##(1) מה הדין בסוגיית נטישת דירת עמידר ?## הזכות לדיירות מוגנת היא זכות אישית שדרכי העברתה מוגבלות ומנויות בחוק. בעל הזכות אינו רשאי להעבירה לאחר מבלי שבעל הנכס יזכה בשליש משווי דמי המפתח ( ראו: ע"א 2280/91 רחמים אבולוף נ' מזל אבולוף וכן בעמ 10916/03 צה"ל מדינת ישראל נ' פלונית). העברת הזכות לאחר, אינה נמנית על עילות הפינוי המפורטות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר ולכן, בהעדר הוראה מפורשת בהסכם השכירות הקובעת כי העברת השכירות מהווה הפרה המקימה עילת פינוי, אין עילת פינוי ( ראו סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר). לצד העילות המפורטות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר, קיימת בדין עילה נוספת יציר הפסיקה, היא עילת הנטישה (ראו: ע"א 170/63 פפסמידוף נ' חיזק, פ"ד יז(4) 2498 (1963), פסק-דינו של כב' השופט י' זוסמן; ע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' מוחמד זכי נוסייבה, פ"ד מו(5) 758, פסקה 6). ##(2) נטישת דירת עמידר - מה התנאים ?## התנאים לקיומה של עילת הנטישה הם שניים: האחד, הדייר המוגן עזב את המושכר, והשני, הוא נעדר כוונה לחזור אליו. על הטוען לקיומה של עילה זו, הנטל להוכיח שהדייר נטש את המושכר כדי שלא לשוב אליו עוד ( ע"א 170/63 פפסמידוף הנ"ל בעמ' 2502; ע"א 977/91 , 3505/91 הועדה המקומית לתכנון ובנייה י-ם). הרציונאל העומד בבסיסה של עילת הנטישה הוא כי מקום בו נטש הדייר את המושכר בלי כוונה לחזור אליו, אין זה מן הצדק להמשיך ולפרוש עליו את הגנת החוק לאחר חלוף תקופת השכירות ( ע"א 477/67 רבינוביץ ואח' נ' ארגש פ"ד כב ( 1) 309, 311). ##(3) נטישת דירת עמידר - סוגיית הסכם השכירות:## עילת נטישת דירת עמידר הוכרה בפסיקה ללא קשר לשאלה האם קיימת בהסכם השכירות הוראה האוסרת את העברת השכירות, אם לאו. כך למשל, הוכרה עילת הנטישה בע"א 417/79 יעקב מרכוס נ' צבי המר, פ"ד לז (2) 337 (1983), 337, 346, מבלי שהוכרעה השאלה האם הדייר הפר את הוראת הסכם השכירות האוסרת את העברת המושכר, ותוך שבית המשפט מניח כי ההסכם אינו אוסר את העברת השימוש לאחר. בית המשפט הדגיש כי לנוכח המסקנה אליה הגיע בדבר קיומה של עילת הנטישה " שוב אין זה חשוב אם הוכחה הפרת האיסור של העברת השכירות ( איסור שהוא כאמור לגבי דייר סטטוטורי לאו דווקא מן החוזה אלא מן הדין)" דברי כב' השופטת בן פורת בפסקה 5 בעמ' 347. (יוער כי כבוד השופטת בן-פורת הייתה בדעת מיעוט, רק בעניין קביעתה ביחס לשאלה אם היה מקום למתן סעד מן הצדק). דוגמה נוספת, לפינוי מושכר בגין נטישה מבלי לבחון האם הסכם השכירות אוסר להעביר את המושכר, אנו מוצאים בע”א ( ת"א) 2012/02 נחום סלונים ואח' נ' יוכבד אהרונסון, (14.11.2002), שם הוכרה עילת הנטישה למרות שהסכם השכירות אבד, ולא נטען וממילא לא הוכח, כי הסכם השכירות אוסר על העברת השכירות. לנוכח עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת של חברה, עילת הנטישה יושמה בפסיקה, גם במקרים בהם הנכס הושכר ליחיד לשם ניהול עסק, והעסק נוהל על ידי חברה שהייתה בשליטה ובבעלות מלאה של אותו יחיד. נקבע כי חברה שהוקמה על ידי הדייר היא בבחינת " אחר" אף אם הדייר הוא בעל מניות בה, ותהא שליטתו בחברה אשר תהא ( ראו ע"א 52/72 לוי ואח' נ' צאנג ואח' פ"ד כז(1) 57, 61 וכן ע"א 645/78 צבי טישאואר נ' משה מלמן, לד(1) 375, 386). בהקשר זה יצוין, כי הגם שבתחילת הדרך נחלקו הדעות בקרב שופטי בית המשפט העליון באשר להשלכות של עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת על דיני הגנת הדייר (ראו עמדת כב' השופט שמגר בפרשת טישאואר עמ' 379 לעומת דעתם החולקת של כבוד השופטים אלון ובן פורת), משניתן פסק דין בפרשת מרכוס, פה אחד, בשאלת קיומה של עילת נטישה בנסיבות בהם הועברה השליטה לחברה בשליטת הדייר, עמדתו של השופט שמגר בעניין זה, נותרה עמדת מיעוט ומאז, כפי שמציינת כב' השופטת בן פורת בפרשת מרכוס: "הלכה היא ואין מהרהרין אחריה כי אפילו חברה משפחתית היא גוף עצמאי נפרד ונבדל מבעלי מניותיה" (שם עמ' 344). ##(4) נטישת דירת עמידר - עסק:## מאז ועד היום, בתי המשפט מקפידים להפריד בין האישיות המשפטית של החברה לבין זו של בעלי מניותיה, הדיירים המוגנים ( ראו למשל, ת"א 666-06- 09 י.ב גל אור יישום והשקעות בע"מ ואח' נ' בסון ואח' (19.4.2012), וכן ת"א 9875-12-10 חברת מושב זקנים ( בית אבות) בתל אביב נ' מאירי (24.7.2013). לזהות דה פקטו של החברה והדייר מוגן, נודעת חשיבות בעת בחינת השאלה האם יש מקום להעניק סעד מן הצדק ולכך נשוב בהמשך. בעת בחינת עילת הנטישה, הדגש הוא על המשך קיומו של העסק כעסקו של הדייר ואין בוחנים את מידת השימוש של הדייר בעסק, כפי שנפסק מפי כב' השופטת בן פורת בפרשת מרכוס: " לא מידת השימוש העסקי היא הקובעת. דווקא בכך אין מדקדקין עם הדייר ודי אם פעילותו העסקית, בעסק שלו, היא מוגבלת או חלקית" (שם , בעמ' 345). (ראו גם בפסק-דינו של כבוד הנשיא מ' שמגר בע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים הנ"ל, בפסקה 7). אין הגבלה על מספר העסקים שיכולים להיות לאדם, ואין מקפידים בעסקים על אותה מידת קשר אישי בין הדייר לבין העסק שלו כפי שמקפידים לגבי דייר בבית מגורים. ניהול עסק אין פירושו שהדייר יימצא במקום באופן קבוע והוא רשאי לנהלו באמצעות שליחו (בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, עדכון מס' 6 (2014), עמ' 127 ועמ' 144). עם זאת הובהר כי העובדה שהדייר " בא למושכר מידי יום ונוטל חלק פעיל ואולי אף מכריע בניהול עסקה של החברה, אינה עשויה לעזור לו" מקום בו הוא " עושה זאת מטעם החברה ולמענה כאורגן אולי כעובדה" (פרשת מרכוס, עמ' 346). ##(5) נטישת דירת עמידר - סיכום:## השאלה האם קיימת עילת נטישה היא שאלה עובדתית הנלמדת ממידת השליטה שיש לחברה על ניהול העסק. שליטה זו נבחנת בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. בין היתר יש לבחון האם החברה היא המנהלת את המושכר בעוד שהדייר אינו אלא עובד או מנהל שלה, האם החברה מפיקה רווחים מן העסק, האם החברה נושאת בחובות העסק, האם הדו"ח לרשויות המס מוגש על ידי החברה, על ידי מי מועסקים העובדים, מי משלם את דמי השכירות והחשבונות, מי הבעלים של הציוד, מהו מועד ייסוד החברה והמועד שבו החברה החלה לפעול בנכס, ומהי כוונת הדייר בקשר להמשך ניהול העסק על ידי חברה ומה הוא מצהיר בקשר לתועלת הכלכלית שיש לו כתוצאה מניהול העסק באמצעות חברה. ##(6) להלן פסק דין בנושא נטישת דירת עמידר:## הנתבעת נטשה את הדירה ועברה להתגורר עם ביתהּ. מאז מסרבת לחזור ולהתגורר בדירה. הנתבע 2, בנה של הנתבעת 1, מתגורר בדירה ומחזיק בה בניגוד להסכמת עמידר. עמידר מבהירה, כי לנתבע 2 אין מעמד או זכויות כלשהם בדירה. בהתאם לאמור בהסכם השכירות, על הנתבעת 1 לשלם לעמידר דמי שכירות חודשיים. עוד התחייבה הנתבעת 1 לשאת בהוצאות גבייה, אחזקה ושירותים משותפים. הנתבעת 1 פיגרה בתשלום דמי השכירות ודמי האחזקה. חובה של הנתבעת 1 לתובעת, נכון ליום 10.8.2011, עומד ע"ס של 1,777.50 ₪. עמידר טוענת, שהודיעה לנתבעת 1, כי יחסי השכירות ביניהן הסתיימו, וכי עליה להחזיר החזקה בדירה לעמידר, כשהיא במצב תקין ופנויה מכל אדם ו/או חפץ השייכים לנתבעת 1. על כן עותרת עמידר ליתן צו המורה לנתבעים 1 ו-2 לסלק ידם מהדירה לאלתר ולהחזיר את החזקה בה לעמידר. עוד עותרת עמידר לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לה את סכום החוב בגין הפיגור בתשלום דמי השכירות ודמי האחזקה. טענות הנתבעים הנתבעת 1 טוענת שהתגוררה בדירה, ביחס עם בנהּ - הנתבעת 2, במשך 42 שנה. מזה כשלוש שנים מצבה הרפואי של הנתבעת 1 מחייב טיפול סיעודי צמוד. על כן הנתבעת 1 איננה מתגוררת עוד בדירה, אלא מתגוררת עם ביתהּ. הנתבעת 1 טוענת, כי עפ"י הפסיקה, אדם במצב רפואי סיעודי, השוהה באשפוז או בבית ילדיו ואינו נמצא פיזית בדירה מפאת מצבו הרפואי, לא ייחשב כאילו נטש את הדירה. הנתבעת 1 טוענת, כי בעל הזכויות בדירה מס' 10 בבניין, היה בעלה המנוח (להלן - דירת הבעל). לנתבעת 1 מעולם לא היו זכויות כלשהן בדירת הבעל, אלא רק בדירה מס' 9, הדירה נשוא התביעה, שם התגוררה הנתבעת 1 עם ילדיה במשך כל השנים. עם פטירתו של הבעל בשנת 1998 הוא הוריש את הזכויות בדירתו, דירת הבעל, לביתו - גב' רחל טליה מור. הדירה הוחזקה באופן זמני ע"י הנתבעת 1, במשמרת לטובת הגב' רחל טליה מור. הנתבעת 1 טוענת, כי יש לה זכות לרכוש את הדירה, וזאת לאחר שהיא התגוררה בה במשך 42 שנים, ושילמה את תשלומי שכר הדירה באופן קבוע. עמידר מנעה, וממשיכה למנוע זכות זאת, מבלי לתת הסבר מנומק לכך. הנתבעת 1 טוענת, כי עד לפני כשלושה או ארבעה חודשים היא דאגה לשלם את דמי השכירות במועדם ללא כל תלונה מצד עמידר. הנתבעת 1 טוענת, כי דמי השכירות עמדו בתחילה על סך של 90 ₪ לחודש. לאחר מכן שכר הדירה עלה לסך של 350 ₪ לחודש. כאשר שאלה הנתבעת 1 לפשר העלאת תעריף שכר הדירה, נענתה שהיא זכאית להגיש בקשה להנחה. לאחר שהגישו הנתבעים בקשה להנחה בשכר הדירה, העלתה עמידר את שכר הדירה החודשי לסך של 750 ₪ בחודש. הנתבעת 1 טוענת, שהעלאת שכר הדירה פוגע בזכויות ההנחה המגיעות לה. הנתבע 2 טוען, כי הוא מתגורר בדירה מזה כ-42 שנים, ואף פעל לצירופו לחוזה השכירות. הנתבע 2 טוען, כי מאז שעמידר העלתה את דמי השכירות החודשיים לסך של 750 ₪ בחודש, אין הוא יכול לעמוד בתשלומי סכום זה. דיון והכרעה בפני כב' הרשם (כתארו אז) דן סעדון נדונה בקשת הנתבעים למתן רשות להתגונן. בהחלטתו מיום 9.5.2012 דחה כב' הרשם את בקשת הרשות להתגונן, ככל שהיא נוגעת לסעד הכספי הנטען בתובענה, ונתן לנתבעים רשות להתגונן אך ורק בשאלת חיוב הנתבעים בתשלום דמי שכירות גבוהים יותר מאלו שחויבה בהם הנתבעת 1 בעבר, וכך נכתב בהחלטת כב' הרשם (עמ' 3 להחלטה): "לאור כל האמור אני סבור שיש לדחות את בקשת הרשות להתגונן בכל הקשור לסעד הכספי הנתבע בתובענה. בנוגע לסעד של סילוק היד, תינתן רשות להתגונן רק בטענה לפיה לא היה מקום לחייב את המבקשים בתשלום דמי שכירות גבוהים יותר ממה שחויבה המבקשת 1. זאת, חרף סיכוייה הנמוכים של הטענה להתקבל לגופם, כעולה מן האמור לעיל. תצהיר המבקש 2 ישמש בנקודות הרלוונטיות ככתב הגנה". אין מחלוקת, כי מאז העלאת דמי השכירות, הנתבעים לא משלמים את דמי השכירות. בעניין זה ראה עדותו של הנתבע 2 בפרוטוקול הדיון מיום 24.4.2012 בפני כב' הרשם סעדון (עמ' עמ' 3 לפרוטוקול, שורות 6-7): "עמידר רוצים 700 ₪ ואני בקושי חי מ2,000 ₪, יש לי הוצאות רפואיות. במשך 45 שנה לא היה מצב שאימי לא שילמה, אני לא יכול לעמוד ב750 ₪ ". כן ראה האמור בהמשך עדותו של הנתבע 2 בפני כב' הרשם סעדון (עמ' 6 לפרוטוקול, שורות 14-16): "ש. ממתי אינך משלם שכ"ד בדירה. ת. כמעט 7-8 חודשים, מאז שביקשו 750 ₪. אין לי כסף". הנתבעים לא הציגו כל ראיה התומכת בטענתם, ולפיה היו זכאים להפחתה או הנחה בדמי השכירות. הנתבעים גם לא הוכיחו כי ההעלאה בדמי השכירות היא ניסיון "להענישם" או לגרום לפינויים מהדירה, כפי שנטען. ההפך הוא הנכון, במהלך שנת 2011 הגישה הנתבעת 1 בקשה לקבלת הנחה בשכר הדירה לוועדת חריגים של עמידר. ביום 9.8.2011 נשלחה לנתבעת 1 תשובת הוועדה, אשר דחתה את בקשתה, ונכתב שם כך [התשובה מצורפת כנספח לתצהיר עדותה של הגב' זהבה עובדיה, עדה מטעמה של עמידר (להלן - הגב' עובדיה)]: "לכבוד מור-יוסף חנינה ... הנדון: הודעה על החלטת ועדת חריגים הרינו להודיעך כי בקשתך לקבלת הנחה בשכר דירה נדונה בועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון. הועדה החליטה לדחות את הבקשה. לתשומת ליבך, החלטת הועדה תקפה לשנה מיום החלטתה ולא ניתן לערער עליה, אלא אם, חלו שינויים מהותיים בנתונים האישיים או בהכנסות". עמידר מצידה הציגה את ההסבר לחישוב דמי השכירות (ראה עמ' 11 לפרוטוקול, שורה 27 - עמ' 12 לפרוטוקול, שורה 3): "ש. לגבי חוזה השכירות, כמה היו דמי השכירות לפני שלוש שנים וכמה הם היום? למה העלתם את דמי השכירות? האם זה בגלל שאתם לא רוצים את הכסף של חנינה ודניאל אלא רק בגלל שאתם רוצים לפנות אותם? ת. לא נכון. האם היתה חתומה על חוזה בשכר דירה מסובסד שעומד היום ע"ס 1,342 ₪. כשהאם היתה בדירה שכר הדירה היה בהתאם להכנסות בעלי הבית. היום האם לא נמצאת ומשרד השיכון דחה אותם בהנחה בשכר דירה. הוא לא דייר חוזי והוא לא זכאי להנחה". משצומצמה גדר המחלוקת לשאלת העלאת דמי השכירות בלבד, ומשלא הוצגו ראיות התומכות בטענת הנתבעים להפחתת דמי השכירות, די בכך כדי לדחות טענת הנתבעים ולקבל את התביעה. למעלה מן הצורך ייאמר, כי הנתבעת 1 איננה זכאית עוד לדיור ציבורי בדירת עמידר, היות שהיתה בבעלותה דירת נוספת, שבהמשך הועברה על שם ביתה של הנתבעת 1, גב' רחל טליה מור. בעניין זה ראה האמור בהחלטת ועדת האיכלוס העליונה מיום 5.7.2007, שהוגשה כמוצג ת/2: "החלטת הועדה מיום 23/1/07 בתוקף. לאור השלמת הנתונים בעניין מגורי האם - לפיהם הינה בעלת דירה בפועל על חברת עמידר לפעול לאלתר להחזרת הדירה בשיכון הציבורי לאכלוס" (ההדגשה במקור - נ"ש). זאת ועוד, הנתבעת 1 מפרה את התחייבויותיה האמורות בהסכם השכירות, ואינה עומדת בתשלום דמי השכירות. יתירה מכך, הנתבעת 1 אינה מתגוררת בדירה מזה למעלה מחמש שנים, כפי שמעיד הנתבע 2 עצמו (עמ' 12 לפרוטוקול, שורות 9-10). הנתבע 2 אף אישר בעדותו בפני כב' הרשם סעדון ביום 24.4.12, כי אין סיכוי שהנתבעת 1 תשוב לגור בדירה (עמ' 4 לפרוטוקול, שורות 29-30). לנתבע 2 עצמו, אין זכויות עצמאיות כלשהן בדירה. מגוריו בדירה הם מכוחה של האם,הנתבעת 1. ממילא, ככל שלנתבעת 1 אין יותר זכות להמשיך ולהחזיק בדירה, מחמת נטישת הדירה או מחמת אי עמידה בתשלומי שכר הדירה או מחמת זכויות בדירה אחרת, אין גם לנתבע 2 זכות כלשהי בדירה. יצויין, כי ביום 14.1.2007 הגיש הנתבע 2 למשרד השיכון בקשה ל"קבלת דירת האם ו/או להצטרף לחוזה השכירות של האם", מוצג ת/1. הבקשה נדונה ע"י ועדת האכלוס העליונה במשרד הבינוי והשיכון, ונדחתה. בהחלטת הדחייה נאמר: "פירוט ההחלטה: לדחות הבקשה להצטרף לחוזה השכירות של האם ולקבלת הדירה בשיכון הציבורי, אינו עונה למספר נפשות מזכה ולא נמצא מקום לחריגה מהכללים. על המחוז לבדוק מגורי האם". בקשתו של הנתבע 2 ל"צרוף לדירת האם", מוצג ת/2, נדונה בשנית ביום 5.7.2007 ונדחתה, וכך נכתב שם: "החלטת הועדה מיום 23/1/07 בתוקף. לאור השלמת הנתונים בעניין מגורי האם- לפיהם הינה בעלת דירה בפועל על חברת עמידר לפעול לאלתר להחזרת הדירה בשיכון הציבורי לאכלוס" (ההדגשה במקור - נ"ש). זאת ועוד, במהלך חודש נובמבר 2011 קיבל הנתבע 2 "תעודת זכאות" ממשרד הבינוי והשיכון, הקובעת את זכאותו לסיוע בדיור. עפ"י תעודת הזכאות, מיום 5/1/2011, שהיתה בתוקף עד ליום 15/9/2012, נקבעה זכאותו של הנתבע 2 לסיוע בשכר דירה בלבד, להבדיל מדירה בדיור הציבורי (ראה סעיף 6 לתצהיר עדותה של הגב' עובדיה), וכך נכתב שם (תעודת הזכאות צורפה כנספח לתצהיר עדותה של הגב' עובדיה): "נמצאת זכאי לסיוע כיחיד שצבר 1650 נקודות בתנאים הבאים: (136) מימוש הזכאות בכל הישובים שסווגו לענין סיוע בדיור כמו כן נמצאת זכאי (ת) לסיוע בשכר דירה דרגה 051 בתנאים הבאים: (129) הזכאות לסיוע בשכר דירה ניתנת למימוש רק בישובי שכד". נמצאנו למדים, כי בקשותיו של הנתבע 2 להצטרף כשוכר בדירה נדחו. הנתבעים אף הגישו נגד עמידר עתירה מנהלית בעניין, אשר התבררה בפני כב' השופט פינקלשטיין בבית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בתיק עת"מ 17533-02-11. בפרוטוקול הדיון מיום 10.7.2011, במסגרתו נדחתה העתירה, הודיע ב"כ העותרים כי הנתבעת 1 תגיש בקשה לרכישת הדירה מעמידר (עמ' 4 לפרוטוקול, שורות 10-11): "ב"כ העותרים: שוחחתי עם מרשיי, האמא תגיש בקשה לרכישת דירה מס' 9 במסגרת מבצעי המכר. ידוע לי שהבקשה תידון לפי הכללים". בעדותו של ב"כ הנתבעים, עו"ד בר-לב, בפני התברר, כי הוגשה בקשה לרכישת הדירה ע"י הנתבעת 1, אך זו נדחתה (ראה עמ' 16 לפרוטוקול, שורות 23-28): "ת. היו שני הליכים בתיק הזה. היה הליך אחד, המרצת פתיחה אצל הנשיאה גרסטל ושם לא היה דיון מהותי אלא נושא פרוצדוראלי אחד והיה נציג מטעם המדינה והנשיאה אמרה לי שההליך לא נכון אלא עתירה מנהלית. לא היה דיון מהותי. הדיון אפילו לא ארך דקה. בעתירה המנהלית הגשתי עתירה אצל כב' השופט פינקלשטיין. כב' השופט ביקש ממני להגיש בקשה לרכישת דירה מס' 9 במסגרת מבצעי המכר זה מה שעשינו. ימים מספר לאחר מכן הגשנו בקשה במסגרת מבצעי המכר בעמידר ועמידר דחו. על ההחלטה השניה שדחו אותי לא ערערתי, עבר זמן". בנסיבות האמורות לעיל, שעה שנשללה זכאותה של הנתבעת 1 להמשיך ולהחזיק בדירה, אין הנתבע 2 זכאי להמשיך ולהתגורר שם, ועל הנתבעים לפנות את הדירה. סיכום התביעה מתקבלת. הנתבעים יפנו את הדירה וישיבו החזקה בה לתובעת, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ. בנוסף ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד, לתובעת סך של 1,777.50 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 10.8.11 ועד התשלום המלא בפועל. כמו כן ישאו הנתבעים בהוצאות התובעת ובשכר טרחת עורך דינה בסך כולל של 5,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)דירות עמידר / עמיגור / חלמיש