בקשתו של העורר לתוספת לבית קיים סגירת קומת עמודים והגדלת קומה א' במקרקעין הידועים כחלקה 478 גוש 3701 ברחוב מזרחי דוד 18 ברחובות. הועדה המקומית דנה בהתנגדויות שהוגשו והחליטה לשוב ולדון לאחר שיושגו הסכמות קנייניות בין הצדדים. תמצית טענות העורר: העורר טוען כי מאחר ועל פי ההלכה הפסוקה מחוייב ניתוק בין דיני התכנון והקניין טעתה הועדה המקומית עת דרשה הסכמה קניינית קודם לאישור התכנון. עוד טוען העורר כי המתנגד (אחיו, שהינו בעל 50% מהדירה שהרחבתה מתבקשת) אינו תם לב בלשון המעטה. תמצית טענות המשיב 2: המשיב 2 טוען כי מדובר במקום בו אין למבקש זכויות קניין לבצע הבניה המבוקשת, ולפיכך בדין דחתה הועדה את הבקשה עד להסדרת הנושא הקנייני, עוד טען המשיב כי העורר הוא זה שחסר תום לב, ובמצב הקנייני הנוכחי ברי כי מדובר בהליך סרק תכנוני. תמצית טענות הועדה המקומית: הועדה המקומית טוענת כי במצב הדברים הנוכחי לפיה לאותה דירה שני בעלים רשומים ומחצית מהבעלים הרשומים מתנגד לתוספת המבוקשת, בנסיבות אלה נכון פעלה עת דרשה הסדרת הנושא הקנייני תחילה. כן טענה כי גם מבחינה תכנונית הבקשה לא ראויה שכן לא ניתן לאפשר כניסה נוספת מקומת הקרקע לה קיימת כניסה מקומה ראשונה מכיוון שהדבר יוצר פיצול נוסף של יחידות הדיור מעבר ליחידות הדיור הקיימות בפועל. דיון והכרעה: עסקינן בקומפלקס ובו שני בניינים. שני הבניינים רשומים יחדיו כבית משותף. על פי התכנית החלה במקרקעין (רח/1250) ניתן לבנות בהם 8 יחידות דיור לדונם נטו, ובסך הכל 6 יחידות דיור בהתחשב בשטח המגרש (כ-740 מ"ר נטו). בנוסף על שני הבניינים קיימת במקרקעין יחידה נוספת בגבולה המזרחי של החלקה. יחידה זו שנבנתה בקוי בניין אפס ואף מעבר לכך וחורגת מזרחה, הינה בשימוש ובשליטת המשיב 2. לית מאן דפליג כי יחידה זו אינה ברת הכשרה. הבקשה שלפנינו מוציאה את אותה יחידה מכלל התכנון המבוקש, ולמעשה מרחיבה את זכויות העורר בדירה תוך שימוש בהקלות כאלה ואחרות. אנו סבורים כי הבקשה אינה ראויה קניינית ותכנונית. מדובר בחלקה 478 המחולקת ל-6 חלקות משנה, כאשר לחלקות 2 ו-4 מוצמד שטח הקרקע הרלוונטי בו מתבקשת ההרחבה. תת חלקה 4 הינה דירה נשוא ערר זה ואילו תת חלקה 2 הינה בבעלות אחיהם של הצדדים. בנסיבות מקרה זה בו המחלוקת תלויה בין שני בעליה של אותה דירה (ועל כך אין חולק) לא ניתן אף לבסס הרוב הדרוש על פי סימן ג1 לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969, ספק לנו אם אותו פרק בחוק דן במצב בו שני בעליה של הדירה מסוכסכים בינם לבין עצמם ומאפשר דיספוזיציות כאלה ואחרות באותה דירה, ושנית מאחר ומדובר בתתי חלקות אשר ההצמדות ביניהן צולבות, ולא ברור מה היחס בין אותן תתי חלקות קיים ספק לגבי אופן חישוב ההסכמה הנדרשת במקרה דנן. במצב דברים זה אנו רואים לנכון להפנות לבג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה ת"א נקבע כדלקמן: "גם לגופם של דברים אין אנו סבורים שהילכת בג"צ 879/89, הישימה גם לעובדות המקרה שלפנינו, מונעת בעד הועדות לתכנון ולבניה להחליט לפי שיקול דעתן מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין, שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בית משפט מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לדבר:ביכולות הועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש.לפיכך אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקנין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים, אין זכויות הקנין שנויות במחלוקת, תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד. אנו סבורים שבמקרה שלפנינו לא היתה הועדה המקומית רשאית לסרב לקבל את הבקשה להיתר בניה; מאידך גיסא לאור האמור לעיל וכשעמדת הועדות היא שלכאורה אין לעותרת זכות קניינית, הואיל ומדובר ברכוש משותף, רשאיות הן להפנות את העותרת לבית המשפט המוסמך. נאמר לנו שתובענה בדבר הזכויות הקנייניות כבר מתבררת כיום לפני בית משפט השלום; לפיכך יראו את הבקשה שהוגשה על ידי העותרת כאילו נתקבלה על ידי הועדה המקומית והרי היא תלויה ועומדת לפניה ומוסכם על הכל שאם וכאשר תוכרנה זכויותיה הקנייניות של העותרת בבית המשפט המוסמך לא תהיה מניעה לדיון לפני הועדות בהיבט התכנוני של הנושא." אנו סבורים כי אי הבהירות במקרה דנן מחייבת בירור המצב המשפטי קנייני קודם לתכנון. לא זו אף זו, הבקשה שהוגשה אינה תקינה בלשון המעטה. הבקשה אינה מתייחסת למכלול היחידות הבנויות במקרקעין (לרבות זו הבנויה בגבול המגרש ושייכת לכאורה לעורר ולאחיו במשותף); כמו כן אנו סבורים כי נכון יעשו הצדדים אם יגישו בקשה הנסמכת על מלוא זכויות הבניה המוקצות למקרקעין תוך הסדרת הבניין בכללו. מדובר בבניין בו קיימת אי התאמה בין הרשום בנסח הטאבו (שש דירות) לבין ההיתרים שיצאו בשעתו (ארבע דירות) ונזכיר כי בפועל בנויות במקרקעין 7 יחידות ואנו סבורים כי דבר זה מחייב הסדרה תכנונית כוללת של המצב בכללו. אשר על כן ולאור כל האמור, הערר נדחה. בניהמקרקעיןסגירת קומת עמודיםתוספת בניההגדלת דירה / שטח