זכויות בקרקע הנמצאת בשטח העתיק של הכפר ירכא. המדובר בשטח הבנוי שבו אין הסדר זכויות בקרקע, ואין בו חלוקה תכנונית למגרשים. למעשה, המדובר בחטיבת קרקע אשר בה אין הסדר קנייני או תכנוני, הואיל והמדובר בבנייה הקיימת במקום מזה מאות שנים. ראוי להדגיש כי הדבר אינו ייחודי לכפר ירכא, אלא הוא נפוץ מאוד בכפרים הוותיקים הקיימים בארץ. כמעט בכולם ישנו "שטח בנוי" שכזה, אשר בו אין הסדרה קניינית או תכנונית של האזור, והדבר יוצר קשיים רבים לגבי החלת הדין עליהם. הזכויות של הבעלים אינן מוסדרות, גבולות החלקות או המגרשים אינם קיימים, ועל כן לא ניתן לדעת בדיוק עד מהם גבולות הבנייה המותרים (בן מבחינה תכנונית והן מבחינה קניינית), וגזירת שטח הבנייה המותר אינה אפשרית, אלא אם נלקח בחשבון השטח הבנוי כולו. בלית ברירה, מוצאים מוסדות התכנון פתרונות קרובים ככל הניתן להוראות הדין, מתוך התחשבות בכך כי באותם השטחים מתגוררים אנשים אשר המצב אליו הם נקלעו נובע מבעיות היסטוריות, ולא מפעולות שהם אחראיים להן. 2. בתוך השטח הבנוי הנ"ל, הקימה המשיבה מס' 2 (להלן: "המועצה") מבנה המיועד לשמש כמבנה ציבור לצרכי דת. הקמתו של מבנה זה נעשתה ללא היתר בנייה. בשנת 2001 פנו העוררים מס' 1-2 לבית משפט השלום בעכו, וביקשו צו מניעה זמני, למען הפסקת ביצוע העבודות במקום. כב' השופט עמית אכן הוציא צו מניעה זמני, האוסר על המשך ביצוע עבודות הבנייה. התיק העיקרי המשיך להתנהל בבית המשפט, ובתחילת שנת 2003 ניתן פסק דין סופי בתיק, אשר קובע כי צו המניעה הזמני אשר ניתן בשנת 2001, הופך לקבוע, אולם בד בבד עם קביעה זו, נקבע כי אם יוצא היתר בנייה כדין להמשך ביצוע העבודות, הצו יפוג, ולעוררים תהיה הזכות לעתור לערכאות בעניין. למעשה, משמעות הצו היא כי כל עוד אין היתר בנייה, אסור להמשיך את עבודות הבנייה, בדומה לאיסור הקיים בסעיף 204 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). 3. המשיבה ניסתה לקבל היתרי בנייה, אולם ניסיונותיה העלו חרס. לבסוף יזמה היא תכנית נקודתית בסמכות ועדה מחוזית, גנ/17913 (להלן: "התכנית"), אשר מטרתה היא שינוי ייעוד ממרכז עסקים ומסחר למבנים למוסדות ציבור לדת. התכנית, אשר שטחה מצומצם ביותר (807 מ"ר), "מייצרת" מגרש בשטח של 611 מ"ר, בלב ליבו של השטח הבנוי, ומייעדת אותו ל"מבנים ומוסדות ציבור לדת". המגרש המוצע הינו צמוד לדירתו של אחד העוררים, וסמוך לדירותיהם של העוררים האחרים. יתרת השטח בתכנית הינה שביל להולכי רגל, בצד המזרחי והצפוני של המגרש. ראוי להדגיש כי במקום קיימים מבנים רבים, אשר בנייתם אינה תואמת בשום צורה את הוראות התכנית החלה על האזור כולו, ג/3699. קיימות חריגות רבות לתחום הדרך (אשר הינה הדרך המרכזית של השטח הבנוי), וככל הנראה אין התאמה בין השימושים הקבועים בתכנית, לבין השימושים המבוצעים בבניינים בפועל. עם זאת, התכנית אינה מתיימרת להסדיר את הבוקה והמבולקה הכללית השוררת במקום, אלא רק את המבנה אשר הוקם על ידי המשיבה. 4. לאחר אישורה של התכנית, הגישה המשיבה בקשה נוספת לקבלת היתר בנייה. המשיבה מס' 1 (להלן: "הוועדה המקומית"), אשר סברה כי הבקשה תואמת את התכנית, החליטה על הוצאת ההיתר, ללא משלוח הודעות כלשהן לעוררים, וללא פרסום הקלות כלשהן. לאחר מכן הוציאה הוועדה המקומית היתר בנייה, ביום 10.7.2011. 5. כאשר נודע לעוררים אודות היתר הבנייה, הגישו הם את הערר שבפנינו. הם טענו כי הוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת להוציא את היתר הבנייה, בלא שהם מבקשים את עמדת מי שהבנייה אליו נעשית בצמידות, בקיר משותף. כן נטען כי לא היה מקום להתיר את הבקשה, בלא הסדרת נושא החניה. עם זאת, עיקר הטענות נטענו כנגד אישורה של התכנית (נושא אשר אינו בסמכות ועדת הערר, ולא נעסוק בו), וכנגד התנהלותה של הוועדה המקומית. 6. המשיבות לא הגיבו לערר. העוררים הגישו מסמך נוסף (בלא נטילת רשות), ובו העלו הם טענות נוספות כנגד ההחלטה, הנוגעות בעיקר להטעיות הקיימות בבקשה, לטענתם. בין היתר הביאו הם מדידה אשר ממנה עולה כי לא כל המבנים הסמוכים למבנה המבוקש, אכן שורטטו במקום, וכי מקומות החניה המוצעים בבקשה אינם אפשריים על פי המצב הקיים. 7. במועד הדיון, ציינה הוועדה המקומית כי אין להתייחס למרבית הטענות בערר, שכן אלו מכוונות כנגד אישורה של התכנית. כן ציינה היא כי לאחר אישורה של התכנית, אין מקום לשמוע את העוררים, שכן הבקשה נעשתה בהתאמה מלאה להוראות התכנית. 8. לאחר ששמענו את טענות הצדדים (אשר לוו באמוציות חזקות מאוד, מהן ניתן ללמוד כי הסכסוך עבר זה מכבר את השלב הענייני), אנו סבורים כי אכן לא ניתן היה לאשר את הבקשה כפי שהוגשה, ועל כן יש לבטל, בשלב זה, את היתר הבנייה, ולהחזיר את הבקשה לדיון בוועדה המקומית, לאחר שתינתן לכל מי שגובל במגרש המשיבה, זכות התנגדות, ולאחר שתיבחן היתכנות קיומן של החניות במקום, ותתקבל הסכמת מי שנמצא בסמוך אליהן. 9. כאמור, המדובר בשטח בנוי, בו אין הסדר של הזכויות בקרקע. בתחום זה קיימים מחזיקים רבים, אשר אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין. לכאורה, על פי הוראות תקנה 2א(5) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: "התקנות"), היה צורך בפנייה לכל מי שחייב בתשלום מס רכוש (או שהיה חייב בתשלום אלמלא ניתן לו פטור) בשטח זה, ולקבל את הסכמתו לבנייה. אלא שברור כי הסדר כזה אינו סביר. לא ניתן לקבל את הסכמתם של מאות בעלי הזכויות בשטח הבנוי, ואין זה סביר לדרוש זאת. עם זאת, מן הראוי כי לכל הפחות תידרש חתימתו של מי שגובל בבקשה בהשקה פיזית (דהיינו, בעל קיר משותף ו/או כאשר קיימת בנייה בקו אפס הנושקת לו). ברור כי לא ייתכן שמי שנמצא בהשקה פיזית למבנה, או בבנייה בקו אפס לו, לא יוכל להביע את עמדתו לגבי בנייה הגובלת בשטחו או בבניינו. במקרה שבו לא מתקבלת הסכמת הגובל, הרי שאז מן הראוי כי תינתן לו זכות ההתנגדות, מכוח תקנות 2ב-2ג לתקנות, על מנת שזה יוכל להשמיע את התנגדותו התכנונית לבנייה. למותר לציין כי התנגדויות קנייניות יידחו על הסף, אולם ככל שתשתכנע הוועדה המקומית כי למתנגד נימוקים תכנוניים מדוע אין לבצע את הבנייה באופן המוצע, הרי שאז עליה להורות על השינויים וההתאמות הנדרשים בבקשה, בטרם התרתה (או על דחייתה כליל). 10. ככל שהדבר נוגע לעניין החניה, הרי שגם בעניין זה אנו סבורים כי הוועדה המקומית שגתה, כאשר לא התייחסה לנושא בכובד ראש. התכנית קובעת מפורשות כי על הבנייה לכלול הסדרי חניה בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (הסדרת מקומות חניה), התשמ"ג-1983. עם זאת, במסמכי התכנית לא מוצגים מקומות חניה בתחום הקו הכחול של התכנית. יתר על כן, לתכנית לא צורף נספח חניה מאושר, המראה את מיקום החניות. המשיבות הציגו בפנינו נספח חניה אשר הוכן בשלב כלשהו, אולם ברור כי זה לא היה חלק ממסמכי התכנית (הדבר עולה מסעיף 1.7 לתקנון התכנית, המציין מהם מסמכי התכנית, ואינו מתייחס למסמכים כלשהם מלבד התשריט והתקנון, וכן מהעובדה כי הנספח הנ"ל אינו חתום). על כן, ברור כי אין לראות בנספח הזה כמסמך סטטוטורי, ויש לקיים את כל ההליכים הנדרשים לשם אישור החניה, בהתעלם מהמסמך הנ"ל. 11. ראוי לציין כי כל החניות אשר הוצעו על ידי המשיבה, נמצאות במרחק מה מהבניין. על כן, יש לקבל את הסכמת המחזיקים במבנים הסמוכים להם, כתנאי לאישור אותן חניות. ככל שהסכמות אלו אינן מתקבלות, יש לאפשר לאותם מחזיקים להגיש התנגדויות לקיומן של החניות במקום. התקנת החניות בפועל, על פי התקן, יהווה תנאי לקבלת טופס 4 למבנה. 12. כמו כן, מן הראוי שהוועדה המקומית תדרוש מהמשיבה תשריט מדידה עדכני, המראה את כל המבנים הקיימים במרחק של 10 מ' מגבולות המגרש (וזאת בהתאם לדרישות הדין בעניין המפה המצבית הנדרשת - ר' האמור בתקנות 1א ו-4 לתקנות), וכן מהחניות המוצעות, בטרם תכריע בהתנגדויות שבפניה. לכל הפחות, עליה לקבל תמונה מדויקת של המצב הקיים, בטרם תשקול האם להוציא היתר בנייה במקום. 13. לאור כל האמור לעיל, הערר מתקבל באופן שבו התיק מוחזר לוועדה המקומית, על מנת שתקבל מדידה עדכנית של המגרש והמקומות בהם מבוקש להקים חניות, ותידרש חתימת כל הגובלים במגרש ובחניות הנ"ל. היה ולא תתקבל ההסכמה הנ"ל, יש לפעול לגבי אותם גובלים על פי הוראת תקנות 2ב ו-2ג לתקנות, ולשמוע את התנגדויותיהם התכנוניות. כן יש לוודא את היתכנות הקמתן של החניות, ויש לקבוע כי תנאי לקבלת טופס 4, יהיה התקנת החניות בפועל. קרקעותהסדר זכויות