הועדה סבורה, כי הבינוי המוצע עדיף על פני הבינוי המנחה בתב"ע העוררים הינם מתנגדים לבקשה. העוררים בערר 178/11 הינם הבעלים של דירת מגורים ברח' חיים עוזר 13 סמוך למקרקעין נשוא הערר ואילו העוררים בערר 218/11 הינם בעלים של דירה ברח' חיים עוזר 7. תמצית טענות העוררים: במקרקעין נשוא הערר מותר להקים היום 8 קומות מגורים וקומת גג, 32 יחידות דיור, מעל מבנה מסחרי קיים. התכנון המבוקש מעתיק את מבנה המגורים ליתרת המגרש המשמשת היום כחניה. מספר מקומות החניה הנדרשים במקרקעין על פי התוכנית התקפה הינו 63 מקומות חניה + שני מקומות לפריקה וטעינה. שינוי מיקום בנין המגורים והעתקתו אל מזרח החלקה בא על חשבון שטח החניון ומקומות החניה. לפיכך מציעה הבקשה 18 מקומות חניה למגורים בלבד בהתעלמות מהשימושים המסחריים באותו המגרש. העוררים טוענים כי מחדל זה מהווה סטיה ניכרת מהוראות התוכנית בהתאם לתקנה 2(5) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתוכנית), התשס"ב-2002. כמו כן, הועדה אישרה במסגרת החלטתה תוספת 5 קומות מסחריים מעל שתי קומות קיימות וזאת ללא תכנון כולל לחלקה. העוררים נפגעים מהחלטת הועדה לאשר בקשה המפחיתה את מספר מקומות החניה הנדרש בתוכנית תקפה, ומתוספת קומות המסחר. לפיכך, מבקשים העוררים לבטל ההחלטה לאישור ההקלה; לחייב מתן תקן לחניה למסחר + מגורים בתוך גבולות המגרש המסחרי ולבטל את תוספת קומות המסחר. הועדה קבעה תקן חניה של 1:1 בחלק המגורים וזאת בסטיה מתקן החניה הנהוג שבין 1:1.5 ו-1:2. יש לבחון את השלכות אישור התוכנית על בנינים שכנים לרבות בקשות דומות במגרשים כאלה. המדיניות הממשלתית והציבורית המוצהרת מגדילה את מספר הדירות במרכזי הערים על חשבון השטחים המסחריים ואילו הבקשה מבוססת על מגמה הפוכה. תמצית עמדת המשיבה: הבקשה להיתר והקלה היא למימוש חלקי להקמת בנין מגורים בן 18 יחידות דיור, במקום 32 המותרות. המשיבה משכה את הבקשה לתוספת בניה למסחר ובקשה כזו אינה עומדת עוד בפני הועדה המקומית. המשיבים ביקשו בשעתו היתר בניה במקרקעין ואף שילמו עבורו אגרות והיטלים בשנת 1997, ואולם הואיל ובמקרקעין עברו תשתיות עירוניות שהונחו בהם לפני שנים רבות לא ניתן היה להוציא את ההיתר. הבניה המבוקשת תביא להתחדשות בלב העיר מקום בו כמעט ולא נותרו מגרשים פנויים. לעניין החניה, הבנין לגביו התבקשה ההקלה ממוקם ברח' חיים עוזר בלב המע"ר, איזור המשורת היטב על ידי תחבורה ציבורית ומדיניות הועדה המקומית היא להפחית בתקני החניה באזור זה. המשיבה הציגה פתרון חניה במרתף ל-40 מקומות חניה נוספים בנוסף ל-18 המוצעים במסגרת הבקשה ואגף התנועה בוועדה המקומית אישר היתכנות פתרונות חניה במרתף. לעניין הבינוי, הבנין הקיים הוא בן 2 קומות מעל מרתף, הכל בשימוש מסחרי, ועל פי התוכנית התקפה הותרה הוספת בנין בן 8 קומות המכיל 32 יחידות דיור מעל קומה מפולשת ומעל המבנה הקיים וכן הותרה הקמתו של בנין חניה בן 5 קומות עם רמפות כניסה וירידה פתוחות הפונות לכיוון המגרשים מאחור. אלטרנטיבה זו הינה מכוערת וגורמת למטרדי רעש וריח, ולפיכך סברה הועדה המקומית כי הבינוי המוצע בבקשה טוב מהבינוי הקבוע בתוכנית שהינו בעל מעמד מנחה בלבד. הבקשה אינה כוללת כל הקלה בקווי בנין. טענת העוררים כי בנין מגורים בעל 18 יחידות דיור חלף בנין חניה מהווה פגיעה במתנגדים מופרכת. עמדת הועדה המקומית: במקרקעין חלה תוכנית פת/92/1204, (להלן: "התוכנית"), אשר מטרתה "שינוי ייעוד החלקה מאזור מסחרי עם 160% לאזור מסחרי מיוחד עם 270% לצורך בניית 8 קומות מגורים וקומת גג, 32 דירות, מעל קומה מפולשת ומעל המבנה הקיים." הבקשה להיתר נוגעת לבנין המגורים המבוקש בלבד כאשר בעתיד מתוכננת תוספת של 3 קומות מסחריות מעל שתי הקומות הקיימות. ההקלות הן לשינוי מבנה הבנין, תוספת קומה ושינוי מחדר על הגג לדופלקס, סה"כ 8 קומות+דירת דופלקס, או 10 קומות בסה"כ. כן פורסמה הקלה במרחק חדר על הגג ממעקה הגג. נוכח אופיו הסואן של הרחוב הגיוני להותיר החלק המסחרי של הבנין בחזית והסגת בנין המגורים מזרחה אל עורף החלקה. הועדה המקומית דרשה לספק פתרון חניה עתידי לשטחי המסחר והמשרדים המתוכננים להמשך הדרך, ומשהוצע פתרון כזה במסגרתו מוקצים מקומות חניה מספקים בהתאם לתוכנית המרתף הבניין המסחרי הקיים אין מניעה לאשר הבקשה. דיון והכרעה: עסקינן במגרש בשטח של כ-2 דונם, אשר חזיתו המערבית פונה לרח' חיים עוזר. בחלקו המערבי בנוי בנין קיים ובו שימוש מסחרי, והיתרה מצויה בעורף החלקה ומשמשת כיום כחניון המשרת את החלק המסחרי הבנוי. ועדת הערר דנה ואף יצאה לסיור בשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות אלה, ובמסגרת זו נמצא כדלקמן: השטח המיועד למגדל המגורים חסום; הפתרון המוצע לחניה מתחת לבנין הקיים אינו ברור; לא נראה שקיימת גישה חופשית לרכב למעבר המוצע מצד דרום; לא קיים פתח ואין נתונים לגבי גובה החניון המוצע במרתף. כאמור, מדובר במגרש בנוי אשר אינו מנצל אף לא מחצית מהזכויות המוקנות לו מבחינת תב"עית. לענין זה יש לציין כי תוכנית פ"ת / 92/1204 מאפשרת במקרקעין 270% בניה לצורך בניית 8 קומות מגורים וקומת גג 32 דירות. כל זאת מעל קומה מפולשת והמבנה הקיים (שהינו מבנה מסחרי). לצורך זה הוגדר המגרש באזור מסחרי מיוחד, ויעוד זה כולל כאמור מגורים מעל המסחר ובנוסף מבנה חניה בהיקף של 5 קומות x 535 מ"ר, וזאת בעורף החלקה. איננו דנים בטיבו של תכנון זה שכן מדובר בדין מאושר, אם כי ראוי לציין כי מלכתחילה דובר בתכנון נקודתי אשר עקרונית עדיף להימנע ממנו, ואולם במקרים מסוימים, דוגמת צורך חדש בתכנון באזור בנוי, קיימת לו הצדקה. המקרה דנן נמצא מתאים לתכנון כזה בעבר על ידי גופי התכנון המוסמכים. אחד היתרונות של תכנון נקודתי הינו כי יש באפשרותו לרדת לרזולוציה של פרטי התכנון באופן מקיף ויסודי. במקרה דנן לא נקבעו פרטי התכנון (במובן נספח הבינוי והחניה ) במסגרת התוכנית, אלא שסעיף 18 לתקנון קבע כי "לא יינתן היתר בניה אלא אם מהנדס העיר אישר תוכנית פיתוח לאותו השטח. תוכנית הפיתוח הנ"ל תכלול: פתרון חניה, ביו ב, ניקוז, אינסטלציה סניטרית ומים, תאורה, גדרות, קירות תומכים, סידורי אשפה, מתקנים להספקת גז, שבילים בשטח מגונן. תוכנית הפיתוח תוכנן על רקע של מפה טופוגרפית. " ברי כי אותה תוכנית פיתוח צריכה להכיל את תכנונן של מלוא הזכויות הנתונות למקרקעין על פי התוכנית, גם אם בשלבים, וגם אם לא ברמת הבקשה להיתר. הווה אומר: יש לפרט את מלוא הפיתוח את מלוא פתרון החניה, הביוב הניקוז וכיוצ"ב, כאשר ניתן לקבוע כי חלק מהזכויות תנוצלנה בשלב מאוחר יותר, ואולם לטעמנו יש באמור כדי לחייב תכנון ויצירת התשתיות המחויבות לפני תוספת הבניה והיחידות במקרקעין כתנאי לכל בניה שהיא. על רקע התכנון הקיים, הכולל כאמור מבנה חניה עילי של 5 קומות, דומה כי התכנון המוצע ידידותי יותר לסביבה באופן כללי, שכן כאמור, טומן בחובו מבנה של 18 יחידות דיור ב-10 קומות, וזאת תחת מבנה חניה עילי של 5 קומות בגבול החלקה אל מול חלונות העוררים. יחד עם זאת, איננו מקבלים את עמדת המשיבים לפיה כל שיש להכריע בו עתה הינו אותו מבנה של 18 יחידות דיור ופתרון החניה לאותן יחידות. ברי כי קיימות זכויות רבות נוספות בחלקה, ולשאלתנו השיבו המשיבים כי אינם מוותרים על אותן זכויות (ואנו נוסיף, בדין אינם מוותרים על אותן זכויות). אלא שכפועל יוצא מכך יש להציג תכנון כולל ברמה של בינוי למיצוי אותן זכויות ובעיקר יש להציג פתרון מפורט בנוגע לאלמנטים אשר יש לבצע כבר היום (ובראש ובראשונה נושא החניה). לענין זה לא נחה דעתנו כי יש בתוכנית החניה (החיצונית לבקשה) כדי לפתור נושא זה: התוכנית האמורה לעיל קובעת כי החניות הנדרשות הינן בהתאם לתקן. התקן נקבע בתוכנית פת/2000 אשר קובעת תקן של 1 חניה ל-1 דירה, ותקן מורכב יותר לשטח מסחרי אשר עיקרו בחניה 1 לכל 30 מ"ר מסחר, כאשר 5 החנויות הראשונות טעונות 2 מקומות חניה. בנק דוגמת זה המצוי במקרקעין מחייב מקום חנייה לכל 30 מ"ר, ללא המגבלה של חניות כפולות כאמור, ומכל מקום יש להביא בחשבון גם חניה תפעולית. על פי הוראות התוכנית ניתן לבנות במקרקעין שטח מסחרי בהיקף עיקרי של 327 מ"ר במרתף + 536 מ"ר בקרקע, וכן קומת ביניים של משרדים. כפועל יוצא מכך יש צורך, (ואיננו קובעים מסמרות לעניין זה), בכ-30 מקומות חניה לחלק המסחרי בתוספת כ-15 מקומות חניה למשרדים (בקומת הביניים) ו-32 מקומות חניה עבור הדירות שהותרו ובסה"כ למעלה מ-75 מקומות חניה. המשיבה הציגה נספח חניה ובו סה"כ 58 חניות, מהן 18 בקומת הקרקע של הבנין המוצע ו-40 הינן חניות כפולות (המבוססות על מכפילי חניה) במרתף הבנין הקיים. גם בהנחה ובהתבסס על תוכנית החניה קומת המרתף לא תשמש למסחר, ואזי נגרעות כ-11 חניות מהתקן האמור לעיל, עדיין יש צורך להראות פתרון חניה לכ-65 מקומות. אנו סבורים כי נכון פעלה המשיבה לנצל את זכויותיה במקרקעין בצורה מיטבית, ולענין זה אנו מסכימים עם המשיבות כי הניצול המבוקש נכון יותר ומיטיב עם הסביבה באופן יחסי לתכנון אשר אושר בשעתו. הדברים נכונים פי כמה נוכח הרקע שהוסבר לעיל, ולפיו מימוש המקרקעין התעכב שנים ארוכות בשל מעבר תשתיות עירוניות במקרקעין. יחד עם זאת, יש ליתן בשלב זה את הדעת על פתרון החניה הכולל למגרש, שכן מדובר במגרש המצוי בטבורה של העיר, מקום בו קיימת מצוקת חניה, ולטעמנו די בכך כדי לעמוד על שימור האפשרות להתקין החניות הנדרשות על פי התוכנית, אשר אימצה מלכתחילה תקן מקל. לפיכך, אנו סבורים כי על המשיבה להציג תוכנית חניה אשר תכלול פירוט התקן על פי הזכויות המאושרות במקרקעין, תוך שימוש בתת הקרקע גם בחלקו המזרחי של המגרש מתחת הבנין המבוקש, כמו גם קומת העמודים של אותו בנין ויצירת חניון תת קרקעי (אשר יכול ויהא מופרד מגורים ממסחר), אולם ישמש את כל באיהם של אותם מבנים שנבנו ו/או יבנו בחלקה. לפיכך, הערר מתקבל מקצתו, והדיון מושב לוועדה המקומית אשר תדון בתוכנית פיתוח שתוגש לה על ידי המשיבה 2 בהתאם להוראות סעיף 18 לתוכנית הנ"ל. תוכנית זו תתייחס במיוחד לשאלת החניה ולפתרונות המוצעים. מומלץ למשיבה לנצל גם את תת הקרקע שבחלק המזרחי של המקרקעין. תוכנית בניהבניהתב"ע (תוכנית בניין עיר)