היתר לשלוש יחידות דיור צמודות קרקע בקרקע הידועה כחלקה 151 גוש 8228 (להלן: "המקרקעין"), כתובתם ברח' עמק חפר פינת איינשטיין בנתניה. תמצית טענות העוררים: בשעתו, ביום 20/07/99 הוצא היתר דומה בעבר אולם תוקפו פג. ביום 31/03/11 כתב העורר למשיבה כי הודיעוהו מאגף תשתיות שאינם מסכימים ליציאת רכב לרח' איינשטיין ולעניין זה טען כי אין לדרוש את שאינו קבוע בדיני התכנון ו/או בתב"ע ופניותיו לא נענו. תמצית טענות המשיבה: המשיבה טענה בתמצית כי הבקשה לא הובאה לדיון בשל דרישתה לתיקון התוכנית כך שהכניסה לחלקה תעשה מרח' עמק חפר ולא מרח' איינשטיין לעניין זה הוסיפה המשיבה ופירטה כי במזכר של מנהלת מחלקת אישורי חניה ותנועה אצל המשיבה הבהירה האחרונה מפורשות כי התייחסות משרד התחבורה שהתקבלה להסדרי חניה עקרוניים גורסת כי אין ליתן נגישות לכלי רכב מרח' איינשטיין אל המגרשים לאורך הרחוב. עוד טענה המשיבה כי גם כשהבקשה תואמת את הוראות התוכנית רשאית היא במסגרת שיקול דעתה להתנות דיון בבקשה להיתר בתיקון התוכנית בהתאם להנחיותיה הנובעות משיקולים מקצועיים. בסוף הדיון שנערך בוועדת הערר התקבלה החלטה לפיה על הוועדה המקומית להוסיף התייחסות לנושא התחבורתי ובמסגרת זה לפרט הפתרון הנכון ואילו העורר יהיה רשאי להתייחס לפתרון זה. בהתאם, השלימה הוועדה טיעון ובמסגרתו פרטה כי ביום 27/01/010 המליצה בפני הוועדה המחוזית להפקיד את תוכנית נת/545/א/3 וכי ביום 25/10/10 החליטה הוועדה המחוזית לאשר תוכנית זו להפקדה. תוכנית זו עניינה בהרחבת רח' איינשטיין. במסגרת הערות משרד התחבורה לאותה תוכנית נדרשה הוועדה להוסיף בתקנון סעיף האוסר על נגישות ישירה של כלי רכב מרח' איינשטיין אל המגרשים לאורך הרחוב ולחלקה נשוא הערר קיימת נגישות מרח' עמק חפר ולכן התוכנית החדשה אינה פוגעת באפשרויות התכנון בה. לכך הגיב העורר וטען כי החלטת המחוז מיום 25/10/010 אינה בתוקף נוכח הוראות סעיף 86ד' לחוק; וכן כי המקרקעין נשוא הערר אינם מופיעים כלל בתחום התוכנית. בהתאמה טען העורר, התייחסות משרד התחבורה אינה קשורה לחלקת העורר אלא מדובר על הקטע של חיבור איינשטיין לכביש מס' 2 בעוד חלקתו מצויה במעלה הרחוב בקטע הרחוק מכביש זה. בנוסף צרף העורר דפי מידע שקיבל בשעתו ביום 29/10/09 וכן מיום 04/05/011 לפיהם אין מגבלה על כניסת רכבים לחנייה מרח' איינשטיין. כן הוסיף העורר וטען כי תכנון וביצוע שלושת הבתים בחלקה כך שהנגישות לשלושתם תהא מרח' עמק חפר כרוכה בעלויות עודפות ניכרות ובתכנון חדש ומורכב המקטין את השטחים הפנויים בחלקה. כן טען העורר כי תכנון עתידי אינו יכול למנוע מתן היתר תואם תוכנית. דיון והכרעה: הכלל הוא כי תכנון עתידי אינו יכול למנוע היתר תואם תוכנית: סעיף 77 לחוק קובע, כי כאשר מוגשת תכנית למוסד התכנון על-ידי המורשים לכך, יש לפרסם על כך הודעה ברשומות, בעיתון וברשות המקומית. אף על פי שפרסום הודעה לפי סעיף 77 הינו שלב חובה בתהליך התכנון, הרי שאין בפעולה זו כדי להטיל מגבלות כלשהן על המחזיק בקרקע (ראו בג"ץ 313/75 מכב"ש (ירושלים) חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד ל(1) 785).  קביעת ההגבלות על מתן היתרי בנייה בשלב שקדם להפקדת התוכנית נעשית מכוח סעיף 78 לחוק, הקובע בזו הלשון:   "78. היתרים וחלוקה בתקופת ביניים (א) פורסמה ברשומות הודעה כאמור בסעיף 77, רשאי מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בניה, היתרים לשימוש בקרקע או אישור תשריט של חלוקת קרקע בתחום התכנית המוצעת..".   מהוראת הסעיף עולה כי הוא נוגע לשלב הטרומי של הליכי התכנון, מקום בו טרם הופקדה התוכנית. אז, ההחלטה האם לאסור על מתן היתרי בנייה נתונה לשיקול דעתו של מוסד התכנון המוסמך. באם מוסד התכנון מעוניין להגביל את מתן היתרי הבניה כבר בשלב מקדמי זה, עליו לקבוע תנאים מוגדרים לכך בהתאם לאמור בסעיף 78. כל עוד לא עשה כן, אזי אין כל מגבלה על השימוש בקרקע. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו בבג"ץ 236/70 חממה נ' ראש העיריה, פ"ד כח(1) 113 (להלן: פרשת חממה): "אם הוועדה לא השתמשה בסמכותה לפי סעיף 78, טרם הגענו לשלב שבו מוטלת הגבלה כלשהי על מתן היתרים, אפילו נוגד ההיתר תכנית או שינוי לתכנית הנמצאים בשלב של הכנה". ראה ע"א 3139/05 כלפון נווה ארזים נ' הוועדה המקומית לתו"ב הרצליה ואח' לא מכבר עמד בית המשפט על שאלת עיתוי המגבלה עת מפורסמים תנאים על פי סעיף 78 לחוק. "מכל האמור לעיל עולה, כי בעת מתן ההיתר התנאים המגבילים טרם פורסמו, ומשכך בעת הזאת הם היו נעדרי תוקף. על כן, הועדה המקומית לא היתה רשאית להביאם בחשבון בעת בה היא דנה בבקשה הראשונה למתן היתר הבניה, אף אם היא ידעה כי קיימת אפשרות עתידית שתנאים אלו יכנסו לתוקף." ר' ע"א 3466/09 משקו שיווק (1995) בע"מ ואח' נ' עיריית פ"ת ואח'. יחד עם זאת קיים לרשות התכנונית שיקול דעת מסוים עם מתן היתר תואם תוכנית. שיקול זה מתבסס הן על הקבוע בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל-1970, כמו גם על עקרונות כלליים שנקבעו בפסיקה כדלקמן: בבג"צ 663/85 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז ת"א - נפסק כי קיימת סמכות לסרב למתן היתר גם כשהבקשה תואמת תב"ע אולם "השאלה אינה של הסמכות אלא של שיקול הדעת בשימוש בסמכות - אם בנסיבות המקרה יהיה זה שימוש לגיטימי בסמכות הנתונה לה להתלות את התכנית". על שיקול דעת זה נפסק (בג"צ 36/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה ברמת אביב נ' הועדה המחוזית לתו"ב ת"א כדלקמן: "השימוש בסמכות זו יכול להתבטא בהתניית מתן היתר בקיום תנאים הכרחיים וחיוניים שבשלב התכנון קשה היה לעמוד על חיוניותם ראוי שיעשה בצמצום ובזהירות ואינו יכול להוות תחליף נאות לפעולה נאותה בתחום התכנון"... מצאנו איפה כי מחד מגביל המחוקק את תחולתו והשלכותיו של תכנון עתידי על רישוי עכשווי, רק מקום בו מצא מוסד התכנון המוסמך לנכון לפרסם הודעה על פי סעיף 78 לחוק, אך מאידך גיסא קיימת גמישות מסוימת בנוגע לתנאים הכרחיים וחיוניים. לעניין זה קובעת תקנה 16 לתקנות האמורות לעיל רשימה אשר נפסק כי אינה רשימה סגורה בנוגע לתנאים ונושאים להם רשאית, ויש אומרים אף חייבת, ועדה מקומית להתייחס עת דנה במתן היתר. בכלל תנאים אלה מקומות החניה והגישה אליהם. נושא זה של תנועה, חניה והפרעה לתנועה, הינו נושא בסיסי ומהותי בתכנון אורבני, וחובתם של מוסדות התכנון להיזקק לפרטיו ולהשלכות התכנון המוצע בהיבט זה, בין אם קיים הליך סטטוטורי סותר ובין אם לאו. לית מאן דפליג כי רח' אינשטין הינו רחוב רחב המהווה ציר תנועה ראשי אשר מוביל ממרכז העיר מערבה אל כיוון כביש החוף, וברורה לנו גישת הועדה המקומית אשר מבקשת להימנע לאורך ציר כזה מתכנון של כניסה לחניות מה עוד כי במקרה דנן קיימת אפשרות לגישה לאותו מגרש מכיוון רחוב עמק חפר (ממערב). הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח העובדה כי אותו רחוב אינשטין אמור בתוכנית עתידית לחבר את צפון נתניה לכביש החוף. לפיכך אנו סבורים כי נוסחת האיזון הראויה במקרה דנן הינה כדלקמן: העורר יקבל מהגורמים המקצועיים במנהל ההנדסה של המשיבה הנחיות סכמתיות לתכנון המבנים המתוכננים באופן שיתבסס על כניסה מרח' עמק חפר, מיצוי מלוא הזכויות והיחידות, וזאת בתוך 30 יום מיום קבלת החלטה זו. העורר יגיש תכנון בהתאם להנחיות. ככל שההנחיות לא תהיינה מקובלות על העורר מחמת פגיעה בזכויותיו, יוכל העורר לפנות לועדת הערר, אשר תדון באיזון הראוי לאור הנסיבות שייווצרו. לפיכך הערר נדחה בעיקרו. יחידת דיור