תכנית תוספת קומות לבנינים וניוד שטחים ויחידות דיור בין בניינים, הכל במקרקעין הידועים כחלקה 41 בגוש 6435, אשר ברחוב הרעות בכפר סבא. מדובר במגרש בן למעלה מ-3 דונם, המיועד לשני בניינים. על פי תכנית תקפה לשני בניינים בני קומת קרקע פלוס שלוש פלוס ג'. המגרש הינו המגרש האחרון שלא נבנה בשכונה, והוא מצוי בחלקה הדרומי סמוך לשטח המיועד למבני ציבור מצדו המערבי והדרומי. ממערב למגרש ולשטח המיועד לבנייני ציבור בית עלמין וכך גם ממזרח. נוכח בעייתיות מיקום מגרש למגורים לבנייה רוויה, אשר בניה בו עלולה לאפשר מבטים לכיוון בית הקברות, שונה התכנון במקרקעין מספר פעמים, כאשר בפעם האחרונה נקבעו הזכויות האמורות לעיל, תוך יצירת שני מבני H אשר חזיתותיהן מופנות באלכסון, כך שנמנעים מבטים לכיוון בתי העלמין שנזכרו לעיל. המתנגדים הינם בעלי זכויות במקרקעין המצויים מצפון לשטח התכנית, כאשר בתווך חוצצת רצועת שצ"פ, וחלקם של המתנגדים מצויים רחוק יותר, הן לכיוון צפון והן לכיוון מזרח (ממזרח לרחוב הרעות). פועלה של התכנית בתוספת שלוש קומות וניוד זכויות שטחים ויחידות דיור בין הבניינים במגרש. עיקרי הוראותיה הינן תוספת קומות, במקום ק + 3 + ג' וחללי גג, יהיו ק + 6 + ג' וחללי גג, וכמו כן נקבע כי יתאפשר ניוד זכויות בין הבניינים במגרש. מספר יחידות הדיור או הזכויות במגרש לא השתנה ועומד על 40 יחידות דיור. היזם הבהיר, כי בכוונתו לקדם הליך נוסף בסמכות הועדה המקומית, אשר יוסיף זכויות ויחידות דיור במקרקעין, כך שבסופו של דבר יותרו בהן 60 יחידות דיור. הועדה המקומית החליטה לדחות את התנגדויות המתנגדים, ולשנות התכנית כדלקמן: "...הוחלט כי בתקנון התכנית המוצעת תיווסף הערה, לפיה כל תוספת של קומות מעבר למוצע בתכנית תהווה סטייה ניכרת מהוראותיה;... הוחלט לאשר הקמת מבנה שיכלול חניון תת קרקעי, קומת קרקע, ושש קומות מגורים + קומת גג, ללא אפשרות לבניית קומת עליית גג (גג שטוח), ובכך למעשה מבוטלת קומת המסד, והבניין מונמך לעומת המבוקש... כן החליטה הועדה המקומית לחייב את היזם לכלול בתקנון התכנית הוראה, לפיה הקמת יחידות הדיור למגורים תבוצענה על פי התמהיל הבא: שליש מהדירות תהיינה בנות 3חדרים, שליש כבנות 4 חדרים, ושליש בנות 5 חדרים...". תמצית טענות המתנגדים עיקר טענות המתנגדים נוגע לחלוקת התכנון המוצע לשני שלבים, האחד בסמכות הועדה המקומית והשני בסמכות הועדה המחוזית, תוך כפיית עובדות בשטח לדברי המתנגדים על הועדה המחוזית בסופו של יום, בחריגה מסמכות הועדה המקומית, וללא כל הצדקה תכנונית. טוענים המתנגדים, כי התכנית אינה בסמכות הועדה המקומית, שכן היא מבקשת להוסיף שלוש קומות ולנייד זכויות מבנין לבנין. סמכות זו לא נכנסת בגדר סעיף 62א לחוק התכנון הבניה המגדיר את סמכות הועדה המקומית, ואף אם נכנסת פורמאלית בגדר סמכות זו, הרי שמבחינה מהותית השינוי המבוקש היום (בניית בנין אחד בהיקף של 6 קומות) יכפה על הועדה המחוזית לאשר בניית בנין נוסף ותוספת זכויות בבניין השני. במצב הזכויות הנוכחי ללא תוספת זכויות, התכסית המאושרת ומספר הקומות המאושר, מספיקים לניצול טוב ומיטבי של מלוא זכויות הבניה, ואין שום סיבה לחרוג מתכנון זה. מדובר למעשה בתכנון נקודתי זוחל, תוך הסתרת כוונותיו האמיתיות של היזם. ככל שתאושר התכנית בפני הדיון בוועדה המחוזית, והיה והתכנית המחוזית תידחה, יביא הדבר לתוצאה אבסורדית, כי במגרש אחד יהיה בנין בן 8 קומות ובו 30 יחידות דיור, כאשר במגרש השני בנין נמוך ובו רק 10 יחידות דיור. תוצאה זו תביא לפגיעה מיותרת במרקם הבנוי השכונתי, ולפגיעה בעוררים. השכונה כולה מאופיינת במרקם בנוי של כ-4 קומות וקומת גג חלקית, והמוצע בתכנית חורג מאופי הבינוי של הסביבה. בתגובה לטענות היזם טענו המתנגדים, כי דינו של הערר להידחות על הסף, שכן לא הוגש במועד, אלא באיחור של יומיים לכאוריים. כן טוענים המתנגדים, כי אין לאפשר תוספת קומת מסד ועליית גג, שכן העובדה כי תכנית הגגות חלה במקרקעין מהווה סיבה לדחיית התכנית ולא לקבלת הערר, שכן היה על היזם להסתפק בזכויות שמוקנות באותן תכניות התקפות, ולאור ההחלטה להכפיל את מספר הקומות, אין צורך גם בניצול זכויות זה. כן טענו המתנגדים, כי לענין תמהיל היזם אינו יכול לשווק דירות בהתאם לתכנית שלא אושרה, ולכן אין לשנות מהתמהיל שנקבע על ידי הועדה המקומית בהחלטתה. תמצית טענות היזם על פי התכנית המוצעת יבנה בנין בן 30 יחידות דיור, קרקע פלוס 6 + גג + קומת חללי גג, בצפיפות התואמת את תמ"א 35. התכנית הכללית המבוקשת כוללת שני בניינים בני 60 יחידות דיור, והוצגה מפאת השקיפות בה נוקט היזם מראש בפני המשיבה 1 בפורום התכנון, וזאת כמובן לפני החלטה להפקיד את התכנית נשוא הערר. התכנית המוצעת מצויה בסמכות הועדה המקומית, ותוספת הקומות שבה אף עומדת במבחן תקנות סטייה ניכרת, באופן שלא חייב הגשה של תכנית לצורך השינוי המבוקש. השכונה היא שכונה הבנויה מבניינים בני 5 קומות + מסד + קומת חללי גג, ואינה שכונה נמוכת בתים, ואין לקבל את הטענה המועלית, לפיה מדובר בשינוי אופי הסביבה. כך גם לעניין תוספת היחידות וניוד השטחים מבנין אחד לשני. לעניין ההצדקה התכנונית, הרי התכנית עומדת בפני עצמה גם אם לא יאושר השלב השני בוועדה המחוזית. התכנית הוגשה בתום לב על ידי היזם, התכנון הוצג ככולל מהרגע הראשון לכל גורמי התכנון הרלוונטיים, המרחק בין הבניינים של המתנגדים לבין הבניינים המוצעים גדול מאוד, הבנין הקרוב יהיה במרחק של 21 מטר מהבניינים המוצעים. המתנגדים לא הוכיחו כל פגיעה במקרקעין כתוצאה מאישור התכנית. לעניין החלטת הועדה המקומית טען היזם, כי תכנית הגגות חלה על כל כפר סבא, ועל כן בתכנית המוצעת לא נתבקשה כלל קומת חללי גג, מאחר והיא מאושרת בתכנית הגגות, ויש להותיר זכויות אלה על כנן. כנ"ל גם לעניין קומת המסד, שכן כל הבניינים בסביבה נבנו עם חניה בקומת המסד, כאשר קומת הקרקע מוגבהת מעל הכביש, כולל בנייני המתנגדים. לעניין תמהיל הדירות, תכנית כס/במ/4 קובעת בסעיף 17, כי רבע מהדירות תהיינה דירות בנות 3 חדרים, כך פעל גם היזם במסגרת תכנית זו, ודירות אלה נרכשו בהסכם עם תנאי מתלה על ידי קבוצת רכישה, בהתאם לתמהיל הצפוי, ולא להחלטת הועדה המקומית. תמצית עמדת הועדה המקומית על פי המצב התכנוני התקף נקבע, כי ניתן להכניס שינויים בבינוי בתנאי שלא ישונו אופי ומגמת התכנון, וישמר השטח הפרטי הפתוח על פי המסומן בתשריט; כמו כן נקבע, כי מספר יחידות הדיור מוקצה לכל חלקה, וכי גובה הבניינים כמסומן בתשריט. סעיף ו' קבע תמהיל דירות של רבע בנות 3 חדרים בשטח עיקרי של 75 מ"ר. (סעיף 17 לכס/מב/4). בתשריט אותה תכנית תוכנן במקרקעין בניין מגורים אחד בצורת האות ח', בגובה ק+3+ג. בהמשך אושרה כס/במ/4/ד שתיקנה הוראות מסוימות, והגדילה את מספר יחידות הדיור מ-29 ל-40 יחידות דיור. סעיף 14 לתכנית קבע, כי ניתן להכניס שינוי בבינוי, ובלבד שתשמר מסגרת קווי הבנין. על פי תשריט התכנית, שונה הבינוי לכדי 2 מבנים בצורת כוכב (כפי שמופיע בתכנית נשוא הערר). התכנית עברה בשבט ביקורתה של הממונה על המחוז, על פי סמכותה בהתאם לסעיף 109א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), וזאת היא הוראותיה לענין הצפיפות המבוקשת, בהקשר לתמ"א 35. סוגיה זו נענתה על ידי מתכננת היזם, והועדה המחוזית התבקשה לדון במספר היחידות המירבי במגרש, גודל הדירות, גובה המבנים וקווי הבנין. הועדה המקומית בהחלטתה ביטלה את קומת המסד, הנמיכה את הבנין, שינתה את תמהיל הדירות, וחייבה חניון תת קרקעי. התכנית מצויה בסמכות הועדה המקומית, הן מכוח היותה שינוי בינוי, והן מכוח תוספת קומות האפשרי בהקלה. הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח הוראות סעיף 12 לכס/במ/4, אשר אפשרה שינוי בינוי ללא הכנת תכנית חדשה. יש לדחות את הטענה כי מדובר בתכנית שהוגשה בחוסר תום לב כדי לייצר עובדות בשטח. כוונות יזמי התכנית היו ברורות מלכתחילה. מדובר במהלך דו שלבי לגיטימי, והובהר ליזמי התכנית, כי אין כל בטחון שהתכנית העתידית תאושר, ומבחינתם הם נוטלים סיכון בכך שהם מרכזים מאמץ שטחי בניה ויחידות דיור בבנין אחד. מכל מקום, גורמי המקצוע בוועדה המקומית לא רואים כל פסול בבניית בנין שיוגבה מעל גובהם של הבניינים בשכונה, באופן שאינו פוגם במרקם התכנוני של השכונה, או באיש. מדובר במגרש האחרון המיותם שנותר בלתי מבונה בשכונה כולה ושלא בכדי (בשל מיקומו), והועדה המקומית רואה אינטרס ציבורי בקידום הבניה בו באופן נמרץ. הועדה המקומית סבורה, כי הבנין או הבניינים שיבנו יהוו חיץ בין חלק מבתי השכונה אל "נוף בתי הקברות", וכביש ראשי העובר מדרום לה (531). נוכח מרחק בתי המתנגדים לא ברורה טענתם בנוגע לפגיעה בפרטיות, או פגיעה אחרת, כתוצאה מהגבהת הבניינים. לעניין ערר היזם: לעניין תמהיל, לוועדה המקומית שיקול דעת עצמאי בעניין זה, ובתכניות חדשות מותנית הבניה בתמהיל של שליש דירות בנות 3 חדרים, שליש דירות בנות 4 חדרים, שליש דירות בנות 5 חדרים. לעניין ביטול קומת המסד וקומת עליית הגג: הרי שמדובר באיזון אינטרסים בין היזם לבין הסביבה. מדובר בצעד מידתי ומאוזן, ואשר הפגיעה בפוטנציאל בניית השטחים למגורים הינה מזערית. דיון והכרעה ועדת ערר דנה בערר, שמעה בהרחבה את טענות הצדדים ובחנה את כל התכניות הרלוונטיות החלות במקום. לעניין טענת הסמכות, איננו מוצאים בטענת העוררים ממש. סעיף 62א(א)(5) לחוק קובע כי: "שינוי של הוראות לפי תכנית בדבר בינוי או עיצוב אדריכליים" הינם בסמכות הועדה המקומית; סעיף 9 קובע כי בסמכות הועדה המקומית נכנס גם "כל ענין שניתן לבקשו כהקלה לפי סעיף 147, בכפוף להוראות סעיף 151; אין בהוראות פסקה זו כדי לפגוע בסמכות הועדה המקומית לתת הקלה לפי סעיף 147, ואולם לא תאשר הועדה המקומית הקלה לפי סעיף 147, אלא בכפוף להפחתה של הזכויות שנקבעו בתכנית שאושרה לפי פסקה זו; שר הפנים יקבע את דרכי הפרסום של הפקדת תכנית לפי פסקה זו;" לעניין הסמכות על פי סעיף 62א(א)(5) כבר נפסק לעניין ניוד זכויות בתוך מגרש אחד כי: "...אשר לענייננו שלנו: לו דיברנו בתכנית מאושרת שלפיה ניתן לבנות מבנה בן כך-וכך מ"ר על מגרש בן דונם, ואילו הייתה הוועדה המקומית עתה מבקשת לשנות את התכנית כך שיהיה ניתן לבנות על אותו דונם מבנה נוסף בן כך-וכך מ"ר, נוטים היינו לכאורה לדעה כי תוספת המבנה לא הייתה בגדר "בינוי או עיצוב אדריכליים". הדברים פשוטים ומה לנו שנאריך. ואולם לא זה ענייננו. אין אנו מדברים בתוספת מבנים לשמה אלא בשינוי שניתן בנקל לכנותו שינוי אדריכלי: חלוקת מבנה אחד לשניים ומיקום שני ה"חלקים" בשני מקומות בתוך אותו מגרש. הכול מסכימים שהוועדה המקומית רשאית להורות - ב"תכנית בסמכות ועדה מקומית" וכהוראת סעיף קטן (8) שנדון בו להלן - כי בית-מגורים בן 330 מ"ר שניתן לבנותו על-פי התכנית המאושרת, ייחלק בין שתי יחידות דיור נפרדות. ודומה כי הפרדת אותן שתי יחידות דיור לשני מבנים נפרדים - בלא להגדיל את השטח המבונה (אך בתוספת השטח שנוסף בהקלה) - יאה לה הכינוי "בינוי או עיצוב אדריכליים" בבחינת שמירת אופיו של היישוב והנוף הפתוח לים. אכן, השינוי בתכנית המאושרת אינו אלא שינוי מצומצם בהיקפו, ועשוי הוא להתרווח בנקל בחיק הנוסחה של "בינוי או עיצוב אדריכליים". יָאֶה הוא לנוסחה ויָאָה הנוסחה לו." גם לעניין תוספת הקומות נפסק באותה הזדמנות כדלקמן: חזרה קושיה למקומה: האם רשאית היא ועדה מקומית כסמכותה בסעיף קטן (5) להוסיף קומות וגובה לבניין? האם הנוסחה של "בינוי או עיצוב אדריכליים" פורשׂת עצמה גם על גובהו של בניין ועל מספר הקומות? נזכיר ונזכור - שמא יישכח מאתנו - כי מדברים אנו אך בהוספת קומות ובהגבהת בניין ולא בהוספת אחוזי בנייה. 56.תשובתנו לשאלה היא על דרך החיוב. אכן כן: גובהו של בניין - גובהו ומספר קומותיו - הם מרכיב ומאפיין עיקריים בבחינתו הארכיטקטונית של הבניין, אשר-על-כן גובהו של בניין ומספר קומותיו של בניין עשויים למצוא מקומם במסגרת הנוסחה של "בינוי או עיצוב אדריכליים" כהוראת סעיף קטן (5). נוכל ללמוד היקש לענייננו מהוראת תקנה 1(14) לתקנות הסטיה הניכרת, ולפיה "בניה שלא בהתאם לדרישות ארכיטקטוניות המפורטות בתכנית..." היא בנייה בסטייה ניכרת. צמד התיבות "דרישות ארכיטקטוניות" פורש כמה וכמה פעמים בהלכה, ומתוך דברים שנאמרו ברור כי גובהו של בניין יבוא בגדרי "דרישות ארכיטקטוניות". כך למשל בבג"ץ 62/75 חב' רח' חיבת ציון 9, ר"ג בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ר"ג [7], נדרש בית-המשפט לפירוש הביטוי, "דרישות ארכיטקטוניות" בתקנה 1(14) לתקנות הסטיה הניכרת, ומוצאים אנו את השופט י' כַּהַן אומר דברים אלה (בעמ' 599): לדעתנו, גבהם של בנינים יכול להיכלל בתחומי "דרישות ארכיטקטוניות" לצרכי פיסקת-משנה (14) הנ"ל....... הגם שהמאטריות אינן זהות לחלוטין, דומה שאין צורך להאריך בדברים. אכן, המדינה אף לא ניסתה ברצינות להפריך פירוש הגיוני וסביר זה שלחוק, ולפיו גובהו ומספר קומותיו של בניין יבואו בגדרי הנוסחה של "בינוי או עיצוב אדריכליים". עיקר טענתה לא היה אלא זה, שסעיף קטן (5) מסב עצמו אך על תכניות בינוי, ומשדחינו טענה זו שוב לא נתקשה לקבוע כי שאלת גובהם של בניינים באה בגדרי המושג "בינוי או עיצוב אדריכליים"..." אמנם תוספת הקומות כפופה אף היא לעניין שיקול דעת, ואולם במקרה דנן מקום בו מדובר בתוספת של 3 קומות ביחס ל - 5 שהותרו קודם לכן, (עמודים + 3 קומות + קומת גג) וניצול חללי גג, ברי כי השינוי נכנס בתחום שיקול הדעת הסביר. זאת ועוד, אחרת: מניין הקומות המוסף אינו חורג מהקבוע מתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) , התשס"ב - 2002 (להלן: תקנות סטייה ניכרת), ולפיכך נכנס בסמכות הועדה המקומית גם מכוח סעיף 62א(א)9. אשר על כן ולאור כל האמור איננו רואים ממש בטענת הסמכות שהועלתה. לעניין שלביות התכנון - איננו מוצאים פסול עקרוני בשלביות, בכפוף לשקיפות המהלך התכנוני המתוכנן, ולנאותות עצמאיותו של כל אחד מהשלבים מבחינה תכנונית אורבנית. ונסביר: אנו מודעים לחשיבות יעילותם של הליכי התכנון. מקום בו סבור מאן דהוא כי הוחל לקדם מהלך תכנוני כולל בשלבים חלקם בפרוצדורה כזו וחלקם האחר באמצעים אחרים הקבועים על פי חוק, הרי שאיננו מוצאים פסול בעצם הפיצול, ובלבד שמתקיימים שניים: ראשית, כי המטרה הסופית גלויה לעיני הציבור מהשלב הראשוני וההתחלתי, שכן חשיבותה של השקיפות כבסיס לזכות הציבור להתנגדות וכתוצאה מכך לתוקף הסטטוטורי של ההליך המקודם, הוכרה לא אחת בפסיקה. לעניין זה נפנה לבג"צ 288/00 אדם טבע ודין נ' שר הפנים שם נקבע כדלקמן: "18.דין התכנון והבנייה בונה עצמו (בין השאר) על שני עקרונות-תשתית האחוזים-וקשורים זה-בזה לבלי-הפרד: עקרון השקיפות ועקרון שיתופו של הציבור בהליכי אישורן של תכניות. עקרון השקיפות נקבע (בין השאר) בהוראת סעיף 89(א) לחוק, ולפיה הודעה על הפקדת כל תכנית תפורסם ברשומות, בעיתון, במשרדי רשויות מקומיות ועוד. ראו עוד הוראות הסעיפים 1א (פרסום בעיתון - מהו) ו90- ואילך לחוק. הפרסום על דבר ההפקדה מביא לידיעת הציבור את דבר התכנית המיועדת; המעוניינים רשאים לעיין בתכנית (סעיף 96 לחוק), ואם רואים הם את עצמם נפגעים, קונים הם זכות להגיש התנגדותם לתכנית ולטעון טענותיהם (סעיפים 100 ואילך לחוק). זכות זו להתנגדות שואבת כוחה מחובת ההגינות המוטלת על הרשות ומבטאת היא עקרון-יסוד ולפיו אין פוגעים בזכות או באינטרס לגיטימי של אדם בלא לשמוע אותו תחילה; ממקדת היא את תשומת-הלב בנושאים אלה ואחרים שהמתנגדים מעוניינים בהם, ולמותר לומר ששקיפות ההליך מבטיחה באורח מרבי את תקינות פעולתה של הרשות. ראו: ע"פ 768/80 ש. שפירא ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' מדינת ישראל (פרשת שפירא [1]), בעמ' 364 (מפי השופט ברק); ע"א 2962/97 ועד אמנים - חוכרים ביפו העתיקה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב (פרשת ועד אמנים - חוכרים ביפו העתיקה [2]), בעמ' 379-378; י' זמיר הסמכות המינהלית (כרך ב) (זמיר [20]), בעמ' 800, 834. נוסיף עוד זאת, כי שיתוף הציבור בקבלתן של החלטות מהווה שלוחה לעיקרון הדמוקרטי המקובל, בייחוד כך בנושאי תכנון, בנייה ואיכות הסביבה המשפיעים במישרין על היחיד ועל הכלל. גם חובת הפרסום לרבים גם זכות ההתנגדות המוענקת ליחיד, גם-זו גם-זו ההלכה רואה בהן תנאים מוקדמים לשימוש בסמכות, ופגיעה בזו או בזו הביאה לא-אחת לביטולו של הליך. ראו, למשל: פרשת שפירא [1], שם; בג"ץ 527/74 ח'לף נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז הצפון (פרשת ח'לף [3]); בג"ץ 701/81 מלאך נ' יושב-ראש הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה [4], בעמ' 10; זמיר [20], בעמ' 940 ואילך. נדע אפוא כי הפרסום ברבים על-אודות כוונה ליתן תוקף לתכנית מוצעת, ועמו הקניית זכות ההתנגדות, הוכרו ומוכרים בהלכה כיסודות חיוניים לקיומו של הליך תכנון תקין וחוקי. להשלמת התמונה נוסיף ונזכיר את השימוש החורג ואת ההקלה, שגם הם נדרשים לפרסום וגם בהם זכאים הנפגעים להתנגדות (סעיפים 146 ואילך לחוק). 19.עקרונות-היסוד שעניינם פרסום וזכות התנגדות אוחזים בכל-כוח בשלוש אלו: בתכנית מיתאר מחוזית, בתכנית מיתאר מקומית ובתכנית מפורטת. שונה דינה של תכנית מיתאר ארצית הן לעניין פרסומה הן לעניין הזכות להתנגד לה. אשר לפרסומה, חובת ההודעה לציבור מצומצמת היא מהחובה החלה על התכניות האחרות (ראו סעיף 51 לחוק), ואולם, עיקר לענייננו הוא בכך שהיחיד אינו קונה - מעיקרו של דין - זכות התנגדות לתכנית מיתאר ארצית. בבג"ץ 594/89 מועצה אזורית ערבה תיכונה נ' המועצה הארצית לתיכנון ולבנייה (פרשת מועצה אזורית ערבה תיכונה [5]) מעלה השופט אור (בעמ' 565-564) השערות מספר לשלילת זכותו של הציבור לתכנית מיתאר ארצית, ואולם, יהא הטעם לדבר כאשר יהא: תכנית מיתאר ארצית מייחדת עצמה משאר תכניות תכנון, שלהבדילה מתכניות תכנון אחרות אין איש מן הציבור קונה זכות להשיג עליה. אפשר אולי להשוות תכנית מיתאר ארצית למדיניות שאותה קובעת הממשלה בתחום מסוים (למשל, בתחום הכלכלה), שמדיניות - להבדילה מביצועה של מדיניות - אינה ניתנת לתקיפה, אלא אם בקביעתה חורגת הממשלה מסמכותה או שהמדיניות היא כה בלתי סבירה עד שנגע אי-הסבירות שקול כנגד חריגה מסמכות. אכן, בהיותה ערה לכך ששלילת זכות התנגדות יכולה שתפגע בזכויות הציבור, נוהגת המועצה הארצית לשמוע התנגדויות לתכניות מיתאר ארציות העולות לפניה לדיון. ראו פרשת מועצה אזורית ערבה תיכונה [5], בעמ' 565, ואולם, נוהג זה שהמועצה אימצה לעצמה - נוהג יפה לעצמו - אין הוא נדרש מן החוק ואין בו כדי לשנות ממבנהו הפנימי של החוק - ומאיזוני האינטרסים בו - ולפיו תכניות מיתאר ארציות, שלא כתכניות מיתאר מחוזיות ומקומיות וכתכניות מפורטות, אין הציבור קונה זכות להתנגד להן. בענייננו-שלנו לא נטען לפנינו כי המועצה הארצית שמעה extra legem השגות על התכנית המוצעת." שנית, כי לכל שלב מהשלבים חיות תכנונית משל עצמו, וכי הוא יכול לתפקד מבחינה עצמאית גם ללא השלבים המתקדמים יותר. במקרה דנן אנו סבורים כי התכנון המוצע עומד בשני המבחנים, שכן כפי שהובהר והוסבר בדיון לפנינו הרי שהציבור יודע מלכתחילה על כוונת היזם להגיע לתכנון שווה בשני המבנים המתוכננים במקרקעין, וזאת בין היתר גם באמצעות תכנית בסמכות הועדה המחוזית, שתוסיף זכויות במקרקעין דבר שאינו מצוי בסמכות הועדה המקומית. גם לעניין הנאותות התכנונית העצמאית - הבהירה הועדה המקומית כי אינה מוצאת כל פסול בתכנונם של שני מבנים במקרקעין, האחד בן ק + 6 + גג, והשני בן 3 קומות, שכן מדובר בשכונה אשר נבנתה במה שהוגדר על ידי אדריכל העיר "בבינוי גמיש" אשר כולל דיפרנציאציה בין הבניינים השונים בהתאם לצרכים, ומכל מקום לא מדובר בבינוי אחיד ומחייב. לא זו אף זו, גם על פי התכנון שהוצג בפנינו וגם לדבריהם של הגורמים המקצועיים בועדה המקומית ובניגוד לאמור בדבריהם של המתנגדים, המקרקעין נשוא הערר אינם מצויים בלב השכונה כי אם בשולי אזור המגורים, סמוך למגרשים הציבוריים מדרום וממזרח ולבתי העלמין ממזרח וממערב , כמו גם לכבישים ראשיים ויתר שימושים ציבוריים אינטנסיביים. במצב דברים זה, כל עוד מדובר במגרש למגורים, יש לטעמנו סיבה והרציונאל להקל ולאפשר בנייה כלכלית, תוך שימור האינטרס הציבורי הן בבניה עצמה והן באופייה. ומעניין לעניין, בנושא התמהיל - אנו סבורים כי ראייתה של הועדה המקומית לשריון שליש מיחידות הדיור במגרש בגודל של דירת 3 חדרים הינה ראיה נכונה; יחד עם זאת אין הכרח לחלק כל אחד ואחד מהבניינים באופן האמור, אלא שניתן להותיר הבניין נשוא תכנית זו (על הגדרתו נעמוד להלן), בתמהיל הקודם שנהג על פי התכניות שחלות, קרי: 1/4 מהדירות בנות 3 חדרים, 1/2 מהדירות בנות 4 חדרים ו - 1/4 נוסף בנות 5 חדרים, אולם באופן שסה"כ הדירות במגרש יחולקו על פי התמהיל הרצוי של 1/3, 1/3, 1/3. הווה אומר: אם בבניין נשוא תכנית זו יבנו 1/4 מהדירות בגודל של 3 חדרים הרי שבניין שני יש לתכנן 5/12 מכלל הדירות בגודל של 3 חדרים, על מנת לאזן את אותו תמהיל. לעניין הגבהים - לא ראינו להתערב בהחלטת הועדה המקומית, בהתחשב במרחק הבניינים המתוכננים ממגרשי המתנגדים, איננו סבורים כי מדובר בגובה חריג אשר עלול לגרום למטרדים משמעותיים, ואינו פועל יוצא של תכנון אורבני סביר, ולעניין זה נזכיר את דברי בית המשפט בנושא עת"מ 134/01 הרב שיק נ' הוועדה המקומית גליל מזרחי. שם נקבע כי: "אף תושב אינו יכול לצפות כי השכונה הקטנה והשקטה בה בחר לבנות את ביתו תישאר תמיד כך. ישנה התפתחות מתמדת. קיימים התרחבות גידול ושינויים. אל השכונה באים לגור תושבים חדשים ולא תמיד מאותו מרקם חברתי וסוציאלי של הוותיקים. אי אפשר לעצור את החיים ואת השינויים אלא בגבולות שהחוק מתיר." לעניין זה אנו מתכבדים להפנות להלכה שנפסקה בבית המשפט העליון ולפיה: "כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון, בצד התועלת הצומחת לו ולאחרים מרשת הכבישים, גם את הרעש והזיהום הנגרמים על-ידי המכוניות. כך אם רחוב נעשה סואן ורועש יותר, בעקבות התפתחות של אזור מסוים, וכך גם אם נסלל כביש בפאתי העיר מכוח תכנית חדשה. גם מי שבא להתגורר במקום שקט בפאתי העיר צריך לקחת בחשבון שהעיר תתפתח, כבישים חדשים ייסללו, ורעש המכוניות ישיג גם אותו." (ע"א 1182/92 ברעלי נ' הועדה המקומית י-ם) בדומה אנו סבורים כי אותה החלטה סבירה גם בהיבט השקפתו של היזם באשר היא מאזנת בין המצב הקיים והמבוקש. לעניין זה נזכיר כי הועדה המקומית היא הגורם המכיר ומודע לצורכי השטח באופן הטוב ביותר כפי שכבר נפסק בע"א 2902/97 אחים עופר הנדסה ופיתוח בע"מ נ' אירית גליקמן ואח',: "...מן העבר האחד, הוועדה המקומית, שבה חברים נציגי התושבים במקום, הינה זו ה"חיה" את תכנית המיתאר המקומית מקרוב. היא בעלת ההיכרות הטובה ביותר עם השטח נושא התכנית ועם הגורמים השונים המעורבים בה. יש לה בדרך-כלל הראייה המעמיקה והמעשית ביותר ביחס להתאמת התכנית לצורכי הסביבה והתושבים במקום...." לפיכך איננו מוצאים ממש בטענות הצדדים בנוגע למאיפיני התכנון כפי שנקבעו על ידי הועדה המקומית. יחד עם זאת ראינו להבהיר כדלקמן: ראשית, יש לתקן את מסמכי התכנית באופן בו יובהר כי הבינוי המוצע בתכנית מתייחס לבניין המערבי בלבד, וכן יש להשלים ולהציג במסגרת נספח הבינוי גם את הבניין המזרחי בהתאם לזכויות הקיימות היום (40 יחידות דיור בסה"כ לשני הבניינים). שנית, יש להבהיר באופן שאינו משתמע לשתי פנים כי אין בהחלטתנו זו כדי להגביל באופן כלשהו את שיקול דעתה של הועדה המחוזית אם וכאשר תתבקש תוספת זכויות במקרקעין, שכן קיבלנו את עמדת המשיבים בערר 196/11, ולפיה לבינוי החדש המוצע בתכנית זו חיות עצמאית משל עצמו. אישור התכנית כפוף לכל דין לרבות הערות עפ"י סעיף 109 לחוק התכנון והבניה. ניוד שטחיםהוספת קומותבניהיחידת דיורבניין