"בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת." כי סעיף 19(ג)(1) אינו מעניק פטור, אלא דחיית מימוש בלבד, אשר הופכת לפטור מלא רק בהתקיים מספר תנאים, החשוב שבהם, מגורים של מבקש הפטור לתקופה בת ארבע שנים בדירה. למען הנוחות נכנה בהחלטה זו את דחיית המימוש מכוח סעיף 19(ג)(1) כפטור. פטור דומה, ואף קשור, לפטור בסעיף 19(ג)(1) קיים בסעיף 19(ג)(2), אשר עוסק במצב בו הדירה שהורחבה או שניתן להרחיבה ממומשת בדרך של מכר. עיון בלשון הפטור של סעיף 19(ג)(1) וכן סעיף 19(ג)(2) מגלה כי מדובר בלשון שאינה נהירה די הצורך ולכן נאלצו בתי המשפט לעסוק בסוגיית הפטור לפי סעיפים אלו פעמים רבות. במסגרת פסקי הדין נקבעה הן תכלית הפטור והן הכללים ליישומו, כך שהפסיקה הקיימת הן של בית המשפט העליון והן של בתי המשפט המחוזיים, מתווה מסגרת נורמטיבית להפעלת הפטור, מסגרת אשר חסרה בלשון החקיקה. כמו כן, כפי שנפרט להלן, מתווה הפסיקה את "גבולות גזרה" להפעלת הפטור. לעניין מטרת הפטור ותכליתו, בית המשפט העליון עסק בסוגית הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) מספר פעמים וקבע באופן מפורש כי מטרת הפטור הינה מטרה סוציאלית. ר' ע"א 7417/01 צרי ואח' נ. הועדה המקומית גבעתיים () (להלן: "עניין צרי"): "מטרת הפטור - סוציאלית, עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם. כאשר מדובר באדם הרוצה להרחיב את דירת מגוריו הצרה תוך שבעשותו כן נופל הוא להגדרת המימוש שבסעיף 1 לתוספת, בא הסעיף ופוטר אותו מההיטל, פטור זמני או מלא." הדברים אכן ברורים - לסייע לאזרח להרחיב את דירת מגוריו הצרה. לאור תכלית זו של הפטור כפטור סוציאלי קובע בית המשפט העליון בעניין צרי כי ניתן לקבל פטור אחד ויחיד לתא המשפחתי: "מתכלית החוק ברור גם כי הפטור הוא רק לדירתו העיקרית של המחזיק או קרובו, ששימשה ושתשמש בפועל למגוריו. מספר החלקות שעליהן יושבת דירה זו, כמו גם מספר הבעלים, החוכרים או המחזיקים, מאחר שאינם משפיעים על מגבלת המטרים שבסעיף, אינם יכולים להשפיע גם על מספר הפטורים שיינתנו להם, לבד או במצטבר." לפיכך, בהתאם להלכת צרי האזרח מוגבל לפטור אחד ויחיד בהתאם לסעיף 19(ג)(1). לאחר פסק הדין בעניין צרי לעיל, ניתן פסק הדין בעניין רעא 3626/06 ד"ר זיאד חמאיסי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, מבוא העמקים () (להלן: "חמאיסי"). פסק הדין בעניין חמאיסי אכן סייג את הלכת צרי ונתן את האפשרות לקבל פטור גם בבניה על מגרש ריק, אך באופן מפורש הותיר על כנה את ההלכה כי לתא המשפחתי מגיע פטור אחד ויחיד במגרש אחד: "אין בדברים שאמרנו כדי לשנות מאומה ממסקנת פסק דין צרי לעניין פרשנותו של סעיף 19(ג)(1) בסוגיה שהתעוררה באותו העניין (ריבוי הדירות הנבנות). אין בהם גם לשנות מבחינת התכלית החקיקתית של סעיפי הפטור שבתוספת השלישית והפירוש המצמצם המתבקש לאותם הסעיפים כל אימת שפירוש שכזה מתבקש מנוסח הכתוב או שיש לו אחיזה בת ממש בו." לאחר פסק הדין בעניין צרי ניתן פסק דין נוסף לעניין פרשנות סעיף 19(ג)(1) בבית המשפט המחוזי בעניין ע"א (מרכז) 14301-12-09 זיו הצופה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון () (להלן: "עניין זיו הצופה"). בעניין זיו הצופה פסק בית המשפט המחוזי, ברוח הלכת צרי, כי לא ניתן להתגבר על מגבלת הפטור הבודד לתא המשפחתי באמצעות העברה ללא תמורה לקרוב. ועדת ערר זו נדרשה לסוגיית הפטור לפי ס' 19(ג)(1) מספר פעמים, כאשר החלטותיה הינם ברוח פסיקות בתי המשפט לעיל. כלומר, מצד אחד פעלה ועדת הערר לעגן ולהגן על מהות הפטור, פטור המאפשר לכל תא משפחתי ליהנות מדירה בשטח של עד 140 מ"ר ללא תשלום היטל השבחה. אולם מצד שני, קבעה ועדת הערר כי יש להקפיד על העיקרון כי כאשר קיימת התעשרות של האזרח מכוח אקט נורמטיבי ישתף האזרח את הקהילה בהתעשרות זו. מכאן חסמה ועדת הערר ניסיונות לעקוף את ההגבלה דלעיל בדבר פטור לדירה אחת בשטח של עד 140 מ"ר. כך, בערר (ירושלים) 126/11 סובר נ. הוועדה המקומית ירושלים () נדון עניינו של עורר בעל דירה בשטח העולה על 140 מ"ר, כך שבאותו עניין לא הייתה מחלוקת כי הרחבת הדירה עצמה של העורר בכל מ"ר נוסף תחייב בתשלום היטל השבחה. אלא שהעורר בעניין סובר ביקש לבנות דירה חדשה באותם המקרקעין ולא להרחיב את דירתו שלו, ולכן סבר שהוא זכאי לפטור בגין הדירה החדשה, דירה בה הוא הצהיר כי הוא מתכוון לגור. ועדת הערר דחתה את הערר. בין היתר הבהירה ועדת הערר בעניין סובר: "איננו מקבלים טענה זו. טענה זו מנוגדת הן להלכה בענין צרי, הן להלכה בעניין זיו הצופה והן לרציונאל של הפטור כפי שבא לידי ביטוי בהלכות דלעיל. ודוק. אילו היה העורר מבקש להרחיב את דירתו לגודל של 218.73 מ"ר, אין עוררין כי היה מחויב בהיטל השבחה בגין המ"ר העודפים מעל 140 מ"ר. היעלה על הדעת כי אזרח המבקש לנצל את המ"ר העודפים שלא בדירה הקיימת (שאז כאמור אין חולק כי היה עליו לשלם היטל השבחה בגין מ"ר אלו) אלא בדירה חדשה ייהנה מפטור בגין אותם מ"ר ולעומת זאת זה אשר מבקש להרחיב את דירתו באותו מ"ר אינו זכאי לפטור? לטעמנו התשובה שלילית. אין כל מקום לערוך הבחנה בין אזרח המבקש להרחיב את דירתו לשטח של מעל 140 מ"ר לבין אזרח המבקש לנצל את המ"ר העודפים בדירה חדשה, זה גם זה אינם זכאים לפטור בגין השטח העולה על 140 מ"ר, ואין זה רלוונטי איפה נוסף שטח זה." ערר (י-ם) 123/10 עבד עלפתאח עאדל נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים () (להלן: "עניין עאדל") עסק אף הוא בסוגיה דומה. בענין עאדל טען העורר כי אכן דירתו הינה בשטח העולה על 140 מ"ר, אולם זכויות אלו הינן זכויות היסטוריות בגינן לא ניתן לחייב בהיטל השבחה ולכן מעולם לא ניצל פטור בגינן. לפיכך טען העורר שם כי הוא זכאי לפטור בגין התכנית החדשה וזאת בהתעלם מהזכויות ההיסטוריות השייכות לו. ועדת הערר דחתה טענה זו, וקבעה בעניין עאדל: "בהיות התכלית סוציאלית, הגביל המחוקק את גודל הדירה לה זכאי האזרח לדירה בשטח של 140 מ"ר, וכך אף נאמר בציטוט לעיל, הרחבת דירת מגוריו "הצרה". אין זו תכליתו של החוק ליתן לאדם המתגורר בדירה רחבה בשטח של 140 מ"ר פטור על הרחבה נוספת. עם זאת חשוב לציין, כי בגין אותן נכס בשטח של עד 140 מ"ר זכאי האזרח לפטור מוחלט ללא כל תשלום היטל השבחה. כך, לדוגמא, היה ותכנית ישנה מעניקה 140 מ"ר זכויות אולם קובעת כי תנאי להוצאת היתר בניה יהיה הכנת תכנית מפורטת, ואכן הוכנה תכנית מפורטת אשר יש בה מרכיב משביח (זמינות), לא יישא האזרח בתשלום כלשהו בגין הוצאת היתר הבניה לדירתו בת - 140 מ"ר. אולם היה והתכנית החדשה מוסיפה לא רק זמינות אלא גם זכויות בניה, הרי עבור כל מ"ר העולה על 140 מ"ר ישולם היטל השבחה מלא." לאחרונה ניתנה החלטה נוספת ומפורטת של ועדת ערר זו וזאת בערר (ירושלים) 281/12 דפנה ברזילי ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים () (להלן: "ברזילי"). בהחלטה בעניין ברזילי נדון מקרה דומה למקרה שנדון בעניין סובר לעיל, כאשר לעוררת הייתה דירה בת 150 מ"ר והיא ביקשה פטור מהיטל השבחה בגין הרחבת דירה נוספת. נציין כי בניגוד להחלטת בעניין סובר, העוררת בעניין ברזילי ביקשה את הפטור בדירה הנוספת עבור ילדיה ולא עבורה. ועדת הערר סברה כי אין מקום להעניק את הפטור. ראשית קבעה ועדת הערר כי אילו העוררת ברזילי הייתה מבקשת את הפטור לעצמה, לא הייתה זכאית לפטור לאור ההחלטה בעניין סובר: "האם העובדה כי מדובר בבניה של יחידת דיור חדשה ולא בהרחבת הדירה הקיימת מעניקה זכאות לפטור? על שאלה זו ענתה ועדת הערר בעניין סובר לעיל, וקבעה כי אין זכאות לפטור. וכך נמקה ועדר הערר את עמדתה: "אין כל מקום לערוך הבחנה בין אזרח המבקש להרחיב את דירתו לשטח של מעל 140 מ"ר לבין אזרח המבקש לנצל את המ"ר העודפים בדירה חדשה, זה גם זה אינם זכאים לפטור בגין השטח העולה על 140 מ"ר, ואין זה רלוונטי איפה נוסף שטח זה." לא מצאנו כי ממועד ההחלטה בעניין סובר חל שינוי בדין או בפסיקה, שינוי המצדיק את שינוי ההחלטה. ההפך הוא הנכון. לאחר החלטת ועדת הערר בעניין סובר ניתנו החלטות של בתי המשפט וכן של ועדות הערר המחזקות את העמדה כי הפטור הינו פטור סוציאלי הנועד לאפשר לאזרח להרחיב את דירתו הקטנה, ולא פטור המאפשר לאזרח לבנות דירה נוספת, מעבר לדירה הקיימת לו, בפטור מהיטל השבחה." לאחר מכן דנה ועדת הערר בטענה כי כאשר הפטור מוענק לקרוב אין מקום להביא בחשבון את העובדה כי למעניק הפטור דירה העולה על 140 מ"ר. וכך קובעת ועדת הערר לעניין זה: "כלומר, לטעמנו, גם בעל דירה זכאי באופן עקרוני להעניק את הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לקרובו. מכאן לשיטתנו, כל עוד הבעלים מתגורר בדירה ששטחה קטן מ- 140 מ"ר הוא רשאי לבחור: או להרחיב את דירתו שלו עד ל - 140 מ"ר בפטור האמור, או להעניק את הזכות לפטור בגין ההרחבה עד 140 מ"ר לקרובו. אולם כאשר הבעלים הינו בעלים של דירה העולה על 140 מ"ר, הרי אנו סבורים כי במקרה כזה, הבעלים אינו יכול להעניק לקרובו זכות לפטור שאינה קיימת לו אישית, ונבאר:" כפי שציינה ועדת הערר בפרשת ברזילי המהות העומדת מאחורי החלטות ועדת הערר לעיל, מתמצת בעקרון הפשוט - החוק מקנה לכל משפחה בישראל זכות לדירה אחת בת 140 מ"ר בפטור מהיטל השבחה וזאת מטעמים סוציאליים. כל בניה או מכירה של מ"ר נוסף מעל ה - 140 מ"ר אינו נחשב עוד כ- מ"ר "סוציאלי" אלא כמ"ר "מותרות", ובגינו יש לשלם היטל השבחה, כלומר לשתף את הקהילה בהתעשרות של הפרט כתוצאה מהאקט התכנוני. כלומר, סיכום החלטות ועדת הערר (אשר כאמור נסמכות על פסקי דין), מגלה כי החלטות אלו שמות את הדגש על סך המ"ר במקרקעין שיש לאזרח ולא על מספר יחידות הדיור ו/או החלוקה ביניהן. היטל השבחה