ערר לאשר בניית בניין חדש בן 4 קומות סה"כ 7 יח"ד, והריסת בית ישן במקרקעין הידועים כגוש 6404 חלקה 170 ברחוב משמר הירדן 9 פ"ת (להלן: "המקרקעין"). הבקשה כללה הקלה בקווי בניין ובצפיפות. העוררת הינה בעלת מחצית הזכויות במקרקעין ומתנגדת לבקשה. הועדה המקומית החליטה כדלקמן: "ההתנגדות כפי שהוצגה ע"י המתנגדת הינה טנטטיבית לבניה עצמה. בעניין זה הועדה סבורה, כי אין מלאפשר הבניה בחלק היחסי ברכוש המשותף של המבקש כפוף לתוכנית בינוי לכל המגרש. בעניין התנגדות ב"כ המתנגדת לסתירה לכאורה לפסק הדין: הועדה סבורה, כי אין סתירה לדין שכן אין הבקשה כוללת חלוקת המגרש, אלא מימוש הזכויות בחלק היחסי של המבקש ברכוש המשותף. לאור האמור הועדה מחליטה לאשר הבקשה ולקבל את ההתנגדות בחלקה לעניין מיקום השביל, המעלית וחדר המשאבות. על המתכנן להגיש תכנון מתחשב להרחבת חדר המשאבות והמעלית ולשינוי שביל הכניסה בתאום עם מנהל הנדסה, וזאת ע"מ לצמצם את הפגיעה ברצועת השצ"פ. בתנאי מילוי דרישות מה"ע." המדובר בבית דו משפחתי בו קיימות זכויות בניה לבניה רוויה. בין העוררת לבין קודמיהם של המשיבים התנהלו הליכים משפטיים בנוגע לפירוק השיתוף. תמצית טענות העוררים: התכנית אינה מתחשבת בבית הקיים: כך, לא מסומן חלון בסלון של העוררת אשר מצוי בקו 0 של שביל הכניסה ובמרחק של 3 מ' מאותו חלון מתוכנן קיר מחסנים, כמו כן במרחק של כ - 3 מ' ממרפסת סלון הדירה מתוכננות 2 חניות. על פי התכנית השטח המינימאלי של מגרש עומד על כ - 650 מ"ר ואילו השטח עליו מתוכנן הבניין הינו כ - 500 מ"ר. חדר המשאבות מתוכנן עם קיר משותף לחדר שינה של העוררת. בניית הבניין בזמן המגורים עלולה לגרום לסיכונים בטיחותיים רבים וקשים. קיר המעלית גובל בחדר השינה של העוררת. בפועל מדובר בחלוקה בפועל של המגרש דבר שסותר את פסק הדין שהתקבל בסכסוך בין הצדדים (העוררת וחליפיהם של המשיבים 2). תמצית תשובת הועדה המקומית על החלקה ששטחה 1000 מ"ר ניצב היום בניין דו משפחתי צמוד; המשיבים 2 הגישו בקשה להיתר בניה ביחידה שלהם. אין מניעה מהקמת הבניין המבוקש על מחצית החלקה; פסק הדין שניתן במקרה קבע כי יש לפרק השיתוף באמצעות רישום בית משותף; בית המשפט קבע כי פירוק כזה יאפשר לכל אחד מהשותפים לעשות בדירתו ככל העולה על דעתו בלי לבקש את רשותו של האחר, וכי רישום כזה הינו אלא אקט פורמלי שכן אין רכוש משותף הדורש טיפול, לפיכך התייחסה הועדה אל המקרקעין כאל בית משותף בו 2 יחידות ללא רכוש משותף. מאחר ולא בוצעה פרצלציה הרי ששטח המגרש נותר דונם ולכן העובדה כי חלקם של המשיבים כדי 500 מ"ר אינה מעלה ואינה מורידה לעניין שטח המגרש המינימאלי; הבניין המבוקש תואם את מגמות התכנון בסביבתו, כאשר המשיבה דרשה תיקונים בבקשה שנועדו להקל על העוררת, כך, קיבלה הועדה המקומית את ההתנגדות בנוגע למיקום השביל, המעלית וחדר המשאבות. יש לציין כי בנוסף התקבלה תשובה של מתנגדים נוספים, שכנים אשר טענו בעיקר כנגד עצם הבניה והזכויות אשר אושרו בתכנית. מכל מקום אותם מתנגדים לא הגישו ערר עצמאי ולא הגיעו בעצמם או באמצעות נציג לדיון. דיון והכרעה ביום 30/11/95, נדונה בבית משפט השלום בפ"ת תביעת חליפהם של המשיבים 2 היום כנגד המתנגדת לפירוק שיתוף במקרקעין וצו מניעה. בית המשפט דחה את התביעה לצו מניעה, ולעניין פירוק השיתוף קבע כדלקמן: "הוכח להנחת דעתי באמצעות המומחה, מר פנחס וימר, שחלוקה בעין של השיתוף לשתי חלקות נפרדות (וע"פ הערה של מר מקליס בסיכומיו אציין, כי אינני מכיר פירוק של שיתוף במקרקעין שלא על דרך של חלוקה לחלקות נפרדות בעלות ישות עצמאית), איננה אפשרית. משום שע"פ תוכנית המתאר, חייב להיות גודלו המינימלי של כל מגרש באיזור זה בשטח של 650 מ"ר, וחלוקה של המגרש הנוכחי תיצור שני מגרשים בעלי 500 מ"ר כל אחד... הדרך היחידה שיכולה לבוא בחשבון, ותפתור חלק מהבעיות (אם כבר הוגשה תביעה לפירוק שיתוף והתובעים המשיכו בה עד הסוף המר), היא הפיכת המקרקעין לבית משותף ע"פ סעיף 42 לחוק המקרקעין. פירוק כזה יאפשר לכל אחד מהשותפים, לעשות ב"דירתו" ככל העולה על דעתו, בלי לבקש רשותו של האחר, והיא הדרך היעילה, ההגיונית והזולה ביותר, המוכרת בחוק... אשר על כן, אני מבטל - חלקית - את התביעה, במובן זה שאני מורה על פירוק השיתוף של הצדדים לדיון, במקרקעין הידועים כחלקה 170 בגוש 6404 ע"י הפיכתם לבית משותף... אני ממנה את עורכי הדין אברהם מקליס ויצחק בצרי, ככונסי נכסים משותפים לצורך רישום הבית המשותף, והם ידאגו גם לניסוח תקנון (על פי הצעת המומחה מר וימר, או אחר) ולגביית כל הכספים הנדרשים לצורך הרישום ותשלומם לרשויות..." אין מחלוקת כי המקרקעין טרם חולקו ולא נרשמו כבית משותף. לפיכך, מדובר בזכויות במושע. כך או אחרת, דומה כי חסרים "תימוכין קנייניים" לאישור הבקשה במצב דברים זה, כפי שנפסק בעניין עע"ם 2832/09 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ כדלקמן: ...סמכות מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות...אין הם מוסמכים לדון בשאלות קנייניות...מקום בו הוועדה סבורה, שאין בידי מבקש היתר 'תימוכין קנייניים' לבקשה התכנונית (למשל, בקשה לבניה ברכוש המשותף) תעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית..." ברי לנו כי כוונת בית המשפט היתה כי כל צד יוכל לפעול בחופשיות בחלקו שלו, בכפוף להוראות הדין כמובן, ואולם כל עוד חלוקה כזו לא בוצעה, לרבות תקנון המעגן זכותו של כל צד לפעול בחלקו על פי תכניות בניין עיר רלוונטיות, ובעוד הצד השני מתנגד אנו סבורים כי נוכח הדמיון למקרה שנדון בעע"מ 2832/09 לעיל לא ניתן בשלב זה לקבוע כי קיימים תימוכין מספיקים, ודומה כי נכון להפנות הצדדים להסדרת הנושא הקנייני תחילה. לגופו של תכנון יש להציג במסגרת הבקשה להיתר, את חלקם של המתנגדים על פי ההיתר שיצא בשעתו, שאז יכולה הועדה המקומית לקבל החלטה מושכלת לאור נתונים ברורים של הקיים בהיתר ובשטח. הבקשה הוצגה בהתבסס על בניה מוצעת ולא בניה הקיימת בהיתר ובפועל, ובכך יש משום הפרת הוראות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) , התש"ל 1970,לרבות תקנה 6 ב' לאותן תקנות ועוד. לגופן של הקלות - אנו סבורים כי מדובר בהקלות סבירות בנסיבות העניין שתאפשרנה תכנון נכון יותר של הזכויות המוקנות במקרקעין. יחד עם זאת ראינו לנכון להעיר כי, על הועדה המקומית ליתן דעתה בנוגע לאחוז הגינון /חלחול במקרקעין והבטחת ביצועו. אשר על כן ולאור כל האמור הערר מתקבל באופן בו החלטת הועדה המקומית תושהה עד לאחר הסדרת הנושא הקנייני, ולאחר מכן תתוקן בהתאם לקבוע בהחלטתנו זו. הריסת ביתהריסת מבנהבניהעררבניין