60 מ"ר החל מיום החזקתו בנכס בחודש מרץ 2006 - תאריך המוסכם על הצדדים. גובה דמי השכירות המוגנים 23. שמאי התובעים העריך את דמי השכירות הראויים בנכס ולא התייחס כלל לדמי שכירות מוגנים זאת על אף שידע כי קיימת טענה לדיירות מוגנת לפחות בחלק מהנכס. בחוות הדעת המשלימה שנערכה לאחר שהצדדים הסכימו כי קיימת דיירות מוגנת בשטח של 60 מ"ר, כתב השמאי: "לא ניתן להעריך גובה דמי שכירות מוגנים וראויים מאחר ודמי השכירות בדיירות מוגנת תלויים בחוזה הספציפי". בהתייחסו לעניין זה בעדותו בפניי טען השמאי כי: "ת. לא ניתן בשמאות להעריך דמי שכירות מוגנים, מעולם לא ראיתי שומה כזאת של דמי שכירות מוגנים, מעולם לא התבקשתי לעשות שומה כזאת. לא ניתן להעריך מכיוון שדמי שכירות מוגנים תלויים במספר רב של גורמים, בדמי שכירות מוגנים נקבעים על פי הסכם מקורי שבדרך כלל הוא בן עשרות שנים והם הולכים ומוצמדים... ש.בגדול כמה אפשר להעריך? ת.דמי שכירות מוגנים שכפופים לתקרה הם נמוכים בהרבה מדמי שכירות חופשיים בשוק, מניסיון שלי הם כסדר גודל של כשליש" (ראה עמ' 6 לפרוטוקול מיום 06.11.13 שו' 17-25). מדובר בהערכת מומחה לא מבוססת שנעשתה במסגרת חקירה, ושאף לשיטתו של המומחה אינה ראויה שכן הערכה כזו תלויה במספר גורמים אשר לא היו בפני המומחה במהלך עדותו. על כן לא ניתן לקבל את תשובתו לגובה דמי השכירות המוגנים כקביעת מומחה. 24. מנגד שמאי הנתבע קבע בחוות דעתו כי שיעור דמי השכירות המוגנים הינם 3.15₪ למ"ר נכון לתאריך הקובע שהינו 11.10.2011 מועד ביקורו בנכס. קביעה זו נעשתה לאחר שהמומחה ביקר בנכס, התייחס בחוות דעתו למאפייני הנכס והסביבה וכן לנכסים דומים המושכרים בדמי שכירות מוגנים . חוות דעתו לא נסתרה בחוות דעת נגדית ו/או בחקירתו בפניי, ועל כן אני מאמץ את קביעתו וקובע כי דמי השכירות המוגנים למ"ר בנכס נשוא התביעה הינם 3.15 ₪ נכון ליום 11.10.2011 ובמכפלה של 60 מ"ר, סך של 189 ₪ לחודש. החל מחודש מרץ 2006 ועד ליום הגשת התביעה עומדים דמי השכירות המוגנים על סך של 12,852 ₪, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד היום סך של 13,647 ₪ התשלום המגיע לתובעים בגין השטח שאינו בדיירות מוגנת 25. כפי שקבעתי לעיל, השטח שאינו בדיירות מוגנת הינו 28.5 מ"ר, מתוכם שטח הגלריה הינו 5.5 מ"ר. שמאי התובעים העריך בחוות דעתו את שווי דמי השכירות למ"ר בשיעור של 40 ₪ למ"ר. שמאי הנתבע לא התייחס כלל לדמי שכירות חופשיים לשטח שאינו מוחזק בדיירות מוגנת. חוות דעתו של השמאי פיירברגר, שמאי התובעים, לעניין גובה דמי השכירות הראויים לא נסתרה לא בחוות דעת נגדית ולא בחקירה הנגדית. טענות הנתבע לעניין גובה דמי השכירות הראויים לפיהן אין כל ערך לחוות דעתו מאחר ולא נעשתה כל הפרדה בין השטח בדיירות המוגנת לבין השטחים הנוספים יכולות לפעול כחרב פיפיות כנגד הנתבע שכן גם השמאי מטעמו לא העריך בחוות דעתו שווי דמי שכירות ראויים לנכס ולא עשה כל הפרדה בין דמי השכירות השונים. בכל מקרה מצאתי לדחות טענותיו אלה של הנתבע. על כן בהעדר ראיה אחרת ו/או חוות דעת הסותרות את חוות דעתו של שמאי התובעים, שוכנעתי לקבוע כי דמי השכירות בגין השטח שאינו בדיירות מוגנת הינם 40 ₪ למ"ר. 26. אי לכך, ובשים לב לגודל השטח המוחזק בשכירות שאינה מוגנת, דמי השכירות המגיעים לתובעים בגין שטח זה החל ממרץ 2006 ועד יום הגשת התביעה הינם 77,520 ₪ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד היום סך של 82,320 ₪. סוף דבר 27. אשר על כן, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבע לשלם לתובעים סך של 95,967 ₪, כן אני מחייבו לשלם לתובעים את הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק. חיובים אלה ישולמו תוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. שכירותדמי שכירות