הגדרת שכירות במקרקעין

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 הגדיר שכירות במקרקעין כ"זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות...". בדומה לכך מצינו בחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 לפיו החוק יחול גם על שכירות של מקרקעין ואף על זכויות במקרקעין, שניתנו שלא לצמיתות וניתנה בגינה תמורה (סעיפים 1 ו-2 לחוק). לפיכך ובהתאם להוראות הדין ומשלא נקבע הוראה אחרת בתקנות לסייג בהחלת הוראות פרק ט"ז 4 בתקנות , על מושכר שהוא נכס בנוי בלבד, נדחית טענת הנתבעים כנגד אי התאמת ההליך להידון בתא"ח, מחמת אפיוני הנכס. בה בשעה, אף שהטענה לא נטענה ע"י הנתבעים, אני קובעת כי היה על התובעת להגיש את תביעתה בהליך אזרחי רגיל שכן גם לשיטתה, לא עסקינן במתן זכות לשימוש בנכס בתמורה כי אם במתן הרשאה לנתבע לעשות שימוש ללא תמורה ובתשלום הוצאות הכרוכות בשימוש גופו כדוגמת: מים, מיסים , שמירה וכיוצ"ב ( ראו הודאת הנתבעים על קבלת הרשאה מהתובעת ללא תמורה עמ' 1 שורות 8-9 , ובדבר חיוב בהוצאות בגין השימוש בלבד עמ' 2 שורות 1-2 ). בהיעדר יחסי שכירות בעבר בין הצדדים לא עסקינן בתביעה לפינוי מושכר אשר לגביה נקבעו הוראות פרק טז 4 לתקנות כי אם בתביעה לפינוי נכס ודין התביעה להתברר בהליך אזרחי רגיל. התביעה , הוגשה אמנם לפי כותרתה בהליך של תא"ח אך אופן ניהולה בפועל, היה כהליך אזרחי רגיל. בהחלטותיי, ניתנה רשות לצדדים להוסיף על ראיותיהם על מנת לברר את המחלוקת לגופה ומבלי להצטמצם לתצהירים שהוגשו בתמיכה לכתבי הטענות לרבות חוות דעת ושמיעת עדים והשלמת עדויות (ראו גם החלטות מיום 22.2.12 ומיום 4.3.12 במתן רשות להשלמת ראיות). בנוסף, לישיבה הראשונה הוזמנו הצדדים, בשגגה, לקדם משפט ולא לדיון. ב"כ הנתבעים הודיעה באותה ישיבה כי היא אינה ערוכה לחקירות אף שעסקינן בהליך תא"ח בו יש לשמוע את העדים באותה ישיבה ונקבעה ישיבת הוכחות, בדומה להליך אזרחי רגיל (עמ' 7 לפרוטוקול) ולאחריה, ישיבה נוספת. הדרך הדיונית בה הוגשה התביעה בתא"ח לא גרמה אם כן לעיוות דין . על בית המשפט לוודא, היכן שהוגשה תביעה בהליך לא מתאים ,כבעניינינו, כי ההליך לא קיפח מי מבעלי הדין, לא גרם לו עוול וכי ניהולו בדרך אחרת היה מביא לתוצאה שונה ( ע"א 2196/91 מזור נ. וחידי , פ"ד מ"ז (5) 788, 793, רע"א 8296/07 אליהו גונן נ. מע"צ, ניתן ביום 21/10/07). על כך מצינו גם בע"א 393/82 חיים נ. אביוב ואח' שם נקבע כי משלא עסקינן בחריגה מסמכות עניינית, כי אם לכל היותר, בסטייה מדרך ניהול המתאימה לעניין , ככל שסטייה כזו "לא גרמה לבעל הדין עוול ולא פגעה בזכות מזכויותיו, אין לומר שהדיון היה אפס וכי יש הצדקה להורות על דיון בדרך אחרת, שסופה להביא אותה תוצאה גופה". לאחר שהוגשו הסיכומים זימנתי את הצדדים להשלמת טיעון בשאלת ניהול ההליך כהליך של תא"ח ולא מצאתי כי היה בהגשתו כהליך בתא"ח, כדי לפגוע בזכותם של הנתבעים להתגונן כראוי מפני התביעה. זאת אני קובעת בהתחשב במצתן רשות לנתבע להשלים את ראיותיו ובקיום מס' ישיבות הוכחות. בנסיבות אלו ובהתאם לקביעותיי בדבר אי התאמת התביעה להליך של תא"ח , אני מורה על העברת התביעה לתביעה אזרחית משלא מצאתי כי נפגעה זכותם של הנתבעים בשל אופן ניהול ההליך כאמור . דיון ומסקנות: עיקר הגנת הנתבעים לפי כתב ההגנה היא בטענתם לפיה לתובעת אין זכויות בנכס ובשטח שבמחלוקת ולפיכך, היא אינה זכאית לדרוש את פינויים מהמקרקעין ולסילוק המבנים מהם (סעיפים 2,4,5,6,7 לכתב ההגנה, סעיף 16 לסיכומיהם). במענה לכך העלתה התובעת טענת ius tertii והפנתה להלכה הפסוקה בפסק הדין המנחה בנדון ברע"א 5518/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי (להלן-"פס"ד עוקשי", ראו עמ' 1 שורות 23-24 לפרוטוקול) . לדידה, אין הנתבעים רשאים לטעון כנגדה בדבר אי בהיותה בעלת הזכויות במקרקעין משקיבל הנתבע ממנה את זכות החזקה, בהרשאה של התובעת. הנתבעים דוחים את טענת התובעת הואיל ולטענתם אין להחיל את הוראות המקרקעין על מקרקעין המצויים בשטחי יהודה ושומרון. בהתאם לכך, אין להחיל גם את ההלכה שנקבעה בפסק דין עוקשי. בנוסף, גם אילו הוחל חוק המקרקעין אזי לאור סעיף 19 לחוק יש מקום לטענת הגנה של מסיג גבול (סעיף 31 לסיכומי הנתבעים , סעיף 15 לתגובתם מיום 22.4.2012). על קרקעות המצויות בשטחי יהודה ושומרון חל צו בדבר מקרקעין (סילוק פולשים) (יהודה ושומרון) (מס' 1472) התש"ס-1999 (להלן-"הצו") הקובע: בהתאם לסעיף 1 להגדרות: "מחזיק" - לרבות מי שבידו השליטה במקרקעין בצורה כלשהי, במישרין או בעקיפין, בידיו או בידי אדם המחזיק מטעמו; בהתאם לסעיף 2: בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם כדין זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין. המחזיק במקרקעין כדין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזאת. בהתאם לסעיף 3: תפס אדם מקרקעין שלא כדין, רשאי המחזיק בהם כדין, להוציאו מן המקרקעין ולסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה לשימוש בהם, תוך שלושים ימים מיום התפיסה; לשם כך יהיה רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה. בהתאם לסעיף 4: (א) על אף האמור בצו זה, המחזיק כדין במקרקעין פרטיים, לא יפעל כאמור בסעיף 3 לצו זה, אלא אם התקיימו התנאים הבאים: מפקד משטרה אישר מראש ביצוע פעולה כאמור, בין בליווי משטרתי ובין שלא; מפקד צבאי אישר מראש כי אין בסילוק הפלישה כדי לפגוע פגיעה ממשית בבטחון האזור, בסדר הציבורי או בחיי אדם. (ב) מצא מפקד צבאי כי יש בסילוק הפלישה כדי לפגוע פגיעה ממשית בבטחון האזור, בסדר הציבורי או בחיי אדם, לא יסרב ליתן אישור כאמור בסעיף קטן (א)(2), אלא לאחר התייעצות עם היועץ המשפטי או נציגו. בהתאם לסעיף 5: מי שמוציא מקרקעין מידי מחזיק, שלא כאמור בסעיפים 3 ו- 4 לצו זה, חייב להחזירם למחזיק. סעיף 2 בצו , דומה במהותו להוראות שנקבעו בסעיפים 16-17 לחוק המקרקעין בדבר הגנה על החזקה במקרקעין גם אם אינה זכות בעלות כי אם זכות חזקה. המבחן הוא מבחן החזקה של מי שהוצאו ממנו המקרקעין ע"י אחר, בין אם היא מכוח זכות מוכחת של המחזיק ובין אם לא ובלבד, שהוא היה המחזיק עובר לכניסתו של אחר למקרקעין בהם הוא החזיק (רע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי, פד"י נה(3) עמ' 303). הרציונל בהוראות חוק המקרקעין הוא בצורך להגן על מצב קיים במקרקעין, כחלק מחובת השמירה על הסדר הציבורי ולמניעת מחלוקות ביחס לנכס מקרקעין. בנוסף, תכליתן לשמור על המשכיות בשימוש בקרקע. הגנה על החזקה, מקנה למחזיק בפועל ,אף שלא הוכח מכוח איזו זכות הוא המחזיק, להתגונן מפני מסיג גבול המנסה לנשלו מחזקתו. לפי נוסחו של סעיף 2 לצו , אין ללמוד כי עדיפה זכותו של מי שמחזיק בפועל על פני מי שהחזיק בהם לפניו , קרי: התובע, למעט כלפי מי שיש לו זכות עדיפה על פניו. תכליתן של ההוראות בצו ובחוק המקרקעין זהה ואין לקבל את הטענה לפיה עדיפה זכותו של המחזיק בפועל מחמת ישיבתו במקרקעין, גם אין לו כל זכות מוכחת לעשות בהם שימוש ( ראו: בג"ץ 10302/07 טל בניה והשקעות קרני שומרון נ' שר הביטחון). נכונים הדברים , בפרט משהכירו הנתבעים בזכותה של התובעת במקרקעין ללא עוררין, בבקשתו של הנתבע ממנה לקבל הרשאה להיכנס למקרקעין. זאת אני למדה גם מדרישותיה של התובעת אל הנתבע לתשלום הוצאותיה עקב השימוש מבלי שהנתבעים טענו כנגד אותן דרישות בידיעתם, כי היא המחזיקה שנתנה להם את ההרשאה. בסעיף 8 לכתב ההגנה (כאמור גם בסעיף 5 לתצהירו של הנתבע) נטען כי הנתבע, החל לעשות שימוש בשטח מושא התביעה כבר בשנת 2004 על פי תיאום בינו ובין המזכיר של התובעת מר שי אפשטיין. התובעת לא חולקת על כך וטענה בכתב התביעה, כי ההרשאה ניתנה על ידה לנתבע, להיכנס למקרקעין ואף ולהניח בהם מבנים באופן זמני (סעיף 4 א לכתב התביעה , עמ' 1 שורות 15-16) מבלי שהדבר הוכחש בכתב ההגנה ולהיפך, אושר בו. כך גם טענו הנתבעים בדיון "שאין מחלוקת שנתנה לו הרשות, היא ניתנה על ידי התובעת" (עמ' 1 שורה 28) . בעדותו, אמר גם הנתבע כי גדר הביטחון של הישוב, מקיפה גם את השטח בו הוא מחזיק (עמ' 31 שורה 1) ומבלי שהציג במסגרת דרישה שהופנתה לתובעת במרוצת השנים, לשינוי תוואי גדר היישוב בהוצאת המקרקעין מחוץ לדבר, בדרישה של הבעלים או של החטיבה להתיישבות , לעשות כן. למעלה מן הצורך לאור קביעותיי, אוסיף כי גם לשיטת הנתבעים, חלק מהמקרקעין מצויים בתחומה של התב"ע. למרות זאת, הם סרבו לפנות ולו גם את החלק מהמקרקעין. הנתבע אישר בחקירתו, שאין לו אישורים מהחטיבה להתיישבות להחזיק במקרקעין עליהם הוא יושב (עמ' 30 שורות 27-28) ואין לו היתר בניה מהוועדה המקומית לתכנון ובניה להצבת מכולות שם ואף לא היתר לגידור השטח (עמ' 30 שורות 17-20) אותו הוא גידר. כך גם, לא הוכח בראיות הנתבעים כי החטיבה להתיישבות או כל גורם אחר שלדידו הוא בעל הזכויות במקרקעין, הודיעו לתובעת כי החזקתה במקרקעין אינה החזקה כדין לרבות דרישה ממנה לפנותם. יתירה מכך, ככל שסברו הנתבעים כי התובעת אינה מחזיקה כדין, למרות פנייתו של הנתבע אליה לקבל הרשאה ממנה להשתמש בהם, צפוי היה שימהרו לבקש אישור מהבעלים להשתמש בהם. לא כך נהגו הנתבעים לפי עדויותיהם ולפי התנהגותם ומהתנהגותם בתקופת ההרשאה אני למדה אה מהתובעת שהחזיקה בהם כדין. קיים רציונל בהפרדת הדיון בשאלת קיומה של זכות משפטית מהותית של מחזיק ובין דרישתו לסילוק יד של מסיג גבול , על מנת להבטיח כי ראשית יוחזר המצב לקדמותו בפינוי מסיג גבול והחזרתם למחזיק ולאחר מכן, תתברר שאלת הזכות המהותית של המחזיק במסגרת תביעה עצמית. בכך, אין רק כדי למנוע עשיית דין עצמי ע"י מסיג גבול מידי מחזיק, כי אם למניעת מצב בו מסיג גבול ישאר במקרקעין. יפים לעניין זה דבריה של כב' השופטת פרוקצ'יה בפסק דין עוקשי : "לצורך סעיף 17 , אין מעמד לבעלים על הקרקע בעימות בין שני מסיגי גבול , קודם ומאוחר, ודי אם התובע יוכיח כי הוא המחזיק בפועל, והנתבע תפס את חזקתו בלא זכות כדי לזכות בתביעה כנגדו. ואשר לסעיף 19 , הוא היה עשוי ליתן הגנה פוססורית למערער, ומשנימצא המשיב תופס חזקה בלא זכות , ממילא אין היבט פטיטורי מבחינתו שלגביו היתה עשויה לעמוד שאלה אם לאחדו עם התביעה הפוססורית לצורך דיון כולל (סעיף 11 לפסק הדין). הנתבעים, לא טענו ולא הוכח מהעדויות כי החטיבה להתיישבות הגישה תביעה נגד התובעת לסילוק יד מהמקרקעין או לסעד אחר בהיותה מחזיקה שלא כדין בהם על מנת לתמוך את טענתם כי החזקתה בהם אינה כדין. לא בכדי, לא ביקשו הנתבעים לצרף את בעלי הזכויות במקרקעין כצד להליך משלא הצביעו על זכות כלשהי שלהם במקרקעין למעט כניסתם אליהם זאת, מכוח הרשאה שקבלו מהתובעת, דווקא. בנסיבות אלו, הוכח כי התובעת החזיקה במקרקעין עובר לכניסת הנתבעים אליהם ולא הוכח כי החזקתה בהם הייתה בניגוד לרצון בעלי הזכויות בהם. הוכח גם כי הנתבעים, הכירו בזכותה של התובעת לתן להם הרשאה ומכוחה, הם נכנסו למקרקעין. בקביעותיי אלו, אין משום הכרעה בשאלת זכויותיה המשפטיות של התובעת במקרקעין שיכול שיתבררו בהליך עצמאי כי אם משום קביעה בדבר היעדר זכות של הנתבעים להמשיך להחזיק במקרקעין משהסתיימה תקופת ההרשאה ומבלי שקבלו הרשאה להמשך ישיבתם בהם ממי שזכותו עדיפה על זכותה של התובעת לפי טענתם. בנסבות אלו, דין התביעה להתקבל. אני מורה לנתבעים, ביחד ולחוד, לפנות את הנכס ואת השטח שגודר על ידם מכל אדם וחפץ, לסלק ידם מהם ולהחזירו לידי התובעת. על מנת ליתן לנתבעים שהות למצוא לעצמם מקום חילופי לאחסנת הציוד המצוי במקרקעין, ניתנת להם ארכה לפינוי תוך 45 יום מהיום. אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, בהוצאות משפט וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪. הגדרות משפטיותשכירותמקרקעיןקרקעות