שינוי יעוד קרקע מאזור חקלאי לתחנת דלק מסוג ג' במקרקעין הידועים כחלקה 110 בגוש 8868 בכפר קאסם. וכך החליטה הוועדה המקומית: "התוכנית הזו הינה תוכנית בסמכות הוועדה המחוזית לאור העובדה שהתוכנית, בין היתר, כוללת שינוי ייעוד מאזור חקלאי לדרך מוצעת. במצב זה, אין סמכות לוועדה המקומית לדון בתוכנית והסמכות לכך הינה לוועדה המחוזית. יש לציין, כי ביום 28/7/10 החליטה הוועדה המקומית להמליץ בפני הוועדה מחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים. היזמים ביקשו כי יתקיים דיון נוסף בעניין לאור כך שטענו כי הסמכות לדון בתוכנית הינה לוועדה המקומית. לאחר בדיקה נוספת ובהתאם להוראות החוק הרי ברור כי לאור העובדה שמדובר בשינוי ייעוד מחקלאי לדרך הרי הסמכות הינה לוועדה המחוזית וכך הוחלט בשנית. על כן, שבה הוועדה המקומית על החלטתה הקודמת להמליץ בפני הוועדה המחוזית על הפקדת התוכנית בתנאים שנקבעו בהחלטת הוועדה מיום 28/7/10. לאחר קבלת ההחלטה ובמסגרת דיון שהתקיים בתכנית ק/מק/3401 הסב תשומת לב חברי הוועדה נציג היזם עו"ד פרוכטמן להוראות סעיף 62(א)(2) ו- 62(א)(3) וטען את טענותיו בעניין. לאחר בדיקה נוספת ושקילת הטענות ובעצה אחת עם היועץ המשפטי של הוועדה הוחלט לקבל את עמדת היועץ המשפטי של הוועדה שהוראות סעיפים 62(א)(2) ו- (3) אינן נוגעות למקרה זה ועל כן, הוחלט להשאיר את ההחלטה על כנה". זו אינה הפעם הראשונה שתחנה זו באה לדיון בפני וועדת הערר. מדובר בתכנון שמקודם משנת 2006 אם לא קודם לכן במקביל לתכנון דומה בחלקה סמוכה היא חלקה 111 באותו גוש. בשעתו דנו בפנינו העניינים במאוחד וקבענו כדלקמן: "בתיק נערכו מספר דיונים. במהלכם הוצעו הצעות שונות על ידי חברי הוועדה, כמו גם נוהל מו"מ בין הצדדים, אך לא נסתייע. ובסופם של דברים, התבקשה על ידי המחוז בדיקה כוללת של הסוגיה, וזאת נוכח התוכניות המקודמות במחוז לתכנון כולל בכפר קאסם, אלא שחרף חלוף הזמן, תכניות אלה לא התקדמו מבחינה סטטוטורית, וכיום איננו רואים בזו המוצעת באשור התעשיה הכולל את המקרקעין נשוא הערר כל מניעה לאישור התכנית המוצעת. ככלל, תכנון נקודתי אינו פסול ככזה, אלא שיש להעדיף תכנון כולל. לעניין זה ראה ע"א 577/66 וילכובינסקי נ' עופר, שם נקבע כדלקמן: "אין דין האוסר באורח מוחלט תכנון נקודתי אולם הדעת נותנת שתכנית רחבת מימד עדיפה על תכנית נקודתית המקיפה שטח מצומצם. שכן הכלל הרחב אומר שרשות התכנון ככל רשות מנהלית צריכה להשתמש בסמכויותיה ביושר ללא משוא פנים ומתוך שיקולים ענייניים. בדרך כלל הדבר מושג כאשר התכנון מקיף שטח רחב יותר ונוטל ממילא בחשבון מערכת שיקולים ואינטרסים... אולם אין לומר שתכנון נקודתי לעולם לא יוצדק או כי בהכרח נובע מחוסר יושר משוא פנים ושיקולים זרים. במקרה דנן, התכנון האמור תואם את הקבוע בתמ"מ 3 /21 לעניין אזור לתעשייה, הייעוד אליו משויכים היום המקרקעין סעיף 7.3 קובע בין היתר תכליות והשימושים באזור תעשייה מלאכה ותעסוקה, גם תחנות תדלוק (סעיף קטן י'). במצב הקודם (תכנית אפ/100) מוקצות במקרקעין זכויות חקלאיות, בין היתר גם לבניית מבנים של קבע כמו דירי צאן, בית אריזה לפרחים, רפתות, מבני לול, אווזיות, מכון רדיה, ועוד. כך שגם על פי הגישה המחמירה בה נקטה בשעתו וועדת הערר, ואומצה על ידי בית המשפט העליון במסגרת עע"מ 2528/02 וועדת הערר המחוזית נ' פז ואח', מצויה התכנית בסמכות הוועדה המקומית. לגופם של דברים, אנו מקבלים את רוח הדברים המופיעה בהמלצה המפורטת בסעיף 7 בחוות הדעת שהגיש העורר בשעתו באמצעות אינג' אפריים ויינהבר, אשר קבע כדלקמן: "7. במקום להתנגח כשני תיישים רצוי כי בעלי תחנת התדלוק המוצעת ובעלי המוסך הקיים ישתפו פעולה בניסיון לתכנן את חיבור חלקותיהם אל הכביש בצורה שלא תפגע באף אחד מהם ולא תיצור מפגע בטיחותי למשתמשים במתקנים אלה. אם לא יצליחו להגיע לפתרון מוסכם, אזי חובה, לדעתי, על רשויות התכנון, לתכנן ולאשר תכנית מתאר אשר תסדיר את הנגישויות לחלקות"   עוד יש לציין, כי וועדת הערר סיירה לא מכבר במקום, ומצאה כי האזור אכן מתאים לתחנת תדלוק הן מבחינת סמיכותם של עסקים שכנים, העדר מגורים בסמוך והצורך בתחנות כאלה באותו מקום. אשר על כן, ולאור כל האמור, אנו דוחים את העררים בכפוף לשמירת הגישה מדרום מדרום לשתי החלקות,בין אם באמצעות דרך משותפת בגבול החלקות בכיוון דרום צפון, ובין אם באמצעות "שריון" כניסה לחלקה 110 צמוד לשצ"פ, אם לא תתוכנן בה תחנת תדלוק, בכפוף להוראות סעיף 15.5 לתמ"א 18 (שינוי מס' 4), ובכפוף להשלמת מכלול הדרישות על פי התמ"א הנ"ל. בשולי הדברים נעיר כי ציבורית, לא נחה דעתנו מהעובדה כי בסמיכות זמנים מופלאה סורבה תכניתו של העורר להמלצה מטעמים של התנגדות לתכנון נקודתי, ובד בבד הוחלט לאשר את תכניתו של שכנו. סמיכות זמנים כזו מעוררת חשד כבד למשוא פנים. ואולם, לאחר בדיקה תכנונית כאמור וסיור בשטח, הגענו למסקנה לפיה התכנית _3401) הינה תכנית ראויה. אנו סבורים כי אין מאותם טעמים ממש כמו גם עידוד התחרות במשק הדלק, אין מניעה לבחון עניינית את תכניתו של העורר אולם כאמור ברישת החלטה זו, משזו הוגשה בסמכות הוועדה המחוזית, אין בידינו להועיל בעניין זה. בכפוף לקביעותנו המפורטות לעיל העררים נדחים". עתה הגישו בעלי חלקה 111 ערר בגין ההחלטה הנזכרת לעיל וכן עררו על החלטה לאשר את תחנת התדלוק של שכניהם בחלקה 110. תמצית טענות העוררים: העוררים מוחים על סיווג התוכנית כתוכנית בסמכות הוועדה המחוזית. לדבריהם תקנו תוכניתם מאז ההחלטה האמורה לעיל וכלולה בה תכנון לתחנת תדלוק ללא שטחי המתחם החורגים מתמ"א 18. העוררים ביקשו לקדם את התוכנית כתוכנית מפורטת בסמכות הוועדה המקומית בדומה לתוכנית שקודמה בחלקה 110, אולם בקשתם זו לא נענתה. הדיון נעשה כמחטף ומבלי לשמוע את עמדת היזמים. לגופם של דברים טוענים העוררים כי יעוד הקטע הדרך הציבורית הינו על חשבון חלקם החקלאי, קטע זה בה להגדיל את שטח הדרך הקיימת סטטוטורית על מנת להתאים לתכנון הכולל העתידי של מערכת הדרכים באזור ולהוראות תמ"א 18. לאחר פנייתם נערך דיון נוסף שאופיו היה "ערעורי" לאמור הם הוזמנו להשמיע דעתם "לפנים משורת הדין" ומבלי שהוועדה שקלה את טיעוניהם מלכתחילה. לגופם של דברים טוענים העוררים כי הרחבת הדרך מצויה בסמכות הוועדה המקומית, הגם שמדובר בפיתוח תוואי דרך במאונך לתוואי הדרך הקיימת שהינה כביש הכניסה לכפר קאסם. למסקנה זו מגיעים העוררים הן בהסתמך על כך שניתן במסגרת איחוד וחלוקה להעתיק דרכים, כמו גם בהסתמך על סעיף 62(א)(3) לפיו ניתן להגדיל שטחים שנקבעו בתוכנית בת תוקף בין היתר לצורכי דרכים, כמו גם להרחיב תוואי מאושר. תמצית עמדת הוועדה המקומית: התוכנית הוגשה כתוכנית בסמכות הוועדה המחוזית והוחלט בשעתו לדחות אותה תוך שמירת זכותם של היזמים להגישה שוב אם תותאם למתאר הכללי המקודם במקרקעין. לאחר מכן הגיש העורר תוכנית נוספת שעניינה שינוי לתוכנית החלה במקרקעין (ק/100) תוכנית זו הוגשה בסמכות הוועדה המקומית אולם כללה אלמנטים שאינם כוללים כגון מכירת מוצרי רכב בשירות עצמי והוחלט לשוב ולדון בה לאחר שיובררו מקורותיה והיא תוגש בנוהל המתאים. כמו כן, נכתב באותה החלטה כי התכנון אינו תואם את מערכת התנועה בתוכנית המקודמת על ידה (ק/1/3305 להלן: "התוכנית המתארית המוצעת"). לאחר מכן הגיש העורר בקשה להיתר שמהותה מחסן פרטי / מיכל על קרקעי בין 20,000 ליטר פלוס משאבה והוועדה המקומית אישרה זו בכפוף לוועדה המחוזית אולם הוועדה המחוזית הנחתה שלא לקבל את הבקשה שאינה בהתאם לתוכנית. לאחר מכן הגיש העורר בקשה נוספת שמהותה תחנת תדלוק פנימית יבילה והוועדה המקומית הסירה הבקשה מסדר היום בהעדר תוכנית ליתן היתר כזה. במקרקעין ניתן היתר לדיר צאן וכן המלצה לשימוש חורג לתקופה של 3 שנים לאותו דיר צאן כמוסך, חרף האמור הבניה במקרקעין אינה תואמת ומתקיימות במקום חריגות בניה. התוכנית שהוגשה והיא נשוא הערר הינה תוכנית בסמכות וועדה מחוזית נוכח העובדה כי היא כוללת בין היתר שינוי יעוד מאזור חקלאי לדרך מוצעת התוכנית מבקשת ליצור דרך חדשה ולא להרחיב דרך שאינה קיימת לא בשטח ולא בתוכנית בת תוקף. זאת ועוד, בהתאם לתוכנית המתאר המוצעת לא כלולה דרך בתוואי המוצע אלא שצ"פ אשר הוועדה המקומית יזמה תיקון לשנותו לדרך במועד מאוחר יותר. דיון והכרעה איננו סבורים כי התכנית נכנסת כפי שהיא בסמכות הוועדה המקומית משני טעמים: ראשית, ביום 28.10.09 החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית המתארית המוצעת, ונקבעו תנאים על פי סעיף 78 לחוק לפיהם לא יינתנו היתרי בניה בתחום התכנית, זאת לעומת שימושים חורגים במבנים כדין בכפוף לאישור ועדה המחוזית וולקחש"פ. להבנתנו, מקום בו מקודם תכנון כולל בשלב מתקדם נכון לדון בגורלם של המקרקעין המצויים באותו שטח במסגרת התכנון הכולל. שנית, התכנית כפי שהוגשה, כוללת שטח עיקרי בהיקף של 130 מ"ר ובנוסף "שטחי שירות" של גגון תדלוק בהיקף 350 מ"ר ומכונת רחיצה בהיקף של 50 מ"ר. הגדרת השטחים אינה תואמת את תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים), התשנ"ב - 1992, ואינה נכנסת בגדר השימושים המקוריים בסמכות הוועדה המקומית. לעניין זה יש להפנות להלכה שנפסקה בעניין עע"מ 1446/06 כדלקמן: "הנה כי כן, על פי סעיף 62א(א)(10) מוסמכת ועדה מקומית לאשר הקמת "תחנת תדלוק" אף באזור שאינו מיועד לכך על פי התכנית שבתוקף ובלבד שהדבר נעשה באזור שעל פי התכנית שבתוקף מיועד "לתעשיה, למסחר, לחקלאות, למשרדים, לאחסנה או לחניה". הקמת תחנת תדלוק, כפי שכבר נקבע, "היא עניין בעל חשיבות רבה, ונודעות לו השלכות על תחומים רבים בחיינו" (בג"ץ 10202/01 ארגון סוכנים ובעלי תחנות הדלק בישראל נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד נז(5) 713, 714 ה (2003)). השאלה שלפנינו היא למעשה מה נכלל בגדר הביטוי "תחנת תדלוק", וביתר פירוט, האם ניתן לקבוע כי במסגרת סמכותה להתיר "תחנת תדלוק" באזור שאינו מיועד לכך על פי התכנית שבתוקף רשאית הוועדה המקומית להתיר יעודים נוספים כגון שירותי רחיצת רכב ושירותי הסעדה, שאף הם אינם נכללים באותו אזור. כפי שציין הנשיא ברק בעניין דור אנרגיה, השאלה שלפנינו היא "שאלה פרשנית מורכבת". בסופו של דבר הגעתי לכלל מסקנה - וכך אציע לחברי לקבוע - כי הנימוקים השונים עליהם אעמוד, מובילים לכך שיש לדחות את הפרשנות המרחיבה שהציעו המשיבות ויש להעדיף את הפרשנות המצומצמת יותר לפיה במסגרת אישור להקים "תחנת תדלוק" באזור שאינו מיועד לכך, אין בסמכותה של הוועדה המקומית לאשר יעודים נוספים שגם הם אינם נכללים באותו אזור על פי התכנית שבתוקף. כך לשון החוק, תכליתו ועקרונות תכנוניים ותכליתיים נוספים המובילים להעדפת הפרשנות האמורה." מכאן שלא ניתן לכלול בתכנית בסמכות הוועדה המקומית לשינוי יעוד לתחנת תדלוק מאזור חקלאי כל אלמנט מסחרי נוסף, בין בהיקף של 40 מ"ר, ובין בהיקף של 130 מ"ר. במצב דברים זה איננו רואים להידרש למחלוקת הראשונית בין הצדדים בנוגע לסמכותה של הוועדה המקומית לאשר תכנית הכוללת דרך ניצבת לדרך קיימת, והגדרתה של דרך כזו באספקלריית סעיף 62 א לחוק. יחד עם זאת, נוכח הייעוד המקודם בתכנית המתארית המוצעת ומהטעמים שפורטו בהחלטתנו בערר 467/06, אנו רואים לחזור על המלצתנו לאשר המבוקש בסמכות הוועדה המחוזית, במסגרת התכנון הכולל. בכפוף להערתנו הנ"ל הערר נדחה. תחנת דלקחקלאותדלקשינוי ייעוד במקרקעין